Что влияет на цену квартиры при продаже вторичка
Перейти к содержимому

Что влияет на цену квартиры при продаже вторичка

  • автор:

Из чего складывается цена квартиры?

Вы решили продать квартиру и теперь решаете, какую цену назначить, чтобы не слишком завысить и одновременно не продешевить. С этой целью можно обратиться к риелтору-оценщику, который поможет определить рыночную стоимость квартиры. Хотя это можно сделать самостоятельно, если знать принципы оценки недвижимости, то есть из каких факторов она складывается.

Из чего складывается цена квартиры?

На конечную сумму влияет очень много как объективных, так и субъективных факторов.

Цена квадратного метра жилплощади

При оценке стоимости квартиры отправной точкой можно считать среднюю стоимость квадратного метра жилья в том же районе города. Ее считают приблизительно, учитывая тип жилья и количество комнат. При самостоятельной оценке ориентируются по рекламным объявлениям в интернете и местных газетах. Для более точного подсчета лучше прозвонить по этим объявлениям, чтобы уточнить особенности этих объектов недвижимости.

Предпродажный ремонт

Решив продать квартиру, вовсе не обязательно делать в ней ремонт, тем более капитальный. Это дополнительные траты, которые не всегда окупаются. Обычно новый собственник делает ремонт по своему усмотрению, сразу же после покупке жилья. Намного эффективнее будет сделать генеральную уборку в квартире, навести порядок на лестничной площадке и в подъезде. Но если жилье совсем обветшало и мелкий косметический ремонт придется делать, тогда не забудьте включить это в стоимость квартиры.

Состояние коммуникаций

Подготавливая квартиру к продаже, важно обратить внимание на изношенность труб, проводки, сантехники и других систем коммуникаций. Все неисправности и утечки нужно устранить, а замусоленные розетки и выключатели заменить. Изношенность коммуникаций может стать весомым поводом для снижения стоимости, ведь будущему владельцу придется менять их.

Местоположение

Понятно, что квартиры в самом центре города стоят дороже, чем аналогичное жилье где-нибудь на окраине. В центральных районах лучше развита инфраструктура, больше магазинов, школ и мест развлечений, чем в спальных районах. На цену квартиры также оказывает влияние «автономность» дома. Если рядом есть станция метро, большой супермаркет, детская площадка, круглосуточная аптека и охраняемая парковка, то и стоимость квартиры можно смело повышать.

Тип и состояние дома

Цена квартиры также зависит от типа и состояния дома, в котором она расположена. Например, жилье в «хрущевке», с ее маленькой кухней и узким коридором, ценится меньше, чем квартира в доме с современной планировкой. Панельный дом существенно уступает в стоимости кирпичному и монолитному. Хорошим бонусом будет наличие исправного лифта, домофона и мусоропровода.

Этажность квартиры

Считается, что самое неудачное расположение квартиры – первый и последний этаж. Больше всего ценятся квартиры выше пятого этажа, поскольку выхлопные газы редко поднимаются далее 4 этажа и воздух заметно чище. Также учитывается вид из окна, ведь куда приятнее смотреть на живописный парк, чем в окна соседних домов. Все это находит отражение в итоговой цене квартиры.

Планировка квартиры

Наличие изолированных комнат, просторного коридора, большого балкона или лоджии, удобной кухни и санузла, безусловно, предпочтительнее, чем проходные комнаты, полуметровый балкон и маленькая ванная комната.

Подытоживая, следует отметить, что универсальной формулы расчета стоимости квартиры не существует, поскольку на конечную сумму влияет очень много как объективных, так и субъективных факторов. Поэтому если вы плохо разбираетесь в этом вопросе, будет лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, где вам помогут определиться с рыночной стоимостью квартиры.

Что влияет на стоимость жилья?

При продаже и покупке квартиры всегда возникает вопрос ее реальной стоимости. Касается он, в первую очередь, продавца жилой недвижимости, который стремится не продешевить. Те же вопросы волнуют и покупателя, который старается правильно оценить квартиру, чтобы затраченная на ее приобретение сумма не превышала ее справедливой цены.

К первому фактору, влияющему на стоимость жилья, относится его территориальное расположение. Если говорить об этом факторе в масштабах страны, то, естественно, что по сравнению с провинцией, московские квартиры и дома имеют самую высокую стоимость. Если же сопоставлять внутригородские цены любого отдельно взятого города, то традиционно квартиры, расположенные в его центре, стоят дороже подобных квартир, расположенных на окраине. При этом учитывается развитость инфраструктуры центра и его близость к официальным учреждениям, офисам, центральным магазинам, паркам, историческим местам или зданиям.

выбираем дом по линии метро

Ко второму фактору, от которого зависит стоимость жилья, относится близость дома к метрополитену, если он есть в городе. Квартиры, расположенные по линии метро, ценятся дорого. Как показывает практика, стоимость жилья, расположенного далее двух-трех остановок общественного транспорта от станции метрополитена, резко падает в цене. В этом случае дополнительными факторами являются интенсивность движения городского транспорта в этом районе или наличие автомобильных парковок.

Третьим фактором, формирующим цену приобретаемого жилья, можно назвать его тип. Как правило, квартиры в новостройках ценятся дороже, чем на вторичном рынке жилой недвижимости. Также учитывается планировка и материал, из которого строится дом. Панельное жилье значительно проигрывает по цене своим «кирпичным собратьям».

Но не всегда стоимость новостройки выше стоимости вторичного жилья — если речь идет о памятнике архитектуры или доме с историческим прошлым, цена жилой недвижимости будет высокой.

К ряду факторов, определяющих стоимость жилья, относятся его площадь и планировка, а также наличие лифта, мусоропровода, домофона или консьержа. Также потенциальные покупатели обращают внимание на состояние жилья, наличие или отсутствие ниш, лоджий и балконов.

Одним из новых факторов, влияющих на выбор и увеличивающих стоимость квартиры или дома, является экологическая обстановка в районе их расположения. Жилье в экологически чистых зонах пользуется большей популярностью у новоселов, чем дома, расположенные в непосредственной близости от заводов и фабрик.

Экономическая ситуация в стране также имеет значительное влияние на цену жилой недвижимости. Так, например, недавний банковский кризис привел к увеличению процентных ставок по ипотечным кредитам и ужесточил правила их выдачи. Соответственно, снизилось количество потенциальных заемщиков, желающих купить жилье, и, как следствие – упали цены на квартиры. Будущим новоселам нужно учитывать это обстоятельство и покупать квартиры сейчас. Тем более, что ужесточение правил выдачи дорогих кредитов коснулось не только физических лиц, но и небольших строительных компаний, которым стали отказывать в займе. А сокращение строительства нового жилья, как предсказывают экономические эксперты, неминуемо приведет в будущем к дефициту жилой недвижимости и ее подорожанию.

Как правильно оценить квартиру при продаже

Завышенная цена квартиры грозит тем, что недвижимость будет долго экспонироваться

Адекватная оценка стоимости квартиры при продаже — один из наиболее значимых этапов для успешного осуществления сделки. Лучше сразу взвесить все важные факты перед продажей, чтобы совершить сделку за короткий срок, а не растягивать процесс продажи жилья на месяцы, а то и годы из-за завышенной стоимости. Вместе с экспертами разбираемся, как правильно оценить жилье, предназначенное для продажи.

  • Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
  • Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости»

Из чего исходить при оценке квартиры

При оценке квартиры на вторичном рынке обычно пользуются сравнительным методом, однако он имеет ряд особенностей. Часто собственник объекта просто заходит на интернет-площадки и смотрит, за сколько выставлены похожие объекты в его доме или районе, а затем на основании этих данных выставляет некую среднюю сумму. Однако тут есть ряд нюансов.

Стоимость квартиры определяет рынок в зависимости от расположения, транспортной доступности, наличия социальной и торговой инфраструктуры в пешей доступности от дома и многих других факторов. Исходя из официальных планов развития города, транспортно-дорожной системы, реконструкции рядом расположенных экологических зон, спортивных, культурных, исторических объектов, можно сделать прогноз, как изменится цена в перспективе.

Факторы, повышающие цену квартиры:

  • средние этажи;
  • лифт в пятиэтажном доме;
  • грузовой лифт в многоэтажном доме;
  • кухня более 8 кв. м;
  • изолированные комнаты;
  • окна в квартире выходят на разные стороны;
  • наличие лоджии или балкона;
  • благоустроенная придомовая территория;
  • хорошее состояние подъезда и квартиры;
  • наличие консьержа и видеонаблюдения;
  • парковка возле дома;
  • близость парков или зеленых зон;
  • панорамный вид из окон.

Факторы, снижающие цену квартиры:

  • расположение на первом или последнем этажах;
  • наличие смежных комнат;
  • совмещенный санузел;
  • маленькая кухня;
  • плохое состояние квартиры;
  • некрасивый вид из окна;
  • близость промышленного производства или шумных улиц;
  • плохая экология района;
  • удаленность от метро.

«Во время продажи иногда приходится делать корректировку цены — как в сторону уменьшения, если квартира не находит спроса, так и увеличения, когда понятно, что квартира интересна покупателям и можно сделать «переоценку». Стоимость квартиры в итоге назначает продавец, а брокер может рекомендовать оптимальную цену», — говорит руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.

Перед продажей нужно собрать полную информацию о своем объекте, найти все документы о праве собственности

Перед продажей нужно собрать полную информацию о своем объекте, найти все документы о праве собственности (Фото: pexels.com)

Подводные камни сравнительного метода

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

  • сейчас на вторичке достаточно много переоцененных объектов, поэтому есть риск завышения цены. А если цена завышена, то сразу отсекается часть клиентов с меньшим бюджетом, меньше звонков и просмотров, дольше экспозиция;
  • собственник не всегда может правильно оценить стоимость из-за эмоционального фактора. Покупателю не очень интересны эмоции продавца, платить за них он не будет. Ведь мотивация бывает такая — я тут прожил с семьей 25 лет, это родовое гнездо, поэтому прибавлю к стоимости миллион;
  • есть риск неверной оценки всех позитивных и негативных факторов ценообразования. Например, продавец может счесть, что его ремонт стоит очень дорого, и заложить его в стоимость. Ремонт не является фактором, повышающим цену, вопрос не в его наличии, а в правильном определении целевой аудитории. Например, многие покупатели хотят купить квартиру без ремонта и отделывать ее самостоятельно, на свой вкус, поэтому готовый ремонт будет, скорее, помехой. Или наоборот — продавец может не учесть какой-то фактор, повышающий цену, и получить в итоге меньшую прибыль.

Основные шаги при оценке квартиры

Первый шаг — поискать по разным агрегаторам аналогичные предложения (по площади, планировке) в конкретной локации.

Второй шаг — выделить самую дорогую и самую дешевую квартиры, посмотреть, сколько они продаются по времени. Если самая дорогая долго экспонируется, то это явно завышенная стоимость. Если самая дешевая квартира долго продается, значит, цена также не совсем адекватна рынку.

Третий шаг — обзвонить продавцов конкурентных объектов, узнать, какое состояние квартир, есть ли нюансы.

Четвертый шаг — пойти на просмотры в аналогичные объекты и лично оценить их состояние.

Пятый шаг — составить чек-лист по своей квартире с факторами, которые повышают и понижают ее стоимость. Например, к плюсам можно отнести готовность документов к сделке, красивый вид из окна, из минусов — шум от проходящих трамваев.

Шестой шаг — на основе всех факторов вывести цену.

Седьмой шаг — собрать всю информацию о своем объекте, найти все документы о праве собственности.

Восьмой шаг — подать объявление о продаже квартиры на основные интернет-площадки по купле-продаже недвижимости.

Средняя цена по рынку — неплохой шанс быстро найти покупателя

Средняя цена по рынку — неплохой шанс быстро найти покупателя (Фото: Екатерина Кузьмина/ТАСС)

Неправильная оценка квартиры — большие хлопоты

Завышенная цена квартиры грозит тем, что недвижимость будет долго экспонироваться. Потенциальные покупатели будут приходить на просмотр, но на сделку так и не решатся. В результате продавец потеряет время и не сможет приобрести что-то лучшее. Например, квартиру в новостройке. Непопадание в рынок грозит тем, что квартира может зависнуть и не быть проданной в период, когда покупатели активны.

Заниженная стоимость тоже может затормозить продажу. Низкая цена наверняка вызовет у покупателя подозрения насчет подводных камней — например, что с документами на квартиру не все чисто. Кроме того, заниженная цена означает для продавца существенную потерю прибыли.

Лучший вариант — это средняя цена по рынку. В этом случае есть неплохой шанс быстро найти покупателя.

Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:

— Однажды к нам обратились собственники трехкомнатной квартиры в относительно новом доме. Квартира обладала рядом особенностей: серьезная перепланировка (частично узаконенная, частично нет), вычурный, но уже несовременный ремонт в специфической розовой гамме. Квартиру до обращения к нам пытались продать три года, выставляя ее за 21 млн руб. при средней цене таких же объектов в этом доме 16–17 млн руб. После анализа объекта собственник согласился узаконить перепланировку, оформил все документы и снизил цену до рыночных значений. В итоге квартира была продана через полтора месяца.

Читайте также:

  • Как получить налоговый вычет при покупке жилья самозанятому
  • Не остаться без квартиры и денег: риски покупки на вторичном рынке
  • Что делать, если купили квартиру с коммунальными долгами

Какие факторы влияют на рыночную стоимость квартиры.

Перед началом продажи своей квартиры каждый продавец задается вопросом — а сколько стоит моя квартира?

При оценке недвижимости самостоятельно продавцы могут столкнуться со следующими ошибками: завышают стоимость квартиры, считая свою квартиру лучше других; ориентируются на уже выставленные объявления, прибавляя на торг; некоторые прибавляют к стоимости жилой площади мебель или имеющуюся технику – это большая ошибка, поскольку дополнительные объекты реализуется отдельно, если они вообще нужны будут покупателю, чаще мебель оставляют покупателю в качестве бонуса, а не за отдельную плату. Таков сегодня рынок.

Привязывать стоимость своей квартиры к кадастровой стоимости тоже не стоит, т.к. кадастровая стоимость с рыночной не имеет ничего общего, и определена чиновниками исключительно для взимания налогов.

Если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей квартиры — закажите ее оценку у профессиональных оценщиков. Стоит это от 2.5 до 4.5 тыс.

При независимой оценке объектов недвижимости учитывается большое количество самых разнообразных факторов, одни из которых повышают стоимость квартиры, а другие, наоборот, понижают ее. Директор филиала оценочной компании «Стандарт Оценка» Денис Алиев поделился «секретной» информацией.

Факторы, повышающие цену квартиры:

Наличие лифта в пятиэтажном доме.

Наличие отдельного грузового лифта в многоэтажном доме.

Размеры кухни более 8 кв. м.

Наличие изолированных комнат.

Квартира – «распашонка» (окна выходят на разные стороны).

Наличие лоджии или балкона (застекленный балкон или лоджия – тоже плюс).

Квадратная форма комнат.

Благоустройство придомовой территории (наличие хороших площадок для детских игр и занятий спортом).

Хорошее состояние подъезда и квартиры, наличие ремонта.

Уровень безопасности. Наличие консьержа или диспетчерской службы, домофона и видеонаблюдения.

Наличие просторной парковки возле дома.

Близкое расположение парков или зеленых зон.

Панорамный вид из окон.

Дом, в котором расположена квартира, построен монолитно-кирпичным способом.

Факторы, снижающие стоимость квартиры:

Расположение на 1-ом этаже.

Расположение на 2-ом или крайнем верхнем этаже.

Наличие смежных комнат.

Маленькая по площади кухня.

Плохое состояние квартиры.

Некрасивый вид из окна (на промышленные производства, стену соседнего дома или на шумную улицу).

Промышленный район или район с плохой экологией.

Большая удаленность от метро.

Большое предложение аналогичных объектов на рынке (особенно в том же районе города, что и оцениваемый объект).

Дом, в котором находится квартира, является панельным и построен в 1960-1970-х годах.

Всем удачных и скорейших продаж и покупок!

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *