За какой срок можно продать квартиру
Перейти к содержимому

За какой срок можно продать квартиру

  • автор:

Через сколько можно продать квартиру без налога

Баннер

Иногда появляется необходимость продать квартиру, которую купили не так давно. В такой ситуации собственнику придется заплатить налог. Можно ли этого избежать? Сколько нужно для этого ждать? Разбираемся в статье.

  • Через какое время можно продать купленную квартиру без налога
  • Как рассчитывается база налога
  • Как считают срок владения
  • Налоговые ставки для физических лиц
  • Что с ипотекой
  • Материнский капитал
  • Штрафные санкции
  • Резюме

Через какое время можно продать купленную квартиру без налога

Государство не хочет, чтобы квартирами спекулировали — получали прибыль и не платили До 2016 года этот срок составлял три года. С 1 января 2016 года его увеличили до пяти лет. Трехлетний срок оставили только для ряда граждан:

  • наследников;
  • одаряемых, если квартиру подарили близкие родственники или члены семьи;
  • участников приватизации (сразу после приватизации продать жилье без налога нельзя);
  • плательщиков по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • собственников единственного жилья. Причем если человек купит себе вторую квартиру в пределах 90 дней до продажи первой, он все равно сможет продать первую без налога после трех лет владения.

Если хотите продать квартиру, чтобы переехать в более комфортное жилье, воспользуйтесь ипотекой от Совкомбанка.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Как рассчитывается база налога

Налог нужно платить со всего дохода, который образовался у человека после продажи недвижимости. Например, если он купил ее за 5 млн рублей, а спустя два года продал за 6 млн рублей, обязательный платеж в пользу государства будут рассчитывать с 1 млн рублей.

Если человек получил жилье в дар и решил сразу его продать, платеж государству придется рассчитывать со всей стоимости, ведь никаких расходов на недвижимость владелец не нес. Но в таких случаях, когда нет возможности учесть расходы на покупку жилья, можно применить налоговый вычет:

  • для квартир и других жилых помещений — 1 млн рублей;
  • для иного недвижимого имущества, например апартаментов, 250 тысяч рублей.

Если жилье стоит меньше 1 млн рублей, платить государству не придется. То же самое — если апартаменты или иная нежилая недвижимость стоят меньше 250 тысяч рублей.

Повторимся, вычет нельзя применить, если продавец отнимает от налогооблагаемой базы сумму расходов на покупку этого жилья.

Если продавать жилой объект за меньшую стоимость, чем купили, государству платить не придется. В таком случае можно сразу продать квартиру после покупки.

Иван купил жилье за 3 млн рублей. Затем ему срочно пришлось переехать в другой город. Квартиру Иван продал за 2,5 млн рублей. Поскольку у Ивана был убыток, платить НДФЛ ему не надо.

Распространена практика, когда продавцы занижают стоимость жилья до уровня предыдущей покупки, чтобы избежать уплаты обязательных платежей. Однако такой подход несет существенные риски:

  • Для продавца. Налоговый орган может сопоставить сумму сделки с кадастровой и рыночной стоимостью объекта. Если цена продажи явно ниже, ФНС доначислит продавцу налог, а также заставит заплатить штрафы и пени.
  • Для покупателя. Новый владелец в будущем сам, возможно, захочет продать эту жилплощадь. Ему также придется продавать ее по заниженной стоимости. Спрос на недвижимость с занижением цены будет меньше.
    Кроме того, есть риск признания новой сделки недействительной. Если так случится, то покупатель получит назад только ту сумму, которую заплатил по договору купли-продажи. Хотя на практике разницу в стоимости оформляют как неотделимые улучшения, но будет ли это учтено судом — непонятно.

Можно ли продать подаренную квартиру и не платить налог

Как считают срок владения

По общему правилу срок владения отсчитывают с момента регистрации права собственности на недвижимость в Росреестре.

Однако для квартир по ДДУ сделали исключение: срок считается с момента внесения полной оплаты недвижимости по договору. Например, если новостройка строится три года и это ваше единственное жилье, то после получения ключей вы сразу сможете ее продать, без платежей в пользу государства.

Полной оплатой считается как платеж собственными средствами, так и ипотечными на счет эскроу.

Но есть нюанс: если вы доплатите за «лишние» метры после постройки дома, то срок будет отсчитываться с даты именно этой оплаты.

Налоговые ставки для физических лиц

Если продавец имеет статус налогового резидента, он заплатит 13%. Если налогооблагаемая база по НДФЛ превысит 5 млн рублей, то с суммы превышения налог рассчитают по ставке 15%.

Какой налог уплачивают физические лица с продажи квартиры

С 2019 года освобождать от уплаты НДФЛ по давности владения стали и нерезидентов. Но если иностранец продает недвижимость досрочно, налоговая ставка составит 30%.

Что с ипотекой

Ипотека это обременение. Собственником жилья остается его новый хозяин, но квартира (или дом) передается банку в залог. Это значит, что если собственник перестанет платить банку, то кредитная организация сможет реализовать объект с торгов, погасить кредит, а оставшиеся деньги передать заемщику.

Соответственно, правила по продаже жилья без уплаты НДФЛ остаются теми же, что и в случаях без ипотеки. Но помните, что сначала нужно будет выплатить ипотеку банку, снять обременение, а уже потом продавать недвижимость.

В некоторых источниках упоминают ситуацию, когда жилье остается в собственности у банка, а заемщик проживает в нем и вносит платежи. Ипотекой такую схему назвать нельзя, она больше напоминает аренду с обязательным выкупом. Но при таком раскладе срок для безналоговой продажи будут считать, когда покупатель получит жилье в собственность, то есть после последних платежей банку.

Материнский капитал

Использование материнского капитала помогает снизить налоги, но не освобождает от них полностью. Само пособие, использованное для оплаты недвижимости, не будет облагаться НДФЛ.

Понимаете, что ФНС ошибочно начислила налог? Отстаивайте свои права и законные интересы вместе с квалифицированным юристом.

Нужна срочная юридическая помощь здесь и сейчас? Обращаться за консультацией к незнакомым онлайн-специалистам — не самое надежное решение. Воспользуйтесь услугой «МультиЮрист». За небольшую абонентскую плату квалифицированный специалист будет на связи 24/7 по самым разным вопросам.

Штрафные санкции

Если не заплатить налог вовремя, то начислит штраф по статье 119 НК РФ . Это 5% от неуплаченной суммы НДФЛ за каждый месяц просрочки. Максимальная сумма штрафа 30% от суммы неуплаченных обязательных платежей, минимальная 1000 рублей.

Резюме

Минимальный срок владения жильем для безналоговой продажи пять лет. Исключение с трехлетним сроком сделали для следующих категорий:

  • наследников;
  • одаряемых, если они получили жилье в дар от близких родственников или членов семьи;
  • участников приватизации;
  • плательщиков по договору пожизненного содержания с иждивением;
  • собственников единственного жилья.

Рассчитать налог можно от всего дохода, полученного при продаже, с применением налогового вычета 1 млн рублей. Или можно вычесть расходы на покупку этого жилья.

Если человек перепродает квартиру по той же стоимости или дешевле, платить НДФЛ не придется.

Датой начала владения считается момент перехода права собственности, для жилья в новостройках момент полной оплаты по договору долевого участия в строительстве.

Вся информация о ценах актуальна на момент публикации статьи.

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Если Вы владеете квартирой или другой недвижимостью дольше минимального срока, Вы освобождаетесь от налога при ее продаже и нет необходимости подавать налоговую декларацию.

При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье. Новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года. Ниже мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

Если жилье приобретено любым способом до 1 января 2016 года, то применяются старые правила, действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе. Вы освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию, если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

Пример: в декабре 2015 года Васильев К.К. купил квартиру. В январе 2020 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн рублей. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ею более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев — 5 лет):

1. Если Вы получили недвижимость в наследство от близкого родственника.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. В соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к членам семьи или близким родственникам относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры.

Пример: в 2017 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2021 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, минимальный срок владения составляет 3 года. Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры и в 2022 году подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.

Пример: в 2017 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2021 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника, и это не единственное жилье Воронова, то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2021 году Воронову В.В. нужно будет до 30 апреля 2022 года отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

2. Недвижимость получена в дар от близкого родственника.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года. В соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры.

Пример: В июне 2017 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. В конце 2020 года Гарелин продает эту квартиру. Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3 лет.

3. Жилье было приватизировано.

Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2017 года. Через три года, в августе 2020 года, они продали данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

4. Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

ВНИМАНИЕ! С 01.01.2020 года минимальный срок владения жильем, купленным после 01.01.2016, снизился до 3 лет.

При этом должны быть соблюдены условия:

1. Продается единственное жилье. То есть на момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры. В противном случае минимальный срок продаваемой квартиры составляет 5 лет.

2. Но если вы продаете первую квартиру в течение 90 дней после покупки второй квартиры, то минимальный срок владения первой квартирой составляет 3 года.

Пример: В марте 2018 года вы купили первую квартиру. В мае 2021 года покупаете вторую квартиру. Чтобы продать первую квартиру без налога, сделать это нужно мае, июне или июле 2021 года. То есть в течение 90 дней с момента покупки второй квартиры.

В этом случае минимальный срок владения первой квартирой будет составлять 3 года несмотря на то, что на момент продажи это было не единственное ваше жилье.

Если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

Как рассчитать срок владения?

Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

В общем случае действуют следующие правила:

  • при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
  • при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Квартира в собственности менее пяти лет: какие есть ограничения на продажу и в каком случае придется платить налог

Квартира в собственности менее пяти лет: какие есть ограничения на продажу и в каком случае придется платить налог

Каждый месяц на рынке недвижимости заключаются тысячи сделок. Подавляющее большинство из них (по данным за первое полугодие 2023 года — 83,8%) касается вторичного жилья. Когда собственник решает продать квартиру, которой владеет менее пяти лет, он должен быть готов к возможным дополнительным расходам. Рассказываем о них подробнее.

В каком случае надо платить налог с продажи жилья

  • единственная в собственности;
  • получена в наследство;
  • подарена близким родственником;
  • получена при приватизации;
  • получена по договору пожизненной ренты.

Единственное жилье вошло в список с трехлетним минимальным сроком владения только в 2020 году. Под норму попадает единственное жилье как одного человека, так и совместная собственность супругов, пояснила и. о. начальника отдела налогообложения доходов физических лиц и администрирования страховых взносов УФНС России по Московской области Марина Жирихина:

«Трехлетний минимальный предельный срок распространяется также и на земельный участок, на котором расположен жилой дом».

Обратите внимание: если за 90 и менее дней до продажи «единственного жилья» вы купили новое, статус единственного для налоговой не изменится.

Для квартир, купленных по договору долевого участия (ДДУ), срок владения отсчитывается с момента полной оплаты жилья по договору. Если при сдаче дома пришлось доплатить за «лишние» квадраты, это значения иметь не будет.

Пятилетний срок установлен на федеральном уровне, но регионы могут менять его на свое усмотрение. Посмотреть, какие края и области сделали это, можно здесь.

Кто может не платить налог в любом случае

Если жилье продается после трех или пяти лет владения (в зависимости от перечисленных выше случаев), налог на доход выплачивать не нужно.

Кроме того, продать недвижимость в любой момент после покупки, не беспокоясь о налогах, могут семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми. Для них отменяется минимальный срок владения, но при соблюдении нескольких условий:

  • они купят другое жилье не позднее 30 апреля следующего года;
  • это жилье будет большей площади;
  • кадастровая стоимость проданного объекта менее 50 млн рублей;
  • у собственника или членов семьи есть не более 50% в другом жилье, большем по площади, чем то, что они купят.

21.04.2023 15:25

Как рассчитывается налог

Ограничений на продажу жилья, которое находится в собственности меньше минимального срока, нет. Важно только соблюсти формальные процедуры после сделки. Не позднее 30 апреля следующего года нужно подать декларацию 3-НДФЛ, проще всего сделать это через личный кабинет на сайте ФНС. О других способах мы рассказывали в этом материале.

Рассмотрим две ситуации: когда жилье было ранее куплено и когда получено в дар или в наследство.

Если оно куплено, то к декларации нужно приложить документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости. К примеру, Андрей купил квартиру в ноябре 2018 года за 5 млн рублей. В марте 2020-го он продал ее за 6 млн. Его доход составил 6 млн, но если он подтвердит затраты на покупку, налоговая база снизится до 1 млн и налог составит 130 тыс. рублей.

Если квартира или дом получены по наследству, доходом, с которого нужно заплатить налог, будет считаться вся сумма продажи. Но можно воспользоваться налоговым вычетом. Для квартир, комнат, домов и земельных участков он составляет 1 млн рублей. Допустим, Андрей получил квартиру в наследство от бабушки и продал ее через год за 5 млн рублей. Он может сократить налогооблагаемую базу за счет вычета до 4 млн рублей. Налог в этом случае составит 520 тыс.

Еще один нюанс: если окажется, что квартира продана меньше, чем за 70% от кадастровой стоимости, то расчет налога проведут по кадастру с коэффициентом 0,7.

Есть ли риски для покупателя

Покупателю по большому счету нет разницы, придется ли продавцу платить налог. Риски могут возникнуть, если он предложит намеренно занизить стоимость жилья в договоре как раз для того, чтобы избежать расходов на НДФЛ. Ведь если квартира будет продана дешевле или за ту же стоимость, что и покупалась, дохода не будет, следовательно, и налог платить не придется.

В этом случае покупатель рискует деньгами. Если по какой-то причине сделка не будет зарегистрирована, а продавец окажется недобросовестным, он может вернуть только ту сумму, что указана в договоре. А покупателю придется в суде доказывать, что на самом деле квартира стоила дороже.

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

С какого момента считается срок владения квартирой

При продаже жилой недвижимости не нужно платить налог, если владели собственностью дольше минимального срока. Но когда он начинается для разных случаев? С какого момента считается срок владения квартирой в 2024 году, расскажем в нашей статье.

С какого момента считается срок владения квартирой

Когда применяется 3 и 5 лет для срока владения

Вам не нужно платить налог с продажи квартиры, если она находилась в вашей собственности дольше минимального срока. Это может быть 3 или 5 лет. Как считается срок владения квартирой:

Срок владения 3 года Срок владения 5 лет
Квартира — подарок от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) Во всех других случаях
Получена по наследству
Стала собственностью после приватизации
Получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

Оформляя сделку по истечении минимального срока, вы не должны уплачивать налог в бюджет государства и подавать декларацию. Если положенное время не истекло, за проданную недвижимость нужно будет уплатить 13%. Для этого необходимо заполнить декларацию и вместе с другими документами передать в налоговую инспекцию по месту постоянной регистрации. Сделать это можно при визите в ИФНС, по почте, через ЛК ФЛ на официальном сайте налоговой службы или через онлайн-сервис «Налогия».

Срок владения по ДКП

Если вы купили недвижимость по договору купли-продажи, то она становится вашей собственностью после регистрации в Росреестре.

Пример В январе 2020 г. Иванов купил дом и в феврале оформил право собственности. В марте 2023 г. он продал эту единственную недвижимость. Декларировать доход и платить НДФЛ Иванову не нужно, так как истек минимальный срок, который для единственного жилья составляет 3 года.

Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов

До 15.07.2016 г. подтверждением права было Свидетельство о праве собственности, а сейчас это выписка из ЕГРН. Копию этого документа необходимо вложить в пакет документов для налоговой инспекции.

Важно! Для безналоговой продажи срок владения квартирой, купленной по договору купли-продажи, составляет 5 лет. Но единственное жилье можно продать без налога через 3 года.

Как уменьшить налог с продажи недвижимости

Фото: Как уменьшить налог с продажи недвижимости

Срок владения квартирой по ДДУ и ЖСК

Обратите внимание на изменения, вступившие в силу с 01.01.2019 г. Они касаются продажи недвижимости, купленной по ДДУ или ЖСК. Теперь права на такую жилплощадь отсчитываются с даты полной оплаты по договору ДДУ или паевого взноса в ЖСК. Следует понимать разницу между продажей квартиры, купленной по ДДУ, и правом на налоговый вычет при покупке по ДДУ. Для получения вычета важен факт подписания Акта приема-передачи и оплата. А для отсчета минимального срока важна только полная оплата стоимости жилья.

Пример В 2017 г. Селиванов заключил ДДУ с застройщиком и полностью оплатил жилье. В 2021 г. Селиванов получил Акт приема-передачи. В 2023 г. он продает недвижимость. С какого момента исчисляется срок владения недвижимостью? Для Селиванова — с 2017 г. А так как прошло более 5 лет, он не должен платить 13% с продажи.

Если вы внесли полную оплату в 2020 г., а Акт приема-передачи получили в 2023 г., срок будет отсчитываться именно с 2020 г.

Важно! При покупке недвижимости по ДДУ и ЖСК срок владения для продажи без налога отсчитывается со дня полной оплаты недвижимого имущества и составляет 5 лет. Для единственного жилья — 3 года. Дата получения Акта приема-передачи и дата регистрации права собственности роли не играют.

Срок владения приватизированной квартирой

В этом случае важную роль играет дата приватизации недвижимого имущества.

Пример В 1997 г. Смирнов приватизировал квартиру и подписал Договор передачи в собственность. Свидетельство о регистрации получил в 2022 г. В 2023 г. Смирнов продал жилое имущество и обошелся без уплаты НДФЛ — право на жилье наступило в 1997 г.

Дата приватизации ранее 1998 г. Дата приватизации после 01.01.1998
В собственности — после подписания договора передачи жилплощади в собственность. В собственности — после регистрации права.

Важно! Для безналоговой продажи минимальный срок владения квартирой, полученной после приватизации, — 3 года.

Срок владения имуществом по наследству

Срок владения унаследованным имуществом начинается со дня смерти наследодателя (п. 4 ст. 1152 ГК РФ). Минимальный для продажи без налога — 3 года.

Пример Петрову в феврале 2020 г. достался по наследству дом, который он в 2021 г. оформил в собственность. В марте 2023 г. Петров дом продал. В 2024 г. ему не придется платить 13% с продажи, так как к моменту продажи истек минимальный период.

Это правило имеет два исключения: для наследования недвижимости от супруга и получения наследства от одного дольщика другим. 1. Если квартира была куплена в браке и получена по наследству от супруга или супруги, то срок владения начинается с даты первоначального оформления недвижимого имущества в собственность.

Пример Захаровы в середине 2020 г. купили квартиру и зарегистрировали на мужа. В 2021 г. муж скончался. В конце 2023 г. Захарова продала недвижимость. Ей не нужно платить НДФЛ, так как ее права отсчитываются с 2020 г. — с момента покупки. То, что недвижимость была оформлена на мужа, роли не играет, так как имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью.

2. Если один дольщик получил в наследство долю другого дольщика, срок владения начинается с даты регистрации права собственности на первую долю.

Пример В 2019 г. сын с отцом приобрели квартиру и оформили в долевую собственность по ½ каждому. В 2021 г. отец умирает, и сын вступает в наследство. В 2023 г. сын продает эту недвижимость. В 2024 г. ему не придется платить налог, так как отсчет по обеим долям начался в 2019 г., и прошло уже более 3 лет.

Во всех остальных случаях право на унаследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя. При этом не важно, когда принято наследство, и когда оно оформлено в собственность.

Специалист по налогообложению

Имейте в виду, что наследник считается собственником жилья со дня смерти наследодателя, но есть исключения, в которых сложно разобраться неспециалисту. Обращайтесь с нашим экспертам, мы законно минимизируем ваши налоги и предоставим заполненную декларацию 3-НДФЛ в формате pdf и xml.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *