Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду
Перейти к содержимому

Где лучше купить квартиру для сдачи в аренду

  • автор:

Названы города, где выгодно покупать квартиру для сдачи в аренду

Вкладываться в недвижимость ради получения дохода лучше не в столичных городах. Доходность от сдачи квартир в аренду в других регионах гораздо выше.

Алексей Мальгавко/РИА Новости

Эксперты портала «Мир квартир» сопоставили стоимость жилья и арендные ставки в 70 крупнейших городах России. При расчетах не учитывались дополнительные затраты — ипотечные платежи, ремонт, покупка мебели, оплата коммунальных услуг, расходы на поиск арендаторов и т. п.

Самыми доходными оказались квартиры в Нижнем Тагиле. Здесь жилье продается в среднем за 2,3 млн рублей. Сдавая квартиру в аренду, можно получать в среднем 15,6 тысячи рублей в месяц. То есть недвижимость окупится примерно за 12 лет.

Хорошую доходность также показывают квартиры в Астрахани (доходность 8% и окупаемость 12,5 года), Якутске (7,2% и 13,9 года), Мурманске (7% и 14,3 года), Грозном (6,9% и 14,4 года), Тольятти (6,5% и 15,4 года), Череповце (6,4% и 15,6 года), Магнитогорске (6,4% и 15,7 года), Хабаровске (5,9% и 16,9 года) и Волгограде (5,9% и 17 лет).

Самый невыгодный город для заработка на аренде — Москва. Арендные ставки здесь самые высокие в стране — около 52 тысяч рублей. Но и рекордная и стоимость жилья — более 17 млн рублей. В результате квартира приносит в среднем всего 3,5% годовых и окупается лишь за 28,4 года.

Также не особенно выгодно покупать жилье под сдачу в Курске (3,6% и 27,5 года), Санкт-Петербурге (3,8% и 26,3 года), Белгороде (3,9% и 25,5 года), Владивостоке (3,9% и 25,3 года), Орле (4% и 24,7 лет), Чите (4,1% и 24,2 года), Набережных Челнах (4,1% и 24,2 года), Севастополе (4,2% и 24 года) и Казани (4,2% и 23,6 года).

В среднем квартира в России дает 4,9% доходности и окупается за 20,3 года. И с каждым годом показатели снижаются. В 2020 году жилье в среднем по России приносило 6% дохода. В 2021 году показатель снизился до 5,5%, а в нынешнем году упал еще на 0,6 процентных пункта.

В Москве доходность квартиры снизилась с 4,2% в 2020-м году и 3,7% в 2021-м до 3,5% в нынешнем. В Петербурге показатель снижался с 4,5% до 4,4% и 3,8% соответственно.

Такая тенденция объясняется тем, что цена квартир на вторичном рынке увеличивается быстрее, чем арендная плата, отмечает гендиректор портала Павел Луценко. При этом, например, в Якутске покупка квартир, наоборот, стала выгоднее — доходность за два года выросла с 5,3% до 7,2%, окупаемость жилья сократилась с 18,8 до 13,9 года. В Сочи и Владимире показатели остались теми же.

«Куда пойти рантье?»: где в России сдача жилья в аренду принесет высокий доход

Жилье

Самым перспективным городом для арендодателей является Челябинск, считают аналитики

Москва. 6 февраля. ИНТЕРФАКС-НЕДВИЖИМОСТЬ – Доходность от сдачи жилья в аренду последние два года сокращается. Несмотря на это, частные инвесторы могут найти перспективные для себя регионы. Эксперты рассказали «Интерфаксу», в каких городах выгоднее купить квартиру для сдачи в аренду.

Выше только звезды

По данным Циан. Аналитики, в целом доходность от инвестиций от сдачи в аренду жилья в 2022 году снизилась с 5,5% до 5%. Причем началась эта тенденция еще в 2020-м. Тогда в начале года доходность рантье была примерно 7,5%, а в 2021-м – 6,1%.

По словам гендиректора портала «Мир квартир» Павла Луценко, наибольший доход могут принести квартиры со свежим ремонтом, с необходимой мебелью и техникой, а также с хорошей транспортной доступностью: в центре или около метро.

«Такая квартира будет высокодоходной в любом «невыгодном» регионе», — отметил Луценко.

Он добавил, что самыми доходными считаются небольшие по площади студии. Такие квартиры продаются дешевле «однушек», но сдаются на их уровне.

Эксперты «Мира квартир» считают, что высокий доход можно получить, сдавая квартиру в посуточную аренду. Однако в таком случае жилье должно располагаться в туристической зоне. Кроме того, в этой ситуации частным инвесторам следует подготовиться к регулярной уборке, более частому ремонту и, соответственно, еще большим расходам.

Перспективные регионы

Аналитики «Мира квартир» уточняют, что анализ не учитывает простоев квартиры, ремонтных расходов и налогов. Так, самыми доходными городами эксперты назвали Магнитогорск, Астрахань, Нижний Тагил, Грозный и Челябинск. По мнению Луценко, именно в этих городах удачно соотносится покупная цена жилья и средняя арендная ставка.

Например, в Магнитогорске аренды стоит в среднем чуть более 19,6 тыс. рублей в месяц, а годовой доход от сдачи жилья превышает 235,6 тыс. рублей в год. Жилье в среднем стоит более 2,8 млн рублей.

В соседнем Челябинске аренда в среднем оценивается в более чем 20,6 тыс. рублей в месяц, а годовой доход равен 248,1 тыс. рублей. Покупка квартиры обойдется частному инвестору в более чем 3,5 млн рублей. Кроме того, Челябинск оказался первым по доходности городом, по мнению специалистов Циан. Аналитики. Годовая доходность будет равна 6,6%.

Самой дешевой для покупки, по данным экспертов «Мира квартир», оказалась квартира в Нижнем Тагиле – более 2,3 млн рублей. Аренда в городе стоит примерно 14,7 тыс. рублей, а годовой доход превысит 176 тыс. рублей.

Специалисты Циан. Аналитики для сдачи жилья в аренду в туристических регионах порекомендовали Калининградскую область, Кисловодск, Пятигорск и Ессентуки. При этом, по их данным, за последние два-три года в списке самых популярных регионов у покупателей жилья оказались Краснодарский край, Свердловская, Тюменская, Новосибирская, Ростовская области, Татарстан, а также Московский регион.

«Если инвестор планирует получать пассивный доход от сдачи в аренду, то лучше выбирать региональные центры, крупные города с высокой миграционной подвижностью. Кроме того, для аренды можно рассматривать не только новостройки, но и вторичный рынок, где жилье, как правило, дешевле», — прокомментировали эксперты.

Где лучше не покупать квартиры для инвестиций

В списке портала «Мир квартир» на последней строчке по доходности оказалась Москва.

«Самые малодоходные города – Москва (она всегда занимает в таком рейтинге последнюю строчку из-за очень высокой стоимости квартир), Белгород, Калининград, Севастополь и Киров», — пояснил Луценко.

Например, в столице квартира в среднем обойдется инвестору в 16,9 млн рублей, а ежемесячная аренда жилья стоит примерно 51,5 тыс. рублей. Таким образом, годовой доход будет равен 618,5 тыс. рублей.

Аналитики подчеркнули, что сдача в аренду квартиры в Севастополе будет приносить 340,2 тыс. в год. При этом ежемесячная аренда стоит в среднем 28,3 тыс. рублей. Покупка квартиры обойдется будущему арендодателю более чем в 8,1 млн рублей.

Что касается популярного по туризму Калининграда, то там аренда квартиры стоит 22,9 тыс. рублей в месяц. Жилье продается в среднем за 6,6 млн рублей, а ежегодный доход от сдачи в аренду чуть превысит 275 тыс. рублей.

По мнению экспертов Циан. Аналитики, в список менее перспективных для рантье регионов можно добавить Казань, Нижний Новгород и Санкт-Петербург. В этих городах годовая доходность составит 3,8%, 3,9% и 4,1% соответственно.

Лидеры по объему выведенных проектов

Также важно покупать жилье в городах, где наблюдается его дефицит. Для этого специалисты Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ.РФ) провели мониторинг проектных деклараций.

«В 2022 году на рынок выведено 4 363 объекта от 1 428 застройщиков. Это 822 тыс. квартир совокупной площадью 40,4 млн кв.м», — сообщили аналитики.

По сравнению с годом ранее число новых объектов снизилось на 6,4%, а площадь квартир в выведенных проектах уменьшилась на 1,3%.

Эксперты ЕРЗ.РФ уточнили, что больше всего объектов вывели в Новосибирской области (319), Краснодарском крае (313) и Москве (268). По площади в топе оказались Москва – 6,42 млн «квадратов», Краснодарский край – 3,75 млн кв.м и Подмосковье – 2,80 млн кв.м.

«Несмотря на существенное снижение продаж, в 2022 году застройщики в целом сохраняют темпы декларирования новых многоквартирных домов, по которым планируется привлечение средств дольщиков», — рассказал руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик.

По его словам, это связано с длительным процессом подготовки к продаже. Так, после декларирования проекта застройщику необходимо договориться с банком о проектном финансировании.

«На этой стадии мы наблюдаем существенное сдерживание, большое количество проектов после декларирования не выводятся в продажу длительный срок», — добавил Холопик.

Он пояснил, что и банки, предоставляющие проектное финансирование, боятся обрушить и так перенасыщенный рынок.

Инвестору – на продажу

Эксперты Циан. Аналитики рекомендуют частным инвесторам обратить внимание на уже готовое жилье и продавать именно его, пока есть сниженные ставки по ипотеке от застройщика.

«До 2022 года инвесторы обычно перепродавали жилье на стадии строительства. Но с 2022 года ситуация изменилась», — рассказали специалисты Циан. Аналитики.

Теперь у девелоперов есть субсидированная ипотека, которая позволяет уменьшить размер ежемесячного платежа. Инвесторы такие программы предложить не могут.

Кроме того, стоимость «вторички» от инвесторов в среднем ниже, чем строящееся жилье с продажами от застройщиков. Однако в сегменте массового жилья квартиры от девелоперов дешевле на 3%, чем от частных инвесторов.

«В проектах бизнес-класса новостройки в среднем дороже на 10%, чем жилье от инвесторов на «вторичке». Наценка в премиальном сегменте – 11%», — подытожили эксперты.

11 туристических городов, где можно выгодно купить квартиру под сдачу

Фото: Shutterstock

Пандемия, отмена прямого авиасообщения с европейскими странами, санкции привели к падению туристического потока из России в другие страны. Например, турпоток россиян в Европу минувшим летом упал на 90–95% по сравнению с допандемийным 2019 годом. На этом фоне стал активнее развиваться туризм внутри страны. Еще недавно доступные Кипр, Греция и Испания сменились на Дагестан, Камчатку и Калининград. По данным АТОР, внутренний туризм в России в 2022 году восстановился до докоронавирусного периода, лучшую динамику прироста турпотоков показали Северный Кавказ, Москва и Петербург. Но не всегда, путешествуя, люди останавливаются в гостиницах: кто-то ищет более бюджетные варианты размещения, а где-то гостиниц просто не хватает. В такой ситуации альтернативой становится аренда жилья. «РБК-Недвижимость» попросила аналитиков выделить туристические города (без Москвы и Санкт-Петербурга), которые могут быть потенциально привлекательны для инвестиций под краткосрочную сдачу жилья. В качестве примера эксперты рассмотрели покупку однокомнатной квартиры на вторичном рынке, посуточную ставку аренды такой квартиры и рассчитали возможную доходность. Вот что получилось.

Города с высокой доходностью из топ-10

По данным сервиса онлайн-бронирования посуточной аренды ЦИАН, летом 2022 года на десять российских городов пришлось 70% бронирований посуточной аренды со стороны туристов. Это — Санкт-Петербург, Москва, Сочи, Казань, Геленджик, Нижний Новгород, Калининград, Новосибирск, Екатеринбург и Анапа. Лучшую доходность среди указанных городов показал Нижний Новгород — 22% годовых при 100%-ной заполняемости квартиры, отметила эксперт «ЦИАН.Аналитики» Виктория Кирюхина. Это связано с тем, что здесь невысокая стоимость жилья относительно других городов-лидеров, но ставки аренды примерно сопоставимы с ними. По данным ЦИАН, средняя стоимость однокомнатной квартиры в Нижнем Новгороде составляет 4,2 млн руб., а ставка посуточной аренды — 2,6 тыс. руб.

Лучшую доходность показал Нижний Новгород — 22% годовых при заполняемости квартиры в 100% и 15% при 70%-ной заполняемости

Лучшую доходность показал Нижний Новгород — 22% годовых при заполняемости квартиры в 100% и 15% при 70%-ной заполняемости (Фото: Shutterstock)

Высокая доходность от посуточной аренды, по расчетам ЦИАН, в Новосибирске и Екатеринбурге — 21% годовых. Это объясняется доступным порогом входа (стоимость однушки около 4 млн руб.) и ставкой аренды на уровне 2,3–2,4 тыс. руб. «Лучшая доходность — в Нижнем Новгороде, Новосибирске и Екатеринбурге (это города из топ-10 по спросу на посуточную аренду летом 2022 года), то есть города для экскурсионного туризма. При заполняемости около 70% доходность составит около 15% годовых, что тоже является лучшим показателем среди десятки самых туристических городов лета 2022 года», — добавила эксперт «ЦИАН.Аналитики».

Десятка самых туристических городов лета 2022 года

Данные: «ЦИАН.Аналитика»

Небольшие туристические города с самой высокой доходностью

Эксперты рекомендуют обратить внимание на города, которые также пользуются туристическим спросом, но не вошли в топ-10. По данным ЦИАН, среди небольших туристических городов самая высокая доходность при 70%-ной заполняемости — 19% годовых — у города Балтийска в Калининградской области. Город расположен в северной части Балтийской косы. Помимо моря, здесь есть архитектурные достопримечательности, например фортификационные сооружения, руины древнего рыцарского замка. Стоимость однушки составляет 3,2 млн руб., а ставка аренды в сутки — 2,3 тыс. руб., как в крупном туристическом городе. Высокая доходность (15% годовых при 70%-ной заполняемости) и у другой локации в Калининградской области — поселка Янтарного. Он расположен на побережье Гданьского залива, рядом с озером Синявинское. Однушка здесь стоит в среднем 5,8 млн руб., а ставка посуточной аренды составляет 3,4 тыс. руб. Для сравнения, в Калининграде, который входит в топ-10 самых популярных у туристов городов России, доходность ниже — 13%. «То есть инвесторам нужно рассматривать не только наиболее популярные города, но и пока не столь раскрученные направления», — отметила Кирюхина.

Читайте также Сдача квартиры посуточно: что важно знать и сколько можно заработать

Поселок Янтарный в Калининградской области 

Поселок Янтарный в Калининградской области (Фото: Shutterstock)

Города у Черного моря

Среди привлекательных туристических городов на побережье Черного моря — Феодосия. По данным ЦИАН, здесь одна из самых высоких доходностей — 13% годовых при заполняемости однокомнатной квартиры на 70% в год. Однушка здесь стоит в среднем 4,3 млн руб., а ставка аренды составляет 2,3 тыс. руб. в сутки. Аналогичная доходность будет в Анапе — 13%. Однокомнатная квартира в этом курортном городе стоит в среднем 4,9 млн руб., сдавать ее можно за 2,6 тыс. руб. в сутки. Ниже доходность от сдачи квартиры посуточно в Новороссийске — 11%. Однушка здесь стоит дороже — 5 млн руб., а ставка посуточной аренды ниже — 2,2 тыс. руб. Точно такая же доходность (11% годовых) — в Ялте. Сдавать однокомнатную квартиру здесь можно в среднем за 3 тыс. руб. в сутки, а потратить на ее покупку придется 7,2 млн руб. Одна из самых низких доходностей — в Сочи. Сдавая однушку посуточно при заполняемости в 70%, здесь можно зарабатывать 10% годовых. Это связано с тем, что в Сочи дорогая недвижимость. Однокомнатная квартира на вторичке стоит почти 9 млн руб., а ставка аренды составляет 3,5 тыс. руб. в сутки.

Читайте также «Я зарабатываю ₽1 млн». Три истории о бизнесе на посуточной аренде жилья

Среди привлекательных туристических городов на побережье Черного моря — Феодосия. По данным ЦИАН, здесь одна из самых высоких доходностей — 13% годовых при заполняемости однокомнатной квартиры на 70% в год 

Среди привлекательных туристических городов на побережье Черного моря — Феодосия. По данным ЦИАН, здесь одна из самых высоких доходностей — 13% годовых при заполняемости однокомнатной квартиры на 70% в год (Фото: Shutterstock)

Города Дагестана

Эксперты также советуют обратить внимание на новые направления, например Дагестан (Каспийск, Дербент, Махачкала), который стал туристическим открытием 2022 года. По оценкам ЦИАН, доходность от сдачи однушки в этих городах одна из самых высоких среди небольших туристических локаций и составляет 15–16% годовых при заполняемости квартиры на 70% в год. Высокие показатели связаны с относительно низким порогом входа (около 3,3–3,5 млн руб.) и высокой ставкой аренды (около 2,1 тыс. руб. в сутки). Обратить внимание на Дагестан рекомендует и глава федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. По его мнению, это одно из самых перспективных направлений для инвестиций в жилье под сдачу. «Здесь можно как отдыхать на пляжах Каспийского моря, так и ездить в горы, где невероятно красивые виды, а также посещать древние памятники и наслаждаться превосходной местной кухней. Туристический поток в эту республику минувшим летом вырос в два раза, и цены на посуточную аренду тоже. При этом гостиничный сектор пока находится в зачаточном состоянии, арендных квартир остро не хватает в сезон», — пояснил он.

Читайте также 10 российских городов, где будет выгодно покупать жилье в 2022 году

Эксперты также советуют обратить внимание на новые направления, например Дагестан (Каспийск, Дербент, Махачкала)

Эксперты также советуют обратить внимание на новые направления, например Дагестан (Каспийск, Дербент, Махачкала) (Фото: Shutterstock)

Сейчас в республике можно очень выгодно купить квартиру под краткосрочную аренду, тем более что цены там пока невелики, хотя уже и начали активно расти, считают в «Мире квартир». По данным портала, в Махачкале и Дербенте однокомнатную квартиру на вторичке можно купить по цене от 3 млн руб., в Каспийске недвижимость на 5–10% дешевле. При этом посуточная аренда однушки в этих городах составляет 1,5–2,5 тыс. руб. в сутки. «Таким образом, доходность квартиры может составлять 7–10%, а окупаемость — 10–15 лет, что по российским меркам очень хорошие показатели», — отметил Луценко.

Юрий Кузнецов, владелец российского сервиса онлайн-бронирования жилья для отдыха «Суточно.ру»: — Лучше обращать внимание на те города, где стабильный туристический поток круглый год и при этом не перегретый рынок недвижимости. Например, Кисловодск (один из курортов Кавказских Минеральных Вод). Сюда ездят круглый год, аудитория достаточно взрослая, ездят на длительный срок (большая часть поездок больше пяти дней), и тут не такая высокая стоимость квартир, как, например, в Сочи. Сейчас купить однокомнатную квартиру в Кисловодске на вторичном рынке можно в среднем за 4,6 млн руб. Стоимость посуточной аренды на курорте составляет 2,8 тыс. руб. Таким образом, средняя доходность будет примерно 11% годовых, средний срок окупаемости ­— около девяти лет. Для сравнения, в Москве средняя доходность — 7–9%, средний срок окупаемости — 12–15 лет. Также советую обратить внимание на Махачкалу и Дербент. На них очень высокий спрос, который сильно перекрывает предложение. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Махачкале сейчас 3 млн руб. Стоимость посуточной аренды — 2,9 тыс. руб. Таким образом, средняя доходность составляет примерно 13–15%, средний срок окупаемости ­— семь-восемь лет. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в Дербенте сейчас 4,5 млн руб. Цена посуточной аренды — 3 тыс. руб. за сутки. Таким образом, средняя доходность составляет примерно 12%, средний срок окупаемости — восемь лет.

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

От редакции: настоящая статья носит исключительно ознакомительный характер и не содержит предлагаемой стратегии инвестиций.

В каких городах выгоднее покупать новостройку для сдачи в аренду?

Вычислить доходность квартиры несложно: нужно взять стоимость квартиры и, исходя из рыночных ставок, рассчитать ожидаемый годовой доход от аренды, а затем последнее разделить на первое. Именно это и проделали аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР» для 70 городов России, выяснив, где новостройки доходнее. Поскольку на рынке аренды наибольшим спросом пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, специалисты провели расчеты именно для них.

Подсчитать доходность будущей покупке довольно просто. Фото: Мир Квартир

«Разумеется, это только приблизительный расчет, ведь мы не учитывали периоды простоя квартир, а они существенно влияют на показатели, – комментирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР». – Также мы не учли расходы собственника на отделку новостройки, если она приобретается без отделки, либо ремонт после очередного арендатора. А также меблировку, коммунальные платежи, комиссию риэлтора, плату за продвижение объявления, налоги и т.д. В реальности каждый может сделать эти нехитрые вычисления для конкретной квартиры и понять, насколько выгодно ее покупать».

Средние цены на новостройки и арендные ставки эксперты взяли из собственной аналитики Mirkvartir.ru.

Самые доходные «однушки» в стране оказались в Махачкале (11,6%), Магнитогорске (7,2%), Грозном (6,9%), Мурманске (6,7%), Улан-Удэ (6,4%), Владимире (6,3%), Оренбурге (6,3%), Нижнем Тагиле (5,7%), Ростове-на-Дону (5,7%) и Хабаровске (5,5%).

Меньше всего выгоды от сдачи в аренду принесут квартиры с одной комнатой в Сочи (3,2%), Белгороде (3,4%), Пензе (3,4%), Казани (3,5%), Москве (3,5%), Санкт-Петербурге (3,5%), Кирове (3,5%), Саранске (3,8%), Нижнем Новгороде (3,8%) и Кургане (3,8%).

В среднем по стране доходность однокомнатных квартир составляет 4,6%.

Что касается «двушек», их выгоднее всего сдавать в Махачкале (9,6%), Магнитогорске (7,5%), Мурманске (6%), Грозном (6%), Якутске (6%), Владимире (5,5%), Владикавказе (5,4%), Оренбурге (5,4%), Ростове-на-Дону (5,3%) и Нижнем Тагиле (5,2%).

Самый низкий показатель – в Белгороде (2,8%), Новокузнецке (3%), Брянске (3,1%), Санкт-Петербурге (3,2%), Москве (3,2%), Пензе (3,3%), Саранске (3,4%), Сочи (3,4%), Курске (3,5%) и Калининграде (3,5%).

В среднем по России «двушки» приносят владельцам 4,3%.

«Чтобы квартира приносила больше дохода, нужно, чтобы она, прежде всего, располагалась в месте, удобном для потенциальных арендаторов: в районе с развитой инфраструктурой и хорошей транспортной доступностью. Тогда она не будет простаивать, а это критический фактор для выгоды инвестиции, – рекомендует Павел Луценко. – Ради хорошей локации можно поступиться и площадью, и иногда даже удобной планировкой. Ремонт квартиры экономкласса должен быть простым, недорогим, но аккуратным и качественно сделанным. При этих условиях инвестор может существенно повысить показатель доходности своей недвижимости».

Доходность квартир в городах России

Город

Цена однокомн. кв., руб.

Аренда однокомн. кв., руб./мес.

Доходность однокомн. квартир

Цена двухкомн. кв., руб.

Аренда двухкомн. кв., руб./мес.

Доходность двухкомн. квартир

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *