Проектная площадь без понижающего коэффициента что это
Перейти к содержимому

Проектная площадь без понижающего коэффициента что это

  • автор:

Проектная площадь без понижающего коэффициента что это

Письмо № 53201-иф/07 от 25.12.2020 изменяет принцип подсчёта общей площади жилого помещения – отменяются понижающие коэффициенты.

Следует ли при определении суммы площадей квартир в жилой застройке по методике СП 54.13330 применять коэффициент к площади балконов, лоджий и террас =1, или как до 13 декабря 2020 можно руководствоваться пунктом А.2.3 СП 54.13330.2016 (Общая площадь квартиры — сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также неотапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации и приказом Минстроя РФ от 25 ноября 2016 г. № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»)?

Следует учитывать, что приказ Минстроя РФ от 15.10.2020 № 631/пр вносит изменения в приказ Минстроя РФ от 20.12.2016 № 996/пр «Об утверждении формы проектной декларации» и не устанавливает непосредственно правила подсчета площадей. Письмо Минстрой РФ от 25.12.2020 № 53201-ИФ/07 уточняет правоприменение вступивших в силу изменений в отношении проектных деклараций ранее разработанных и вновь разрабатываемых.

Примечанием 64 Приказа № 631/пр определен принцип подсчета общей площади жилого помещения, указываемой именно в проектной декларации. Это не означает, что должен игнорироваться СП 54.13330.2016.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями технических регламентов (статья 48 ГрК РФ) и при обосновании принятых решений используются требования национальных стандартов и сводов правил, включенных в перечень обязательного применения (ПП РФ № 985) и добровольного применения (приказ Росстандарта № 687) или СТУ (часть 6 статьи 15 ФЗ № 384).

Поэтому площади квартир в проектной документации определяется в соответствии с пунктом А.2.1. приложения А СП 54.13330.2016; общая площадь квартир – в соответствии с пунктом А.2.3 приложения А СП 54.13330.2016 с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации и приказом Минстроя РФ от 25.11.2016 № 854/пр.

Для увязки данных проектной документации и проектной декларации рекомендуется в технико-экономических показателях объекта в проектной документации отдельно указывать строку общей площади квартиры со ссылкой на приказ № 631/пр.

Используемые нормативные источники

  • Письмо 53201-ИФ/07. О правоотношениях в области надзора за долевым строительством на территории Российской Федерации
  • СП 54.13330.2016. Здания жилые многоквартирные. Правила проектирования
  • Приказ 854/пр. Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения
  • Приказ 996/пр. Об утверждении формы проектной декларации
  • Постановление 985. Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона ‘Технический регламент о безопасности зданий и сооружений’
  • Перечень. Перечень документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ ‘Технический регламент о безопасности зданий и сооружений’

Общая приведенная площадь

Подборка наиболее важных документов по запросу Общая приведенная площадь (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Недвижимость:
  • 210.00.13.11.111
  • 3-НДФЛ при продаже недвижимости
  • Агентский договор на продажу недвижимости
  • Акт обследования здания
  • Амортизация зданий
  • Показать все
  • Недвижимость:
  • 210.00.13.11.111
  • 3-НДФЛ при продаже недвижимости
  • Агентский договор на продажу недвижимости
  • Акт обследования здания
  • Амортизация зданий
  • Показать все
  • Жилье:
  • Акт приема передачи квартиры по договору дарения
  • Акт приема передачи квартиры после ремонта
  • Амортизация жилого фонда
  • Амортизация квартир в бухгалтерском учете
  • Апартаменты это
  • Показать все

Судебная практика

Подборка судебных решений за 2021 год: Статья 53 «Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий» ЖК РФ «По смыслу приведенных норм закона увеличение размера общей площади жилого помещения до нормы предоставления вследствие получения другого жилого помещения влечет утрату оснований состоять на жилищном учете.»

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Статья: Дольщик оспаривает фактическую площадь квартиры
(Кислов С.С.)
(«Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2023, N 6) Требования дольщика были основаны на условии ДДУ о том, что в случае уменьшения общей приведенной площади объекта долевого строительства по отношению к проектной образовавшуюся разницу застройщик должен возвратить участнику в течение 20 дней после подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства и предоставления участником долевого строительства счета, на который должны быть перечислены денежные средства.

Статья: У одноклассника забирают квартиру, и остается платить ипотеку еще 14 лет. Как быть?
(Лисицына М.)
(«Жилищное право», 2021, N 3) Судом установлено, что между АК Сбербанк РФ и Волкогоновой А.В. (заемщик) был заключен кредитный договор о предоставлении кредита в размере X рублей X копеек на инвестирование долевого участия в строительстве жилого дома по адресу г. Санкт-Петербург, г. Пушкин. в объеме финансирования трехкомнатной квартиры общей приведенной площадью 94,4 кв. м, в осях N 0 и N 0, проектный (строительный) номер N 0 на срок по 00.00.0000 под 15% годовых.

Нормативные акты

Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ
(ред. от 04.08.2023)
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» 1. В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

«Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2021)»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021) Судом по делу установлено, что между обществом и С. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, по условиям которого застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства — двухкомнатную квартиру общей приведенной проектной площадью 67,13 кв. м (с учетом понижающего коэффициента 0,5), общей проектной площадью без учета лоджий 65 кв. м.

Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Новшества законодательства: цена квартиры и полезная площадь

    По приказу Минстроя России, если проект жилого дома получил положительное заключение экспертизы после 13 декабря 2020 года, застройщик может представить общую площадь жилого помещения без понижающего коэффициента для балконов и лоджий. Раньше площадь лоджии делили на два, а площадь балкона — на три, и только потом прибавляли к площади квартиры, получая общую цифру. Теперь её «плюсуют» целиком.

    У СКАТа под новые правила пока попал только дом «Альфа» в ЖК «Платон». С одной стороны, новое законодательство облегчает жизнь дольщика: не нужно разбираться в коэффициентах, достаточно сложить квадратуру всех помещений, и получится общая площадь квартиры. С другой стороны, чтобы корректно сравнить площади квартир от разных застройщиков, придётся внимательно изучить планировку и больше времени уделить подсчётам общей и полезной площади.

    Мы создаём функциональные планировки, чтобы полезная площадь была как можно больше, и квартира удовлетворяла все потребности будущих новосёлов. Кроме того, в пересчёте это заметно сказывается на цене полезной площади. То есть, квартира от СКАТа гораздо выгоднее, если посмотреть на неё с точки зрения удобства и «реальной» площади. Особенно хорошо это видно в сравнении со схожими по основным характеристикам планировками от других застройщиков.

    Пример 1

    Пример 2

    Пример 3

    На первый взгляд, может показаться, что квартира от другого застройщика имеет бОльшую площадь или «квадрат» в ней стоит сравнительно дешевле. Но если углубиться в тему и потратить немного времени на расчёты, станет ясно, что СКАТ строит по-настоящему комфортное и выгодное жильё.

    Чтобы получить подробную консультацию, в том числе по площади квартиры и её цене, обратитесь к нашим специалистам по работе с недвижимостью. Они доступно разъяснят казалось бы сложные подсчёты, помогут выбрать подходящую планировку, подать заявку на ипотеку, собрать необходимые документы, использовать субсидии, а также сопроводят всю сделку до дня передачи вам ключей.

    Кроме того, при покупке квартиры в доме «Альфа» вы можете воспользоваться программами Trade-in от СКАТа и ипотека в рассрочку. За подробностями условий участия в программе обратитесь к вашему специалисту.

    Определение стоимости балкона при покупке квартиры

    Приобрели квартиру в новостройке. В ДДУ написано, что балкон идет по коэффициенту 0,3. Но далее есть пункт, в котором написано, что остекленный балкон рассчитывается по коэффициенту 1,0. Застройщик хочет взять доплату. Можно ли оспорить это пункт в суде?

    Наталия Булахова
    Консультаций: 236

    Содержание

    • Что включает общая площадь жилого помещения
    • Общая площадь помещения при наличии балкона, лоджии, веранды или террасы
    • Понижающие коэффициенты
    • Может ли застройщик включить застекленный балкон в общую площадь квартиры
    • Судебная практика
    • Выводы

    Что включает общая площадь жилого помещения

    Согласно ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

    В договоре долевого участия (ДДУ) указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

    Общая площадь помещения при наличии балкона, лоджии, веранды или террасы

    В случае если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти (ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ).

    Понижающие коэффициенты

    С 1 января 2017 г. при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5; для балконов – 0,3; для террас – 0,3; для веранд – 1,0 (приказ Минстроя России от 25.11.2016 № 854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения»).

    Положения вышеуказанного приказа Минстроя России о понижающем коэффициенте (в том числе для балкона) должны применяться после 1 января 2017 г. в отношениях между дольщиками и застройщиками при расчете общей приведенной площади жилого помещения.

    Может ли застройщик включить застекленный балкон в общую площадь квартиры

    В конкретно рассматриваемом случае балкон (даже остекленный) все равно остается по своим характеристикам холодным неотапливаемым помещением, который (согласно ч. 5 ст. 15 ЖК РФ) не включается в общую площадь жилого помещения. И хотя остекление балкона не влечет за собой изменение его наименования и изменение общей площади квартиры, рассчитывается застройщиком по цене полноценного квадратного метра жилого помещения (с коэффициентом 1,0).

    Как указал Госстрой России еще в письме от 20.03.2000 № НМ-1096/30 «О лоджиях и верандах», «наблюдается своеобразная практика инвесторов и застройщиков, которые манипулируют коэффициентами, применяемыми к лоджиям и верандам при подсчете площадей помещений и веранд, в результате чего искусственно может увеличиваться и уменьшаться общая площадь здания». Письмо издано более 20-ти лет назад, а действия застройщиков все те же.

    Судебная практика

    Судебная практика по данной категории дел неоднозначна. В одних случаях, суды выносят решения, основываясь на том, что нормативные акты, устанавливающие обязательность понижающего коэффициента для балкона, должны применяться к договорным отношениям между застройщиком и дольщиком, несмотря на то, что заключенные ДДУ содержат иные положения. При этом суды делают ссылку на законодательный запрет ограничения прав потребителя (п. 2 ст. 16 «Недействительность условий договора, ущемляющих права потребителя» Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»).

    В других случаях суды, руководствуясь ч. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ, согласно которой «по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», а также ст.: 8 «Основания возникновения гражданских прав и обязанностей», 421 «Свобода договора», 422 «Договор и закон», 424 «Цена», 425 «Действие договора» ГК РФ, делают вывод, что истец-дольщик добровольно заключил указанный договор на приведенных в нем условиях, в том числе, о стоимости квартиры, а также о порядке определения окончательной площади приобретаемого объекта, требований о признании пунктов договора недействительными не заявлял, следовательно, каких-либо нарушений его прав со стороны ответчика не допущено (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 23.12.2020 № 8Г-19208/2020[88-19496/2020).

    Выводы

    Подводя итог, несомненно можно в судебном порядке оспорить пункт ДДУ, включив в свое исковое заявление требование о признании недействительным пункта договора о расчете остекленного балкона без понижающего коэффициента.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *