Почему при продаже квартиры пишут ипотеку не предлагать
Перейти к содержимому

Почему при продаже квартиры пишут ипотеку не предлагать

  • автор:

Почему собственник пишет : «ИПОТЕКА НЕ ПОДХОДИТ»?

Смотрела объявления о продаже квартир на ЦИАН. Почему собственник, продающий квартиру . иногда пишет что-то вроде — ИПОТЕКА ИСКЛЮЧЕНА? Может быть, что-то нечисто?

Могут подойти

1-комн.апарт., 30 м², этаж 2

1-комн.апарт., 30 м², этаж 2

Варшавское шоссе, 125С1, Москва

1-комн.кв., 33 м², этаж 9

1-комн.кв., 33 м², этаж 9

Ореховый проезд, 31, Москва

2-комн.кв., 40 м², этаж 2

13 990 000 ₽

2-комн.кв., 40 м², этаж 2

Артековская улица, 4К2, Москва

апарт.-студия, 27 м², этаж 1

65 000 ₽/мес.

апарт.-студия, 27 м², этаж 1

2-я Рощинская улица, 10, Москва

2-комн.кв., 45 м², этаж 2

20 200 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 2

3-й Монетчиковский переулок, 15, Москва

2-комн.кв., 52 м², этаж 2

14 100 000 ₽

2-комн.кв., 52 м², этаж 2

Пролетарский проспект, 33К1, Москва

1-комн.апарт., 25 м², этаж 2

12 500 000 ₽

1-комн.апарт., 25 м², этаж 2

Николоямская улица, 19С1, Москва

2-комн.кв., 45 м², этаж 3

16 800 000 ₽

2-комн.кв., 45 м², этаж 3

Нахимовский проспект, 37К1, Москва

2-комн.кв., 52 м², этаж 4

14 500 000 ₽

2-комн.кв., 52 м², этаж 4

улица Маршала Голованова, 4, Москва

2-комн.кв., 42 м², этаж 9

12 189 000 ₽

2-комн.кв., 42 м², этаж 9

Окская улица, 5К3, Москва

Сейчас обсуждают

23 февраля 2024

  • Журнал
  • Вопросы риелтору
  • Справочный центр
  • Юридические документы
  • Поиск на карте
  • Аукцион
  • Реклама ЦИАН на ТВ
  • Программа «Работаю честно»
  • Тарифы и цены
  • Реклама на сайте
  • Продвижение
  • Вакансии агентств
  • Помощь
  • Ипотечный калькулятор
  • Проверка недвижимости
  • Карьера в Циан
  • Сайт для инвесторов

Циан — база проверенных объявлений о продаже и аренде жилой, загородной и коммерческой недвижимости. Онлайн-сервис №1 в России в категории «Недвижимость», по данным Similarweb на сентябрь 2023 г. Используя сервис, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением и Политикой конфиденциальности Циан. Оплачивая услуги, вы принимаете Лицензионное соглашение. ООО «Айриэлтор», email: support@cian.ru. На информационном ресурсе применяются Рекомендательные технологии.

Почему при продаже квартиры пишут ипотеку не предлагать

Продать жилье сейчас, кроме как под ипотеку, сложно. Покупателей с «живыми» деньгами становится всё меньше. Однако подобный способ многим кажется чересчур сложным и опасным. Давайте разберемся, так ли это.

Ситуация на рынке ипотечного кредитования

Руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая сообщает, что по статистике количество выданных ипотечных кредитов по республике снижается. Что касается ставок и условий в коммерческих банках, то многие БВУ увеличили процентные ставки по ипотеке, некоторые перешли только на долларовую ипотеку. Минимальная годовая эффективная ставка составляет 14%, максимальная — 21%.

Альтернативой коммерческим кредитам является ипотека от Жилстройсбербанка с процентной ставкой от 5% годовых. По информации заместителя председателя правления ЖССБК, доля всех выданных ипотечных кредитов в портфеле банка к концу 2015 года составляет около 30% от общего объёма. Кредитование в Жилстройсбербанке ежемесячно набирает обороты и пользуется спросом со стороны населения.

По расчетам аналитической службы kn.kz, корреляция между динамикой объемов ипотеки и ценами на жилье достигает 93%. Это неудивительно, ведь ипотека остается главным инструментом приобретения квартиры и напрямую влияет на количество платежеспособного спроса.

Удешевление ипотечных займов должно сделать жилье доступнее, но с другой — на фоне невысоких объемов строительства это грозит новым витком цен. Поэтому удешевление ипотеки в нашей стране должно идти параллельно с увеличением объемов строительства нового жилья. Однако в ближайшие годы о росте цен на рынке недвижимости говорить не приходится в связи со снижением реальных доходов населения и сложной экономической ситуацией.

Что делать продавцам?

На самом деле, продажа квартиры в ипотеку — это намного более верный вариант, чем продажа его «наличнику»Если у покупателя есть хоть какой-то выбор, то у продавца условия продажи часто сводятся к двум вариантам — упорно ждать месяцами, пока найдется покупатель с наличными, или уже сдаться на милость и продать недвижимость через ипотечный кредит.

Сейчас почти невозможно найти человека, который приобретет квартиру за «живые» деньги — в стране кризис, да и жилищный вопрос никогда не был для людей простым. Но, несмотря на тенденцию, наши продавцы с упорством Cизифа продолжают избегать «ипотечников». Почему?

Причины нелюбви к «ипотечникам»

По мнению людей, продавать квартиру в ипотеку и долго, и как-то это ненадежно — договор заключен, подписан, а денег все еще нет. Вдруг, покупатель обманет? Но ощущение опасности в данном случае — не более чем психологический барьер.

На самом деле, продажа квартиры в ипотеку — это намного более верный вариант, чем продажа её «наличнику». Как поясняет директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна: «Честно сказать, на практике ни разу не сталкивалась с тем, чтобы банк, после того как состоялась сделка, отказывал в выдаче денег. Само письмо банка является гарантией того, что деньги будут выплачены продавцу. Схема достаточно простая. Покупатель и продавец у нотариуса оформляют договор купли-продажи. В договоре нотариус указывает, что оставшуюся сумму покупатель обязуется оплатить после банковского займа. Затем покупатель и продавец едут в банк, где на основании заключенного договора купли-продажи продавцу банк выдает деньги. После чего надо также у нотариуса оформить заявление о полном расчете. Вот и все. Никаких рисков».

Как обезопасить себя от мошенников

Банки очень щепетильны в отношении своей прибыли и не станут давать кредит лицу неплатежеспособному, подозрительному. Однако и в такой прозрачной сделке нужна определенная бдительность.

— Не передавайте покупателю оригиналы документов, не давайте никаких доверенностей. Разумеется, вы можете показать оригиналы и риелторам, и в банке, но не отдавайте их «на сторону» — покупатель может оказаться и недобросовестным.
— Доверьте продажу жилья опытному специалисту. Все процедуры от «А» до «Я» оформляйте при риелторе, нотариусе, банковском работнике.
— Получите гарантийное письмо. Когда вы продаете квартиру в ипотеку, то банк должен выдать вам гарантийное письмо, что вам будет выплачена вторая часть суммы. Случаются казусы, когда данное письмо кредитный менеджер передает риелтору — это незаконно и недопустимо. Он должен работать напрямую с вами.
— Все процедуры подачи заявки на ипотеку проводите вместе с покупателем. Так вы исключите незаконность сделки и обезопасить себя своим же присутствием при оформлении всех бумаг. Не секрет, что участились случаи, когда люди заключают ипотечный договор незаконно. Т.е. по факту банк отказывает им в кредите, но они ищут обходные пути — через недобросовестных риелторов и кредитных менеджеров за взятку. И вот в таком случае представьте ситуацию: вы заключили договор купли-продажи, получили гарантийное письмо — и вскрывается нелегальность кредитного договора. Сделка аннулируется. Да, вы ни при чем, но именно вам придется подавать в суд, чтобы признать договор купли-продажи недействительным. На это уйдет время, вы не сможете в период судебных тяжб продать жилье, упустите потенциальных покупателей.

Этапы продажи квартиры в ипотеку

Этап 1. Переговоры с покупателем

Итак, вы нашли покупателя, который предлагает покупку посредством кредита. Первое, что вы должны выяснить — был ли вообще человек в банке и оценил ли банк его как платежеспособного.

Конечно, будьте внимательны, и если покупатель кажется вам «странным», то лучше поискать кого-то другого. Лучше работать через риелтора: агентство проверит покупателя еще на стадии обращения к ним — есть ли у него вообще возможность взять ипотечный кредит.

В банк идите с покупателем вдвоем. С собой возьмите правоустанавливающие документы на квартиру (договор купли-продажи, завещание и т.д.) и их копии, удостоверение личности, техпаспорт, кадастровую справку об отсутствии обременений, долгов по квартире. Кадастровую справку вы должны взять в ЦОНе или же посредством сайта электронного правительства egov.kz.

Этап 2. Проверка жилья и его оценка

Банк должен проверить жилье на юридическую чистоту, также провести оценку. Вам нужно предусмотреть заранее, что кредит не дадут на квартиру, которая:

— имеет задолженность по коммунальным, налоговым и другим платежам;
— находится в залоге, аресте;
— старое жилье (чаще всего, это постройки старше 50 лет), в «коммуналках», без коммуникаций и т.д.

Не любят банки и приватизированные квартиры, а жилье также с правом собственности несовершеннолетних и недееспособных граждан — с продажей здесь часто бывают «проволочки», а после продажи — нередки судебные тяжбы.

Другой нюанс, который вы должны учитывать, это оценка жилья. Порядок действий — выбирается фирма по собственному желанию, какая больше внушает доверие, проводится оценка, отчет отдается в банк.

Бывали ситуации, что банк отправляет покупателя в определенную оценочную компанию, он оплачивает оценку, а после фирма не выдает ему сведений по результатам оценки, а направляет их кредитному менеджеру. При этом могут отказать в информации вообще, аргументируя тем, что банк «велел» отчет пересылать сразу в отделение.

Это незаконные действия — возможны искажения и намеренно заниженная стоимость. Например, из реальной стоимости жилья в 70 тыс. долл. вам поставят цену в 50 тыс. долл.

Директор ТОО «Юридическая фирма «ГРАНД PREMIUM» Лебедева Татьяна рассказывает: «Раньше такие случаи, к сожалению, возникали. Сейчас иная ситуация. Сговор между оценщиком и банком можно исключить, поскольку оценку жилья покупатель имеет право заказать у любой организации. Что касается сговора между оценщиком и покупателем, то продавец вправе отказать от сделки, если его не устраивает цена, или провести свою оценку».

В целом вам как продавцу суетиться по поводу оценки необязательно. Однако не все покупатели вооружены знаниями, и, узнав о том, что на вашу сделку пытаются уменьшить кредит, вы можете помочь — просто пойти вместе с покупателем к другому оценщику.

Готовый отчет по оценке предоставляется в банк. И пока банк рассматривает возможность кредитования, вы можете подыскивать и другого покупателя. А вот если вас просят приостановить сделки (попридержать квартиру), то потребуйте обязательств.

Этап 3. Соглашение о задатке

Для этого составляется соглашение о задатке (у риелторов есть фирменный бланк), в котором указывается срок, в течение которого он будет действовать. Как правило, это 2-3 недели — то время, которое необходимо на выдачу ипотеки. Как раз к этому времени покупатель получит от банка деньги и оплатит сделку.

После того, как вы взяли предоплату, то все сделки с недвижимостью приостанавливаются на указанный в соглашении о задатке срок. Теперь вы, равно как и покупатель, связаны обязательствами и дальше «рекламировать» свою продающуюся жилплощадь не можете.

Если задаток вами не оформлялся, то вы можете выставлять квартиру на продажу, не дожидаясь пока заемщику дадут кредит. После принятия положительного решения банк должен предоставить вам гарантийное письмо с печатью и подтверждение, что займ будет выдан.

Этап 4. Заключение договора купли-продажи

Теперь вы заключаете у нотариуса договор купли-продажи. Сначала составляется предварительный договор — вам оплачивают первоначальный взнос.

Очень часто вся сделка происходит одномоментно — т.е. покупатель отдает первоначальный взнос в присутствии нотариуса, тут же оформляется договор купли-продажи. Затем обе стороны сделки направляются в банк, отдают копию договора, после чего кредитный менеджер производит выдачу кредита.

Для этого между банком и заемщиком заключается договор банковского займа, тогда же покупатель окончательно с вами рассчитывается. При этом продавец должен написать подтверждающий документ — расписку о получении всей суммы. Лучше всего ее составить еще у нотариуса, но отдать нужно только после получения всей оставшейся суммы.

Когда деньги переданы в полном объеме продавцу, а договор купли-продажи и расписка — покупателю, то права регистрируются. Этим занимаются, как правило, сотрудники банка или же новый владелец жилья. Расписку нужно предоставить в органы юстиции — только тогда банк накладывает на нового владельца обременение.

Что могут сделать банки

Вернее было бы сказать, что банки могут не сделать. Не исполняют они чаще всего свои обязательства по срокам. Так, если заявлено, что кредит выдадут за 2-3 дня, то в соглашении о задатке все же укажите 2-3 недели. Потому что такие задержки — отнюдь нередки.

Другой «поведенческий нюанс» — это выдача кредита только после совершения сделки и регистрации договора-купли продажи. Именно такой ситуации и боятся продавцы и за это не любят «ипотечников» — по сути, квартира продана, а денег еще нет.

Регистрация договора купли-продажи занимает от 2 до 5 рабочих дней, плюс — процедуры передачи денег в банке, регистрация договора залога (с покупателем).

Итак, какие имеем гарантии

Подведем итоги, почему при ипотеке вы не несете большие риски и ее можно рассмотреть как вариант продажи.

Гарантия № 1 — банки заинтересованы в добросовестности сделки и платежеспособности покупателя, поэтому будут тщательно все проверять.

Гарантия № 2 — без предоставления в органы юстиции вашей расписки о полном получении суммы за квартиру обременение на нее не налагаются.

Гарантия № 3 — вы можете сами найти оценщика, который выставит справедливую стоимость жилья.

Как продать ипотечную квартиру: 8 рабочих схем

Аватар автора

Продать залоговую квартиру не так сложно, как принято считать.

Если просрочек по кредиту не было, то обременение не отпугнет потенциальных покупателей. Во-первых , растет количество клиентов, которые покупают жилье в ипотеку. А банки следуют за рынком и вводят отдельный продукт — ипотеку на квартиру в залоге.

Во-вторых , если банк кредитует ипотечные квартиры других банков, то для покупателя залог не имеет большого значения — ведь банк заинтересован в том, чтобы сделка прошла надежно. По такой квартире, скорее всего, не будет неприятных сюрпризов, так как банк и страховая компания продавца уже проверяли документы и юридическую чистоту предыдущей сделки.

Расскажу про восемь схем, с помощью которых можно продать залоговую квартиру.

Когда квартира бывает в залоге

Кратко напомню два вида кредитов, из-за которых квартира продавца бывает в залоге у банка.

Ипотека в силу закона. Это классическая схема покупки недвижимости за счет кредитных денег банка.

Такую ипотеку регулирует закон: банки предлагают стандартные условия по собственным программам или по программам, которые субсидирует государство, таким как ипотека с господдержкой или семейная ипотека. В зависимости от условий программы банка кредит достигает 90% от рыночной стоимости квартиры, которую заемщик оставляет в залог.

Ипотека в силу договора. Ее главное отличие от ипотеки в силу закона в том, что клиент получает деньги от банка под залог недвижимости: своей или третьего лица, например родственника или знакомого. По такой программе ставки обычно выше на 3—10 процентных пунктов, а сумма кредита — не более 70—80% от оценочной стоимости закладываемой недвижимости.

Часто ипотеку в силу договора банк предлагает клиенту, который не проходит на беззалоговый кредит наличными: например, не хватает дохода или испорчена кредитная история.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Как проходит сделка при продаже ипотечной квартиры

Если квартира с обременением, то общий порядок действий будет таким.

Получить согласие банка на продажу. Оно понадобится Росреестру вместе с документами на регистрацию договора купли-продажи залоговой квартиры. А еще — банку покупателя, чтобы проверить квартиру.

Чтобы получить согласие банка, продавцу квартиры нужно:

  • запросить у менеджера банка форму заявления на разрешение продать ипотечную квартиру;
  • подать заявление через личный кабинет онлайн-банка или на электронную почту отдела работы с ипотечными клиентами.

Банк принимает решение в течение 3—5 дней. Если у клиента нет серьезных проблем с выплатами, когда дело уже передали в суд или назначены торги по продаже залога, то банк обычно идет навстречу и заемщик получает письменное согласие банка.

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Так выглядит согласие банка на продажу ипотечной квартиры: банк разрешает продать квартиру, но оформить последующий залог на нее можно только после того, как заемщик погасит долг по кредиту

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Например, «Росбанк Дом» разрешает продать залоговую квартиру даже при наличии просрочек или ареста на ней

Найти покупателя на квартиру. Лучше сразу сообщить ему, что квартира находится в залоге у банка, и назвать полную сумму остатка по долгу. Покупатель решит, согласен ли он купить такую квартиру и как будет оплачивать недвижимость: за наличные или оформит ипотеку на покупку залоговой квартиры. После этого нужно согласовать детали сделки с банком продавца.

Провести сделку. Продавец открывает два аккредитива либо ячейки. Аккредитив — способ расчета, при котором деньги хранятся на специальном счете. Банк переводит их или открывает к ним доступ, только когда выполнены определенные условия договора, которые определяют на сделке. Обычно это выписка из ЕГРН, которая подтверждает, что право собственности переоформили, а обременение сняли. Ячейку используют, если рассчитываются наличными.

Обложка статьи

В первый аккредитив или ячейку закладывают сумму, которой достаточно, чтобы погасить ипотечный долг продавца. Во второй — оставшуюся часть: разницу между долгом и полной стоимостью квартиры по договору купли-продажи.

Стоимость аккредитива — от 1500 до 6000 ₽ в месяц в зависимости от региона и банка. Аренда ячейки стоит от 1500 до 9000 ₽.

После того как подписали договор купли-продажи, банк исполняет аккредитив — переводит деньги на счет продавца, чтобы закрыть долг по ипотеке.

Погасить долг по ипотеке. Для этого продавец заранее пишет заявление в банк на досрочное погашение, где указывает дату, когда нужная сумма поступит на счет банка. В этот день банк списывает деньги и выдает продавцу на руки справку об отсутствии долга и закладную с отметкой о том, что обязательства выполнены.

Обложка статьи

Снять обременение. Для этого нужно отправить запрос, справку и закладную в Росреестр. Это делают несколькими способами, расскажу про них подробнее.

Как снять залог с квартиры

После того как долг полностью погашен, банк выдает продавцу справку о погашении ипотеки и закладную с отметкой о погашении долга. По закону банк обязан предоставить закладную незамедлительно, но точный срок в законе не указан.

Если закладная на бумаге, то справку о выполнении обязательств и закладную в Росреестр подает собственник квартиры или регистрационный агент — сотрудник банка продавца, который курирует сделку и действует от имени продавца по доверенности. За снятие обременения госпошлину не берут.

Срок выдачи закладной указан в кредитном договоре. Обычно это не больше 15 дней после того, как погашен заем. О том, что закладная готова, клиента уведомляют по смс или по телефону, и в согласованный день он приезжает за документами.

Например, в кредитном договоре «Юникредит-банка» указано, что если досрочно погасить кредит, то заемщик получит справку и закладную в течение 14 дней. Источник: unicreditbank.ru

Например, в кредитном договоре «Юникредит-банка» указано, что если досрочно погасить кредит, то заемщик получит справку и закладную в течение 14 дней. Источник: unicreditbank.ru

Если продавец пользуется услугами отдела сопровождения, то банк выдаст закладную в течение дня. Если сроки затянулись, можно пожаловаться в Центробанк. В жалобе указать суть вопроса, контактные данные продавца, банка и детали сделки.

Если оформляли электронную закладную, банк сам отправит запрос в Росреестр через специальный канал взаимодействия. Обычно это происходит на следующий день. А как только Росреестр снимет залог, банк уведомит продавца — например, по смс или телефону: зависит от условий кредитного договора.

Если продавец гасит ипотеку своими деньгами и у него есть квалифицированная электронная подпись, можно отправить документы через сайт Росреестра. Это сэкономит время.

Покупатель уплачивает госпошлину — 2000 ₽ за регистрацию права собственности.

После того как Росреестр получит документы, он снимет обременение в течение трех рабочих дней.

Затем продавец получает выписку из ЕГРН, в которой указано, что ограничений в виде залога на квартире нет. Эту выписку перед сделкой всегда запрашивает покупатель.

Тинькофф Журнал уже подробно рассказывал о том, как снять обременение.

Зарегистрировать договор купли-продажи. Продавец и покупатель встречаются еще раз и сдают договор в Росреестр на госрегистрацию перехода права собственности.

Переход права собственности и обременения в пользу банка покупателя зарегистрируют в течение пяти рабочих дней, а если сделка через нотариуса — в течение трех дней.

После этого новый собственник квартиры забирает документы из Росреестра.

Получить деньги за квартиру. Продавец и покупатель передают в банк документы, которые нужны, чтобы раскрыть второй аккредитив или ячейку, — они указаны в договоре. И продавец получает доступ к деньгам.

Есть несколько схем, по которым можно провести сделку, у каждой — свои нюансы. Какую схему использовать, решают участники сделки. Обычно это зависит от того, как расплачивается покупатель — наличными или кредитными деньгами — и по какой схеме работают банки продавца и покупателя.

Дальше расскажу про нюансы каждой схемы, но не буду останавливаться на подробностях, которые мы рассмотрели выше, так как эти шаги будут одинаковы.

Продавец сам закрывает долг и снимает обременение

Кому подходит. Если сумма ипотечного долга небольшая, то продавец может внести ее и снять обременение с квартиры. Тогда сделка сводится к обычной свободной продаже квартиры. Это самый простой для всех вариант — он сокращает количество шагов: покупатель и продавец могут сразу заключить договор купли-продажи и подать документы на госрегистрацию.

Как действовать. Например, по ипотеке осталось выплатить 600 000 ₽. В этом случае можно занять деньги у друзей или взять потребительский кредит, закрыть ипотеку и снять обременение банка.

Почему продавец квартиры против ипотеки?

Большая часть квартир в России покупается в ипотеку. На первичном рынке, по данным руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, доля жилья, приобретаемого с помощью жилищных кредитов, достигает 90%. Раньше эта цифра находилась на уровне 50-60%.

В новостройке приобрести квартиру в ипотеку проще: во-первых, строительные компании сотрудничают с банками, во-вторых, действует программа льготной ипотеки, по которой купить жилплощадь можно под 6,5% годовых. Ставки по кредитам на покупку квартиры на вторичке выше, а еще в объявлениях о продаже жилья нередко встречаются сообщения типа «без ипотеки», «покупатели с ипотекой не рассматриваются», «не подходит под ипотеку» и т. п. Что это значит и безопасно ли покупать квартиру, которая почему-то не подходит под ипотеку?

Уход от налогов

Если продавец владеет квартирой менее пяти лет, с продажи недвижимости он обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Допустим, жилье он купил за 5 миллионов рублей, а хочет продать за 7 миллионов. В таком случае владелец должен уплатить налог с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи в 2 миллиона рублей — это 260 тысяч рублей.

Чтобы избежать уплаты налога или хотя бы снизить его размер, собственники продают квартиры с заниженной стоимостью в договоре. Даже если покупатель согласен на такие условия, приобрести жилплощадь в ипотеку у него не получится: банки следят за законностью и прозрачностью сделки, поэтому не дадут в долг 7 миллионов рублей, когда в договоре прописана стоимость в 5 миллионов. Вот и приходится продавцам недвижимости предупреждать покупателей, что ипотека не подходит.

Незаконная перепланировка

Между планом в техпаспорте квартиры и ее реальным состоянием иногда может лежать пропасть: владельцы жилья переносят радиаторы отопления, расширяют или переносят санузлы, устанавливают в квартире газовое оборудование, а то и вовсе переделывают фасад дома или несущие конструкции. Узаконивать эти изменения в БТИ собственники не спешат, да и не факт, что такие изменения будут согласованы.

При оформлении ипотеки предмет залога, то есть квартиру, осматривает оценщик, и на незначительные изменения типа демонтированной антресоли банк еще может закрыть глаза, но покупку жилья, переделанного до неузнаваемости, финансовая организация не одобрит точно.

«Продавцы это отлично понимают, так что проблемы с последующей легализацией переделок предпочитают перекладывать на плечи новых владельцев проданной квартиры», — рассказывает управляющий партнер юридической компании Эдуард Бугров.

Плохое состояние квартиры

По словам Бугрова, против ипотеки продавец квартиры может быть и из-за недостаточно хорошего состояния жилплощади. Дело в том, что до погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, и этот залог должен быть ликвидным.

«Шансы, что банк выдаст деньги на квартиру в ветхом фонде, в неблагополучном районе или на комнату в общежитии, стремятся к нулю. Продавец это знает и предпочитает не терять ни свое время, ни время покупателя», — отмечает эксперт.

Продавец с диагнозом

Одно из распространенных мошенничеств на вторичном рынке жилья — это продажа квартир недееспособными собственниками. Ничего не подозревающий покупатель отдает деньги (кстати, нередко в этой схеме используется заниженная стоимость недвижимости), получает ключи от жилья, а через некоторое время получает еще и исковое заявление от родственников продавца с требованием признать сделку незаконной. Суд встает на сторону родственников и выселяет покупателя, а тот нередко перестает вносить платежи по ипотеке: квартиры-то больше нет.

Сейчас банки, выдающие ипотечные кредиты, начали подстраховываться и запрашивать у продавцов квартир справки из психоневрологического диспансера. Собственники, имеющие проблемы с психическим здоровьем, также указывают в объявлениях, что жилплощадь продается без ипотеки.

Продавец в долгах

Другой повод со стороны продавца избегать сделки при посредничестве банка — исполнительное производство, возбужденное службой судебных приставов, говорит Эдуард Бугров. «Если у продавца есть непогашенные долги, то приставы могут наложить запрет на любые регистрационные сделки с его недвижимостью. Этот неприятный сюрприз вскроется, когда покупатель придет оформлять квадратные метры в собственность. При оформлении сделки с участием ипотечных средств банк проверит на предмет благонадежности не только покупателя, но и продавца», — поясняет он.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *