Как продать дом через агентство недвижимости
Перейти к содержимому

Как продать дом через агентство недвижимости

  • автор:

Как продать дом через агентство недвижимости

Как продать дом через агентство недвижимости

Как и в случае с городской недвижимостью, продать дом через агентство недвижимости или частного риэлтора получится быстрее и проще, чем заниматься решением этого вопроса самостоятельно. Организация процесса подготовки к продаже требует командной работы заказчика и наемного специалиста. Только совместными усилиями можно получить результат в кратчайшие сроки.

Как выбрать специалиста

Желание сэкономить на стоимости посреднических услуг может дать совершенно обратный результат. Поэтому выбирая агента, ориентируйтесь на его опыт, профессионализм, а лишь потом на размер комиссии. Имея дело с непрофессионалом, вы серьезно рискуете не только потраченным временем, но и имуществом в целом. Неграмотно оформленная сделка или незнание правовых аспектов часто приводят возникновению дополнительных и неоправданных расходов.

Определяем цену

Главный вопрос при продаже загородного объекта заключается в правильном определении его стоимости и соответствия этой цены ожиданиям владельца. Нередко собственники неоправданно завышают цену, аргументируя к тому, что в недвижимость вложены немалые средства. Эти аргументы, несомненно будут использованы при показе. Но все же, следует прислушаться к мнению риелтора и продать дом по адекватной рыночной цене.

Готовим дом к осмотру

Тем, кто решил продать дом через агентство недвижимости в Москве, подготовиться к встрече покупателей значительно проще. Профессиональный подход позволит обратить внимание на все недостатки, которые могут привести к снижению стоимости и своевременно устранить их. Кроме того, специалист обычно оказывает помощь при подготовке пакета документов. Таким образом вы будете полностью готовы к заключению сделки в кратчайшие сроки и сможете представить объект в лучшем свете.

Ведение переговоров

Продать дом через риэлтора по нужной цене зачастую проще, чем сделать это самостоятельно. Навык ведения переговоров и умение работать с возражениями – ключевые профессиональные качества опытных сотрудников агентств. Поэтому необоснованно снизить цену покупателю не удастся. Кроме того, присутствие на переговорах специалиста – это возможность сразу оговорить процедуру оформления будущей сделки и дать квалифицированные ответы на сложные вопросы. Принимая решение о сотрудничестве, постарайтесь выбрать риэлтора, с которым вы будете «на одной волне». В этом случае даже в непредвиденных ситуациях вы сможете добиваться поставленной цели.

Как быстро продать дом

Как быстро продать дом

Цель каждого продавца — заключить сделку как можно быстрее и выгоднее. Но на деле при продаже дома ситуация выглядит иначе. Владельца ждут многочисленные звонки риелторов, ожидание, безрезультативные просмотры и в итоге снижение стоимости. Но может ли все сложиться по-другому? Давайте разбираться в этой статье.

Чтобы понять особенности, стоит провести сравнение с квартирами. В отличие от домов, продать их проще по ряду причин. Первая и главная в том, что дом никогда не продается отдельно от земельного участка. То есть в сделке участвуют сразу 2 объекта, а это увеличивает пакет документов.

На итоговую цену влияет множество факторов — от расположения и площади дома до качества отделки, технической оснащенности и благоустройства территории. И если квартиры практически всегда выставляются на продажу в пригодном для жизни состоянии, то особняки и коттеджи на деле могут оказаться полуразрушенными или недостроенными.

Те, кто ищет дом, дольше решают и больше сомневаются, выдвигают много требований. Плюс спрос на коттеджи ниже, что сказывается на затягивании продажи.

Способы быстрого и выгодного заключения сделки

Каждый владелец частного дома может заняться его продажей по одной из нижеприведенных схем.

Самостоятельно Через риелтора Воспользовавшись услугой выкупа
В этом случае вся работа по размещению объявления, встрече с покупателями и показу недвижимости ложится на ваши плечи. С одной стороны, это экономия денег, поскольку не придется платить комиссию агенту. С другой же, потребуется много свободного времени и хотя бы минимальные знания по оформлению документов. Большая часть обязанностей продавца передается специалисту. Он общается с покупателями, обновляет объявления, показывает объект и подготавливает документы. Кроме того, в его обязанности входит и непосредственное сопровождение сделки. В целом риелторы стараются делать свою работу хорошо, ведь от этого зависит их заработок. Но за это ему придется заплатить в среднем 3–5 % от стоимости дома. Таковую оказывают многие агентства недвижимости. И преимущество очевидно — скорость. Обычно такие компании выкупают дом за меньшую цену с целью его перепродажи. Владелец в среднем теряет до 5 % от рыночной стоимости недвижимости, но зато получает аванс или же всю сумму в течение 10 дней. Этот вариант оптимален для тех, кому нужно быстро продать дом.

Что влияет на стоимость?

На определение цены коттеджа, особняка или небольшого частного дома влияют десятки условий: месторасположение, ремонт, наличие хозпостроек, ландшафтный дизайн и пр. Выделим основные критерии:

Рассчитать стоимость дома

  • Район проживания. Дороже чистые безопасные локации с развитой инфраструктурой.
  • Техническое состояние. Если дом не требует ремонта, у него хорошая крыша и проведены коммуникации, то цена возрастает.
  • Юридическая чистота. Большая часть покупателей ищет жилье без обременений, с готовыми документами и желательно одним собственником.
  • Инфраструктура. Если рядом есть детский сад, больница, школа, стоимость будет выше.
  • Готовность к сделке. Недвижимость без жильцов пользуется большим спросом, так как после покупки можно въехать сразу.
  • Сезон. Спрос на дома выше весной и осенью, а в летне-зимний период традиционно падает.

Опытные риелторы также учитывают и такие параметры, как цена сотки земли в районе, ширина и форма участка, тип грунта, возраст дома, природные условия, удаленность от промышленных предприятий, качество управления загородной территорией. В любом случае мы не советуем самостоятельно определять стоимость дома. Если она окажется больше рыночной, покупателей придется искать в разы дольше, если меньше — владелец потеряет прибыль. Поэтому лучше обратиться к профессиональным оценщикам.

Хозяин дома может определить только приблизительную цену, зайдя на сайты по продаже недвижимости и выбрав максимально похожие объекты. Можно пообщаться с соседями, если дом расположен в коттеджном поселке, и узнать, за сколько они купили жилье. Не забудьте учесть и сумму, которую вы потратили на ремонт и строительство, включить в нее стоимость участка. Расчет грубый, но позволяет хотя бы обозначить рамки.

Правила быстрой продажи

Следуя этим рекомендациям, вы убедитесь на личном опыте, как быстро продать дом:

  1. Собираем и восстанавливаем документы.
    Покупатель должен быть уверен, что перед ним собственник дома и земли. В противном случае придется продавать или очень дешево, или долго ждать клиента. Что понадобится:
    • правоустанавливающая документация;
    • свидетельство о праве собственности, также подойдет выписка из ЕГРН;
    • техпаспорт на строение и план участка с указанием кадастрового номера;
    • для участка разрешение на капитальное строительство;
    • паспорт собственника и идентификационный код;
    • свидетельство о заключении брака владельца или другие бумаги с учетом ситуации (о разводе, о смерти);
    • разрешение от органов опеки, если в числе собственников несовершеннолетние;
    • кадастровые выписки;
    • отказ соседей с нотариальным заверением от права покупки доли в случае долевой собственности.

    Если чего-то не хватает, то бумаги можно восстановить. Главным же документом является свидетельство о праве собственности: договор дарения, купли-продажи, мены, право наследования, акт ввода дома в эксплуатацию. В случае потери можно запросить выписку из ЕГРН при условии, что объект внесен в реестр. Если его там нет, то придется обращаться в суд.

  2. Делаем скидку до 3 %.
    Как выяснить приблизительную цену, мы рассказали выше. А чтобы ускорить процесс продажи, немного снизьте ее. Дальше же наблюдайте: если звонков много, то стоимость можно постепенно повышать. Если же практически никто не звонит, то сумму придется уменьшать. Иначе продавать дом придется долго.
  3. Готовим объект к продаже: уборка и ремонт.
    До тех пор, пока кто-то проживает в доме, полноценно подготовить его к показам потенциальным покупателям проблематично. Поэтому желательно освободить квадратные метры. Если строение новое, то акцент делаем на территорию: косим траву, убираем хлам и мусор. Можно заказать экспертизу с тепловизионным обследованием.
    Дома с историей требуют тщательного подхода. Стоит убрать покосившиеся бытовки и хозпостройки, разобрать все старое и ненужное, навести порядок. Можно сделать косметический ремонт на пути покупателя: поправить забор, заменить окна или покрасить их. И будьте готовы отвечать на многочисленные вопросы: кто соседи и как давно построен дом, что в нем менялось и тепло ли зимой. Ответы должны быть конкретными.
  4. Делаем фото и видео.
    Так вы сможете рассказать гораздо больше и об участке, и о прилегающих окрестностях, и, конечно же, о самом доме. А еще можно воспользоваться квадрокоптером или сделать скриншоты с Яндекс.Карт, чтобы указать значимые объекты поблизости. Любой подробный обзор экономит время клиента — впечатление будет полнее, а принятие решения проще.
  5. Ориентируемся на целевую аудиторию.
    Ранее выведенная стоимость объекта нужна не только вам как продавцу, но и покупателю — глядя на сумму, он может принять решение о звонке и просмотре. Советуем постараться и составить уникальное рекламное объявление под разных людей. Одним важна тишина и природные пейзажи, поэтому описывайте рядом расположенные водоемы и лесные массивы, культурных соседей и облагороженные улицы. Другим нужна мобильность, поэтому указывайте расстояние до метро или автомагистрали, соседних городов. Не забудьте добавить пару строк о беседке с мангалом, охраняемой территории поселка, теплой бане.
  6. Используем рекламу.
    Продавать дом можно на популярных площадках типа «Юла» и «Авито». Здесь множество людей, которые увидят ваше объявление и заинтересуются. Везде есть возможность платного продвижения и выбора определенного тарифа. Но чтобы такая реклама работала, следите за качеством продающей информации. Если звонков нет в течение 1 месяца, правьте описание, меняйте фотографии, снижайте цену. Для премиальных объектов разрабатывают отдельный сайт и запускают масштабную рекламную кампанию.

Этапы сделки

Все документы собраны, в доме и на участке наведен порядок. Теперь можно приступать к поиску покупателей.

Первый шаг на пути продажи дома. Для размещения пользуемся соцсетями, сайтами с недвижимостью.

  • Основная информация. Касается площади участка и дома, расположения, готовности к въезду новых жильцов, состояния коммуникаций.
  • Факты. Укажите материалы строительства и их преимущества, пропишите количество комнат и сколько человек по итогу смогут проживать в коттедже. Добавьте сведения о количестве собственников и наличии/отсутствии обременений.
  • Подробнее про обстановку. Что из мебели остается и в каком она состоянии.
  • Плюсы местоположения. Опишите район, места для отдыха и прогулок.
  • Особенности инфраструктуры. Какие магазины рядом, есть ли школы, больницы, ближайшие остановки транспорта.

Данные подкрепляем фото и видео как внутри, так и снаружи строения. Снимаем в светлое время суток с разных ракурсов.

Назначив встречу, не опаздывайте на нее. Будьте общительны, открыты и вежливы. Это вызывает доверие. А еще лучше заранее приезжайте на объект, чтобы прибраться при необходимости и проветрить. Честно отвечайте на все вопросы, говорите и о преимуществах дома, и о его недостатках.

Показ дома покупателям

О чем точно могут спросить:

  • статус участка — ИЖС, ЛПХ, СНТ;
  • как вы стали собственником;
  • все ли владельцы дома взрослые;
  • проведено ли межевание;
  • есть ли неучтенные наследники;
  • кто прописан в доме;
  • нет ли задолженностей по коммунальным услугам, арестов и прочих обременений.

Подписание договора купли-продажи

Перед тем, как заключить основной договор, оформите предварительное соглашение о внесении аванса или задатка. Так и вы, и покупатель будете уверены в серьезности намерений. Помните, что при продаже права на долю или при наличии несовершеннолетнего/недееспособного собственника потребуется заверение бумаг нотариусом. В предварительном соглашении пропишите номер телефона, мессенджеры и соцсети. Укажите предмет сделки, его цену и характеристики дома, сроки подписания основного договора и порядок расчета.

При выходе на сделку заключается договор купли-продажи. Расчет за объект может проходить в этот же момент. В документе указывают место, дату и тип сделки, имена сторон и их роли, паспортные данные участников и адреса проживания, цену. Не лишним будет и заполнение акта приема-передачи.

Регистрация перехода права собственности

Для этого нужно собрать пакет документов и приложить к нему заявление. Все это подается лично через Росреестр или МФЦ. Уплачивается госпошлина: для физических лиц 2000 руб., для юридических — 22 000 руб.

Здесь многое зависит от того, как вы договоритесь с покупателем и каким способом он будет рассчитываться. Если это наличные, то всю сумму можно получить уже в день сделки. Но у большинства могут быть ипотека, материнский капитал и пр. Поэтому посредником может выступать, например, банк — он либо переводит оставшуюся часть денег за дом, либо предоставляет доступ к банковской ячейке. Иногда в процессе может участвовать нотариус, который контролирует выполнение обязательств.

Налоги

Если вы владели домом менее 5 лет, придется уплатить налог на доход в размере 13 %. Если этот срок больше, то при продаже недвижимости платить в казну не нужно. Кроме того, от налога освобождены и те, кто владеет объектом более 3 лет при условии, что право собственности получено:

  • в результате приватизации;
  • до 2016 года;
  • в наследство или в качестве подарка;
  • при составлении договора пожизненной ренты.

И еще: если дом продан менее чем за 1 млн руб., то 13 % выплачивать тоже не придется.

В остальных случаях нужно дождаться окончания календарного года и оформить декларацию 3-НДФЛ. Форму можно взять на сайте ФНС или в одном из отделений службы. К декларации прикладывается справка о подтверждении дохода, например тот же договор купли-продажи. Весь пакет подается до 30 апреля, а налог уплачивается до 15 июля следующего года.

Если деньги нужны срочно, воспользуйтесь услугой выкупа недвижимости Продать дом быстрее получится, если в нем никто не проживает, а интерьер находится в идеальном состоянии Закажите тепловизионное обследование с последующим получением заключения
Не завышайте цену с целью последующего торга. Загородные объекты низколиквидные, клиенту проще выбрать того владельца, кто ставит адекватную сумму Пользуйтесь рекламой и платным продвижением объявлений. Особенно, если это зима или лето, когда спрос падает Будьте честны и открыто отвечайте на все вопросы покупателей. Соберите все нужные документы, чтобы не откладывать сделку в долгий ящик

Три актуальных вопроса

Могу ли я продать недострой с земельным участком?

Такая продажа занимает больше времени, но найти клиентов все же можно. Дом должен быть оформлен как объект незавершенного строительства с зарегистрированным правом собственности. Такой дом можно смело вносить в договор купли-продажи. В последующем новые жильцы по окончании строительства оформят акт о его вводе в эксплуатацию, скорректируют сведения в Росреестре и кадастровом паспорте.

Как продать участок с незарегистрированным домом?

Если объекта нет в Росреестре, то и право собственности на него не передается. Если только на словах. В договоре купли-продажи дом как таковой фигурировать тоже не будет, поэтому покупатель, по сути, владеет только землей. Из-за этого на сделку согласен далеко не каждый. Поэтому другого варианта, как зарегистрировать строение до момента продажи, попросту нет. Если на территории полуразрушенная конструкция, то проще ее снести, чтобы ни у кого не возникало лишних вопросов.

За какой временной промежуток реально продать дом?

Быстрее всего получить деньги за недвижимость можно при сотрудничестве с риелтором. Весь процесс занимает пару месяцев вместе с оформлением документов. Если у покупателя ипотека или материнский капитал, то это не менее 3 месяцев. При завышенной цене на строение продажа растянется как минимум на полгода. Мы советуем не спешить, ведь это неминуемо влечет за собой сильное снижение цены за коттедж. В остальном, чем активнее вы показываете дом, отвечаете на звонки, больше рекламируете, тем шансы на скорую сделку выше.

Читайте также:

УСП

26 Января 2024

Если вы покупаете участок за городом, нужно учитывать ряд аспектов, среди которых вопрос подряда на строительство занимает одно из первых мест. Какой тип…

Проверка застройщика

19 Декабря 2023

Инвестировать в жилье в новом доме однозначно выгодно, но только при условии, что застройщик выполняет обязательства перед клиентами. Любая компания стремится…

Прогноз рынка недвижимости

29 Ноября 2023

Этот год подходит к концу, и можно подводить итоги, а также прослеживать тенденции на будущий год. Прогнозы на 2023 год не оправдались. Вопреки всему резкого…

Как происходит продажа квартиры через агентство недвижимости?

С точки зрения поиска покупателя и оформления сделки продажа недвижимости – операция достаточно сложная, да еще и с финансовыми рисками, потому большинство продавцов предпочитают доверить организацию процесса профессионалам. Агентства недвижимости могут как подыскать покупателя, так и выступить им с целью последующей перепродажи недвижимости.

Как мне продать квартиру через агентство

Функции агентств

Агентство – это юрлицо, оперирующее на рынке недвижимости благодаря аккредитации. Для клиентов такая организация может выполнять множество различных функций:

  • оперативно выкупить недвижимость по сходной цене;
  • представлять интересы одной из сторон в сделке купли-продажи жилья, в том числе – помочь найти покупателя или продавца;
  • мониторить рынок недвижимости, чтобы помочь выставить адекватную цену на лот;
  • собрать пакет документов для заключения сделки;
  • проверить бумаги второй стороны или оценить юридическую «чистоту» жилплощади для потенциального покупателя.

Перечень услуг, предоставляемых конкретному клиенту, обязательно прописывается в договоре – все услуги, которых в нем нет, будут оказаны только при условии дополнительной оплаты.

Продажа квартиры через агентство: достоинства и недостатки

Услуги агентов, безусловно, не бесплатные, но они обеспечивают ряд преимуществ, за которые иногда стоит заплатить. Если продавец решит продавать жилье через агентство, это решение обеспечит такие плюсы:

  • хозяин может заниматься своими делами – бумажной волокитой займется посредник в лице агентства;
  • если в договоре с агентством прописан сбор пакета документов для клиента и юридическая проверка законности потенциальной сделки, продавец защищен от возможных правовых коллизий;
  • мошенничество любого рода в исполнении второй стороны практически исключено – опытные сотрудники агентства знают обо всех возможных рисках;
  • агентство всегда работает быстро – как правило, продать любую недвижимость с адекватным ценником можно в течение двух месяцев;
  • если лот «завис» в продаже, агентство может само выступить в роли покупателя для дальнейшей перепродажи – посредник наверняка попытается сбить цену, зато сделка будет завершена в кратчайшие сроки.

Безусловно, у сотрудничества с агентствами есть и свои недостатки – именно поэтому некоторые продавцы стараются продавать квартиру самостоятельно. Прежде всего, услуги агентов не дешевы – в среднем подобные организации хотят 3-10% от суммы сделки. Кроме того, даже агентства бывают мошенническими, и могут действовать в сговоре со злоумышленниками.

Порядок взаимодействия

Чтобы планируемая сделка была заключена максимально быстро и без эксцессов, придерживайтесь простой инструкции.

  • Выберите хорошее агентство. Банальный совет, но слишком многие клиенты готовы доверять первой же организации, что неправильно – не все агентства одинаково хороши. Интернет дает отличные возможности для поиска посредников, их оценки и сравнения – изучите официальные сайты и условия сотрудничества, просмотрите портфолио, пройдитесь по нейтральным форумам в поисках объективных отзывов.
  • Уточните все нюансы сотрудничества. Агентства понимают, что потенциальный клиент имеет право задавать вопросы, но в итоге отказаться от сотрудничества. Прозвоните заинтересовавшие фирмы, и пусть менеджеры расскажут вам, как может проходить запланированная сделка с их участием. Обязательно звоните в несколько фирм, чтобы было из чего выбирать. Записывайте информацию, которую сообщают менеджеры, чтобы ничего не забыть и сравнивать объективно.
  • Покажите агентам квартиру. В данном случае речь все еще не идет о полноценном сотрудничестве – продаваемое жилье показывается в рамках консультаций, чтобы понять, за какую цену конкретная фирма продаст квартиру, сколько процентов суммы захочет за услугу, как будет решаться ситуация, если лот «зависнет» в продаже. Для демонстрации квартиры конкурирующим фирмам можно выделить и один день, но можно делать это и не спеша.
  • Подпишите договор с «победителем». Не подписывайте договор, не прочитав его целиком – в тексте обязательно должны присутствовать все те преимущества, благодаря которым выбор пал именно на это агентство. Убедитесь, что нарушение условий сделки со стороны фирмы, включая просрочку, предполагает обязательную компенсацию.
    Соберите пакет документов для продажи жилья. В зависимости от условий договора, эту обязанность может полностью взять на себя посредник, но бывает и так, что он только проверяет бумаги клиента, тогда как последнему приходится собирать их самостоятельно. Второй вариант обходится продавцу дешевле (ниже стоимость услуг агентства), но приходится больше внимания уделять процессу продажи, и есть риск, что не удастся составить пакет документов правильно с первого раза.
  • Заключите сделку с покупателем и перерегистрируйте на него недвижимость. Агентство несет ответственность за минимизацию рисков – оно проверяет документы второй стороны, составляет договор, включающий все интересы клиента, а также инструктирует подопечного о том, как отступить права на квартиру, гарантированно получив при этом свои деньги.

Перерегистрация, согласно условиям клиентского договора, может быть полностью проведена агентством или только проконтролирована им. В договоре продавца с агентством может быть прописано положение, согласно которому посредник должен помочь покупателю с оформлением ипотеки – это повышает вероятность быстрой продажи жилья.

Итог

Продажа квартиры – это сложно и долго, а агентства могут принять на себя все или большинство хлопот, связанных с продажей недвижимости. Услуги посредника влетят в копеечку, зато практически исключены правовые коллизии и мошенничество второй стороны, потому сделку удастся завершить успешно. Кроме того, благодаря агентству жилье, вероятно, будет продано в течение двух месяцев – в крайнем случае, его выкупит сама фирма.

10 советов, которые помогут быстро и выгодно продать дом

Почему продать дом самостоятельно можно быстрее, чем через агентство? Как правильно рассчитать стоимость и подготовить дом к продаже? Как разместить эффективное объявление и как общаться с покупателями, чтобы увеличить вероятность продажи? На эти и другие вопросы я подробно отвечаю ниже.

Если кратко, то для продажи дома нужно:

  1. Подготовить документы;
  2. Подготовить к продаже дом;
  3. Разместить продающее объявление;
  4. Найти покупателя и взять у него задаток;
  5. Оформить сделку в Росреестре и заплатить налог.

Что выгоднее: продавать дом самому или через агентство

За последние 10 лет образовалось такое количество риэлторских агенств, что сосчитать их стало невозможно. В одной только Москве их больше 2-х тысяч! Даже профессиональный праздник появился по инициативе Московской гильдии — день риэлтора (19 декабря).

Допустим, вы по совету знакомых, либо рекламы в интернете, выбрали агентство, заключили с ним договор и стали ждать, когда вам приведут покупателя. Сколько продлится ваше ожидание? Месяц? Два? А, может полгода? Напрасным будет искать в договоре сроки продажи — скорее всего они расплывчаты или составлены с большими юридическими оговорками. Конечно, можно расторгнуть договор из-за затянувшихся сроков, но как это сделать официально, если в договоре они не прописаны? Скорее всего — никак.

Совет 1 — не рассчитывайте продать дом через агентство недвижимости быстрее, чем при самостоятельной продаже. Люди охотнее покупают недвижимость напрямую у собственника.

Кроме того, существует блестящая юридическая уловка — «согласование стоимости продаваемого объекта». То есть стоимость вашего дома будут определять якобы независимый оценщик, который, скорее всего, по-совместительству будет сотрудником агенства. Такая оценочная стоимость будет явно ниже рыночной. К вопросу, как самостоятельно оценить дом перед продажей, мы еще вернемся.

Также, риелторы могут «левачить» — то есть кроме комиссии с продавца (1-5% от суммы сделки), агенства (особенно топовые) любят брать скрытую комиссия еще и с покупателя, увеличивая тем самым стоимость вашего объекта и, как следствие, сроки.

И последнее — придя в агентство недвижимости, вы не знаете, кто будет работать по вашей сделке, а если и узнаете, то никто вам не скажет — опытный это специалист или стажер, который будет учиться искусству продажах на вашем объекте.

Совет 2 — самостоятельная продажа дома выгоднее, чем продажа дома через агентство минимум на 50 тысяч рублей (это комиссия самого скромного агенства).

Какие документы нужны при продаже дома

Начните продажу дома с подготовки документов:

  1. Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
  2. Нотариальное согласие супруга на продажу дома;
  3. Акт ввода дома в эксплуатацию;
  4. Справка из ФНС об отсутствии задолженности по имущественным налогам;
  5. Справка из Управляющей Компании (ЖЭК) об отсутствии задолжности по коммунальным платежам;
  6. Разрешение на строительство и проект дома (если есть);
  7. Выписка из ЕГРН. Документ хоть и платный, зато очень полезный в процессе продаже. Например, помогает документально подтвердить покупателю свое право на владение домом, а также убедить в отсутствии арестов, обременений и других проблем с домом и земельным участком. Другими словами: официальная выписка из Росреестра помогает в принятии решения о покупке.

Обратите внимание, что в Росреестре выписка из ЕГРН стоит 350 рублей (700 рублей для юрлиц). Если хотите убедиться в отсутствии арестов и обременений дешевле, то рекомендую заказать справку через Быстрые Документы — так вы получите документ всего за 250 рублей. Заказ выполняется в течение дня, данные официальные — из ЕГРН Росреестра.

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через Быстрые Документы

Как подготовить дом к продаже

Подготовка дома может стать и увлекательным занятием, которое откроет в вас и дизайнера, и архитектора, и мастера на все руки. Сделайте дом привлекательным и выделяющимся на фоне остальных каким-то неповторимым штрихом. Это может быть флюгер на крыше, красивая кованная калитка, свежевыкрашенный забор, уютная скамейка или модный почтовый ящик рядом со входом. В доме и рядом с домом должна быть чистота и ухоженность.

Несколько простых советов:

  • Перед продажей дома, рекомендую сделать небольшой косметический ремонт: избавьтесь от трещин, пятен, сколов, царапин, подклеить обои, побелить потолки и тд;
  • Самые заметные места в доме украсьте яркими шторами, вазой с цветами или настенным бра;
  • Подчеркните положительные стороны комнат и помещений. К примеру, одна солнечная, другая — уютная, третья — идеальна для библиотеки или кабинета, если туда перенести стол и поставить несколько полок;
  • Посмотрите на собственный дом глазами покупателя.

Совет 3 — психологи утверждают, что люди принимают решение о покупке в первые 15 секунд, поэтому заинтересуйте покупателя еще на подходе к дому.

Примерно так должен выглядеть фасад готового к продаже дома

Как рассчитать оптимальную стоимость дома

Правильная оценка дома перед продажей — половина успеха. Переоценка своей недвижимости приводит к потери времени, а недооценка — лишает денег, которых, как известно, много не бывает.

Совет 4 — имейте в виду, что стоимость вашего дома определяется только уровнем жизни вокруг него. Дорогой ремонт, красивый сад или бассейн в вашем доме — не являются решающими факторами при продаже. Другими словами: чем богаче ваши соседи, тем дороже ваш дом.

Существуют два подхода оценки стоимости недвижимости:

  1. Затратный подход, который состоит в определении затрат на покупку такого же земельного участка и постройку аналогичного дома с учетом его износа;
  2. Сравнительный, где вы сравниваете свой дом с такими же домами, выставленными на продажу. Чем больше найдете сравнений, тем точнее сможете определить рыночную цену.

Совет 5 — в процессе общения с покупателем выясните истинные причины покупки и сделайте на них акцент. Если покупатель любит баню — не забудьте показать ему место, где баню можно построить.

Факторы влияющие на стоимость дома (по важности)

  1. Юридическая чистота (есть все необходимые документы, дом свободен от прав третьих лиц, никому не заложен и под арестом не значится);
  2. Район проживания (чем богаче ваши соседи — тем дороже ваш дом);
  3. Местоположение дома (экология, ландшафт, начало улицы или конец, близость водоема или парка, удаленность от трассы);
  4. Техническое состояние дома (год постройки, изношенность, внешний вид);
  5. Инженерные сети (отопление, электричество, газ, водопровод, канализация, интернет);
  6. Инфраструктура вокруг дома (подъездные пути, магазины, школа, детский сад, больница);
  7. Готовность к сделке (в доме никто не прописан и никто не живет).

Совет 6 — помните, что ключевыми факторами для покупателя будут не его достоинства дома, а его недостатки. Заранее оцените обстоятельства, которые могут заставить вас пойти на скидку (шум проходящих электричек, плохая дорога, железистая вода и т.д.) и увеличьте цену на размер предполагаемой скидки.

Есть вопросы?

Готов бесплатно проконсультировать вас по телефону

8 800 350 56 07

Звонок бесплатный для всех регионов РФ

Как подать эффективное объявление о продаже

Для начала известите соседей и знакомых о своих намерениях — шанс продажи через «сарафан» достаточно высокий. Но самый эффективный способ продать дом — разместить объявление в интернете (время объявлений в газетах прошло — не тратьте свое время).

  1. Зарегистрируйтесь на сайте Avito.ru и получите доступ в личный кабинет. Бесплатно разместить в рубрике «недвижимость» можно будет только одно объявление, но нам больше и не надо;
  2. Сделайте 10-15 фотографий в высоком разрешении. Кроме того рекомендую снять видео, но добавить видео на Авито можно только в виде ссылки на YouTube, а это не всегда удобно;
  3. Внимательно выбирайте местоположение дома на карте. Если дом рядом с окружной дорогой, можно указать, что дом расположен в черте города и увеличить тем самым количество просмотров объявления;
  4. Существуют платные услуги, с помощью которых вы можете выделить свое объявление цветом или добавить рамку, но я не советую тратить на это деньги. Единственное, что работает — это поднятие в поиске. Делать поднятие лучше в понедельник или вторник, когда максимальная активность пользователей;
  5. Указывайте в объявлении только технически важную информацию: наличие коммуникаций, инфраструктуры, тип материала стен, вид кровли, год постройки, этажность, площадь, размеры, количество комнат и санузлов. Фразы типа: живописное место, тихо, уютно, красиво — в описании объявления лишние. Это сугубо ваше личное мнение, пишите только факты. Кроме того не используйте шаблонные фразы типа: срочно, торг, посредников не беспокоить, но обязательно укажите, что собственником являетесь вы;
  6. Указывайте в объявлении реальную стоимость дома и уж точно не стоит размещать объявление без цены. Нет цены — нет спроса;
  7. Не дублируйте объявления на одном и том же сайте, а если увидите, что ваш объект продает еще кто-то кроме вас, не стесняйтесь пожаловаться на объявление-дубликат в поддержку Авито.

Пример объявления: Продам дом из газосиликатных блоков 2009 года постойки. 2 этажа + мансарда. 1-й этаж: кухня — 20 кв/м, гостевая спальня — 15 кв/м, гостевой санузел — 3 кв/м,. 2-й этаж: спальня — 20 кв/м, детская спальня №1 — 15 кв/м, детская спальня №2 — 15 кв/м, санузел с ванной — 10 кв/м. Автономное газовое отопление, центральное водоснабжение и канализация. Асфальтированная дорога до участка. Сделан качественный ремонт, установлена итальянская сантехника. Двор выложен плиткой, посажены плодовые деревья, есть зона барбекю и баня на дровах. В собственности больше 5 лет. Собственник.

Совет 7 — чем больше будет показов дома, тем быстрее будет продажа. Старайтесь перевести в показ каждый входящий звонок от потенциального покупателя.

За какое время реально продать дом

Итак, вам начали звонить потенциальные покупатели в перемешку с риэлторами. По моим наблюдениям, чтобы найти реального покупателя, придется сделать от 5 до 20 показов, то есть получить от 10 до 50 входящих звонков. Планируйте потратить на продажу загородного дома от 2 до 6 месяцев.

Кроме того, будьте готовы в течение 2-х недель (обычно такой срок предоставляют для передачи дома новому владельцу) выписаться и выехать из проданного дома.

Совет 8 — если продажа затягивается, снижайте цену, либо снимите дом с продажи и выставите снова в высокий сезон (март-апрель и октябрь-ноябрь).

Покупатель найден, цена за дом установлена, осталось лишь правильно оформить продажу дома в Росреестре. Для обеих сторон это последний и самый ответственный шаг.

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство. Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Какие налоги с продажи дома придется платить

Налоговым законодательством РФ предусмотрена оплата подоходного налога при продаже недвижимости физическими лицами (НДФЛ), владеющими ею менее трех лет в размере 13% от стоимости, указанной в договоре купле-продажи или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре указана меньшая сумма.

Совет 9 — иногда выгоднее продать дом дешевле, чем ждать покупателя по нужной вам цене. Так вы будете уже с деньгами, которые можно положить в банк под проценты и со временем отбить потерю в стоимости. Если предлагают деньги — деньги нужно брать.

В заключение

Самостоятельная продажа дома — это не только выгодно, но и полезно. Один раз пройдя этот «путь», вы навсегда закрепите за собой навыки продавца, которые обязательно пригодятся вам будущем.

И еще один совет:

Совет 10 — следите за глобальными движениями цен на недвижимость, чтобы продавать свои объекты, когда они стоят дорого и покупать обратно, когда недвижимость стоит дешево. Нельзя рассчитывать на вечный рост.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *