Что с недвижимостью сейчас происходит
Перейти к содержимому

Что с недвижимостью сейчас происходит

  • автор:

Прогнозы рынка недвижимости на 2024 год от IRN.RU

Февраль 2024: Накопление квартир в экспозиции и близкая к стагнации ценовая динамика свидетельствуют о сокращении спроса, что неудивительно, учитывая заградительно дорогую ипотеку. Скорее всего, в ближайшее время цены будут топтаться на месте, а весной, по мере накопления предложения, постепенно поползут вниз. Рынок постепенно вползает в стагнацию. Как развивается ситуация на рынке недвижимости, читайте на IRN.RU.

Что с недвижимостью сейчас происходит

m 2 270 952р. +0,2% 3 057 $ +2,6%
Москва Новая Москва Московская обл.
Прогноз, %/мес.
1 год 2 года 3 года с 2000 г. с 1991 г.
Индекс стоимости является индикатором среднего уровня цен на жилье. Подробнее »

Индекс ожидания — это текущий тренд изменения среднего уровня цен на жилье, выраженный в % в месяц. Подробнее »

Индекс доходности является показателем экономической эффективности вложения средств в жилье. Подробнее »

Итоги января 2024 г.
Изысканные интерьеры ЖК «Петровский парк II»

Каждый элемент — от цветовой гаммы до освещения — имеет свое значение

«Квартиры строят, но они не продаются»: что сейчас происходит на рынке недвижимости в России

В России поставлен рекорд по объему непроданного жилья. На начало ноября в новостройках не продано уже более 71 млн кв. м. Падение интереса к покупке квартир эксперты связывают с высокой ключевой ставкой Центробанка и пересмотром условий льготной ипотеки. Что сейчас происходит на рынке недвижимости в Красноярске и ждать ли снижения цен на квартиры?

Объем нераспроданного жилья в новостройках по всей России на 1 ноября этого года составил более 70 млн кв. м. – это на 5,5 млн больше, чем год назад. Такие данные предоставила Единая информационная система жилищного строительства «ДОМ.РФ». Все это происходит на фоне рекордных темпов строительства.

Иными словами, квартиры в стране строят, но они не продаются. Такой тренд наблюдается по всей стране в целом, утверждает статистика. На красноярском рынке жилья пока, говорят эксперты, застоя нет. Но тем не менее продавцы недвижимости готовятся к снижению спроса.

«В Красноярске мы пока не особо ощущаем, чтобы у нас квартиры не продавались, чтобы застройщики не знали, куда их реализовать. В принципе сейчас спрос есть: квартиры продаются, цены продолжают повышать застройщики. Поэтому особо такого, чтобы у нас были не распроданы квартиры пока нет. Я думаю, что и застройщики, и мы тоже готовимся к определенному снижению, но надеемся, что прямо вот будут квартиры нераспроданные стоять, такого, надеюсь, не случится, но тут нам остается только ждать», – рассказала ипотечный брокер Татьяна Магомедова.

Стабильный спрос на квартиры одновременно с ростом цен эксперты объясняют просто. Во-первых, потенциальные покупатели от рынка недвижимости ждут только роста цен, ведь значительного снижения с 2020 года не видел никто. Поэтому, как только появляется возможность, люди спешат приобрести квадратные метры. Вторая причина – это отсутствие в российских реалиях другого способа сохранить свои деньги.

«Сейчас фактически отсутствует альтернатива жилью в качестве инвестиционного продукта. Большинство россиян дешевеющий рубль, на который продолжается давление, заставляет задумываться об инструментах сохранения своих сбережений, активов, и они продолжают вкладывать это в недвижимость. В целом кризисной какой-то ситуации на рынке жилья мы не видим Однозначно продолжат строить жилье, может произойти там определенная коррекция с точки зрения объемов, которые будут выводиться на рынок единовременно, может быть, сейчас будет пересмотр стратегии вывода площадей на рынок», – заявил директор по девелопменту Galaxy Group Григорий Длуги.

И тем не менее, по оценкам экспертов, сбережения, которые россияне спешат вкладывать в недвижимость – это только первоначальный взнос. Остальные средства они берут в банках. Риелторы говорят, что около 80% сделок сейчас заключают с помощью господдержки, семейной и льготной ипотеки.

О резком росте ипотечного кредитования во время одного из последних докладов в Госдуме заявила и глава Центробанка Эльвира Набиуллина:

«Кредитование населения также растет, особенно в ипотеке. Здесь очень высокие темпы роста, порядка +32% в годовом выражении. То есть за 12 месяцев ипотечный портфель вырос на треть. Нас не может не беспокоить, что этот рост сопровождается ростом цен на жилье и снижением качества кредитов, за счет выдачи ипотеки заемщикам с уже высокой долговой нагрузкой. В будущем это может обернуться большими рисками и для банков и главное, что для самих заемщиков. Проблема в том, что застройщики не могут быстро увеличить объем строящегося жилья. И взрывной рост ипотеки значительно уходит в рост цен. В среднем по стране цены на новостройки выросли на 90%. То есть практически удвоились. Это в 2 раза больше, чем рост средней зарплаты за те же 3 года».

Набиуллина фактически сообщила, что на ипотечном рынке надувается пузырь. Кредиты на жилье берут активно, и долговая нагрузка на заемщиков часто оказывается непосильной.

На фоне этого Центробанк анонсировал ужесточение кредитной политики. В будущем регулятор планирует ограничивать выдачу ипотеки тем заемщикам, кто тратит на выплату кредитов больше половины своих доходов. И если вернуться к рекордному количеству нераспроданного жилья в России в целом, то одной из причин называют уже предпринятые меры Центробанка.

Интерес к покупке квартир резко охладел как раз после пересмотра условий льготной ипотеки и повышения ключевой ставки. К слову, очередную корректировку ключевой ставки в Банке России обсудят 15 декабря. Эксперты предрекают увеличение с 15 до 17%.

Рынок недвижимости России вошел в необычное для себя состояние

За последние месяцы произошло очень много изменений на российском рынке недвижимости. Это события, связанные с застройщиками: введение эскроу-счетов, серьезные изменения ипотечных ставок, которые повысились почти на 1,5%, рост цен на недвижимость. При этом мы наблюдаем стабилизацию ситуации во внешней политике. Одновременно с этим на мировом рынке недвижимости серьезная просадка. В первом квартале в США наблюдалось одно из худших значений показателя по падению количества объема сделок за последние десять лет. Гонконг, ОАЭ также фиксируют серьезное падение рынка на 20–25% к прошлому году. В России объемы сделок падают на 14% к уровню марта-апреля 2018 года. Это много. Это большой вызов для отрасли. Помесячную динамику выдачи ипотеки можно посмотреть на рис. 3, учитывая, что доля сделок с ипотекой почти не менялась начиная с 2018 года, можно говорить об активности на рынке в целом.

Ветер перемен, какой ты?

Наверное, ожидание граждан от любой реформы сферы недвижимости — это снижение стоимости жилья, увеличение объемов предложения и минимизации рисков, повышение качества приобретаемой недвижимости. Отметим, что риск, скорее всего, уже к 2021 году будет сведен к нулю, это действительно важное достижение. Но есть еще моменты, над которыми необходимо серьезно поработать — цены на недвижимость растут ощутимо быстрее инфляции, все меньше возможностей для покупки новостроек. Причина — в последние годы растет число продаваемых новостроек с более дальней сдачей в эксплуатацию, а темпы ввода нового жилья серьезно падают, в целом 2018 год стал не лучшим с точки зрения объемов ввода в эксплуатацию новых многоквартирных домов. На рис. 1 отображена статистика, где видна отрицательная динамика, при этом динамика ввода загородной недвижимости, где нет серьезного регулирования, выглядит более убедительно.

Рис. 1. Объем ввода жилья в России с 2014 года, млн кв. м

Фото: Данные Росстата, АН «Этажи»

Фото: Данные Росстата, АН «Этажи»

И в этой ситуации меньше всего хотелось, чтобы мы превратились в Европу, где очень дорогое и недоступное даже при небольших ипотечных ставках жилье. Хотелось бы видеть собственный путь, когда мы будем способны обеспечить и низкую цену, и большой объем жилья. Тем более так и было до начала реформ в строительной сфере. Ну а если при этом ипотечная ставка станет на уровне 6–7%, это был бы высший пилотаж!

Рис. 2. Средняя цена 1 кв. м общей площади квартир на рынке жилья в России, руб.

Фото: По данным Росстата (2-й квартал — по данным АН «Этажи»)

Фото: По данным Росстата (2-й квартал — по данным АН «Этажи»)
Основные тенденции в отрасли

Первое — увеличение объемов предложения на вторичном рынке недвижимости из-за уменьшения среднего спроса, вызванного повышением банковских ставок по ипотеке. В частности, за январь — апрель текущего года наблюдаем рост объема предложений на вторичном рынке жилья примерно на 17%. Рекордный прирост за четыре месяца за последние 15 лет. Думаю, именно благодаря этому цены на недвижимость находятся в разумных пределах. Если на секунду допустить, что объем предложения на вторичном рынке не увеличится, то нас ждет еще более серьезный рост цен.

Рис. 3. Количество ипотечных жилищных кредитов в рублях, единиц

Фото: По данным ЦБ РФ (апрель — по данным АН «Этажи»)

Фото: По данным ЦБ РФ (апрель — по данным АН «Этажи»)

Второе — рынок готовится к снижению ставок по ипотеке и надеется на лучшее. На рис. 3 четко видно, что взаимосвязь между средней ставкой и объемами сделок заметна невооруженным глазом. Мы ожидаем, что крупные банки в ближайшее время объявят о новых снижениях. И, скорее всего, речь идет о начале нового цикла очень плавного снижения ставок. Положительные надежды вселяет и нефтяной рынок. В марте и апреле цены на нефть подросли, что наряду со снижением ставки может стимулировать активность в третьем и четвертом кварталах 2019 года. Традиционно цены на недвижимость и уровень спроса находятся в очень сильной корреляции со стоимостью нефти. Для примера на рис. 4 показаны взаимосвязи за последние пять лет. Снижение стоимости барреля приводит к ухудшению экономических показателей в стране, что в свою очередь влияет на покупательную способность населения, а значит, падает спрос на недвижимость. Колебание стоимости нефти приводит к коррекции цен на жилье, динамика заметна спустя шесть месяцев.

Рис. 4. Корреляция цены на нефть со стоимостью недвижимости

Фото: По данным аналитики АН «Этажи»

Фото: По данным аналитики АН «Этажи»

Третье — в 2019–2020 годах стоимость жилья в регионах России будет показывать разную динамику. Надо признать, что ситуация в регионах различается. Мы этот тренд видим по статистике, по динамике цен на недвижимость. Где-то стоимость не меняется, где-то, наоборот, растет на 15%, где-то видим увеличение выдачи ипотеки к прошлому году на 25%, а где-то стабильность. Рынок стал более локальным.

Рис. 5. Динамика цены в регионах (март 2019 года к марту 2018 года)

Фото: По данным domofond.ru via АН «Этажи»

Фото: По данным domofond.ru via АН «Этажи»

Так же сильно стала прослеживаться тенденция к смещению активности в сторону столичных регионов, что видно на рис. 6. На мой взгляд, это не очень хороший тренд, равномерное развитие территорий в сфере недвижимости — отличное подспорье для опережающего роста экономики страны в целом.

Рис. 6. Доля выданных ипотечных жилищных кредитов в рублях в Московской и Ленинградской областях от общего объема, %

Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»
Новые правила работы в долевом строительстве

Сейчас нет смысла в сослагательном наклонении рассуждать, что было бы, если бы не было государственной реформы (новые поправки в 214-ФЗ.). Реальный вопрос — какой процент строителей захочет работать по новым условиям. Если количество компаний, которые не смогут или не захотят работать в новых условиях, превысит критический уровень, то, на мой взгляд, это сильно повлияет на рынок. В частности, сократится объем предложения, повысятся цены и дальнейшая цепочка легко выстраивается. По сути, сейчас вводится еще один регулятор рынка — банки, при этом государство не уменьшает свои функции, то есть все будет дополнительно к тому, что есть, а не вместо. А сколько еще возможно потерь энергии между двумя уровнями, пока мы даже не представляем. Будем надеяться, что они выстроят эту систему лучше, чем в ситуации со страховыми компаниями, когда их так же пытались подключить к данному вопросу, но в итоге по сути ввели в отрасли страховой сбор, который никого не защитил, а лишь добавил головной боли строителям и повлек за собой удорожание недвижимости. Тем не менее понять изменения можно. Как выяснилось, доверить регулирование рынка нового жилья больше некому. Это, конечно, плохой индикатор для системы. Предыдущие меры регулирования реально привели к большому числу обманутых дольщиков. Вопрос сейчас только в том, не слишком ли дорого это стоит и не будет ли суммарно отрицательных последствий больше, чем положительных. Еще один важный момент в этой истории — удорожание строительства жилья. После введения эскроу-счетов себестоимость строительства только из-за финансовой составляющей вырастет сразу на 7%. Также не стоит сбрасывать со счетов и увеличение налогового бремени — повышение НДС до 20%. И еще один эффект, который не так очевиден. Для перехода на эскроу банкам в моменте нужен будет большой объем финансирования. Даже по самым скромным оценкам — 1,5 трлн руб. Эта ситуация отразится на том, что банки не смогут резко снижать ставки по ипотеке, так как существенная часть ликвидности будет уходить на кредитование застройщиков. То есть глобально у физических лиц появился конкурент на получение финансов от банка в виде застройщиков, хотя раньше они не конкурировали, а граждане могли кредитовать застройщиков напрямую. Я думаю, мы еще даже не осознаем реальную стоимость для экономики России создания этого узкого финансового горлышка.

По какому сценарию пойдет рынок

В случае умеренного развития событий, а я под этим подразумеваю рост цен от 8% до 10% в год, поддержание спроса на уровне 2,7–3,3 трлн ипотеки, не прогнозирую больших колебаний, рынок будет стабилен. Но если внутренний спрос приблизится к 2,5 трлн выдачи ипотеки (а пока дело идет к этому) — это будет тест для рынка. При росте же спроса до уровня 3,5–3,7 трлн возможен рост цен на 15–20%. Думаю, летние месяцы станут определяющими.

Спрос смещается в сторону вторичного жилья

В первом квартале 2019 года доля ипотеки на вторичном рынке стала исторически рекордной по отношению к первичному жилью. То есть строители за счет повышения цен теряют рынок, и он уходит в сторону вторички (на рис. 7 четко прослеживается эта тенденция). Плюс строительная отрасль стала более регулированной. Кроме этого, на рынке все меньше готового жилья от застройщиков. Рынок просто голосует рублем за вторичную, загородную недвижимость и арендное жилье.

Рис. 7. Доля ипотечных кредитов по ДДУ в общем объеме выдачи в России, %

Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Фото: По данным ЦБ РФ via АН «Этажи»

Также фактически повышен барьер входа на рынок строительства и все надежды на увеличение объемов строительства связаны с действующими компаниями. Если говорить про увеличение предложений, то механизм, который запускает правительство РФ, реально даст результат не ранее чем через три года. Поэтому будем следить за развитием событий. На сегодня рынок хороший, позволяет работать «без пенки» и развивать эффективный бизнес. Но компании, которые работают в этом бизнесе, должны адаптироваться к условиям. Не у всех получится. Стрессов не будет, но и большие прорывы на рынке маловероятны.

Ильдар Хусаинов

Ильдар Хусаинов директор агентства недвижимости «Этажи»

Точка зрения авторов, статьи которых публикуются в разделе «Мнения», может не совпадать с мнением редакции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *