Счет эскроу что это простыми словами
Перейти к содержимому

Счет эскроу что это простыми словами

  • автор:

Эскроу счет: что это такое и для чего нужен

С 1 июля прошлого года в силу вступили поправки к 214 ФЗ. Одним из главных нововведений стала поправка, касающаяся правил продаж квартир по договорам долевого участия. Теперь недвижимость в строящемся доме можно приобрести только через эскроу-счета. Правда, это не коснулось объектов, которые на момент изменения закона были готовы на 30 или более процентов: продавать в них квартиры и завершать строительство разрешили завершить по старым правилам.

Несмотря на то, что новая редакция закона действует уже больше года, многие покупатели до сих пор не знают, что такое эскроу-счет, какие преимущества такая схема дает покупателям и какие в ней есть подводные камни.

ОБ ЭСКРОУ-СЧЕТАХ ПРОСТЫМИ СЛОВАМИ

Эскроу-счет открывают для снижения рисков обеих сторон при проведении различных сделок. Покупатель вносит деньги, которые хранятся на счете до момента завершения сделки. И только после выполнения своих обязательств продавец может получить средства. Банк при этом выступает исключительно в качестве хранителя и гаранта, сам пользоваться деньгами он не может. По сути эскроу – это банковская ячейка, только вместо бронированного ящика деньги хранятся на счету.

Как правило, эскроу-счета открывают в следующих случаях:

✅ При любых операциях с недвижимостью: участии в долевом строительстве, покупке готовой недвижимости в новостройках или объектах вторичного рынка;

✅ При операциях с ценными бумагами и другими активами;

✅ В ходе крупных проектных работ;

✅ При продаже интеллектуальной собственности или бизнеса;

✅ В ходе заключения мировых соглашений при судебных процессах.

✅ До принятия новой редакции 214 ФЗ эскроу пользовались в основном продавцы и покупатели квартир на вторичке: именно там наиболее велик риск обмана. Теперь же основной объем переместился в сторону новостроек.

Эскроу-счет – это трехстороннее соглашение между продавцом (застройщиком), покупателем и банком. В документах прописываются условия, на которых продавец может получить свои деньги. В случае с квартирами в новых домах это условие – сдача дома. Застройщик получит причитающиеся ему средства через 10 дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На счет могут быть зачислены как собственные средства покупателя, так и заемные деньги, если квартира приобретается в ипотеку. Также на эскроу можно перевести средства материнского капитала. Правда, сделать это можно будет только после регистрации договора долевого участия в Росреестре.

КТО ТАКОЙ ЭСКРОУ-АГЕНТ И КАК ЕГО ВЫБРАТЬ

Согласно мировой практике, эскроу-агент – это юридическое лицо, которое принимает на хранение деньги, документы или другие активы от сторон, заключающих договор. По сути им может быть не только банк, но и юридическая компания, нотариус или финансовая организация. Но в случае с недвижимостью речь в первую очередь идет о банках.

Причем пока что подобную услугу оказывают далеко не все кредитные учреждения. Поэтому при открытии счета важно детально изучить в договоре обязанности не только застройщика, но и банка. Он должен не просто предоставлять услугу по сохранению средств, но и проверять документы как продавца, так и покупателя. Как правило, каждый банк работает только с проверенными застройщиками, которым он предоставляет кредиты и клиентам которых дает ипотеку.

ЧТО ДАЕТ ЭСКРОУ ПОКУПАТЕЛЮ?

Целью обязательного внедрения эскроу-счетов в связку застройщик-дольщик была защита интересов последних. За последние десятилетия в России число обманутых дольщиков перевалило за 200 тысяч человек. Из них около 15 тысяч в Ленинградской области. В Петербурге ситуация немного лучше: здесь цифра составляет около 3 тысяч человек. Чтобы избежать появления новых пострадавших в будущем и была принята схема с эскроу-счетами. В случае, если что-то пойдет не так и стройка остановится, покупатель сможет вернуть свои деньги. Схема возврата прописывается в договоре на открытие счета.

В случае заморозки проекта у покупателя есть три варианта:

  1. Забрать деньги. Правда, стоит учесть, что проценты на эскроу-счета не начисляются, и получить удастся ровно столько, сколько положил, без учета инфляции.
  2. Если достройкой дома займется другой застройщик, привлеченный для этого банком, договор можно расторгнуть и также забрать деньги в полном объеме.
  3. Можно дождаться достройки дома привлеченным застройщиком получить свое жилье.

Новые правила позволяют совершать переуступки по недвижимости. В этом случае все права и обязательства переходят к другому лицу, на которое переоформляется счет.

Еще одна проблема, которая может возникнуть на пути к заветной квартире – это отзыв лицензии у банка. Чтобы покупатель жилья не потерял свои деньги, вклад подлежит обязательному страхованию. Правда, сумма страховки покрывает только 10 миллионов рублей. Если квартира стоила дороже или счета были открыты сразу на несколько квартир, то остальные средства пропадут, а покупатель будет должен доплатить разницу застройщику из собственного кармана.

Схитрить и разбить сумму на разные банки не удастся. По закону на один договор долевого участия открывается только один счет.

Если у банка начались проблемы, держатель счета должен обратиться с заявлением на возврат средств в Агентство по страхованию вкладов. Из документов потребуются паспорт и копия договора на открытие счета.

ЭСКРОУ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКА: НОВЫЕ ПРАВИЛА РАБОТЫ

А что же дает эскроу застройщикам? По большому счету – одни проблемы. Во-первых, далеко не каждая строительная компания может работать с эскроу-счетами. Такое право имеют лишь крупные застройщики, имеющие опыт работы от трех лет и не менее 10 тысяч квадратов сданной недвижимости в активе. Во-вторых, им придется существенно урезать административные и прочие расходы: на них отводится не более 10% от суммы, необходимой для возведения объекта. В-третьих, предусмотрено жесткое ограничение по авансовым платежам: не более трети от всей суммы.

Наконец, любые переносы сроков работ, даже те, которые происходят не по вине застройщика, могут перекрыть доступ компании к эскроу-счетам. То есть за существующий она деньги получит, но новые счета открывать уже не сможет и фактически будет выдавлена с рынка.

Но главной проблемой остается финансирование строительства. Ведь раньше работы велись преимущественно на деньги дольщиков, теперь этот источник перекрыт. Есть несколько возможностей найти финансы на проведение работ:

  1. Собственные средства. Этот вариант доступен только крупным девелоперам с солидной финансовой «подушкой безопасности». При этом продавать недвижимость компания может или в рассрочку, или за 100% стоимость, не привлекая дольщиков. Но таких – единицы.
  2. Схема ЖСК. В нынешних реалиях она чаще применима к небольшим проектам и малоэтажным домам. Причем сам застройщик инициатором создания кооператива быть не может, то есть схема становится длительной, запутанной и рискованной для всех сторон.
  3. Заемные деньги. Кредит – наиболее распространенный вариант финансирования. В большинстве случаев застройщик получает заем в том же банке, где открыты эскроу-счета. Это позволяет финансовому учреждению лучше контролировать ход работ, а застройщику рассчитывать на более щадящие условия.

ЭСКРОУ СЧЕТА И РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ: ПРЯМАЯ СВЯЗЬ

Введение эскору-счетов было призвано упорядочить рынок недвижимости и защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков. Но, по сути, это палка о двух концах. И повышение цен, которое и так происходит постоянно, станет более ощутимым. Ведь проценты по кредитам застройщики будут закладывать в стоимость жилья. Кроме того, сейчас девелоперам нет смысла открывать продажи на этапе котлована: все равно деньги они смогут получить только после сдачи дома. А готовое или почти готовое жилье стоит дороже.

Постепенно отмирает и такой механизм продаж как рассрочка. Раньше этот вариант был выгоден тем, кто имел высокий доход, рассчитывал на скорое получение крупной суммы, например, наследства, или планировал вложить в новое жилье средства от реализации имеющейся недвижимости. Теперь же максимальный срок рассрочки – до сдачи дома, другой вариант застройщику невыгоден.

Пока еще значительная часть объектов достраивается по старым правилам. Такое право получили компании, которые на момент принятия поправок имели дома, готовые на 30% и более, и в которых было продано не менее 10% квартир. Но количество таких объектов неуклонно сокращается, а вот число новых становится все меньше.

За первые шесть месяцев текущего года на рынок вышло на 50% меньше объектов по сравнению с предыдущим годом. Причем большинство новинок – это очередные этапы уже строящихся жилых комплексов или небольшие проекты высокого ценового сегмента. Правда, свою лепту тут внес введенный в конце марта режим самоизоляции.

СТАНУТ ЛИ ПРОЦЕНТЫ НА ЭСКРОУ-СЧЕТА РЕАЛЬНОСТЬЮ?

По действующему законодательству проценты на эскроу-счета не начисляются, а банки не могут пускать в оборот средства, лежащие на них. Но сейчас в Госдуме на рассмотрении находится законопроект, согласно которому на счета ежемесячно будут начислять проценты как на обычный вклад: на данный момент это примерно 5% годовых. Причем проценты будут переводиться на отдельный счет.

Здесь также кроются как плюсы, так и минусы. К плюсам можно отнести то, что за время строительства дома, а это около трех лет, процентов может «набежать» довольно солидная сумма. Например, при стоимости квартиры 4,5 миллиона рублей можно получить дополнительно около 657 тысяч.

При этом начисление банком процентов повлечет увеличение стоимости кредита для застройщиков. Значит, рост цен станет еще более ощутимым, и в результате вся выгода будет сведена к нулю. Кроме того, для возможности начисления процентов банк должен будет пустить деньги покупателей жилья в оборот, а это влечет дополнительные риски.

Эскроу-счет

Про эскроу-счета в России широко начали говорить в 2019 году. Тогда же был введен закон, что отныне любая покупка квартиры с договором долевого участия (ДДУ), состоится только по такому принципу. Новая мера возникла неспроста: в стране стало слишком много обманутых дольщиков. Новаторский механизм должен минимизировать риски покупателей. Вместе с экспертами рассказываем про особенности счетов эскроу в банке.

Что такое эскроу-счет простыми словами

— Эскроу — специальный банковский счет, который используется для того, чтобы снизить риски при оплате услуги. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются или, если использовать профессиональную терминологию, депонируются. Вторая сторона договора получит эти деньги только после того, как выполнит свои обязательства. Если говорить применительно к рынку недвижимости, то обязательство — ввод дома в эксплуатацию, — объясняет руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

Закон о переходе застройщиков на эскроу-счета вступил в силу в июле 2019 года. До июля 2020 года раскрытие счетов — то есть передача денег застройщику — происходила только после того, как клиент оформлял все документы на недвижимость. Сейчас деньги переводят компаниям, когда они получили разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для простого покупателя это не играет никакой роли.

— Если дом в эксплуатацию по каким-то причинам не введен, сроки задержаны и покупатель с этим не согласен, то деньги со счета эскроу возвращаются непосредственно ему, — говорит коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.

Кстати, эскроу-счет используют не только при оформлении договора долевого участия. Для чего он еще нужен, «КП» объяснила налоговый консультант Марина Агафонова. Эскроу используются для:

  • купли-продажи недвижимости и земельных участков;
  • купли-продажи товаров, работ, услуг и прав на результаты интеллектуальной деятельности;
  • покупки и продажи акций, долей участия.

Если вы решите открыть подобный счет в банке, то наверняка столкнетесь и с другими профессиональными терминами, которые не встретишь в бытовой речи. Мы попросили простыми словами объяснить понятия руководителя юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлию Кочаровскую.

Депонент — лицо, которое вкладывает деньги. Если говорить о недвижимости — покупатель квартиры.
Бенефициар — лицо, которое получит эти деньги, но только при достижении определенных обстоятельств.

— Дольщик кладет деньги на эскроу-счет, а бенефициар — застройщик — получит их только после регистрации договора купли-продажи квартиры. Если он обанкротится, деньги не пропадут, арест на них не наложить и не списать, — пояснила юрист.

это интересно
Банковская ячейка

Что такое банковская ячейка, когда и зачем она нужна. Эксперт рассказывает, как ее арендовать и правильно пользоваться.

Как открыть эскроу-счет в банке

Порядок действий схож с открытием обычного банковского счета. Главные нюансы в том, что нужно установить условие, при котором деньги получит вторая сторона. Если речь о покупке квартиры по ДДУ, то процесс в большей степени автоматизирован.

Определиться с целью

Сегодня эскроу в России в обязательном порядке используют при покупке недвижимости по договору долевого участия. Но вы можете также открыть подобный счет и при прочих сделках, о которых упоминали выше.

Выбрать банк

Не все российские банки оказывают подобную услугу. У одних нет на это разрешение ЦБ, другие намеренно его не получают по своим бизнес-мотивам. Есть важный нюанс, если говорить про эскроу относительно покупки с ДДУ. Открыть такой счет можете только в банке, который является эскроу-агентом объекта, где вы собрались приобрести недвижимость.

Открыть расчетный счет

Сначала вы должны завести в выбранном банке расчетный счет. Отметим, что это правило не действует, если речь про договоры долевого участия.

Оплатить комиссию

Если мы говорим про эскроу безотносительно покупки квартиры по ДДУ, то придется заплатить за обслуживание такого счета. Ставки у всех разные, но не фиксированные. Банки берут определенный процент с той суммы, которую вы размещаете у них. При покупке квартиры у застройщика оплачивать ничего не нужно.

Собрать документы

В случае покупки жилья, вам понадобится проект договора долевого участия. Все бумаги получите у застройщика, которые продает вам квартиру. Также нужен паспорт. Если вы по своей инициативе открываете эскроу, то перечень необходимых документов вам дадут в банке. Среди них договор-основание (в каком случае бенефициар получит деньги), серия заявлений, образцы подписей.

Перевести деньги на счет

Процедура ничем не отличается от классических способов положить деньги в банк. Если вы берете ипотеку, то деньги также поступят на эскроу. После этого необходимо отправиться в Росреестр и зарегистрировать договор долевого участия.

Плюсы эскроу-счета

По просьбе «КП» адвокат Эльдар Керимов выделил основные плюсы счетов эскроу.

  • Гарантия получения денег застройщиком, при полном исполнении своих обязательств.
  • В случае расторжения сделки, счет закрывается автоматически, а деньги возвращаются покупателю.
  • Возможность для сторон прописать в договоре, какие документы станут для банка доказательством совершения сделки.
  • Счет эскроу нельзя арестовать, а на денежные средства обратить взыскание — долги по налогам, штрафам, алиментам и т. д.
  • Исключен риск потерять деньги из-за банкротства или мошенничества застройщика, защита интересов покупателя от долгостроя.

— Главный плюс — 100% гарантия от недостроя. Дома, строящиеся по эскроу, уже профинансированы банком. Работы будут вестись вне зависимости от спроса в моменте. Еще одним косвенным плюсом системы эскроу стало усиление контроля за качеством строящихся объектов и их экономикой. Банки понимают, что в случае банкротства застройщика им придётся выполнять обязательства перед дольщиками, поэтому они не пропускают на рынок слабые и некачественные проекты, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

это интересно
Долевое участие в строительстве

Разбираемся в вопросах долевого участия в строительстве в 2024 году: как закон защищает дольщиков, и какие есть гарантии безопасности

Минусы эскроу-счета

Когда нововведение входило в федеральное законодательство, то казалось, что от него будут лишь плюсы. Но опрошенные «Комсомолкой» эксперты смогли назвать и минусы счетов-эскроу. Адвокат Эльдар Керимов перечисляет такие нюансы.

  1. До перевода застройщику деньги заблокированы, и депонент может их вернуть, только если расторгнет договор. Законное основание для расторжения — неисполнение обязательств застройщиком. То есть просто так вернуть деньги «потому что передумал», уже нельзя.
  2. Не все банки в России имеют лицензию для работы со счетами эскроу.
  3. Если это не сделка по договору долевого участия, то лицо, которое вносит депозит, должно заплатить комиссию — обычно 0,7-1%.
  4. Повышение цен на новостройки, поскольку застройщики на период строительства вынуждены кредитоваться у банков.

— При банкротстве застройщика банк вернет вам только те средства, которые вы внесли на счет. Проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. Это означает, что вы потеряете, как минимум, на инфляции. Важно отметить, что при банкротстве застройщика вам возвращают только тело кредита. Заплаченные проценты по ипотеке никто не компенсирует, — добавил руководитель направления ипотечных программ ГК «Инград» Вячеслав Приймак.

— В первую очередь минусы счетов эскроу почувствовали застройщики, которым приходилось пересчитывать финмодели и подстраиваться под новую систему финансирования. Также усложнилась процедура уступки прав по договору долевого участия. Для покупателей, которые предпочитали прокручивать свой капитал на недвижимости, а не на депозитах или акциях, процедура эскроу усложнила перепродажу, — отмечает коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.

Популярные вопросы и ответы

Что лучше: эскроу, банковская ячейка или аккредитив?

Для гарантированных расчетов также применяются такие финансовые инструменты как аккредитив и банковская ячейка.

Банковская ячейка — это аренда сейфа в банке. Наиболее часто применяется при приобретении недвижимости. Покупатель арендует у банка сейфовую ячейку и кладет туда наличные деньги. После госрегистрации перехода права, продавец предъявляет банку договор купли-продажи и забирает деньги.

Аккредитив — обязательство банка перевести средства клиента получателю, когда тот выполнит ранее оговоренное условие. Аккредитивы применяют в торговых сделках коммерческие организации. Банк становится посредником в сделках. Если продавец подтвердит поставку, ему переведут деньги.

— Что лучше? Все зависит от статуса участников сделки (юрлицо или физлицо) и ее правовой природы, в частности, предмета договора. Аккредитив чаще используется юридическими лицами и широко применим по договорам поставки. При этом следует иметь ввиду, что банковская ячейка используется для расчетов наличными, а аккредитивы и эскроу-счета — только для безналичных платежей, — объяснил адвокат Эльдар Керимов.

Есть ли особенности у эскроу-счета при покупке квартиры у застройщика?

— Счет эскроу позволяет «блокировать» денежные средства покупателя до момента завершения строительства и получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Единственная особенность заключается только в том, что клиент обязан открыть счет не в удобном для себя банке, а в том, который является эскроу-агентом в конкретном ЖК, — отвечает Вячеслав Приймак.

Можно ли открыть несколько эскроу-счетов?

— Да. Если клиент приобретает несколько объектов — он открывает несколько эскроу-счетов. Никаких ограничений в их количестве не существует, — пояснил Приймак.

Что делать с эскроу, если квартира покупается по переуступке договора долевого участия?

— Если квартира приобретается по переуступке, которая ранее была приобретена через эскроу, то счет не открывается, а переводится уже имеющийся с предыдущего покупателя на нынешнего. Счет остается неизменным, на него внесены деньги, ему присвоен номер и он подлежит раскрытию по факту ввода дома в эксплуатацию. Соответственно осуществляется процедура перевода имеющегося счета, а не открытие нового, — пояснил коммерческий директор «Концерн РУСИЧ» Александр Козлов.

Мой счет эскроу открыт в банке, который объявил о банкротстве. Что будет с деньгами?

— Часто в последние годы мы слышим о банкротствах или отзыве лицензий тех или иных банков. При этом депозиты граждан в этих ситуациях защищены законом, фиксированные денежные компенсации выплачиваются владельцам счетов в таких банках «Агентством по страхованию вкладов», — пояснила руководитель юридической фирмы «КОДЕСТ» Юлия Кочаровская.

Но если обычный вклад страхуется на сумму до 1,4 млн рублей, то для эскроу-счета этот лимит повышен до 10 млн рублей.

— Если для регионов эта сумма достаточна, то для Москвы и Санкт-Петербурга нет. Здесь значительная часть жилья продаётся дороже этой суммы. Соответственно клиенты потеряют ту часть, которая будет выше 10 миллионов рублей, — выделили еще один минус Вячеслав Приймак.

Зачем понадобилось вводить эскроу-счета при покупке недвижимости по договору долевого участия?

— Закон о долевом строительстве очень важен для нашей страны. Но практика его применения привела к возникновению целой армии обманутых дольщиков. Многие компании использовали средства для строительства не уже оплаченных квартир, а новых домов. Чтобы исключить такую ситуацию было решено использовать эскроу-счета, — пояснила завкафедрой управления недвижимостью и ЖКХ Факультета рыночных технологий РАНХиГС Елена Иванкина.

Эскроу — это эксклюзивная российская практика?

— Механизм эскроу пришёл к нам из стран Запада. Эта система широко используется во время сделок с недвижимостью в США и Великобритании, — пояснил Вячеслав Приймак.

— Эскроу-счета появились в 20-е годы прошлого века в Швейцарии для управления строительством. Затем их использование распространилось по всему миру, — дополнила Елена Иванкина.

Чем отличаются эскроу-счета в России и за рубежом?

— Западная практика показывает, что средства, внесенные на эскроу-счета, могут поэтапно использоваться для финансирования строительства. В России пока поэтапное раскрытие счетов невозможно. Кроме того, в отличие от ряда западных стран, российская практика применения эскроу-счетов не позволяет начислять проценты на средства, находящиеся на данных счетах. В результате в нашей стране их использование приводит к возрастанию стоимости строительства, так как оно осуществляется не на деньги инвесторов, а на банковские кредиты, полученные застройщиком. За кредиты банками начисляются проценты. В итоге выигрывают именно они, так как с одной стороны получают бесплатные депозиты дольщиков, плюс процентный доход с кредитов застройщикам. При этом стоимость строительства повышается, — рассказала Елена Иванкина.

— Счета эскроу в том виде, с которым работают российские застройщики, не имеют ничего общего с общепринятой европейской или американской практикой. Мы взяли название, но изменили механику, — считает Александр Козлов. — На Западе счет эскроу — алгоритм при расчете по любым сделкам, в том числе с недвижимостью. Формально человек выставляет недвижимость на рынок, находит покупателя и существует определенный период — трансферный. Он позволяет любой стороне договора передумать, в зависимости от того, какие условия были поставлены. Мы переняли эту возможность передумать, но ввели на законодательном уровне не как волеизлияние одной из сторон, а как механизм защиты покупателя на период строительства объекта недвижимости.

Эскроу-счет: объясняем простыми словами, что это такое

Максим Красных

Эскроу — это специальный счет в банке, который нужен, чтобы сохранить деньги покупателя, а после выполнения определенных условий передать их продавцу.

Эскроу-счета можно использовать в любых сделках, но с июля 2019 года термин широко применяется в долевом строительстве.

Закон регламентирует применение эскроу-счета, и эта система оплаты принята, чтобы обезопасить дольщиков.

Когда покупатель квартиры кладет деньги на эскроу-счет, то застройщик сможет их забрать, только когда выполнит условия, прописанные в договоре, например — после ввода дома в эксплуатацию.

Оплата по ДДУ до июля 2019 года Оплата по ДДУ после июля 2019 года
Дольщик оплачивал полную стоимость квартиры зстройщику. Застройщик мог заморозить строительство, а дольщик остаться без денег и без квартиры. Дольщик переводит полную стоимость за квартиру на эскроу-счет в банк. Если застройщик замораживает строительство, дольщику возвращаются его деньги.

Как проходит сделка

Если девелоперу нужны финансы на строительство, то он обращается в банк. Банк, который кредитует строительство, открывает и эскроу-счета.

Но бывает, что строительная компания не связана обязательствами с каким-то конкретным банком. Значит, покупатель может открыть эскроу-счет в любом банке, одобренном на официальном сайте Центробанка .

В сделке с эскроу-счетом принимают участие три стороны: покупатель жилья, банк и продавец-застройщик.

Банк оказывает услуги по открытию эскроу-счета. Он же выступает гарантом, что с деньгами покупателя ничего не случится.

Когда банк получает деньги от покупателя недвижимости, то вносит их на счет. К счету и деньгам на нем никто не имеет доступа — средства заморожены. Также эти деньги не капитализируются, т. е. никакого дополнительного дохода покупатель с них не имеет.

Застройщик получит деньги только после окончания строительства, во время, указанное в проектной декларации, — когда выполнит все условия по договору.

Если застройщик не передаст квартиру вовремя или не успеет завершить строительство, то деньги с эскроу-счета вернутся покупателю. Также покупатель получит свои деньги, если застройщика признают банкротом или если по решению суда его ликвидируют.

Деньги покупателя за недвижимость переведут на счет застройщика, как только оговоренные в договоре документы будут приложены. На этом договор между застройщиком и покупателем считается исполненным.

Как оформить договор

Прежде чем заключать договор с открытием счета эскроу, нужно выбрать квартиру и уточнить, продается ли она. Например, просто посмотреть квартиру на сайте ЖК недостаточно, нужно связаться с застройщиком и забронировать ее.

После этого обращаются в офис застройщика, чтобы подписать договор долевого участия в строительстве.

Застройщик, который планирует работать с эскроу-счетом, открывает его, как только получено разрешение на строительство. Поэтому в офисе застройщика покупателя обязательно предупредят, что они работают с эскроу-счетами и предложит заключить трехсторонний договор.

Когда договор подписан, банк открывает счет для покупателя, куда будут переведены деньги за квартиру.

При этом, если квартира приобретается в ипотеку, то нужно заключить еще один договор — ипотечный. Он заключается только между банком и покупателем и никак не влияет на эскроу-счет.

Покупатель вносит деньги на эскроу-счет согласно условиям договора: в размере либо первоначального взноса, либо полной стоимости недвижимости. С этого момента деньги покупателя заморожены, никто не имеет к ним доступа.

Условиями трехстороннего договора должно быть предусмотрено, что является доказательством оказанной услуги. Например, ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры или выписка из ЕГРН.

Так, если это акт приема-передачи квартиры, то, когда дом достроят и введут его в эксплуатацию, покупателя недвижимости пригласят на осмотр квартиры. Когда акт приема-передачи квартиры между застройщиком и покупателем будет подписан и передан в банк, то деньги покупателя с эсроку-счета переведут на счет застройщика.

Плюсы и минусы эскроу-счета

Система эскроу-счетов при покупке жилья имеет свои нюансы.

Вот основные плюсы:

  • Для дольщиков счет эскроу бесплатный, за его открытие не надо платить.
  • Для эскроу-счета действует система страхования вкладов до 10 млн рублей. Так, если у банка отзовут лицензию, деньги покупателя не пропадут, а вернутся к нему.
  • Если у покупателя есть долги, то этот счет нельзя заблокировать или арестовать.
  • Эскроу-счет — это гарантия на получение квартиры, когда застройщик выполняет свои обязательства, или на возврат денег, если не выполняет.
  • Счет закроется автоматически, если одна из сторон решит расторгнуть сделку. Деньги вернутся покупателю квартиры.
  • Деньги на эскроу-счете заморожены, их никто не использует.
  • Любой документ, о котором договорятся обе стороны, может быть доказательством заключения сделки.
  • Банк, который открывает эскроу-счет и кредитует застройщика, может контролировать расход средств на строительство при долевом строительстве.

Есть у эскроу и недостатки. Среди них:

  • С эскроу-счетами работают не все банки.
  • Вернуть деньги со счета просто обратившись в банк нельзя, нужно расторгнуть официальный договор.
  • Увеличение стоимости жилья и процентных ставок по ипотеке. Застройщик вынужден брать в банке кредит и закладывает банковское обслуживание и оплату процента в стоимость квартиры.
  • Покупка квартиры свыше 10 млн рублей через эскроу-счет — это личный риск покупателя, т. к. эту сумму нельзя застраховать в агентстве по страхованию вкладов.

Запомнить

  1. Эскроу-счет — это специальный счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя квартиры.
  2. Покупатель открывает эскроу-счет при покупке квартиры, чаще всего новостройки.
  3. Договор на открытие счета заключается между покупателем, застройщиком и банком.
  4. Покупатель кладет деньги на оплату квартиры на специальный счет в банке, к счету никто не имеет доступа.
  5. Если застройщик не выполнит свои обязательства, то покупатель квартиры получит свои деньги назад.
  6. Эскроу-счета обеспечивают безопасность покупателю недвижимости и дают гарантию, что он получит квартиру.

Что такое эскроу. Объясняем простыми словами

Эскроу (эскроу-счёт, эскроу-кошелёк, договор условного депонирования) — специальный счёт в банке, на котором деньги хранятся до выполнения определённых обстоятельств.

Эскроу-счета созданы, чтобы безопасно провести расчёты между продавцом и покупателем. Их называют «условными счетами», потому что счёт эскроу автоматически переходит от одного владельца к другому при выполнении определённых условий.

Счета эскроу работают так. Покупатель кладёт деньги в банк. Продавец сможет их забрать, когда выполнит прописанное в договоре условие. Банк выступает независимым посредником (эскроу-агентом), который следит за выполнением оговорённых в договоре условий.

Примеры употребления на «Секрете»

«Сейчас правила продажи на этапе строительства совсем другие: договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, а расчёты происходят через эскроу-счёт (доступ к такому счёту появляется только после окончания строительства)».

(Руководитель проектов и адвокат АБ «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина — в кейсе о том, как банк перепродал квартиру дольщицы.)

«Обычно деньги в ходе ICO аккумулируются в эскроу-кошельках, для доступа к которым требуется несколько ключей. Чтобы гарантировать, что организаторы проекта не сбегут с деньгами после ICO, один из ключей передаётся третьей стороне, не связанной со стартапом».

(Основатель сервиса Miix, консультант по проведению ICO Сергей Рябов — о принципах создания токенов и проведения ICO.)

Нюансы

Открывать счета эскроу могут банки, юридические компании, специализированные фирмы и другие эскроу-агенты.

Эскроу чаще всего применяют в торговых операциях. Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. В США и России в основном это сделки с недвижимостью (российские власти ввели схему с эксроу-счетами в 2019 году, чтобы решить проблему обманутых дольщиков).

Согласно российскому законодательству, до момента расчёта деньги на счёте эскроу принадлежат покупателю, а после — продавцу. Момент расчёта наступает, когда продавец выполняет описанные в договоре условия.

Эскроу-счёт нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам.

Следует учесть следующие преимущества и недостатки эскроу-счетов для покупателей жилья.

Плюсы и минусы

Преимущества:

  • финансовая безопасность — покупатель может не переживать за сохранность своих средств. Пока он не получит жильё, банк не разрешит застройщику забрать деньги себе;
  • счёт эскроу бесплатен в обслуживании для покупателя жилья.

Недостатки:

  • повышение стоимости жилья из-за того, что застройщики строят за свой счёт и часто в кредит;
  • при банкротстве банка деньги можно вернуть до 10 млн руб. Это высокие риски для покупателя, если квартира стоила дороже;
  • в течение срока строительства дома цены будут расти, а деньги покупателя не будут приносить доход. Если сделка по какой-то причине сорвётся, аналогичный объект покупатель вряд ли сможет купить за те же деньги;
  • если застройщик не выполнит обязательства, то вернут только сумму основного долга, если покупатель брал ипотечный кредит. Процентные выплаты не возвращаются.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *