Чем отличается коммунальная квартира от долевой собственности
Перейти к содержимому

Чем отличается коммунальная квартира от долевой собственности

  • автор:

§9.6. Порядок определения долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире. Жилищное право

Право общей долевой собственности на общее имущество коммунальной квартиры возникает в силу приобретения комнаты в коммунальной квартире и не требует самостоятельной регистрации. Право собственности на всю коммунальную квартиру не возникает, за исключением случаев, когда коммунальная квартира в связи с приобретением всех помещений в ней одним собственником трансформируется в единый объект — квартиру, право собственности на которую подлежит государственной регистрации.
Доля в праве на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты (комнат) и не может быть выделена, отчуждена отдельно от жилого помещения, как и общее имущество в многоквартирном доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты пропорциональна размеру общей площади этой комнаты (ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом.
В отличие от осуществления права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, сособственник общего имущества в коммунальной квартире имеет преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Это право применяется при отчуждении комнаты путем заключения договора купли-продажи или мены и не используется при заключении договора дарения. В соответствии со статьей 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу и указать цену и другие условия, на которых продает ее. Если в течение месяца остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
При продаже комнаты постороннему лицу для регистрации перехода права собственности в регистрирующий орган должны быть представлены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою комнату с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных собственников комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты и оформленные в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально заверенные. В этом случае государственная регистрация права проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности. Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных собственников комнат в коммунальной квартире от покупки комнаты, то регистратор прав обязан приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом остальных собственников, если в день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек (Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации/Под общ. ред. Н.М. Коршунова. М.: Эксмо, 2005. С. 95). Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Анна Пронина: «Коммунальные квартиры нужно привести к единой правовой модели»

Коммунальные квартиры остаются источником проблем и конфликтов. Причем правовой режим использования такого жилья различается по регионам. О том, с какими ограничениями сталкиваются обитатели коммуналок, рассуждает Анна Пронина, юрист практики разрешения споров Rightmark Group.

Анна Пронина. Фото: NSP

Коммунальная квартира остается одним из самых неоднозначных объектов недвижимости. И хотя жилищная политика в регионах, в том числе в Петербурге, направлена на его устранение, полностью решить «коммунальный вопрос» в обозримом будущем не удастся.

Еще в 1998 году Конституционный суд РФ указал на недопустимость законодательного установления различий в объеме предоставляемых прав между гражданами, проживающими в коммунальных квартирах, и жильцами отдельных квартир (Постановление № 25-П от 03.11.1998).

И хотя документ касался вопросов приватизации жилищного фонда, позиция КС РФ, на наш взгляд, подразумевала необходимость уравнять в правах жильцов коммуналок и отдельных квартир, поскольку, по мнению КС РФ, эти объекты недвижимости имеют общий правовой режим. Однако до настоящего времени этого сделано не было, а сами коммунальные квартиры в связи с разнообразием регионального законодательства приобрели разные формы, что сделало их еще более сложным явлением.

Сегодня термин «коммунальная квартира» подразумевает многокомнатную квартиру, в которой проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и ведущие раздельное хозяйство.

С точки зрения права можно выделить несколько наиболее распространенных моделей коммунальных квартир, каждая имеет свои особенности и проблемы.

Классический вариант коммуналки – квартира, находящаяся в собственности государства. Жилые помещения в ней предоставлены по договорам социального найма нескольким гражданам, которые не являются членами одной семьи. Такая модель возникла в советский период и сохранялась до принятия в 1991 году закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ и упомянутого выше Постановления КС РФ, которым запрет на приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах был признан противоречащим Конституции.

Основная проблема, с которой сталкивались жители коммуналок до вынесения указанного постановления, – невозможность приватизировать жилое помещение без согласия соседей. Подразумевалось, что квартиру можно было приватизировать только целиком. По мнению КС РФ, это ставило в неравное положение жителей коммуналок и отдельных квартир. Если соседи не хотели приватизировать занимаемые ими комнаты, это лишало такого права других нанимателей.

После внесения соответствующих изменений в закон о приватизации граждане, проживающие в коммуналках, получили право приватизировать занимаемые ими жилые помещения независимо от воли соседей.

Смотрите видеодиалог по данной теме
8 июля 2022
АННА ПРОНИНА и ДМИТРИЙ СИНОЧКИН

Развилка

Результатом приватизации стала смена статуса проживающих в коммуналке граждан: многие наниматели стали собственниками недвижимости.

Но поскольку порядок передачи жилых помещений в собственность граждан не был единым и устанавливался регионами самостоятельно, образовалось два вида коммунальных квартир.

В первом случае коммунальная квартира представляет собой совокупность отдельных объектов недвижимости – жилых помещений (комнат) и мест общего пользования. Гражданам, проживающим в такой квартире, принадлежат на праве собственности именно комнаты как самостоятельные объекты права с отдельными кадастровыми номерами, а в отношении мест общего пользования установлен режим общей долевой собственности. Именно этот тип коммунальной квартиры образовался в результате приватизации в большинстве регионов России, в том числе в Москве. (В Петербурге ситуация иная, об этом ниже.)

Согласно московскому законодательству объектами приватизации в случае с коммунальной квартирой выступает жилое помещение (комната или несколько комнат) и доля в праве общей собственности на общее имущество. А приватизация жилых помещений в коммуналках осуществляется путем передачи в собственность граждан комнат, занимаемых ими на условиях социального найма.

Более того, такой тип коммуналок сегодня фактически закреплен в федеральном законодательстве.

Указанный вывод можно сделать из следующего. В части 1 статьи 41 ЖК РФ указано, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, используемые для обслуживания более одной комнаты. Тем самым законодатель разделяет права собственности на комнату и право общей долевой собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.

Также из положений закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» можно сделать вывод, что жилое помещение в коммунальной квартире может быть поставлено на кадастровый учет как самостоятельный объект недвижимости (ч. 4 ст. 8 закона № 218-ФЗ).

Стоит иметь в виду, что это касается не любой комнаты в коммуналке. Как отмечают Росреестр и Минэкономразвития, такое жилое помещение может быть учтено как отдельный объект недвижимости в случае, если комната отвечает критериям обособленности и изолированности, то есть доступ в нее третьих лиц невозможен и осуществляется через места общего пользования (Письмо Минэкономразвития России от 24.12.2013 № Д23и-6062, Письмо Росреестра от 09.01.2014 № 14-исх/00072-ГЕ/14).

Что касается смежных комнат, то они, по мнению Верховного суда РФ, могут быть учтены как одно жилое помещение (п. 6 «Обзора судебной практики…», утв. Президиумом ВС РФ 30.11.2016).

Эту модель можно считать полностью производной от первоначальной, так как в процессе приватизации гражданам передавались именно те объекты, которые были им предоставлены ранее внаем – комнаты в коммунальной квартире, что аналогично процедуре приватизации отдельной квартиры.

Казалось бы, это должно означать уравнение в правах собственников комнат в коммуналках с собственниками отдельных квартир. Однако сегодня об этом все еще говорить не приходится.

Ограничения

Согласно требованиям жилищного законодательства при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты (ч. 6 ст. 42 ЖК РФ).

Соответственно, ее продажа третьему лицу возможна только после письменного извещения остальных собственников о намерении продать комнату и получения от них отказов от покупки. А при невозможности получения таких отказов придется выждать месяц с момента направления извещения о продаже комнаты, по истечении которого комнату можно будет продать, не предоставляя в регистрирующий орган соответствующие отказы. И даже несмотря на наличие законодательно закрепленного механизма продажи комнаты в коммунальной квартире, эта проблема нередко становится причиной судебных разбирательств между соседями.

И хотя иных ограничений прав собственника комнаты в коммунальной квартире на распоряжение своим имуществом жилищное законодательство не содержит, собственники комнат сталкиваются и с другими проблемами, например, невозможностью сдать комнату в аренду третьим лицам без согласия остальных собственников.

Признавая такую передачу комнат в аренду неправомерной, суды исходят из того, что судьбе жилого помещения в коммунальной квартире следует имущество, находящееся в общей долевой собственности, а порядок пользования им устанавливается по соглашению сторон. Также при разрешении споров суды ссылаются на положения о поднаеме комнат в коммунальной квартире, который возможен только с согласия всех нанимателей и членов их семей.

Позиция судов по данному вопросу неоднозначна. На практике встречаются случаи, когда суды встают на сторону арендодателя. И обосновывают свою позицию тем, что жилое помещение находится в собственности гражданина, а собственник вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению. При этом, как в таких случаях указывают суды, факт сдачи жилого помещения в аренду не чинит препятствий иным собственникам по пользованию ими общим имуществом коммунальной квартиры.

Таким образом, на сегодняшний день собственники жилых помещений в коммунальной квартире ограничены в реализации своего права собственности, несмотря на позицию Конституционного суда РФ.

Изменения

В конце прошлого года был принят Федеральный закон от 21.12.2021 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», который вступит в силу с 1 сентября 2022 года. Эти коррективы влекут изменения и для собственников комнат в коммуналках.

В ГК РФ появляется новая статья 287.5, которая устанавливает правовой режим общего имущества собственников помещений в здании. Эти правила, как указано в данной норме, будут применяться и к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире. На наш взгляд, это означает попытку законодателя приравнять места общего пользования в коммуналках к общему имуществу многоквартирного дома, а собственников жилых помещений в коммунальных квартирах – к собственникам квартир.

Однако с учетом ограничений, установленных жилищным законодательством, для этого потребуются более существенные изменения, которые бы окончательно приравняли комнаты в коммуналках к отдельным квартирам.

Петербургский вариант

Рассмотренная модель коммунальной квартиры не является единственной. В результате приватизации образовался еще один тип современной коммуналки: многокомнатная квартира находится в общей долевой собственности граждан, не являющихся членами одной семьи, а размер долей устанавливается в соответствии с площадью занимаемых ими комнат. Такая модель принята в Петербурге. Согласно региональным нормативным правовым актам, регулирующим процесс приватизации, коммунальные квартиры подлежали передаче в общую долевую собственность граждан, и заключался договор передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан (Распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 25.05.1994 №539-р «О приватизации жилищного фонда в Санкт-Петербурге», приказ Комитета по жилищной политике администрации СПб от 13.11.1998 № 37 «Об оформлении приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах»).

Таким образом, коммунальная квартира по данной модели представляет собой не совокупность объектов недвижимости (жилых помещений и мест общего пользования), а единую квартиру, за собственниками которой зарегистрирована общая долевая собственность на нее.

Такая коммунальная квартира формально ничем не отличается от любой квартиры, находящейся в общей долевой собственности, а ограничения прав собственников коммуналок второго типа идентичны ограничениям, свойственным для режима общей долевой собственности.

Прежде всего это невозможность совершения любых возмездных сделок в отношении имущества, находящегося в долевой собственности без согласия всех ее участников, а при продаже доли в такой квартире – без соблюдения правила о преимущественном праве покупки доли, установленном статьей 250 ГК РФ.

Более того, владение и пользование долей в коммуналке также должно осуществляться по соглашению между всеми собственниками на основании ст. 247 ГК РФ.

Например, граждане, вселившиеся в такую квартиру с согласия собственника комнаты, не могут встать на регистрационный учет по месту жительства при отсутствии согласия остальных участников общей долевой собственности.

В марте этого года в Конституционный суд РФ поступила жалоба гражданина Петербурга, которому было отказано в постановке на регистрационный учет в комнате в коммунальной квартире, куда он вселился с согласия собственницы доли в этой квартире. Причиной отказа стало отсутствие согласий от всех собственников. Гражданин жаловался на то, что ст. 247 ГК РФ противоречит Конституции.

Отказывая в принятии жалобы, Конституционный суд указал, что права заявителя данная норма не нарушает, а участник долевой собственности в случае отсутствия согласия других участников на вселение третьих лиц может обратиться с соответствующими требованиями в суд.

Следовательно, при отсутствии согласия между собственниками коммуналки, находящейся долевой собственности, все вопросы, связанные с владением и пользованием таким имуществом, должны разрешаться в судебном порядке.

Доля в натуре

К сожалению, вторую модель коммуналки не затронут предстоящие изменения в Гражданском кодексе, о которых говорилось ранее. Они применимы только в случае разграничения прав собственности на жилые помещения и места общего пользования.

Однако по сложившейся сегодня практике «перерегистрировать» право собственности на долю в коммуналке и преобразовать его в право собственности на комнату практически невозможно.

Суды в данном вопросе исходят из того, что для такого преобразования необходимо осуществить выдел жилого помещения в натуре. А для этого необходимо, например, обустройство отдельного входа, что в большинстве случаев технически невозможно.

Более того, в своих решениях суды указывают на то, что для регистрации права собственности отдельно на жилое помещение в квартире требуется выдел доли в натуре и из общего имущества, что недопустимо в соответствии с положениями Жилищного кодекса.

Следовательно, если за изменениями в ГК РФ последуют и изменения, связанные с упрощением для собственников коммуналок порядка реализации их прав, это потребует создание механизма приведения коммунальных квартир к общему для всех регионов типу. Иначе невозможно будет уравнять в правах самих собственников коммуналок.

К общему знаменателю

Какого-то простого решения этой проблемы сегодня не существует, законодателю предстоит учесть много нюансов для приведения коммуналок к единой правовой модели.

Одним из таких шагов может стать утверждение новых правил приватизации жилых помещений в коммунальных квартирах, аналогичных тем, что действуют в Московском регионе. Приватизация жилья в стране объявлена бессрочной, многие коммунальные квартиры все еще находятся в госсобственности, и наниматели жилых помещений в них еще не воспользовались правом на приватизацию.

Для тех же граждан, которые стали собственниками долей в коммунальных квартирах, поучаствовав в приватизации по старым правилам, на наш взгляд, возможно установление за собственниками приватизированных долей в коммуналках права обратиться в Росреестр с заявлением об одновременном прекращении права собственности на долю и регистрации права собственности на жилое помещение, с установлением права общей долевой собственности на общее имущество без выдела доли в натуре. Однако одним из условий такой «перерегистрации» станет согласие всех собственников, что может сделать такой путь затруднительным.

Безусловно, в данном вопросе есть и иные тонкости, которые потребуется разрешить законодателю, и вероятнее всего, названными нами мерами ограничиться не удастся. Однако их принятие станет необходимым в случае, если собственники жилых помещений в коммунальных квартирах будут приравнены в правах к собственникам отдельных квартир.

В противном случае жители петербургских коммуналок останутся за рамками правового поля.

Что надо знать, планируя покупку комнаты в коммунальной квартире?

Что надо знать, планируя покупку комнаты в коммунальной квартире?

У заявителей регионального ведомственного Контакт-центра возникает масса вопросов, связанных с приобретением комнаты в коммунальной квартире.
В законе нет понятия «коммунальная квартира».
На основе анализа статей 57 и 59 Жилищного кодекса РФ можно сделать вывод о том, что под коммунальной понимается квартира, состоящая из 2-х и более изолированных комнат, предназначенная для проживания одной семьи, но предоставленная в своё время по самостоятельным договорам социального найма разным нанимателям.
1.Есть несколько форм владения такой недвижимостью:
· муниципальная собственность на всю квартиру;
· общая долевая собственность на всю квартиру;
· собственность отдельных собственников на конкретные комнаты в коммунальной квартире;
· смешанная собственность (частично муниципальная, частично частная).
Когда вся квартира находится в муниципальной собственности, жильцы не имеют права распоряжаться этой недвижимостью. Соответственно выступать в роли продавца.
Во всех остальных случаях
2.Законом установлено преимущественное право соседей на покупку комнаты в коммунальной квартире.
На практике это означает, что продавец обязан письменно уведомить их о продаже комнаты с указанием всех условий, включая цену.
Извещение о предстоящей продаже комнаты должно быть направлено на имя каждого собственника (соседа) прочих комнат в коммунальной квартире.
Извещение составляется в свободной форме, но с обязательным указанием всей существенной информации о продаваемой комнате, включая цену.
Оно направляется либо заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо телеграммой.
Эти извещения, а также доказательства отправки извещений почтой прикладываются к заявлению в Росреестр для осуществления государственной регистрации перехода права собственности на комнату.
Если соседи не приобретут продаваемую комнату в течение месяца либо в письменной форме откажутся от своего преимущественного права покупки до истечения этого срока, продавец вправе продать свою комнату любому лицу по цене, не ниже, указанной в уведомлении о продаже.
3.Подготовку к покупке надо начинать с уточнения правового статуса выбранного помещения.
Все перечисленные выше варианты владения помещениями в коммунальной квартире имеют свою специфику, которую необходимо учитывать при совершении сделок. Поэтому стоит заказать выписку ЕГРН об объекте недвижимости и изучить раздел 1 «Сведения о характеристиках объекта недвижимости» (графа «Вид жилого помещения») и раздел 2 «Сведения о зарегистрированных правах» (графа «Вид, номер и дата государственной регистрации права»).
4.Придётся обратиться к нотариусу, если в выписке из ЕГРН в качестве вида жилого помещения указана «квартира», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «общая долевая собственность и размер принадлежащей доли».
Кстати, нотариус может взять на себя и извещение соседей о продаже комнаты в их коммунальной квартире!
5.Продажа комнаты в коммунальной квартире оформляется договором в простой письменной форме аналогично сделке с любым другим жильём на вторичном рынке, если в выписке из ЕГРН в качестве вида жилого помещения указана «комната», а в графе «Вид зарегистрированного права» – «собственность».
Несмотря на то, что уведомление соседей о продаже комнаты в коммунальной квартире входит в обязанность продавца, рекомендуем покупателю контролировать этот процесс со своей стороны.

Межмуниципальный отдел по Балаковскому и Духовницкому районам

Чем отличается доля в квартире от комнаты

Некоторые люди считают, что комната ничем не отличается от доли в квартире, но так ли это? На самом деле отличий комнаты от доли не так мало. Рассмотрим некоторые из них.

Отличие комнаты от доли в квартире

1) Владелец комнаты имеет отдельное свидетельство на комнату в конкретной квартире, и комната числится в свидетельстве под номером, в свидетельстве будет говориться о владении конкретных квадратных метров в квартире. На эти квадратные метры владельцы других комнат в коммунальной квартире претендовать не могут, не могут перемещаться или находиться в такой комнате без согласия собственника. С долями дело обстоит несколько иначе, будучи владельцем доли вы являетесь владельцем части имущества в квартире, но даже если в этой квартире вы занимаете отдельную комнату, это не значит, что она ваша собственность, эта комната остается частью общего имущества сособственников квартиры и каждый из собственников имеет право ей распоряжаться по своему усмотрению, никаких ограничений нет.

2) Многие владельцы долей, чья доля позволяет выделить отдельную комнату в квартире, обращаются в суд для выделения и закрепления за ними конкретной комнаты и суд выносит решение о закреплении комнаты определенного метража за конкретным сособственником квартиры. Но даже решение суда не делает вас полноправным владельцем данной комнаты, это просто один из способов выделить себе «угол» для проживания в квартире. Такие собственники долей часто пытаются продать свою долю под видом комнаты, но покупателям важно помнить, что решение суда потеряет свою силу при переходе права собственности, ведь оно вынесено относительно другого человека и новому собственнику придется снова выделять комнату через суд.

3) Владелец доли в квартире оплачивает квартплату согласно квитанции и размеру своей доли совместно с другими сособственниками. У владельца комнаты отдельный лицевой счет на свою комнату и счетчики на электроэнергию тоже отдельные, поэтому он оплачивает расходы только за свои квадратные метры.

4) Аналогичный размер комнаты и доли по квадратным метрам в аналогичном жилье и районе будет стоить по-разному. В большинстве случаев доля стоит дешевле, чем отдельная комната.

5) Владелец комнаты может распоряжаться своим имуществам на свое усмотрение, ограничений в правах у него не будет (если нет действующих обременений на жилье). Собственнику доли любое свое решение относительно своего имущества необходимо будет согласовывать с сособственниками квартиры. Таким образом без согласия сособственников владелец доли не может оформить никому регистрацию в данном жилом помещении (исключение только несовершеннолетние дети собственника), продать или оформить кредит под залог доли.

Выбирая для покупки долю или комнату важно объективно взвешивать все за и против вариантов таких покупок. И выгода будет в каждом случае разная. Главное понимать, что даже выделенная доля в виде комнаты не становиться полноценным отдельным помещение. По документам и закону такая комната все равно остается долей в имуществе. А права и обязанности у владельцев долей и владельцев комнат отличаются.

Ответим на любые вопросы о сделках с недвижимостью!

Заполните форму ниже, и мы свяжемся с вами
и ответим на любые ваши вопросы

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *