Что такое переуступка квартиры в новостройке
Перейти к содержимому

Что такое переуступка квартиры в новостройке

  • автор:

Квартира по переуступке, как это?

По переуступке можно продать и купить квартиру. Преимущества будут разными для каждого случая. Если продаете, то можете сделать это до получения ключей. Если покупаете, то можно найти планировку, которой уже нет у застройщика. Рассказываем на примере Центра переуступок «Петербургской Недвижимости», как это работает.

Что такое переуступка?

Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта-приема передачи и получения ключей. Для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры, которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика.

В жилых комплексах компании Setl Group возможна реализация квартиры в собственности. Это можно сделать в течение года после подписания акта приема-передачи, но при условии, что в квартире никто не жил и не был сделан ремонт.

В среднем продажа по переуступке занимает от 1 до 3 месяцев. Но каждая ситуация индивидуальна и зависит от планировки, наличия аналогичных квартир у застройщика и самого жилого комплекса.

В жилых комплексах Setl Group представлены квартиры с отделкой. Это удобно для тех, кто покупает переуступку, можно быстрее переехать

Какие плюсы есть для тех, кто продает?

Квартира будет выставлена на продажу вместе с предложением от застройщика. Клиенты сразу видят ее в поиске, поэтому продажа пройдет быстрее.

Если на квартиру была оформлена ипотека, то ее тоже можно продать по переуступке. В «Петербургской Недвижимости» разработан единый договор, согласованный с ведущими банками и застройщиками, что существенно экономит время при оформлении сделки.

«Петербургская Недвижимость» проводит показы квартир в строящемся доме. Это эксклюзивное предложение компании. Застройщики, как правило, не пускают на объект до ввода в эксплуатацию, только по специальному согласованию.

Дополнительная скидка на покупку новой квартиры. Если вы продаете квартиру, чтобы купить новую, то «Петербургская Недвижимость» предоставит скидку от 95 тысяч рублей. Предложение распространяется на все дома компании Setl Group.

Кому подойдет перепродажа по переуступке?

Инвесторам. В сервис «Петербургской Недвижимости» по управлению инвестициями включено специальное предложение для клиентов-инвесторов – оповещение о лучшем времени выхода из инвестиции. Как правило, это наступает за несколько месяцев до сдачи дома в эксплуатацию, когда цены уже выросли, а спрос по-прежнему высокий.

Тем, у кого изменились планы. За время строительства дома (2-3 года) многое может измениться. Например, выросла семья и однокомнатная квартира уже может быть маловата. Для таких случаев и существует возможность перепродать квартиру, чтобы купить новую большего метража или в другом жилом комплексе

Какие плюсы есть для тех, кто покупает?

Переуступка – возможность выбрать квартиру, которой уже нет в наличии у застройщика. Это и наиболее востребованные планировки, и редкие форматы.

Цена на переуступку, как правило, ниже, чем у застройщика. Это еще и возможность сэкономить.

В договоре при переуступке участвует не только два дольщика, но и застройщик. Это дополнительный гарант надежности покупки. Сделка и договоры проверяются юристами на всех этапах.

Квартиру по переуступке можно купить в ипотеку. Специалисты сами согласуют документы с застройщиком и банком.

Кому подойдет покупка по переуступке?

Тем, кто хочет быстрее переехать. Как правило, к концу строительства самые востребованные и интересные планировки уже не представлены у застройщика. По переуступке же можно купить квартиру и в доме в высокой стадии готовности.

Тем, кто выбирает квартиру на вторичном рынке. По переуступке можно найти готовую квартиру, в которой никто не жил, но при этом в новом современном доме и по более доступной цене.

Тем, кто хочет именно этот дом. Представьте, что вы нашли тот самый жилой комплекс, который хотели. Вас устраивает район, адрес, окружение, и дом вот-вот сдается, можно не ждать. Но у застройщика подходящей вам планировки нет. В этом случае переуступка – один из вариантов купить квартиру, которую вы хотели.

В Центре переуступок «Петербургской Недвижимости» можно продать и купить квартиру. Смотреть, какие квартиры представлены в продаже сейчас, удобно в личном кабинете на сайте компании. Это доступ к актуальным ценам и всем планировками в наличии.

Что такое переуступка квартиры?

Переуступка – это передача прав и обязанностей по договору на строящуюся квартиру от одного дольщика к другому. Проще говоря – это перепродажа строящейся квартиры до завершения строительства. Продать квартиру по переуступке можно до подписания акта приема-передачи и получения ключей.

Какой налог при переуступке квартиры?

Налог при продаже квартиры по переуступке фиксированный и составляет 13% от прибыли, то есть от разницы между стоимостью квартиры при заключении ДДУ и передачи права собственности другому лицу.

Почему переуступка дешевле чем у застройщика?

Квартиры по переуступке, как правило, продают по более низкой цене, чем от застройщика, так как это выгодно для обеих сторон. Продавец получает более высокую прибыль, чем при сделке на ранних этапах строительства, при этом ему невыгодно продавать квартиру дороже, чем у застройщика. Поиск покупателя не занимает много времени из-за привлекательной стоимости объекта.

Как происходит продажа квартиры по переуступке?

Процесс продажи квартиры по переуступке схож с обычной процедурой купли-продажи. Необходимо определиться с ценой строящейся квартиры, составить объявление и найти покупателя. В некоторых случаях потребуется получить разрешение от застройщика. Далее самостоятельно или с помощью юристов необходимо подготовить и согласовать договор переуступки квартиры. После совершения сделки договор регистрируется в Росреестре. Покупателю необходимо уведомить о сделке застройщика, а продавцу остается только получить деньги и подать налоговую декларацию.

В «Петербургской Недвижимости» работает Центр переуступок, где вы можете выбрать квартиру, которой уже нет в продаже у застройщика, или продать свою строящуюся недвижимость по переуступке.

В сделке по переуступке можно использовать материнский капитал или купить квартиру по программе с господдержкой.

В чем минусы переуступки?

Переуступка — это не жильё, а лишь право требования, поэтому риск при такой сделке выше. При переуступке к покупателю переходят не только права, но и обязанности. Есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю. Существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать договор уступки прав требования (ДУПТ) в Росреестре или не сделать этого вовсе.

Не забудьте забрать у продавца оригинал основного ДДУ — он становится вашим документом. Если между вашей переуступкой и ДДУ были еще переуступки, то у вас должны быть все договоры переуступки из этой цепочки. ДУПТ должен быть зарегистрирован, а застройщик — уведомлен.

Чтобы быть уверенным в покупке квартиры по переуступке, рекомендуем обращаться в Центр переуступок «Петербургской Недвижимости». Покупка переуступки происходит с участием застройщика, поэтому вы можете быть уверены в надежности сделки.

Как выбрать и купить квартиру по переуступке прав собственности

Купить квартиру в новостройке кажется хорошей идеей: новая квартира, новый дом, отделка, перспективный район. Но бывает так, что на сайте застройщика вся недвижимость уже распродана, и её можно оформить лишь по переуступке прав.

Рассмотрим, что это за сделка, какие у неё плюсы, минусы и риски, а также объясним, как выбрать квартиру по переуступке и правильно заключить договор.

Что такое переуступка квартиры

Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.

Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

❗️По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.

Основные определения переуступки:

  • цессия — договор, по которому уступаются права требования;
  • цедент — продавец;
  • цессионарий — покупатель.

Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажка строится за несколько лет. Чем ближе срок сдачи жилья в эксплуатацию, тем сильнее растёт стоимость квадратного метра. Переуступка прав даёт возможность жить в понравившейся новостройке, даже если квартиры в ней уже распределены. Дольщик, выступающий как инвестор, продаст жильё дешевле, чем застройщик. И, как правило, права переуступают в домах, которые практически достроены.

  • вы можете получить скидку до 20%, поторговавшись с цедентом, которому нужно срочно продать недвижимость;
  • цена на квартиру будет ниже, чем если бы покупали первичку или вторичку;
  • возможность оформить уступку во время строительства, а при вводе дома в эксплуатацию, когда стоимость квартир возрастет от 5 до 50%, перепродать её.
  • переуступка — это еще не жильё, а только право его требовать;
  • есть риск не заметить обязанности или просрочки, невыполненные продавцом перед строительной компанией, которые придется погашать покупателю.
  • существует риск потерять деньги из-за мошенников или двойных продаж, если неправильно зарегистрировать цессию в Росреестре или не сделать этого совсем.

❗️Застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи жилья или оформления собственности на него — затянуться. Разморозка стройки может длиться годами. Если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Но цедент, продавший право требовать достроенное жильё, не вернет вам деньги.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке

Приняв решение о покупке квартиры, вы отталкиваетесь от расположения дома и бюджета, анализируете площадь, благоустройство и инфраструктуру.

Сайты новостроек — яркие и красивые. Вы как бы отправляетесь в виртуальный тур по квартире, которая еще не существует, и мечты кажутся реальностью.

Прежде всего, обратите внимание:

  • на репутацию застройщика, информацию о нем;
  • проектную декларацию с детальным описанием проекта;
  • разрешительную документацию.

Вы можете проверить застройщика по номеру ОГРН, а также почитать отзывы на форумах и сайтах по недвижимости. Информация о генеральном директоре есть в открытых источниках.

Выясните, является ли земельный участок собственностью застройщика или взят в аренду. Закажите выписку из ЕГРН для проверки отсутствия залогов и обременений.

Изучая договор долевого участия, обратите внимание:

  • есть ли понижающий коэффициент на балконы и лоджии;
  • каков порядок проведения взаиморасчётов;
  • как быстро жильё перейдет в собственность дольщику по акту приёма-передачи.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме

Шаг 1: Собрать пакет документов

Чтобы сделка состоялась, нужны:

  • договор долевого участия;
  • письменное согласие одного из супругов или его личное присутствие;
  • разрешение застройщика на передачу прав собственности;
  • справка, подтверждающая отсутствие долга застройщику — иначе обязанность выплатить стоимость ляжет на покупателя;
  • виза банка, одобряющая переуступку. Она необходима, если продавец брал кредит. Без неё право на квартиру является залоговым, и без согласия банка договор будет недействителен.

Шаг 2: Заключите договор

Цессия составляется в письменной форме. Продавец и покупатель получают по оригиналу договора. Банк и застройщик имеют право запросить свои экземпляры. Один из оригиналов передаётся на хранение в Росреестр.

Данные, прописанные в договоре:

  • дата и место проведения сделки;
  • паспортные данные сторон;
  • сведения об участниках договора долевого участия;
  • сумма, назначенная цедентом;
  • порядок и реквизиты расчёта;
  • адрес объекта недвижимости;
  • технические характеристики объекта недвижимости;
  • документы, которые продавец обязуется вам передать;
  • сроки передачи документов;
  • обязанности и права сторон.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

  • договор долевого участия в строительстве;
  • цессию, по которой продавец уступает права по долевому участию;
  • подтверждение оплаты государственной пошлины;
  • паспорта сторон, участвующих в сделке;
  • письменное согласие супругов сторон на проведение сделки, заверенное нотариально;
  • разрешение застройщика;
  • справку о том, что отсутствует долг перед застройщиком, или обязательство его погасить;
  • разрешение банка, если был задействован кредит.

❗️Все документы должны быть в оригинале или заверены нотариально.

После принятия документов вы получите расписку с их перечнем и датой внесения корректив. Как правило, через 10 дней Росреестр подтверждает, что в договор долевого участия внесены изменения.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования

Если вы заключили сделку переуступки прав и успешно зарегистрировали договор — дождитесь завершения стройки.

Новому дому назначат почтовый адрес, оформят протокол по разделу жилья, выпишут кадастровые паспорта. Застройщик выдаст копию документа, подтверждающего введение объекта в эксплуатацию и подпишет акт приёма-передачи. Теперь вам нужно зарегистрировать право собственности в МФЦ либо Росреестре.

Для этого потребуются:

  • паспорт;
  • договоры переуступки и долевого участия в строительстве;
  • копия документа, подтверждающего сдачу объекта в эксплуатацию;
  • акт, подтверждающий приём и передачу жилья;
  • квитанцию об оплате госпошлины: 2 000 рублей — физлицам, 22 000 рублей — юрлицам.

Если все сделано правильно, то через 10 дней вам вернут оригиналы документов, а также выписку из ЕГРН.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Стоимость назначает продавец. Покупатель оплачивает расходы по оформлению цессии:

  • государственную пошлину за регистрацию договора в Росреестре — 350 рублей;
  • пошлину за оформление права собственности — 2 000 рублей.

Налог при продаже недвижимости по переуступке — 13% от прибыли. Его платит продавец. Он же заполняет декларацию.

Подводные камни, o которых нужно знать

Основные риски при покупке недвижимости по переуступке:

  • нарушение сроков;
  • заморозка строительства;
  • банкротство застройщиков.

Чтобы не потерять деньги, запросите у застройщика справку об оплате. Важно убедиться, что платежи по недвижимости признаны действительными, иначе есть риск остаться без жилья.

Если застройщик стал банкротом , вернуть рыночную стоимость квартиры не получится. Если покупатель не согласен с суммой компенсации, проблему нужно решать через суд.

Если покупатель выплатил цеденту сумму по договору переуступки, но потом решил разорвать сделку с застройщиком, он потеряет часть денег. Здесь риск в том, что покупателю вернется не сумма, которую он отдал продавцу, а первоначальная стоимость жилья, прописанная в договоре между дольщиком и застройщиком. Реальная цена может быть выше.

Переуступка ипотечной квартиры

Чтобы осуществить сделку, нужно:

  • заручиться одобрением ипотечного банка ;
  • согласовать процедуру с застройщиком;
  • зарегистрировать договор уступки и документы по кредиту.

Если права на новостройку y несовершеннолетних

Понадобится разрешение органов опеки . Родители или опекуны подписывают цессию как законные представители несовершеннолетних лиц.

Если ДДУ оформлялся c материнским капиталом

В этом случае в договоре указывается, что детям достанется положенная часть жилья после того, как построят дом.

Переуступка квартиры в новостройке

Существует возможность купить квартиру в новостройке не только напрямую у застройщика, но и по переуступке. В статье мы простыми словами расскажем, что такое переуступка квартиры в 2024 году, как осуществить процедуру, и какие риски могут быть при таком варианте покупки жилья в новостройке.

Переуступка квартиры в новостройке

Квартира по переуступке: что это значит

Переуступка прав на квартиру оформляется при перепродаже недвижимого имущества, которое еще не было введено в эксплуатацию. На этапе котлована жилье, как известно, стоит гораздо дешевле, и потому нередко инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка права собственности означает заключение контракта, по которому передаются права на жилую недвижимость в новостройке, а также обязанности по договору. Их в данном случае предоставляет уже не застройщик или девелопер, который возглавляет строительство, а физ- или юрлицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

Когда осуществляется продажа по переуступке прав, то в соответствии с договором вы приобретаете не само жилье, а имущественное право на него. Вы вправе заявить о нем после того, как объект будет введен в эксплуатацию и будут оформлены нужные документы.

Далее в таблице ниже обозначим ключевые понятия такой процедуры:

Базовые определения переуступки
Цессия Соглашение, по которому уступаются права требования
Цедент Продавец
Цессионарий Покупатель

Важно! Цессия заключается в качестве дополнения к основному ДДУ. По ней происходит смена одного дольщика на другого. Застройщик в итоге передает жилое имущество не лицу, с которым изначально была заключена сделка, а тому, кто приобрел право требования.

Стоит ли покупать недвижимость по переуступке

Рассмотрим преимущества и недостатки переуступки права требования на недвижимость.
Многоквартирный дом (МКД) возводится, как правило, за несколько лет. Чем ближе срок сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию, тем стремительнее растет стоимость квадратного метра. Переуступка прав собственности позволяет стать владельцем жилплощади в понравившейся новостройке, даже если все квартиры в ней уже распределены. Что важно, дольщик, выступающий в качестве инвестора, вероятнее всего, продаст жилье дешевле, чем сам застройщик. Обычно права переуступают в МКД, которые почти достроены.
Ниже в таблице рассмотрим, чем выгодна такая процедура:

Преимущества и недостатки цессии
Плюсы Минусы
Стоимость жилья будет ниже, чем если бы вы покупали первичку/вторичку. Существует риск не заметить невыполненные продавцом обязанности или просрочки перед строительной компанией. Их придется погашать покупателю.
Можно получить скидку до 20% путем торга с цедентом, которому по каким-то причинам надо срочно продать квартиру по переуступке. Переуступка при покупке квартиры — это все-таки еще не жилье, а лишь право его требовать.
Можно оформить переуступку квартиры в ходе строительства, а не при вводе дома в эксплуатацию, а когда стоимость квартир резко возрастет от 5 до 50%, выгодно перепродать ее. Есть риск потерять средства из-за мошенников либо двойных продаж, если неверно зарегистрировать цессию в Росреестре (или же не сделать этого вовсе).

Важно! Учитывайте, что застройщик может обанкротиться, а сроки сдачи недвижимости или оформления собственности на нее — затянуться. Разморозка подобной стройки может длиться годами. В случае если вы заключили стандартный договор цессии, то строительная компания выплатит неустойку. Только вот цедент, продавший право требовать достроенное жилье, деньги вам не вернет.

Как сделать переуступку квартиры в новостройке

Далее разберемся, как производится продажа квартиры по переуступке в строящемся доме, рассмотрим, какие потребуются бумаги, как составляется и регистрируется договор.

Плюсы и минусы покупки новостройки по переуступке

Переуступка – это шанс купить строящуюся недвижимость с возможностью торга. Потому такие сделки и стали популярны. Но, конечно, подводные камни присутствуют тоже.

Граждане, покупающие квартиру в строящемся доме, по сути, приобретают не недвижимость – ее юридически еще нет – а право требования будущей квартиры. Право это можно реализовать оформив собственность на жилье, когда дом будет построен, либо, не дожидаясь этого момента, продать по договору цессии (переуступить).

Не опасно ли покупать строящуюся квартиру с помощью такой сделки? Давайте разбираться.

Составляющие успеха

Вначале поговорим о преимуществах для покупателя.

«На рынке переуступок, – говорит Роман Корякин, генеральный директор и собственник проекта „Единый Центр Инвестиций“, – иногда можно найти более привлекательные варианты, чем у самого застройщика. Основной тип переуступок – переуступки от инвесторов. Эти люди выкупают объекты на самых ранних этапах стройки, поэтому их квартиры располагаются на лучших этажах, имеют удобные планировки и красивые виды из окна.

Потребитель на рынке переуступок может легко найти хорошую квартиру по выгодной цене. Инвесторы, как правило, имеют несколько квартир и готовы продать относительно дешево, чтобы быстрее получить прибыль».

Роман Корякин выделяет еще несколько нюансов: «На сегодняшний день 95% банков работают с переуступками. Хочу обратить внимание, что на рынок переуступок от юридических лиц распространяется и субсидированная ипотека. Сейчас появилась субсидированная ставка в 5,8%. В ближайшее время можно будет увидеть реальные ставки около 5,2%. Так покупатель получает и дисконт, и субсидированную ипотеку. Также на рынке переуступок можно применить все субсидии, включая материнский капитал».

Еще один аргумент можно отнести к числу спорных. С тезисом «отсутствие юридических и судебных рисков» согласятся далеко не все. Но выслушаем уважаемого эксперта: «Есть заблуждение, что покупать строящуюся квартиру по переуступке опасно. На самом деле с появлением 214-ФЗ, а тем более после введения эскроу-счетов все риски минимизировались. К тому же на рынке переуступок нет риска наследников, распространенного на вторичном рынке. Риска расторжения договора нет, рисков закладных тоже нет. Поэтому потребитель получает выбор и возможность получить скидку, не рискуя. Цессия – договор трехсторонний, где третья сторона – застройщик – крупная компания, которая дорожит своей репутацией».

Доверяй, но проверяй

Анна Горбенко, адвокат, консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области, отмечает потенциальные риски при сделках по переуступке.

«Если речь идет о юридическом лице, переуступающем право требования на квартиру, то чаще всего это подрядчик, с которым застройщик расплатился квартирами, – отмечает она. – Нужно внимательно анализировать договор долевого участия, как там зафиксированы взаимоотношения между сторонами. Может быть, допустим, подрядчик должен получить 100 млн руб. и сколько-то квартир. Также тщательно выясняем, выполнил ли подрядчик со своей стороны условия договора, каковы его гарантийные обязательства. Ведь какая-то одна квартира, как раз ваша, может попасть в неоплаченные».

С переуступкой от физического лица всё намного проще, особенно если оно полностью оплатило сумму, указанную в ДДУ. «В любом случае нужно обратиться к застройщику, но если всё оплачено, то это просто уведомительный порядок, – комментирует эксперт. – Бывает, что цена по переуступке существенно ниже той, по которой в этот момент продает застройщик. Надо разбираться, почему это так».

Ну и нелишним будет найти информацию, не начата ли процедура банкротства застройщика. Это, прямо скажем, малоинтересный вариант для покупки.

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения», отмечает еще и такую деталь. В случае недостроя и банкротства застройщика покупатель (который по переуступке) сможет претендовать на компенсацию, сумма которой рассчитывается по рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке. Ее размер не может быть меньше, чем в первоначальном ДДУ. Есть и ограничение, но оно касается более дорогих и габаритных объектов: сумма компенсации рассчитывается только за 120 кв. м, не более.

В общем, следует признать, что переуступка – это всё-таки сложная сделка и проводить ее без юридического сопровождения рискованно.

Выгодно ли менять старую квартиру на новую

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *