За сколько арендодатель должен предупредить о повышении арендной платы
Перейти к содержимому

За сколько арендодатель должен предупредить о повышении арендной платы

  • автор:

Индексация арендной платы

Повышение арендной платы в одностороннем порядке

Под изменением арендной ставки в одностороннем порядке понимают изменение одной стороной состава договора без предварительного согласования с другой. Эта возможность закреплена за арендодателем в п.4 ст. 421 ГК РФ. Но по сравнению с изменением договора по соглашению к данной процедуре он может прибегать лишь один раз в два года. Рассмотрим ситуацию с точки зрения арендодателя. Например, в ходе инфляции вы понимаете, что доходность вашей собственности начинает граничить с убыточной, в следствие чего решаете изменить условия договора без предварительного согласия арендатора. Что же именно необходимо сделать для успешного достижения желаемого результата? Первым делом вне зависимости от ситуации необходимо уведомить арендатора о грядущих изменениях в договоре. Чем раньше Вы это сделаете, тем лучше. Как это зачастую бывает с большинством возможных конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором, большая часть из них может разрешиться еще на этапе заключения договора. При не самом качественном исполнении договора порядок изменения арендной платы или описан весьма туманно, или попросту отсутствует. В хорошо составленном договоре, желательно с участием юриста, при описании этого порядка должны быть затронуты следующие пункты: · Возможность изменения размера арендной платы; · Стороны договора, получающие это право; · Сроки, в течение которых происходит смена арендной платы после изменения договора; · Периодичность, с которой может меняться величина арендной платы; · Пределы, до которых может изменяться размер платы; · Описание непосредственно порядка изменения размера арендной платы. Теперь, когда вы понимаете структуру будущего договора, стоит немного подробнее рассказать о периодичности. Как мы говорили ранее, законом предусматривается не более одного пересмотра величины арендной платы в год. Хотя в договоре могут быть предусмотрены другие правила, при разбирательстве в верховном арбитражном суде, судья встанет на сторону арендодателя только если в договоре был описан механизм расчёта арендной платы в процентах – из чего следует что плата не фиксированная, из-за чего индексацией или изменением такой пересчет не считается. С другой стороны, в договоре может быть предусмотрен пункт, запрещающий индексацию ренты в течение всего действия договора аренды. Отдельно стоит описать возможность индексации арендной платы в одностороннем порядке вследствие инфляции. Если при составлении договора Вы указывали возможность индексации договора, то самый распространенный вариант описания механизма изменения цены заключается в привязке к индексу потребительских цен от Росстата, например, с ограничением в не более 5% от текущего размера арендной платы. Если же съём помещения происходит за иностранную валюту, то при желании при составлении договора можно указать границу курсов, учитываемую при оплате аренды. Еще одним вариантом может стать привязка к ИПЦ стран, в валютах которых происходит оплата.

Увеличение арендной платы по соглашению сторон

баннер для статьи1.png


Возможность изменения величины арендной ставки арендодателем гарантируется 3 пунктом 614 ГК РФ, согласно которому: если при заключении договора не были предусмотрены особые условия съёма, размер арендной платы может изменяться по соглашению обоих сторон в сроки, предусмотренные договором. Однако такие изменения требуют согласия арендатора и не могут происходить чаще одного раза в год. Если обе стороны согласны на изменение арендной платы, то договор перезаключается уже на новых условиях или заключается дополнительное соглашение к текущему договору.

Переложить все дополнительные расходы на арендатора

Этот пункт, как и многие другие, проговариваются и закрепляются на этапе создания арендного договора. Даже несмотря на то, что в большинстве случаев арендаторы готовы оплачивать ЖКХ и некоторые другие доп. расходы по умолчанию, прописав все тонкости этого процесса при заключении договора. арендодатель обезопасит себя от лишних разбирательств со съёмщиками. Напомним, что, прибегнув к услугам юриста, у вас получится составить наиболее полный и понятный договор. При оплате ЖКХ глобально выделяется 2 ситуации – либо арендодатель платит счета со своего счета, и тогда в договоре должно быть указано, что к фиксированной арендной плате добавляется сумма, необходимая на оплату коммунальных услуг, либо услуги оплачивает сам арендатор. Также камнем преткновения может стать способ расчета оплаты коммунальных услуг. Зачастую в предоставляемой для съёма недвижимости отсутствуют счетчики, и оплата ведется по тарифам, обычно превышающим реальный расход воды, электричества или газа. В таких случаях арендатор может попросить арендодателя об установке счетчиков. Требовать, чтобы установка счетчиков входила в стоимость арендной платы он не может — тут все зависит от решения собственника. Однако, если иное не указано в договоре, непосредственное обслуживание установленных счетчиков ложится на арендодателя, так как они считаются его личной собственностью. Кроме ЖКХ к подобным расходам относится оплата домашнего интернета, телефона, парковочного места или консьержа. Арендатор не обязан платить за все эти услуги, если они ему не нужны. Но если Вам, как арендодателю важно сохранение работоспособности телефона или интернета, то Вы можете также указать это в договоре. Что касается текущего или капитального ремонта, то ситуация разнится от случая к случаю. Согласно п. 1 ст. 154 Жилищного кодекса РФ капитальный ремонт в многоквартирном доме осуществляется за счет собственников помещений, соответственно требовать от арендатора взносов в фонд капитального ремонта, без предварительной договоренности, закрепленной в договоре, арендодатель не в праве. Но при поломке замена или ремонт мебели производится за счет арендатора. При заключении договора могут быть обговорены варианты покупки дополнительной мебели в помещение либо за счет собственника с перспективой увеличения арендной платы, либо съёмщиком в счет этой арендной платы.

Причины повышения арендной платы

Согласно п. 4 ст. 421 Гражданского Кодекса РФ арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять размер арендной платы. Важно заметить, что закон позволяет изменение конкретного размера арендной платы только в одном из следующих случаев: • Изменение средней стоимости похожей недвижимости; • Обновление арендодателем мебели или техники квартиры; • Появление новых видов транспорта вблизи от объекта недвижимости; • Общий рост престижности района, в котором находится помещение; • Изменение тарифов ЖКХ; • Изменение ключевой ставки Банка России; • Изменение индекса инфляции.

Уведомление об увеличении арендной платы

Ниже представлен пример уведомления: «__»________г. между ________________________ и ______________________________был заключен Договор аренды N ____ от «___»______ ___ г.. В соответствии с п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г. N__ размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. На основании вышеизложенного и руководствуясь п. ___ Договора аренды от «__» _____ ____ г. N__, уведомляем Вас об увеличении с «__» ______ __ г. арендной платы за __________________на ___ (_____) рублей. Таким образом, арендная плата будет составлять _____(____________).

Популярные вопросы и ответы на них

баннер для статьи1(1).png


1. На сколько арендодатель может повысить арендную плату? По закону арендодатель ограничен лишь числом раз в течение одного календарного года с момента заключения договора, когда он может изменить величину арендной платы. Как правило эти ограничения устанавливаются на момент заключения договора аренды. Игнорирование этого пункта может стать причиной разногласий между арендодателем и арендатором. 2. На основании какого закона арендодатель имеет право на увеличение арендной платы? Закон, предусматривающий право арендодателя увеличивать размер арендной платы в одностороннем порядке – ст. 421 ГК РФ, но не чаще чем раз в 2 года. Если же с повышением стоимости ренты согласны и арендатор и владелец недвижимости, то такой вариант прописан в 3 пункте ст. 614 ГК РФ. 3. Что делать если арендатор не согласен на индексацию арендной платы? Если в Вашем договоре предусмотрен только вариант с повышением арендной платы по соглашению, а арендатор при этом отказывается подписывать соглашение, Вы вправе обратиться в суд с требованием о понуждении арендатора подписать соглашение (прецедент — постановление от 06.05.2009 по делу № А38-4312/2008). При этом в суде Вам придется доказать экономическую объективность ваших требований. Либо вы можете изначально составлять договор так, что у вас, как у арендодателя будет право индексировать арендную плату по собственному желанию, однако для этого должны быть соблюдены требования, указанные в ст. 421 ГК РФ.

Заключение

Во избежание возникновения конфликтных ситуаций между арендодателем и арендатором необходим грамотно составленный договор аренды. Специалисты ГК «Бизнес Гарант» помогут Вам разрешить появившиеся проблемы и составить договор или дополнительное соглашение к договору, которые будут учитывать все возможные ситуации, содержать порядок и условия их разрешения и устраивать обе стороны. Вы можете обратиться в офисы компании, позвонить по телефону или оставить заявку на сайте.

Уведомление арендатору о повышении арендной платы

Подборка наиболее важных документов по запросу Уведомление арендатору о повышении арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Позиции судов по спорным вопросам. Гражданское право: Индексация арендной платы
(КонсультантПлюс, 2024) Выявив, что истец реализовал право на индексацию арендной платы с учетом уровня инфляции, направив в адрес арендатора уведомление. о повышении суммы арендной платы. с учетом увеличения уровня инфляции. суды верно признали, что с. подлежит применению новый размер арендной платы, определенный по правилам пункта. договора аренды. «

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Готовое решение: Как составить договор аренды нежилого помещения
(КонсультантПлюс, 2024) О повышении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как это уведомление считается доставленным арендатору (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Готовое решение: Как составить договор аренды частного земельного участка
(КонсультантПлюс, 2024) О повышении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как арендатор получил уведомление о повышении платы, или после того, как это уведомление будет считаться доставленным арендатору (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

    Антон Абражевич — член Адвокатской палаты Московской области, рег номер 50/10006, Коллегии адвокатов Домбровицкий и партнеры. Профессиональный стаж — более 12 лет. Сертификат и удостоверение адвоката можно найти его странице.

    Больше информации

    Может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?

    СИТУАЦИЯ: Арендодатель повысил арендную плату в одностороннем порядке, арендатор не согласен. ВОПРОСЫ: в каких случаях арендодатель вправе повысить арендную плату без согласования с арендатором? Каким способом арендодатель должен известить арендатора об изменении арендой платы? В каких пределах может быть изменена арендная плата по инициативе арендодателя? Когда фактическое изменение арендной платы не является изменением условий договора? ОТВЕТ: арендодатель вправе повысить арендную плату в одностороннем порядке только в том случае, если это прямо предусмотрено договором. Важное значение имеют формулировки.

    П РАВОВАЯ ОЦЕНКА СИТУАЦИИ

    Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. абз. 2 п. 1 ст. 614 ГК РФ Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором[1]. п. 2 ст. 310 ГК РФ Право на одностороннее изменение условий договора, в частности, размера арендной платы, не требует согласия второй стороны договора. В рассматриваемом случае арендатор как бы заранее дает согласие на такие изменения, подписывая договор аренды, содержащий условие о праве арендодателя на увеличение/уменьшение в одностороннем порядке платы за пользование помещением.

    Таким образом, для ответа на вопрос «может ли арендодатель повысить арендную плату в одностороннем порядке?», мы прежде всего, обращаемся к тексту договора, чтобы выяснить:

    Возможно ли изменение арендной платы по договору
    Кто имеет право на такое изменение
    Периодичность изменений
    Условия изменения платы
    Пределы изменения размера платы
    Способ уведомления о предстоящих изменениях
    Вступление в силу таких изменений

    В тексте договора аренды, как правило, в разделе, посвященном арендной плате, реже, в разделе, описывающем права сторон или правила изменения и расторжения договора, может содержаться норма, устанавливающая, что «Арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке …». При наличии подобного пункта договора для увеличения арендной платы не требуется заключение дополнительного соглашения к Договору, достаточно лишь довести информацию о новом размере платы до арендатора. В случае, если арендатор проигнорирует нововведение и продолжит вносить платежи в прежнем размере, то арендодатель с высокой вероятностью взыщет разницу в судебном порядке, а также санкции, если они предусмотрены договором. Судебная практика это подтверждает: Арендодатель посчитал, что арендатор (ответчик по делу) ненадлежащим образом исполнил обязательство по внесению арендных платежей. Ответчик настаивал на отсутствии задолженности, поскольку стороны не оформляли дополнительного соглашения к договору об изменении размера арендной платы. Согласно условиям договора, арендная плата согласована сторонами в размере 57 272 рублей 19 копеек в месяц, в том числе НДС, и вносится на расчетный счет. В пункте 4.6 договора предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год и принимается арендатором в безусловном порядке. В соответствии с пунктом 4.6 договора арендодатель направил арендатору письма от 02.08.2016 № УАЗО-1717-01/04, от 03.07.2017 № УАЗО-1333-01/04, от 23.03.2017 № УАЗО-628-01/041 об изменении и дополнении к договору аренды в части изменения арендной платы с 31.07.2016 и с 01.08.2017. Суд встал на сторону арендодателя, мотивировав это тем, что «. Приняв права и обязанности арендатора по договору аренды, Предприниматель согласился с условиями договора аренды от 31.07.2015, в том числе о пересмотре арендодателем размера арендной платы за объект найма в одностороннем порядке (пункт 4.6 договора)» Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 03.02.2020 № Ф01-7706/2019 по делу № А11-14746/2018

    Комментарий адвоката:

    Однако, не все так однозначно. Постановлением Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 были даны разъяснения, согласно которым, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

    Данное разъяснение также послужило появлению позиции, согласно которой размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года, не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке.

    Однако, при заключении договора на неопределенный срок, данное правило судами не применяется.

    «Договор вступает в силу с 29.12.2013 и заключен на неопределенный срок (пункт 2.1 Договора). Арендная плата устанавливается в размере 130 руб. за 1 кв. м арендуемой площади в месяц (пункт 3.1 Договора). В пункте 3.6 Договора стороны согласовали право арендодателя на увеличение размера арендной платы не более 1 раза в год на размер уровня инфляции (индекс потребительских цен), официально опубликованный Федеральной службой государственной статистики за предыдущий год, но не более чем на 10% в год. При этом необходимость уведомления арендатора об изменении размера арендной платы Договором не предусмотрена. На основании изложенного у арендодателя имелись основания в одностороннем порядке без уведомления арендатора увеличить размер арендной платы. Указание Общества на недействительность пункта 3.6 Договора ввиду заключения Договора на срок менее года судом апелляционной инстанции не принимается, так как Договор заключен на неопределенный срок (пункт 2.1 Договора)». Постановление Второго Арбитражного апелляционного суда от 19 января 2021 г. по делу № А31-3337/2019 Однако, в некоторых случаях арендная плата может быть увеличена в одностороннем порядке и чаще, чем один раз в год Норма п. 3 ст. 614 ГК РФ по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д. Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 № 1313-О-О Согласно ст. 614 ГК РФ стороны договора аренды свободны в определении способа расчета и условий внесения арендной платы, в частности могут согласовать арендную плату в форме твердых платежей, вносимых периодически или единовременно (например, 1000 рублей в месяц или 12 тысяч рублей в год). Однако, может быть предусмотрен и более сложный механизм определения арендной платы и даже сочетание таких механизмов, например, плата может быть согласована в виде установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; или в определенном проценте от суммы ежемесячного товарооборота арендатора в арендуемом помещении. В случае, если механизм определения и условия внесения арендной платы сформулированы так, что подразумевают естественную изменчивость такой платы, в зависимости от указанных в договоре факторов (тот же % от выручки), тогда размер арендной платы может увеличиться именно по причине того, что изменились сами факторы (внешние обстоятельства). В таком случае, изменение размера арендной платы также не требует оформления дополнительного соглашения, и может быть инициировано по воле арендодателя как заинтересованной в этом стороны, то есть, мы снова по сути имеем дело с правом арендодателя на повышение арендной платы в одностороннем порядке, однако, уже не ограниченном одним разом за год. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66«Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»

    Договором аренды может быть предусмотрен также механизм расчета арендной платы, в соответствии с которым арендная плата индексируется с учетом уровня инфляции.

    При этом может быть согласована не только ежегодная, но и более частая, например, ежеквартальная индексация.

    Закажите бесплатный правовой анализ Вашей ситуации от Адвоката Антона Абражевича

    Заполните форму ниже:

    Следует отметить, что отсутствие упоминания о регулярном пересмотре арендной платы на индекс роста потребительских цен или о потенциальном праве арендодателя повысить арендную плату, в связи с инфляцией, впоследствии не позволит арендодателю на вышеуказанных основаниях изменить плату в одностороннем порядке или принудить арендатора к заключению дополнительного соглашения. В то же время, инфляция может стать причиной для изменения арендной платы в одностороннем порядке только в том случае, если данный порядок ясно и недвусмысленно прописан в договоре аренды, так как сама по себе инфляция не является ни основанием для одностороннего внесудебного изменения арендной платы, ни существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ. Если условие о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции не описывает порядок, способ и метод перерасчета, то суд не признает такое условие согласованным. Кроме того, та же инфляция не признается судами обстоятельством, которое стороны не могли предвидеть при заключении договора аренды, а значит, иск арендодателя о понуждении арендатора заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в связи с существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ едва ли будет перспективным. Высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения действующих ставок арендной платы и порядка ее внесения. 5.5.7. Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 № 1074/10 по делу № А40-90259/08-28-767 Позиция остается актуальной и подтверждается практикой: Арендодателем было заявлено требование об изменении условий договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта РФ. Арендатор отказался подписать дополнительные соглашения об увеличении размера арендной платы на уровень инфляции. В пунктах 4.5 и 6.1 договора было указано, что по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, арендная плата может быть изменена, но не более чем на коэффициент инфляции за предыдущий год. В удовлетворении требования отказано, поскольку высокий уровень инфляции не является существенным изменением обстоятельств и не может служить основанием для изменения действующих ставок арендной платы и порядка ее внесения, сама по себе инфляция не приводит к существенному изменению обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении сделки, поскольку инфляционные процессы не относятся к обстоятельствам, возникновение которых нельзя было предвидеть. А соглашения в данном случае достигнуто не было. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.04.2021 № Ф09-2672/21 по делу № А60-32951/2020 Подытоживая вышесказанное, если механизм расчета арендной платы сам по себе включает переменные или меняющиеся значения – учитывает размер выручки, которая не одинакова от месяца к месяцу, или предполагает зависимость от роста инфляции или рыночной стоимости имущества, значение которых определяется арендодателем не произвольно, а исходя из прописанного в договоре аренды механизма – данные Росстата, изменения в НПА – то арендная плата подлежит изменению без согласования с арендатором и столько раз за год, сколько позволяет договор аренды. В то же время, если арендная плата установлена в твердой сумме или механизм ее расчета расписан невнятно, то арендодатель не сможет изменить арендную плату в одностороннем порядке, а также не вправе будет настаивать на заключении дополнительного соглашения о внесении изменений только на том основании, что в экономике произошли изменения. Следует отметить, что и механизм определения арендной платы (например, увеличить процент от выручки арендатора, к которому привязана ставка арендной платы) НЕ может быть изменен в одностороннем порядке. На это нужна свободное волеизъявление обеих сторон.

    Условия и пределы изменения арендной платы в одностороннем порядке

    • уже упомянутой инфляции (роста индекса потребительских цен );
    • изменений в нормативных правовых актах: если в аренду передается недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности. Зачастую размер арендной платы устанавливается на основании нормативного правового акта, который предусматривают определенную арендную ставку или способ ее расчета, в зависимости от кадастровой или рыночной стоимости объекта, его площади, целевого использования и иных параметров.
    • рыночной стоимости.

    В таком случае, на арендодателя может быть возложена обязанность доказать наступление таких обстоятельств.

    Индивидуальный предприниматель (истец, арендодатель) обратился в Арбитражный суд с исковым заявлением к акционерному обществу о взыскании задолженности по арендной плате за 2020 год

    Согласно пункту 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09 в случае повышения рыночной стоимости аренды недвижимости в целом по субъекту Российской Федерации в сторону увеличения, размер арендной платы подлежит увеличению пропорционально увеличению размера рыночной стоимости аренды недвижимости согласно документу, выданному компетентным органом (Торгово-промышленной палатой), подтверждающему указанное обстоятельство, но не выше чем на уровень инфляции, определенный на основании официальных данных органов государственной статистик в целом по субъекту Российской Федерации; изменение размера арендной платы по указанным обстоятельствам осуществляется в течение 10 дней с даты обращения стороны договора с предложением об изменении арендной платы с предъявлением другой стороне соответствующих документов.

    Ссылаясь на пункт 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09, письмом от 18.01.2021 истец уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы с 01.02.2021 до 451 759 рублей в месяц. В обоснование увеличения размера арендной платы арендодатель сослался на справку Орелстата от 10.02.2021 и информационное сообщение ООО «Эксперт».

    Однако, полагая, что истцом не представлены предусмотренные пунктом 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09 документы, которые могут служить основанием для увеличения размера арендной платы, АО отказалось уплачивать арендные платежи в увеличенном размере.

    Путем толкования условий договора в порядке статьи 431 ГК РФ суды пришли к выводу, что исходя из смысла пункта 5.2.2 договора сторонами установлено право арендодателя на одностороннее увеличение размера арендной платы пропорционально увеличению размера рыночной стоимости аренды недвижимости, однако такое увеличение ограничено уровнем инфляции.

    При этом изменение размера арендной платы согласовано сторонами в течение 10 дней с даты обращения арендодателя с предложением об изменении арендной платы и предъявлением другой стороне соответствующих документов.

    Соответственно на стороне арендодателя существовала обязанность представить арендатору сведения об изменении уровня инфляции, размера рыночной стоимости аренды недвижимости

    В обоснование указанного обстоятельства истец представил ответ Росстата от 10.02.2021 о росте индекса потребительских цен за период с февраля 2020 по январь 2021 года, о чем уведомил ответчика письмом от 09.02.2021; письмо ООО «Эксперт» от 18.06.2021 об увеличении стоимости аренды за период с 01.04.2020 по 30.04.2021 на 10%, о чем уведомил ответчика письмом от 18.06.2021; информационное письмо Союза «Орловская торгово-промышленная палата» от 31.08.2021 об индексе потребительских цен за период с декабря 2020 по август 2021 года и другие.

    Отказываясь вносить арендную плату в измененном размере, АО в свою очередь не представило арендодателю иных сведений о том, что размер рыночной стоимости аренды недвижимости не изменился или об ином уровне инфляции в Орловской области.

    Таким образом, увеличение размера арендной платы произведено истцом в соответствии с положениями пункта 5.2.2 договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2010 № ОрлФ-1/878/09

    Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.12.2022 № Ф10-5114/2022 по делу № А48-8942/2021

    Стоит отметить, что арендодатель вправе увеличить арендную плату в уведомительном порядке без объяснения причин, апеллируя лишь к соответствующем пункту договора, если таковой сформулирован надлежащим образом. Либо комбинировать условное и безусловное право на увеличение арендной платы.

    Судебная практика :

    Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд к акционерному обществу о взыскании 96386 руб. 22 коп., в том числе 46440 руб. 00 коп. задолженности по арендной плате и пеней. АО не согласилось с предъявленными требованиями, указав, что возможность повышения истцом постоянной арендной платы в одностороннем порядке договором аренды не предусмотрено. Арбитражный суд установил следующее.

    Как следует из имеющихся в деле документов, 01.02.2015г. между ИП Рузанкиным И.Е. (арендодатель) и АО «ТАНДЕР» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № ННвгФ/43559/15.

    Пунктом 5.2.1 рассматриваемого договора сторонами согласовано, что размер постоянной части арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год и не более чем на 10%. Стороны договорились, что в случае, если показатель инфляции превысит 10%, ставка арендной платы может быть повышена на размер процента инфляции по году. Арендодатель обязан письменно уведомить арендатора об изменении арендной платы за 60 календарных дней до даты изменения арендной платы.

    В соответствии с п.5.2.1 договора истцом было направлено в адрес ответчика уведомление от 13.09.2016г. об увеличении постоянной части арендной платы на 12,9% начиная с 14.11.2016г.

    Суд удовлетворил требования арендодателя, установив, что указание в договоре на уведомлении об изменении арендной платы арендодателем за 60 дней до её изменения, говорит о том, что стороны договорились именно о порядке одностороннего изменения арендной платы. Увеличение размера постоянной части арендной платы истцом произведено в соответствии с положениями вышеуказанного пункта договора.

    На основании данных Федеральной службы государственной статистики в 2015 году уровень годовой инфляции составил 12,9%.

    Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.12.2020 г. по Делу № А43-31907/2020

    Что касается пределов изменения размера арендной платы, то договором могут быть предусмотрены ограничения – например, «не более, чем на 10%» или « не выше чем на уровень инфляции, установленный таким-то способом»

    Если же стороны договора аренды не установили пределы изменения арендной платы, то арендодатель вправе самостоятельно определить ее новый размер.

    В то же время суды ссылаются на позицию Пленума ВАС от 2011 г., чтобы не допускать злоупотребления арендодателя, занимающего в таких правоотношениях доминирующее положение:

    Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

    П. 22 п остановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 г. № 73

    Уведомлять или не уведомлять? Вот в чем вопрос.

    Как мы установили ранее, договором аренды может быть предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы. Для того, чтобы такой право арендодатель мог защитить в суде свое право на увеличение арендной платы, формулировки договора должны быть тщательно продуманы и однозначно свидетельствовать о том, что стороны согласились с правом арендодателя на повышением цены, а также на то, в каком порядке, как и в каком размере, такое повышение будет происходить.

    В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления либо после определенного договором срока. Как, например, в уже рассмотренном нами деле № А43-31907/2020, где арендодатель обязался уведомить арендатора об изменении размера платы за 60 календарных дней.

    Однако, судебная практика складывается таким образом, что неисполнение арендодателем обязанности по уведомлению арендатора само по себе не означает, что арендодатель не воспользовался своим правом на повышением арендной платы (особенно если механизм, условия и периодичность повышения арендной платы четко регламентированы договором аренды), а значит, может начислять плату в новом размере и имеет право на взыскание с арендатора разницы между старой и новой ценой аренды. Тем не менее, отсутствие надлежащего уведомления не позволит арендодателю применить к арендатору предусмотренные договором санкции за нарушение порядка внесения арендной платы.

    Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и пункту 1 статьи 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) и статьи 39.7 ЗК РФ (в действующей редакции) плата за пользование спорным публичным участком относится к категории регулируемых цен.
    Так как договор аренды от 14.09.2005 публичного земельного участка заключен с Организацией после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не по результатам торгов, арендная плата по нему является регулируемой и подлежит расчету на основании нормативных правовых актов, которые в спорный период устанавливали порядок определения размера арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону. Кроме того, стороны и в договоре аренды предусмотрели порядок исчисления арендной платы на основании таких нормативных правовых актов, а также право арендодателя пересчитывать арендную плату в связи с изменением действующего законодательства и указанных нормативных правовых актов

    Следует отметить, что поскольку спорным договором предусмотрена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора, неисполнение такой обязанности и ненаправление арендатору уведомления об изменении арендной платы не освобождает арендатора от обязательства заплатить за аренду в размере, установленном соответствующими нормативными правовыми актами, но при этом в силу положений статьи 406 ГК РФ позволяет ему оспаривать правомерность начисления арендодателем неустойки за нарушение сроков внесения платы.

    Определение Верховного суда Российской Федерации от 10.10.2019 г.№ 305-ЭС19-12083

    Договор заключен сроком на 49 лет (пункт 2.1 договора).

    Пунктом 5.5 договора установлено, что арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед, но не позднее десятого числа текущего месяца.

    Согласно пункту 5.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем:

    • ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, изменяется в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленный в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, с предварительным уведомлением арендатора. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции, указанный в подпункте 5.3.1 договора не применяется.
    • при изменении рыночной стоимости земельного участка (в случае расчета арендной платы от рыночной стоимости земельного участка), при изменении кадастровой стоимости земельного участка (в случае расчета арендной платы от кадастровой стоимости земельного участка), но не чаще одного раза в год, на основании дополнительных соглашений к договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.
    • в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.
    • при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размера арендной платы, порядок и условия ее внесения, размер арендной платы исчисляется, а размер и условия ее внесения определяются в соответствии с указанными нормативными правовыми актами.

    В соответствии с пунктом 7.1 договора изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 5.3.1 договора.

    Довод заявителя кассационной жалобы о том, что увеличение размера арендной платы на уровень инфляции без уведомления арендатора противоречит условию 5.3.1 договора аренды от 25.12.2015 № 45-15-51, был предметом оценки судов и обоснованно ими отклонен с учетом следующего.

    При наличии в договоре аренды условия о пересмотре арендодателем арендной платы, в том числе при изменении индекса инфляции, отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации этого соглашения. Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

    Проанализировав пункты 5, 3, 5.3.1 договора с учетом положений статьи 431 ГК РФ, суды верно указали, что в указанных пунктах закреплен порядок условия расчета арендной платы, при котором арендодатель рассчитывает арендную плату, увеличивая ее на уровень инфляции о чем уведомляет арендатора, уведомление об изменении размера арендной платы лишь информирует арендатора об изменении размера арендной платы, и не является необходимым действием для ее увеличения. Отсутствие такого уведомления не изменяет установленного договором порядка увеличения цены договора с учетом уровня инфляции.

    Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 27.12.2021 № Ф09-8250/21 по делу № А34-16093/2019

    РЕКОМЕНДАЦИИ АДВОКАТА ДЛЯ ЧИТАТЕЛЕЙ САЙТА:

    При согласовании условий Договора аренды арендатору следует обратить особое внимание на право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, а если такое право установлено, арендатору целесообразно внести предложение арендодателю как стороне, занимающей доминирующее положение, об установлении разумного и приемлемого для обеих сторон договора предела изменения арендной платы, а также о порядке уведомления арендатора о таких изменениях.

    Арендатору уместно отслеживать изменения в нормативных правовых актах, колебания рыночной стоимости аренды, уровень инфляции и иные факторы в том случае, если договор аренды предполагает зависящий от таких показателей механизм определения/изменения арендной платы. Это позволит арендатору, во-первых, заранее просчитать свой бюджет, а, во-вторых, позволит подстраховать своего контрагента от возможных ошибок и неточностей при пересчете размера арендной платы.

    Условие в договоре об изменении размера арендной платы по соглашению сторон само по себе не обязывает арендатора подписывать предложенное арендодателем соглашение.

    Арендодатель не сможет взыскать неустойку за нарушение порядка внесения арендной платы в том случае, если «забыл» уведомить арендатора о том, что увеличил размер арендной платы, в соответствии с установленным в договоре порядком.

    Формальный подход к определению условий договора в некоторых случаях может помочь арендатору оспорить право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

    [ 1] Условие о праве арендодателя–предпринимателя в одностороннем порядке изменять арендную плату для арендатора, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, будет ничтожным в силу п. 2 ст. 310 ГК РФ

    Увеличение арендной платы в одностороннем порядке — срок уведомления о повышении арендной платы

    Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдёт речь в данной статье.

    Что должен знать арендатор?

    1. В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления».

    Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558/2009:

    «. Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

    Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой» пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой . Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону. ».

    Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал в п. 21 :

    «. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

    Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год , в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.

    Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы ( статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год . ».

    Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлени и Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 № Ф05-15294/2014 по делу № А40-54476/14:

    «. Согласно пункту 6.1 договора с учётом положений договора аренды, заключённого между сторонами 28.12.1993 № 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.

    Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).

    Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчёта и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора № 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.

    Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора № 20/155 от 23.07.2008, пришёл к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4 015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.

    . Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит. ».

    2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключённые на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключённому на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 № ВАС-10734/09 по делу № А12-15393/08-С28:

    «. Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

    В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

    Поскольку договор аренды был заключён на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменён.

    Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора. ».

    Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 № Ф09-5670/10-С6 по делу № А71-14477/2009:

    «. Обществом «Главрыба» (арендатор) и обществом «Айкай» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 № 310/2009, согласно которому обществу «Айкай» во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.

    В письме от 08.06.2009 № 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.

    Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объёме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.

    Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учётом внесённых обществом «Айкай» платежей, произвели перерасчёт задолженности общества «Айкай». ».

    1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключённому на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу № А11-2018/2009:

    «. В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды ( часть 1 указанной статьи).

    Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи) .

    В связи с тем, что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол № 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 № 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО «Саратовстройстекло» не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 № 5, продолжает действовать до 31.12.2009.

    Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется. ».

    2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом.

    Данное утверждение подтверждается Постановление м Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 22:

    «. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок , уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. ».

    В качестве наглядного примера — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу № А10-1405/2013:

    «. Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчёта ООО «АРТОКС» «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки» от 20.08.2010 № 143/42-10/2.

    Рассматривая спор и оценив названный отчёт по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определённую в нём рыночную стоимость объекта оценки — годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1 884 рублям без НДС.

    На основе отчёта № 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведённого оценщиком ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» Слугиновой О. Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.

    Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчёта требованиям действующего законодательства не выявлено.

    В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

    Читайте также Срок давности по кредиту

    Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определённой рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска. ».

    3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своём праве на одностороннее изменение арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчёта арендной платы при её увеличении. Например, так: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на __ % от размера арендной платы, указанного в п. ___ настоящего договора».

    В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму.

    Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № А05-7679/2009:

    «. Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение.

    Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем, соответственно, и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

    Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонён судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесённых расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчёт, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы.

    Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной сумме, стороны предусмотрели также право арендатора в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы.

    Таким образом, изменение арендной платы в результате её корректировки с учётом увеличения действующих тарифов не противоречит названной правовой норме и условиям договора. ».

    Подведу итог выше c казанному:

    1. После получения уведомления арендодателя о повышении арендной платы всё общение с ним должно происходить в письменном виде с отметками о получении документов (писем, уведомлений, соглашений) уполномоченным лицом с проставлением даты вручения либо заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это может понадобиться как документальное подтверждение ваших слов в суде.

    2. Посмотрите, на какой срок заключён ваш договор аренды: если на срок меньший или равный году, то условие договора об арендной плате в течение года должно оставаться неизменным. Опираясь на информацию, приведённую в данной статье, направьте арендодателю мотивированный ответ на уведомление об увеличении арендной платы.

    3. Определите, не относится ли ваша ситуация к описанным в статье.

    3.1. Если вы подписали соглашение, которое противоречит действующему гражданскому законодательству, то обращайтесь в суд для признания его ничтожным.

    3.2. Если вы видите, что арендная плата увеличилась явно несоразмерно рыночным расценкам, обратитесь к оценщику для установления действительной рыночной стоимости права пользования на условиях аренды имуществом.

    После этого сообщите в письменном виде арендодателю свою позицию и приложите копию отчёта оценщика.

    Если арендодатель не идёт вам навстречу, то вы можете обратиться в суд с требованием о признании уведомления об увеличении арендной платы недействительным и не подлежащим применению. Например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу № А05-8698/2012.

    Уведомление о повышении арендной платы

    Подборка наиболее важных документов по запросу Уведомление о повышении арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

    Формы документов: Уведомление о повышении арендной платы
    Судебная практика: Уведомление о повышении арендной платы

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2020 N 305-ЭС20-11077 по делу N А40-177543/2019
    Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки.
    Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд апелляционной инстанции, повторно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 333, 606, 614 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. При этом апелляционный суд исходил из того, что по условиям договора арендодатель вправе соразмерно увеличить размер арендной платы в случае повышения ставки налога, данное увеличение происходит на основании одностороннего уведомления арендодателя и не предполагает внесения дополнений в договор или заключение дополнительных соглашений; арендатор уведомлен об увеличении размера арендной платы, однако факт внесения арендных платежей в спорный период в соответствующем размере не подтвердил, в связи с чем с него надлежит взыскать задолженность и неустойку, размер которой по ходатайству ответчика подлежит снижению по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 27.07.2022 N 02АП-4599/2022 по делу N А31-5937/2021
    Требование: О признании договора аренды недвижимого государственного имущества заключенным на неопределенный срок.
    Решение: В удовлетворении требования отказано. Таким образом, выставление истцу счетов на внесение арендной платы и коммунальных платежей, выдача уведомления об увеличении арендной платы с января 2022 года не свидетельствует о подтверждении ответчиком действия договора, а является реализацией им права, установленного абзацем 2 статьи 622 ГК РФ.

    Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уведомление о повышении арендной платы

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению, изменению, расторжению договора Если договором установлены случаи, в которых допускается одностороннее изменение размера арендной платы (подробнее об этом см. п. 7.2.4 настоящих Рекомендаций), то сторона, заявляющая о таком изменении, должна будет подтвердить их наступление.

    Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
    Вопрос: В договоре аренды нежилого помещения, заключенном на 11 месяцев, прописано, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. Достаточно ли арендодателю направить уведомление о повышении арендной платы, или нужно заключить дополнительное соглашение?
    (Консультация эксперта, 2022) Вопрос: В договоре аренды нежилого помещения, заключенном на 11 месяцев, прописано, что размер постоянной части арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке; при каких условиях — не указано. Достаточно ли арендодателю направить уведомление о повышении арендной платы, или нужно заключить дополнительное соглашение?

    Правовые ресурсы

    • «Горячие» документы
    • Кодексы и наиболее востребованные законы
    • Обзоры законодательства
      • Федеральное законодательство
      • Региональное законодательство
      • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
      • Другие обзоры
      • Календари
      • Формы документов
      • Полезные советы

      Уведомление арендатору о повышении арендной платы

      Подборка наиболее важных документов по запросу Уведомление арендатору о повышении арендной платы (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

      Формы документов: Уведомление арендатору о повышении арендной платы
      Судебная практика: Уведомление арендатору о повышении арендной платы

      Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
      Определение Верховного Суда РФ от 03.09.2020 N 305-ЭС20-11077 по делу N А40-177543/2019
      Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, неустойки.
      Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как суд апелляционной инстанции, повторно оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 333, 606, 614 ГК РФ, пришел к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения исковых требований. При этом апелляционный суд исходил из того, что по условиям договора арендодатель вправе соразмерно увеличить размер арендной платы в случае повышения ставки налога, данное увеличение происходит на основании одностороннего уведомления арендодателя и не предполагает внесения дополнений в договор или заключение дополнительных соглашений; арендатор уведомлен об увеличении размера арендной платы, однако факт внесения арендных платежей в спорный период в соответствующем размере не подтвердил, в связи с чем с него надлежит взыскать задолженность и неустойку, размер которой по ходатайству ответчика подлежит снижению по правилам статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

      Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
      Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 N 11АП-3883/2022 по делу N А55-18756/2021
      Требование: О взыскании задолженности по арендной плате, неустойки.
      Решение: Требование удовлетворено в части. Не направление арендодателем арендатору уведомления о повышении арендной платы не является безусловным основанием для освобождения арендатора от обязанности ее уплаты, в размере, установленном федеральным законом, ответчик обладал сведениями о подлежащей применению в заявленный период (до направления уведомления об изменении размера арендной платы) методике расчета и нормативном регулировании, основания для вывода о допущенной кредитором просрочке (статья 406 Гражданского кодекса) в данном случае отсутствуют. Доводы ответчика со ссылкой на то, что отсутствие надлежащего его уведомления об изменении арендной платы лишает администрацию права на взыскания неустойки, судом апелляционной инстанции отклоняются.

      Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Уведомление арендатору о повышении арендной платы

      Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
      «Аренда (лизинг)»
      (4-е издание, переработанное и дополненное)
      (Семенихин В.В.)
      («ГроссМедиа», «РОСБУХ», 2020) 5.3. Арендная плата может пересматриваться сторонами досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения складывающихся цен, но не чаще одного раза в год, при этом сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы, должна предупредить об этом другую сторону за 1 месяц путем направления этой стороне письменного уведомления. При получении уведомления об увеличении арендной платы Арендатор вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке.

      Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
      Готовое решение: Как составить договор аренды нежилого помещения
      (КонсультантПлюс, 2022) О повышении арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора. Новый размер арендной платы применяется со следующего месяца после того, как это уведомление считается доставленным арендатору (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

      Правовые ресурсы

      • «Горячие» документы
      • Кодексы и наиболее востребованные законы
      • Обзоры законодательства
        • Федеральное законодательство
        • Региональное законодательство
        • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
        • Другие обзоры
        • Календари
        • Формы документов
        • Полезные советы

        Энциклопедия решений. Изменение размера арендной платы

        Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются, как правило, договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

        Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

        Ранее суды руководствовались п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, согласно которому при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ следует исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. На основании этого разъяснения суды нередко приходили к выводу, что в любом случае в течение года условие договора о размере арендной платы (если он установлен в твердой сумме) либо механизме ее определения не может быть изменено ни в одностороннем порядке, ни по соглашению сторон.

        На сегодняшний день позиция ВАС РФ по вопросу применения п. 3 ст. 614 ГК РФ конкретизирована в п. 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73. В нем указано следующее. Как следует из п. 3 ст. 614 ГК РФ эта норма является диспозитивной, иными словами, она допускает, что по соглашению сторон договора аренды размер арендной платы может меняться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда в самом договоре аренды отсутствует условие о возможности такого изменения. И лишь если в соответствии с законом или договором арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы, то по смыслу той же нормы такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

        Необходимо обратить внимание на правовую позицию, выработанную судебной практикой, согласно которой даже в случае, если договор предусматривает право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, такое изменение не должно приводить к злоупотреблению правом со стороны арендодателя (ст. 10 ГК РФ). В п. 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 отмечено следующее. Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

        Отметим, что в ряде случаев арендатор может в одностороннем порядке потребовать уменьшения арендной платы:

        1. когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Это могут быть неправомерные действия самого арендодателя, виновные действия третьих лиц или же обстоятельства непреодолимой силы (наводнения, пожары и т.п.). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2009 N А44-2715/2007 суд, например, сделал вывод о том, что в результате неправомерного отказа арендодателя в выдаче лесорубочных билетов ухудшились права пользования арендатора арендованным имуществом и ответчик вправе требовать уменьшения арендной платы;

        2. когда арендатором обнаружены недостатки арендованного имущества, за которые отвечает арендодатель (п. 1 ст. 612 ГК РФ). Как указывается в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 08.07.2009 по делу N А43-31878/2008-17-714, суд посчитал необходимым уменьшить арендную плату в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества;

        3. когда арендодатель при заключении договора аренды не предупредил арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (ст. 613 ГК РФ) (см., например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2011 N Ф08-4280/11);

        4. когда арендодателем нарушены обязанности по производству капитального ремонта (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

        К вопросу о порядке реализации права на одностороннее изменение цены договора аренды недвижимого имущества

        Юридический консультант ООО «Солантек» (Санкт-Петербург), к. ю. н.

        специально для ГАРАНТ.РУ

        В материале

        • Оформление одностороннего изменения цены договора аренды недвижимого имущества
        • Договорно-правовые приемы и методы обоснования ценовой коррекции
        • Условие об одностороннем пересмотре цены договора аренды с точки зрения кабальности

        Любое одностороннее изменение существенных условий договора не может не проецироваться на общие условия реализации гражданского обязательства, имея в виду, в частности, запреты на злоупотребление правом (ст. 10 Гражданского кодекса) и на произвольный отказ от его исполнения без предусмотренных договором и (или) законом вынуждающих обстоятельств (ст. 309-310 ГК РФ), учет публично-правового режима осуществления сделок (ст. 422 ГК РФ) и т. д. Таким образом, пределы свободы усмотрения и диспозитивность поведения сторон сделки всегда должны оцениваться под углом зрения фундаментальных основ осуществления договорных обязательств с учетом установленного в п. 1 ст. 307.1 ГК РФ коллизионного правила (lex specialis derogat generali): «к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил – общими положениями о договоре».

        По общему правилу, обязательства должны исполняться надлежащим образом (ст. 309 ГК РФ). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ или иными правовыми актами, а по обязательствам, связанным с осуществлением обеими сторонами предпринимательской деятельности, также в случаях, предусмотренных договором (ст. 310 ГК РФ). При этом, если одна из сторон договора не осуществляет предпринимательскую деятельность, такое право может быть предоставлено договором лишь экономически более слабой стороне.

        Законодатель также допускает расторжение или изменение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК РФ – клаузула rebus sic stantibus).

        Изложенное выше особенным образом касается договора аренды недвижимости, поскольку в случае одностороннего изменения его цены заинтересованным в ценовой эскалации лицом, как правило, выступает субъект предпринимательской деятельности – арендодатель (коммерческая организация или ИП) и, как правило, экономически более сильная сторона сделки. Если ставки арендной платы не нормируются актами органов публичной власти, стороны вправе самостоятельно урегулировать этот в вопрос в договоре. Интерес же представляют ограничения в порядке реализации принципов автономии воли и свободы договора.

        При рассмотрении вынесенного в заголовок вопроса затронем два наиболее значимых аспекта:

        • оформление соответствующего волеизъявления с точки зрения законодательных условий действительности сделок;
        • пределы свободы усмотрения заинтересованной стороны договора на изменение цены в одностороннем порядке.

        Оформление одностороннего изменения цены договора аренды недвижимого имущества

        В качестве отправной точки позволим себе обратиться к Постановлению Президиума ВАС РФ от 11 мая 2010 г. № 2015/10 по делу № А40-26457/09-54-204, согласно которому исполнение положения договора аренды, определяющего порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ. Оно представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация. В данном деле арендодатель исправил допущенную им при заключении договора аренды ошибку в расчете суммы арендной платы и привел ее в соответствие с распоряжением мэра Москвы, которым установлен порядок расчета размера арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города.

        В силу п. 1 ст. 3 Федерального конституционного закона от 4 июня 2014 г. № 8-ФКЗ только постановления Пленумов ВАС РФ по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом ВС РФ. При этом относительно юридической силы постановлений Президиума ВАС РФ в законе умалчивается. Тем не менее, согласно абз. 5 подп. 3 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса в мотивировочной части решения могут содержаться ссылки на сохранившие силу постановления Президиума ВАС РФ. В определении Конституционного Суда РФ от 28 сентября 2017 г. № 1898-O разъяснено же, что полномочие, ранее предоставленное Президиуму ВАС РФ (ст. 16 Федерального конституционного закона от 28 апреля 1995 г. № 1-ФКЗ «Об арбитражных судах в Российской Федерации») ничем не отличается по своей правовой сути от соответствующих полномочий ВС РФ, закрепленных в подп. 1 и подп. 7 ч. 1 ст. 7 Федерального конституционного закона от 5 февраля 2014 г. № 3-ФКЗ «О Верховном Суде Российской Федерации», согласно которым Президиум ВС РФ в соответствии с процессуальным законодательством РФ и в целях обеспечения единства судебной практики и законности проверяет в порядке надзора, в порядке возобновления производства по новым или вновь открывшимся обстоятельствам вступившие в силу судебные акты и рассматривает отдельные вопросы судебной практики.

        Отнюдь не все позиции упраздненного ВАС РФ ныне востребованы правоприменительной практикой в связи с их фактической утратой силы или принятием последующих постановлений Пленума ВС РФ. Именно поэтому так важно собирать по крупицам и тщательно анализировать кейсы из практики ВС РФ, в которых он своим авторитетом для нижестоящих инстанций «засиливает» правовые позиции Президиума ВАС РФ.

        Здесь интересен прецедент, в котором ВС РФ в определении от 22 августа 2016 г. № 308-ЭС16-9526 по делу № А53-21597/2015 как раз опирается на значимое наследие ВАС РФ, используя выработанный в недрах арбитражного судопроизводства довод о том, что в случае одностороннего изменения арендодателем цены в порядке, предусмотренном договором, не требуется заключать дополнительное соглашение. Так, ВС РФ, в частности, указал, что согласно разъяснениям, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 января 2010 г. № 11487/09, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

        Договорно-правовые приемы и методы обоснования ценовой коррекции

        Практически во всех обнаруженных нами юридических конфликтах, дошедших до судебного разбирательства, фабула дела, как правило, строится вокруг закрепленного в договоре аренды права арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы со ссылкой:

        • на регулируемый на публично-властный порядок ценообразования;
        • публично доступный инфляционный индекс роста цен (или инфляции);
        • оценку рыночной стоимости права аренды и т. п.

        В Решении Арбитражного суда Московской области от 10 июня 2022 г. по делу № А41-25174/22 также установлено, что право увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы за владение и пользование арендованным федеральным имуществом в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения арендованными объектами предоставлено ответчику п. 4.9 договора и п. 3 ст. 614 ГК РФ.

        Возникает вопрос: а вправе ли арендодатель в уведомительном порядке увеличить арендную плату лишь с формальной адресацией к соответствующему условию договора о праве на одностороннюю корректировку цены договора?

        В приводимых выше примерах из судебной практики повышение цены договора обосновывалось, как правило, объективными факторами роста издержек арендодателя и (или) изменением рыночной стоимости права аренды недвижимого имущества на сопоставимых условиях.
        Тем не менее, согласно Решению Арбитражного суда Красноярского края от 4 мая 2021 г. по делу № А33-1530/2021, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год. В данном деле суд провозгласил общее правило об одностороннем изменении цены договора аренды без привязки его к каким-либо объективным факторам, находящимся вне сферы контроля заинтересованной стороны (динамика индекса инфляции; текущая рыночная конъюнктура и т. п.).

        Условие об одностороннем пересмотре цены договора аренды с точки зрения кабальности

        Заметим, что по общему правилу, условие гражданско-правовой сделки не может быть признано кабальным на основании п. 3 ст. 179 ГК РФ только в связи с его несправедливостью для одной из сторон предпринимательского правоотношения.

        С одной стороны, согласно весьма распространенной практике опция на односторонний внесудебный пересмотр арендной платы по инициативе, как правило, экономически доминирующей в арендном правоотношении стороны (арендодатель) предполагает ее увеличение не более чем на 15%, что заметно ниже порога чрезмерного превышения цены договора, который обычно исчисляется в кратном размере к сопоставимым условиям аналогичных сделок (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 10 декабря 2013 г. № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами ст. 178 и 179 ГК РФ»). По первому впечатлению здесь нельзя усмотреть корреляцию с доктриной laesio enormis в ее крайне усеченной и избирательной цивилистической интерпретации на уровне позитивного права (п. 3 ст. 179 ГК РФ, п. 2 ст. 174 и иные положения ГК РФ).

        В этой связи наилучшим ориентиром (и в определенной степени – карт-бланшем) для практики может служить п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума № 73), в котором сформулирована правовая позиция, сводящаяся к нижеследующим постулатам:

        • право арендодателя на одностороннее увеличение цены не является абсолютным даже, если такая опция предусмотрена в договоре аренды в отношении которого не применяется государственное регулирование цен;
        • в случае, если размер арендной платы в результате одностороннего волеизъявления арендодателя увеличился настолько непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысил, то суд на основании п. 2 ст.10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

        По тексту п. 22 Постановления Пленума № 73 речь идет буквально о «непропорциональном изменении» среднерыночных ставок. И действительно ценообразование крупных арендодателей может оказывать настолько решающее влияние на баланс спроса и предложения в конкретном муниципальном образовании или даже регионе, что объективность критерия существенности превышения может подвергнуться риску эрозии в силу злонамеренного создания арендодателем выгодной для себя конъюнктуры цен.

        Также в Постановлении Пленума № 73 не раскрывается понятие «существенность» превышения средних рыночных ставок, что оставляет широкие дискреционные просторы для судов в плане оценки конкретных фактических обстоятельств дела. Представляется, что немотивированное объективными экономическими или иными причинами изменение цены договора аренды не должно приводить к существенному изменению обстоятельств для арендатора (rebus sic stantibus), поскольку в таком случае право арендатора на расторжение или изменение договора носило бы встречно-зачетный характер, что заключает в себе элемент абсурда и не может быть признано соответствующим целям гражданско-правового регулирования.

        Если применять по аналогии закона критерий существенности диспаритета договорной и рыночных цен, то можно обратиться к практике применения специального законодательства о банкротстве. Согласно п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве) сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств. В одном из своих решений ВС РФ установил, что расхождение между общей договорной ценой шести взаимосвязанных сделок и совокупной рыночной стоимостью отчужденных по ним транспортных средств составило 15,5%, что «не является существенным, а значит не является достаточным основанием для признания взаимосвязанных сделок недействительными на основании п. 1 ст. 61.2 закона о банкротстве» (Определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 21 ноября 2019 г. № 306-ЭС19-12580 по делу № А65-10085/2016).

        Таким образом, любая договорная модель призвана на основе принципов диспозитивности и автономии воли (при неукоснительном соблюдении запрета на злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) обеспечивать разумный баланс между правами и законными интересами обеих сторон сделки. Равным образом императивы добросовестности поведения распространяются и на участников арендного правоотношения, имея в виду изложенные выше соображения и комментарии, а также существующий правоприменительный формат.

        Вам повышают аренду?

        автор статьи Ольга Свистунова​

        В период коронавируса многие арендодатели шли навстречу арендаторам и снижали стоимость аренды коммерческой недвижимости. Но во втором квартале цены вновь начали расти: эксперты заявляют, что в среднем цена на аренду повысилась на 4,65%. Что делать арендатору, если ему грозят повысить арендную плату, и можно ли этого избежать.

        Проверьте, можно ли отказаться от увеличения цены

        В договоре аренды недвижимости цена ― это существенное условие, поэтому стороны не только указывают стоимость квадратного метра площади, но и расписывают, как меняется цена на протяжении действия договора. В документе используют одну из формулировок — разберем каждую подробно.

        В договоре есть пункт «Арендодатель имеет право увеличить арендную плату в одностороннем порядке». Это значит, что арендодатель увеличивает цену без согласия арендатора, но при этом арендодателю запрещено увеличивать цену чаще раза в год. Правило действует для всех типов договоров:

        • долгосрочные заключают на срок более года;
        • краткосрочные заключают на срок до 12 месяцев.

        ПРИМЕР: Арендодатель обязан сообщить о повышении цены за 30 календарных дней. В оговоренный срок арендодатель направляет уведомление курьером или заказным письмом. Документ отправляют по адресу, который указан в ЕГРЮЛ или в договоре. Документ считают доставленным, если есть отметка о вручении: получатель расписался в ведомости курьера или отправитель получил почтовое уведомление. Когда получите уведомление, внимательно прочитайте договор. Посмотрите, внесен ли пункт об одностороннем увеличении и что написано о порядке уведомления. Проверьте, соблюдены ли условия договора: арендодатель предупредил вас в оговоренный срок и цена аренды повышается один раз в год. Если в документе нет этого пункта о повышении цены в одностороннем порядке, или арендодатель нарушил срок уведомления — вы можете отказаться и не подписывать соглашение. Вместо этого, напишите письменный отказ. В письме укажите на допущенные нарушения и на свое несогласие. В договоре есть пункт «Стоимость аренды меняется по согласию сторон». Этот пункт не обязывает вас соглашаться с действиями арендодателя. Допустим, арендодатель предлагает повысить стоимость аренды на 10%. Вы можете выдвинуть встречное предложение — повысить аренду на 3% — или вовсе отказаться от повышения. ПРИМЕР: В договоре стороны указали, что размер арендной платы можно менять по соглашению сторон. Арендодатель направил арендатору дополнительное соглашение об удорожании аренды на 15%. В ответном письме арендатор отказался подписывать соглашение. Арендодатель потребовал через суд изменить договор. После нескольких инстанций Высший арбитражный суд отказал в иске. В решении указано: в договоре предусмотрено положение о возможности изменить плату по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке. Условие о возможности изменить цену не означает, что арендатор обязан соглашаться. Можете застраховать себя от неожиданного повышения цены. Для этого попросите арендодателя изменить договор — добавить в него условие, которое разрешает вам отказаться от аренды в любое время без объяснения причин. В этом случае, когда арендодатель пришлет уведомление об увеличении цены, вы в ответ направляйте уведомление о расторжении договора. Но следует понимать, что это не только угроза или рычаг воздействия — вам действительно придется освободить помещение в оговоренный срок. Чтобы арендодатель согласился с пунктом о досрочном расторжении, можно компенсировать ему возможные убытки, например, оставить обеспечительный платеж. Стоимость аренды не меняется. Это очень выгодное для арендатора условие, но арендодатели редко на него соглашаются. Чаще в документах используют формулировку о неизменности порядка исчисления арендной платы, например, с помощью индексации. Если в договор внесено условие об индексации, попробуйте договориться с арендатором об ограничении размера индексации до официального уровня инфляции, но не больше 5%. Иначе арендодатель сможет проиндексировать оплату, на какую ему угодно сумму. Стороны в договоре могут установить в качестве оплаты не только конкретный размер суммы, например, 10 000 ₽ в месяц, но даже долю от дохода деятельности арендатора Договоритесь с арендодателем об уступках Если арендодатель собирается повышать арендную плату, а условия договора не могут ему помешать, проведите с арендодателем переговоры. Сообщите ему, что вы не можете платить более высокую цену. Можно сослаться на падение выручки и подтвердить слова бухгалтерскими или финансовыми документами. Например, вы можете передать арендодателю копию бухгалтерского баланса с пояснениями, отчет о финансовом результате. Убеждайте, что с вами арендодатель получает небольшой, но стабильный доход. Если вы съедете, ему придется искать новых арендаторов. Он рискует остаться без дохода. Все переговоры лучше вести документально — обменяться письмами или запротоколировать устную договоренность. Например, накануне встречи направьте письмо с датой и местом переговоров. На встрече попросите секретаря вести протокол переговоров и зафиксировать достигнутые договоренности — документ подписывают представители обеих сторон. К протоколу приложите копии доверенностей представителей с полномочиями проводить переговоры от имени компании Ссылайтесь на недостатки помещения. Если в арендуемом помещении есть недостатки, которые мешают им пользоваться, можете потребовать не только уменьшить арендную плату, но и расторгнуть договор. Тут есть условие: недостатки существовали ещё до заключения договора, но арендодатель не предупредил о них. Или вы не смогли заметить недостатки при осмотре помещения, так как они были скрытыми. Но если с потолка капало и подтеки были видны невооруженным взглядом, снизить аренду из-за протекающей крыши не получится. Если же недостатки появились после того, как заключили договор и начали пользоваться помещением, у вас есть право заявить претензию и свои требования. Например, арендуемое здание признали аварийным, помещение не соответствует нормам пожарной безопасности, возникли неполадки с системами водоснабжения или канализации. Вы можете попросить арендодателя устранить неполадки. Или предложите отремонтировать помещение, а расходы на ремонт учесть в счет будущих платежей. Если арендодатель откажется или проигнорирует ваши требования, предложите ему снизить аренду или направьте уведомление о расторжении договора. Фиксировать недостатки нужно в присутствии арендодателя. Пригласите его в помещение и составьте комиссионный акт. Если представитель арендодателя не придет на осмотр, укажите на это в комиссионном акте и направьте копию документа по адресу арендодателя заказным письмом с уведомлением. В акте укажите адрес осматриваемого помещения и зафиксируйте недостатки. Документ подписывают представителя арендатора и арендодателя При осмотре помещения необходимо сфотографировать недостатки или снять их на видео. Если скрытые недостатки нельзя наглядно зафиксировать, и арендодатель отказывается их признавать, придется привлекать экспертную организацию. Эксперты обследуют недостатки и составят заключение. В документе эксперт подробно описывает недостатки, подтверждает их скрытый характер и выносит заключение — можно или нет использовать помещение. Заключение экспертизы прикрепите к письму о снижении цены и передайте арендодателю. Если не отреагирует, придется идти в суд. Вы можете потребовать уменьшения цены, если договаривались об одном, а по факту получаете другое. Например, по договору арендодатель обязан предоставить бесплатные места на охраняемой парковке. Однако ваши сотрудники не могут парковать машины на стоянке, потому что арендодатель закрыл территорию на долгосрочный ремонт. Если ваши сотрудники вынуждены искать места для парковки или вынуждены оставлять машины на неохраняемой территории ― это повод требовать снижения арендных платежей в части оплаты парковки.

        Похожие записи:

        1. Как рассчитать налог с продажи квартиры
        2. Договор купли-продажи подписан а деньги когда
        3. Договор аренды квартиры
        4. Соглашение об обучении образец
        5. Предварительный договор купли-продажи с задатком образец
        6. Договор аренды автомобиля между физическими лицами
        7. Оценка материального ущерба
        8. Соглашение о расторжении договора аренды квартиры образец

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *