Часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости
Перейти к содержимому

Часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости

  • автор:

Часть жилого дома как самостоятельный объект недвижимости

Главная страница » Статьи » Раздел жилого дома на объекты недвижимости

Порядок и возможные жизненные случаи раздела жилого дома на самостоятельные объекты недвижимости

В соответствии положениями статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Кроме того, участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Вместе с тем в целях прекращения права общей долевой собственности необходимо также учитывать все иные положения действующего законодательства Российской Федерации, определяющие возможность или невозможность раздела жилого дома или выдела из жилого дома в том или ином виде в конкретной ситуации, примеры которых описаны ниже.

1. Невозможность раздела жилого дома, не имеющего статуса многоквартирного, на квартиры или «части жилого дома»

Согласно пункту 3 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме (пункт 6 Положения о признании помещений жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47).

Таким образом, согласно действующему законодательству квартиры могут располагаться только в многоквартирном доме, который, в свою очередь, должен располагаться на земельном участке, предусматривающем возможность размещения и эксплуатации многоквартирного дома.

Кроме того, частью 7 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации) установлен прямой запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме.

Вместе с тем часть жилого дома не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о «части объекта недвижимости» вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости.

Пунктом 14 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» определено, что помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью).

При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельного самостоятельного здания.

Учитывая изложенное, введение в гражданский оборот жилых (квартир, комнат) и нежилых помещений в жилом доме, а также «частей жилого дома» в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусмотрено действующим законодательством.

Аналогичная позиция изложена в письмах Минэкономразвития России от 25.08.2017 № ОГ-Д23-9803, от 20.04.2017 № ОГ-Д23-4621.

2. Невозможность раздела объекта индивидуального жилищного строительства на два или более жилых дома

Исходя из положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства; исключение предусмотрено только в отношении жилых и нежилых помещений и машино-мест, являющихся частью здания или сооружения.

При этом вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (пункт 1 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства (жилой дом, индивидуальный жилой дом) — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Таким образом, раздел или выдел доли из общего имущества в натуре возможен в отношении не каждой недвижимой вещи.

При этом необходимо иметь в виду положение абзаца 2 пункта 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

3. Невозможность выдела одной изолированной части жилого дома в качестве самостоятельного здания без выдела всех иных частей жилого дома, в том числе по решению суда

Пунктом 2 части 3 статьи 14 Закона о регистрации установлена одновременность осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в связи с образованием объекта недвижимости.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 15 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные объекты недвижимости осуществляются по заявлению собственника (всех собственников) исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 41 Закона о регистрации в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости (часть 3 статьи 41 Закона о регистрации).

Учитывая изложенное, выдел одной изолированной части жилого дома, представляющей собой блок жилого дома блокированной застройки, в качестве самостоятельного здания без одновременного выдела иных аналогичных изолированных частей здания и, соответственно, без снятия с государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения прав на исходный (общий) объект недвижимости не предусмотрен действующим законодательством Российской Федерации.

Законом о регистрации в отношении объектов капитального строительства (в том числе жилых домов) не предусмотрен способ образования «выдел» (выдел доли в натуре в счет доли в праве общей собственности). Таким способом могу образовываться исключительно земельные участки.

Как отражено в письме Минэкономразвития России от 07.08.2019 № ОГ-Д23-7281, исходя из положений пунктов 1 – 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, части 1, пунктов 5, 7 части 2 статьи 14, пункта 3 части 1, части 8 статьи 15, пунктов 3, 5 части 1 статьи 26, статьи 27, части 1 статьи 41, части 1 статьи 58 Закона о регистрации, пункта 52, абзаца 5 пункта 53 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров» в случае раздела объекта недвижимости, находящегося в общей долевой собственности, между ее участниками, либо в случае выдела доли участника долевой собственности из общего имущества (далее – Раздел/Выдел), если Раздел/Выдел осуществлены на основании вступившего в законную силу решения суда, с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образованные в результате Раздела/Выдела, и с заявлениями о государственной регистрации прекращения права общей долевой собственности на исходный (общий) объект недвижимости должны одновременно обратиться все участники общей долевой собственности (лично, уполномоченные представители, судебный пристав-исполнитель – при уклонении участника [участников] общей долевой собственности от исполнения Решения суда – от имени такого [таких] участника [участников]).

4. Возможность раздела жилого дома на самостоятельные здания — блоки жилого дома блокированной застройки, условия, необходимые для этого, и основания осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образуемые здания

В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости того же вида, что был исходный объект недвижимости, но с собственными характеристиками, отличными от характеристик исходного объекта недвижимости, исходный объект недвижимости прекращает свое существование. При этом образованные объекты недвижимости должны иметь возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов. Образованные объекты недвижимости после их постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права собственности на них становятся самостоятельными объектами гражданских прав.

Учитывая положения пункта 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 5 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.11.2016, кассационное определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.02.2019 № 14-КГ18-54, если жилой дом можно отнести к дому блокированной застройки, а каждая часть жилого дома (блок) соответствует признакам автономного блока (индивидуального жилого дома), и каждой такой части соответствует «свой» земельный участок, такие «части» жилого дома могут быть поставлены на государственный кадастровый учет как самостоятельные здания — блоки жилого дома блокированной застройки.

Требования к жилым домам блокированной застройки содержатся в Своде правил СП 55.13330.2016 — Дома жилые одноквартирные (СНиП 31-02-2001), утвержденном и введенном в действие приказом Минстроя России от 20.10.2016 № 725/пр (далее — СП 55.13330.2016).

В случае если в отношении здания строительных работ по его физическому разделу не требовалось и не производилось, в целях обоснования кадастровым инженером кадастровых работ в разделе «Заключение кадастрового инженера» технического плана должны быть указаны сведения о соответствии всех параметров здания требованиям к жилым домам блокированной застройки, или реквизиты заключения по итогам проведенного технического обследования образованных зданий, подтверждающего автономность эксплуатации таких зданий, подготовленного индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, имеющим выданные саморегулируемой организацией, сведения о которой внесены в государственный реестр саморегулируемых организаций, свидетельства о допуске к таким видам работ, согласно которому образованные в результате раздела здания имеют возможность эксплуатироваться автономно, то есть независимо от иных образованных в результате такого раздела объектов.

Аналогичная позиция также изложена в письмах Минэкономразвития России от 07.04.2017 № ОГ-Д23-3939 и от 08.05.2019 № ОГ-Д23-4342.

  • соответствие параметров здания требованиям, предъявляемым к жилым домам блокированной застройки:
    • общая стена (стены) без проемов с соседним блоком (блоками),
    • самостоятельные выходы на земельный участок, прилегающий к жилому дому,
    • расположение каждого блока на отдельном земельном участке (в том числе не сформированном в установленном порядке, но графически отображенном в технической документации, например, в разделе «схематичный план земельного участка» технического паспорта жилого дома, изготовленного до 01.01.2013),
    • изначальное условное разделение (сложившийся порядок пользования) жилого дома на изолированные части – квартиры, что отражено в правоустанавливающем документе и (или) техническом паспорте жилого дома, выданных и изготовленных до 01.01.2013;

    Пример содержимого технического паспорта жилого дома, подлежащего разделу на блоки жилого дома блокированной застройки во внесудебном порядке, с выделением необходимых критериев, подлежащих соблюдению для установления возможности такого раздела, приведен ниже. [Приложения]

    При этом решая вопрос о разделе здания, необходимо одновременно учитывать вопрос относительно того, возможно ли осуществление указанных действий на земельном участке, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, например, требований к минимальному размеру земельного участка), а также соотносятся ли указанные действия с видом разрешенного использования такого земельного участка.

    Вместе с тем осуществление государственного кадастрового учета изменений исходного объекта недвижимости в результате произведенной реконструкции здания по заявлению всех участников общей собственности, не повлекшее за собой изменение (создание) параметров и конструктивных элементов, изначально характеризовавших объект недвижимости в качестве жилого дома блокированной застройки до произведенных строительных работ, не препятствует осуществлению раздела такого реконструированного объекта недвижимости по ранее существовавшим общим строительным конструкциям (общей стене между соседними блоками).

    В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона о регистрации государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом о регистрации случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке.

    Согласно пункту 7 части 2 статьи 14 Закона о регистрации необходимым документом для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является в том числе технический план, подготовленный кадастровым инженером в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке.

    • соглашение о разделе объекта недвижимости — при разделе объекта недвижимости, находящегося в общей собственности нескольких лиц (пункт 2 части 8 статьи 41 Закона о регистрации);
    • судебное решение, если образование объектов недвижимости осуществляется на основании такого судебного решения (пункт 4 части 8 статьи 41 Закона о регистрации);
    • правоустанавливающий документ на исходный объект недвижимости, если право на такой объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (часть 11 статьи 41 Закона о регистрации).
    1. представленного всеми собственниками исходного объекта недвижимости заявления о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые в результате раздела жилого дома объекты недвижимости;
    2. технического плана, подготовленного кадастровым инженером в отношении всех образуемых в результате раздела жилого дома объектов недвижимости;
    3. соглашения о разделе жилого дома или вступившего в законную силу решения суда о прекращении общей собственности и разделе жилого дома (при недостижении участниками общей собственности такого соглашения);
    4. правоустанавливающего документа на исходный объект недвижимости (для участников общей собственности, чье право собственности на объект недвижимости не зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости).

    Квартира вместо части дома в ЕГРН

    К нам обратился клиент, на первый взгляд, с безнадежным вопросом. Он являлся единственным наследником после смерти близкого человека и находился в стадии вступления в наследство, занимался сбором документов для определения наследственной массы, которая в частности состояла из недвижимого имущества: земельного участка и части одноэтажного жилого дома (объект представляет собой часть одноэтажного частного дома, стоящего на своем фундаменте, под своей крышей, отделенной от другой части дома стеной, располагался также на своем земельном участке, отдельно стоящем на кадастровом учете и имеющий свой кадастровый номер).

    После получения выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН) на исходную часть жилого дома было установлено, что в адресе содержаться сведения о «квартире №1», в то время, когда фактически никакой квартиры нет, имеет место быть часть жилого дома с условным адресом: «Московская область, г. Пушкино, ул. Иванова, д.1», то есть графа адрес по мнению заказчика была дополнена фразой «кв. 1». В графе «назначение» вместо жилого дома было указано «жилое помещение», графа наименование содержала «жилое помещение», тогда как в кадастровом паспорте, датированным 2012 годом фигурировало наименование «жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки)», графа вид жилого помещения — «квартира», когда в старых документах — «здание».

    Предварительно было обращение в кадастровую палату по месту временного пребывания клиента с целью получения разъяснения от ФГБУ «ФКП Росреестра» на предмет аналогичной ситуации. Цитирование:

    В соответствии с Законом о кадастре осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Осуществление кадастрового учета такого вида объекта недвижимости, как часть жилого дома Законом о кадастре не предусмотрено. Однако, на практике часто возникает ситуация, когда жилой дом (не объект индивидуального жилищного строительства) фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности. Определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе отсутствует. Вместе с тем, согласно положениям Жилищного кодекса, часть жилого дома является объектом жилищных прав. Как же поставить на кадастровый учет такую «часть жилого дома»?

    Законодательством РФ в области градостроительной деятельности выделяются такие виды объектов капитального строительства, как: объекты индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящие жилые дома с количество этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи); жилые дома блокированной застройки (жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из отдельных блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общие стены без проемов с соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке), многоквартирные дома (совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме).

    Таким образом, часть жилого дома, в том числе в целях государственного кадастрового учета объектов недвижимости, может представлять собой помещение либо совокупность помещений, составляющих в том числе блок в жилом доме блокированной застройки, каждый из которых может рассматриваться как жилой дом. То есть, если здание отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок такового соответствует признакам индивидуального жилого дома, в кадастре в отношении такого блока будут содержаться сведения о виде объекта недвижимости – здание, назначении – жилой дом, наименовании – жилой дом, представляющий собой часть здания (жилого дома блокированной застройки). Если здание может быть отнесено к многоквартирному дому (то есть не соответствует требованиям, предъявляемым к жилому дому, в том числе жилому дому блокированной застройки), необходимо решать вопрос о приведении в соответствие назначения здания, а также при необходимости вида разрешенного использования земельного участка, на котором оно расположено. В кадастре в отношении жилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, будут содержаться сведения о виде жилого помещения – квартира или комната.

    Светлана Ульева, начальник отдела кадастрового учета №2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области

    Исходя из выводов, сделанных сотрудником Кадастровой палаты, часть жилого дома, как самостоятельный объект (с точки зрения законодательства о кадастре и кадастровой деятельности) не существует. Однако заявителя категорически не устраивал вариант с унаследованием вместо части жилого дома (или части здания) квартиры, так как все-таки часть жилого дома подразумевает, например, подведение коммуникаций (как получать разрешение на те или иные подключения, когда вы владеете по документам квартирой), также следует не забывать о возможной реконструкции имеющегося в собственности объекта недвижимости (надстроить мансарду, сделать крыльцо) — в случае с квартирой легализовать пристройки или реконструкции в установленном законе порядке вряд ли представится возможным, и указанные доводы только поверхностные размышления о предмете рассмотрения.

    Наши специалисты подтвердили наличие в кадастре объекта недвижимости, кадастровый номер которого полностью совпадал с кадастровым номером из свидетельства о праве собственности клиента. Были запрошены дополнительные документы с целью установить достоверную историю происхождения объекта, как части жилого дома: кадастровый паспорт, выписка из единого государственного реестра прав (существовавшего до 2017 года), решение суда, в результате которого произошло образования, данные бюро технической инвентаризации. В результате проведения дополнительных поисков и применения специальных методов был выявлен родительский объект с другим кадастровым номером, но содержащий при этом идентичные характеристики (площадь, адрес и др.), кроме наименования и вида, которые были корректными — часть жилого дома и здание. В течение двух недель удалось устранить разночтения и привести данные об объекте в соответствии с действительностью. Заказчик впоследствии унаследовал часть жилого дома — не квартиру.

    Популярные услуги и цены

    ТЕХНИЧЕСКИЙ ПЛАН ЧАСТИ ЖИЛОГО ДОМА

    В отдельных случаях заказ оформления части жилого дома жизненно необходимо для оформления земельного участка под ним. Ведь если у жилого дома прекратиться статус долевой собственности, то и земельный участок будут предоставлять не в долевую собственность. Такое актуально для собственников домов, в которых уже сложился определенный порядок пользования помещениями. Эти помещения изолированы друг от друга и имеют свой собственный вход.

    Часть жилого дома – это…

    Часть жилого дома

    На сегодняшний день в законодательстве отсутствует определение понятия части жилого дома.

    Жилищный кодекс определяет виды жилых помещений и к жилым помещениям относит:

    Часть жилого дома на ПКК

        • жилой дом, часть жилого дома;
        • квартира, часть квартиры;
        • комната.

    Часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений — комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью), предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в доме .

    В соответствии с Законом о кадастре осуществляется государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Осуществление кадастрового учета такого вида объекта недвижимости, как часть жилого дома Законом о кадастре не предусмотрено. Однако, на практике часто возникает ситуация, когда жилой дом (не объект индивидуального жилищного строительства) фактически разделен на части, в каждой из которой проживает отдельная семья и под каждой такой частью, как правило, образован самостоятельный земельный участок или же земельный участок под домом находится в общей долевой собственности. Определение понятия «часть жилого дома» в Жилищном кодексе отсутствует. Вместе с тем, согласно положениям Жилищного кодекса, часть жилого дома является объектом жилищных прав (Ульева С. начальник отдела кадастрового учета №2 филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской обл.).

    Гражданский кодекс также определяет часть жилого дома как недвижимую вещь, которая может являться самостоятельным предметом сделки (ст. 558 ГК).

    Вместе с тем, действующее законодательство в сфере градостроительной деятельности оперирует понятием «жилой дом блокированной застройки».

    Дом блокированной застройки — жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок (Градостроительный кодекс)

    Домами блокированной застройки признаются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков (не более 10), количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

    В этой связи в настоящее время правоприменительная практика следует по пути раздела жилого дома в натуре путем образования жилого дома блокированной застройки, каждый блок которого будет фактически соответствовать помещению, выделяемую в индивидуальную собственность.

    В каких случаях возможен раздел жилого дома на части?

    Согласно п. 1 ст. 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

    В силу положений Закона о регистрации при разделе объекта недвижимости образуются объекты недвижимости такого же вида, каким был исходный объект, но с индивидуальными характеристиками, описывающими именно этот объект (площадь, этажность, координаты).

    При этом каждый образованный объект должен иметь возможность эксплуатироваться автономно, независимо друг от друга. Что это значит? Это значит, что каждый объект должен иметь свой собственный вход, располагаться на своем собственном участке и иметь обособленность от других объектов.

    В случае, если условия не выполнены, то следует принимать во внимание, что исходное здание сначала надо будет реконструировать и привести в соответствие с этими условиями. И только потом заниматься разделом дома (выделом доли).

    В случае, если жилое здание располагается на земельном участке, который невозможно разделить в следствии несоответствия образуемых земельных участков минимальным размерам, то, как правило, рекомендовано оформлять жилые дома блокированной застройки.

    На каком этапе оформлять (заказать) технический план на части жилого дома (дома блокированной застройки)?

    Жилой дом блокированной застройки

    Подготовка технического плана на часть жилого дома имеет свою специфику. Обусловлено это тем, что раздел жилого на дома на 2 и более самостоятельных частей невозможно мирным путём (как показывает практика).

    Прежде, чем обратиться в суд с иском о выделе доли или разделе жилого дома, проверяем выполнение всех условий для каждого образованного объекта:

      • иметь свой собственный вход,
      • располагаться на своем собственном участке
      • иметь обособленность от других частей здания.

      Далее оформляем технический план на все здание в бумажном виде, который будет содержать характеристики объекта с учетом всех вышеперечисленных условий.

      ВАЖНО! Для прекращения долевой собственности на дом и признания права собственности на часть жилого дома необходимо обратиться в суд с иском. Технический план является обязательным документом для предоставления в суд наравне с другими материалами дела.

      Одновременно, мы рекомендуем, заказать экспертизу объекта в специализированных организациях, которая подтвердит факт наличия возможности раздела жилого здания.

      Обращаетесь в суд. Суд выносит решение о разделе жилого дома.

      Далее, на основании решения суда (выдел или раздел жилого дома) заказывается и разрабатывается технический план по образованию части жилого дома:

      • выдел – подготовка документов только одной части дома;
      • раздел – рекомендуется подготовить документы единовременно на все вновь образованные части дома.

      ВАЖНО! Технический план выполняют на образование части жилого дома, с указанием координат.

      Обращаем Ваше внимание на то, что, решая вопрос о разделе жилого дома, необходимо одновременно решать вопрос о разделе земельного участка, на котором расположено соответствующее здание (с учетом, требований к минимальному размеру земельного участка). Потому что часть жилого дома должна располагаться в границах одного земельного участка.

      Если в ходе изготовления технического плана оказывается, часть жилого дома пересекает границы соседнего земельного участка, то сначала необходимо сделать перераспределение с этим участком и устранить такое пересечение.

      Технический план на части или на блокированный жилой дом выполняется по правилам техплана на жилой дом. И обязательно содержит в себе не только основные характеристики объекта (площадь, этажность и пр.), но и координаты, описывающие местоположение части.

      Если у Вас возникли вопросы, вы всегда можете задать их по телефону 8-495-729-34-26 или оставить нам заявку, мы перезвоним.

      Кадастровые инженеры КАДАСТР ПЛЮС имеют огромный опыт подготовки технический планов на раздел зданий.

      Росреестра от 23.06.2021 N 13/1-00256/21 «О рассмотрении обращения»

      Управление нормативно-правового регулирования в сферах регистрации недвижимости, геодезии и картографии Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление), рассмотрев в пределах своей компетенции обращение, сообщает.

      В соответствии с пунктом 5.26(7) Положения о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 (далее — Положение), Росреестр осуществляет в том числе функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию при осуществлении ведения Единого государственного реестра недвижимости (далее — ЕГРН), государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, кадастровой деятельности. Согласно Положению Росреестр не наделен полномочиями по разъяснению законодательства, а также практики его применения.

      Вместе с тем полагаем возможным отметить следующее.

      В соответствии с частью 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) объектами жилищных прав являются жилые помещения.

      Виды жилых помещений определены частями 1, 2, 3 статьи 16 ЖК РФ (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната):

      жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

      квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

      Вместе с тем, ЖК РФ не содержит определение понятия «часть жилого дома».

      Исходя из положений статей 15, 16 ЖК РФ часть жилого дома является объектом жилищных прав, но при этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

      Кроме того, в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не указано, что часть жилого дома является объектом недвижимости.

      Согласно пункту 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — ГрК РФ) объект индивидуального жилищного строительства — отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия «объект индивидуального жилищного строительства», «жилой дом» и «индивидуальный жилой дом» применяются в ГрК РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства ГрК РФ, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.

      права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом;

      порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с ГК РФ законом о регистрации прав на недвижимое имущество.

      На основании части 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором содержатся в ЕГРН.

      Объектами государственного кадастрового учета являются земельные участки, здания, сооружения, помещения, машино-места, объекты незавершенного строительства, единые недвижимые комплексы, а в случаях, установленных федеральным законом, и иные объекты, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (часть 7 статьи 1 Закона N 218-ФЗ).

      В этой связи, поскольку часть жилого дома не является объектом недвижимости, федеральными законами, в том числе ГК РФ, не предусмотрено, что части жилых домов подлежат государственному кадастровому учету в качестве объектов недвижимости, вещные права на нее как на отдельный объект недвижимости также не могут быть зарегистрированы в ЕГРН.

      Более того, частью 7 статьи 41 Закона N 218-ФЗ установлен прямой запрет на осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав в отношении помещения или помещений (в том числе жилых) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в садовом доме.

      Также необходимо обратить внимание, что в соответствии с частью 5 статьи 1, статьей 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 01.01.2017) (далее — Закон N 221-ФЗ) государственный кадастровый учет осуществлялся в отношении земельных участков, зданий (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом), сооружений, помещений (жилое помещение, нежилое помещение), объектов незавершенного строительства. Сведения о виде жилого помещения (комната, квартира) подлежали внесению в государственный кадастр недвижимости, если объектом недвижимости являлось жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме (пункт 17 части 2 статьи 7 Закона N 221-ФЗ), то есть для жилых помещений, расположенных в жилых домах, Законом N 221-ФЗ не было предусмотрено указание таких дополнительных сведений, как «вид» такого жилого помещения.

      Таким образом, постановка на государственный кадастровый учет жилых или нежилых помещений в индивидуальном жилом доме и последующее их введение в гражданский оборот в качестве самостоятельных объектов гражданских прав не предусматривалось ни нормами законодательства, действовавшими до 01.01.2017, ни действующими в настоящее время.

      Дополнительно обращаем внимание, что согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 20.02.2019 N 14-КГ18-54, прекращение права общей долевой собственности на жилой дом в связи с его разделом и выделом доли в порядке статьи 252 ГК РФ в судебном порядке само по себе не свидетельствует об изменении технических характеристик такого объекта недвижимого имущества, приведшем к прекращению существования жилого дома и созданию нового объекта кадастрового учета дома блокированной застройки либо многоквартирного дома. Кроме того, в соответствии с правовой позицией Верховного суда Российской Федерации, изложенной в кассационном определении от 03.06.2020 N 14-КА19-11, вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на часть жилого помещения не может являться достаточным основанием для совершения учетно-регистрационных действий в рассматриваемом случае.

      в сферах регистрации недвижимости,

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *