Как сдавать квартиру официально как самозанятый
Перейти к содержимому

Как сдавать квартиру официально как самозанятый

  • автор:

Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого: налоги, оформление и нюансы

Легализация доходов от сдачи жилья – стремление многих налогоплательщиков, которые желают обезопасить себя от лишних финансовых и юридических рисков. Для начала потребуется оформить:

  • самозанятость;
  • индивидуальное предпринимательство;
  • или быть готовым уплачивать 13-ти процентный налог с доходов физических лиц.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается оформление самозанятости. Разберемся в ряде нюансов.

Вправе ли самозанятый официально оформить сдачу квартиры в аренду?

Исходя из федерального закона № 422 и письма налоговой службы под номером СД-3-3/458@, можно сделать следующие выводы:

  • Самозанятый может официально сдавать квартиру в аренду и уплачивать налоги с полученных доходов.
  • Совмещать данную деятельность с основной работой.

Таким образом, деятельность считается вполне легальной, что подтверждают действующие законы и разъяснения налогового органа.

Преимущества сдачи жилья в качестве самозанятого

Пени и штрафы от ФНС – далеко не полный перечень последствий сокрытия доходов от сдачи квартиры. Выход же на легальный путь получения доходов в качестве плательщика налога на профессиональный доход (НПД) убережет от этого и будет характеризоваться следующими преимуществами:

  • полностью законная деятельность;
  • возможность работы самозанятым в иных направлениях;
  • пониженная ставка налога в отличии от аналогичной деятельности физических лиц;
  • правовая защищенность за счет составления официального договора.

Раскроем нюансы последних двух пунктов более детально.

Налоги и ограничения

Самозанятый уплачивает налоговые начисления в системе ФНС «Мой налог». Она доступна как в виде приложения для мобильных устройств, так и на сайте ведомства (веб-версия).

Налоговая ставка составляет 6 или 4 процента с полученного дохода в зависимости от статуса арендатора – юридическое или физическое лицо соответственно. Налог может быть автоматически снижен за счет налогового бонуса, который предоставляют плательщикам НПД.

При получении денежных средств за аренду жилья нужно обязательно сформировать чек в системе «Мой налог» и передать его арендатору. Передача чека может быть осуществлена, например, посредством QR-кода или отправки данных на электронную почту плательщика. На основании пробитых чеков за прошлый месяц ФНС автоматически рассчитает сумму налога, подлежащей оплате.

Для страховки рисков многие арендодатели просят новых арендаторов оставить залог. Чек на данную сумму нужно пробивать, только если он не будет возвращен обратно. Этот нюанс сторонам лучше обговорить изначально и по желанию зафиксировать в договоре.

Среди ограничений выделим следующие:

  • самозанятый может официально сдать в аренду только жилую недвижимость;
  • максимальная сумма дохода плательщика НПД – 2 млн 400 тысяч в год.

Таким образом, нет возможности сдать в аренду нежилые площади. Например, к ним можно отнести складские помещения, гаражные постройки.

Со всего ежегодного дохода, который превышает вышеуказанную максимальную сумму, придётся платить стандартные для физических лиц 13 процентов налога. При этом учитывается доход от всех видов деятельности в качестве самозанятого, а не только от сдачи жилья в аренду.

Нюансы оформления договора аренды жилья самозанятого

Если квартира уже сдаётся, то переоформлять его не обязательно. Достаточно зарегистрироваться в качестве самозанятого и начать платить налоговые платежи.

В договоре важно прописать, кто будет платить за коммунальные услуги.

  • Если самозанятый арендодатель берет деньги за коммуналку у арендатора и оплачивает её сам, то данная сумма считается доходом и облагается налогом.
  • Если же арендатор будет платить самостоятельно, то данная сумма не будет участвовать при расчете налога самозанятого.

Строгой формы договора не существует. Его можно оформить в произвольном порядке. Главное, чтобы в нём были чётко прописаны условия сотрудничества и данные из документов сторон, которые подтверждают их личности.

Договор необходимо регистрировать в Росреестре только в случаях, когда срок его действия равен или превышает 12 месяцев. Именно по этой причине, стороны зачастую заключают его на меньший срок, а по его истечению просто заново оформляют сделку.

В случаях, когда жильем владеют другие собственники, потребуется их разрешение. Они могут письменно дать его посредством подписания договора аренды или предоставления нотариальной доверенности самозанятому, который сможет официально действовать от их имени.

Также доверенность может потребоваться третьему лицу, которому самозанятый поручил сдавать его жилье. Но это не освобождает его от самостоятельной фиксации дохода в системе «Мой налог», если иное не предусмотрено действующим законодательством и официальными договоренностями с третьей стороной.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

Когда-то у собственников квартир было два способа легально сдавать свое жилье: регистрировать ИП или платить НДФЛ по ставке 13%. С 2019-го г. у российских граждан появился еще один вариант — самозанятость. В статье мы расскажем, почему сдача квартиры в аренду выгодна, если вы самозанятый, как сдавать квартиру как самозанятый в 2024 году и экономить на коммунальных услугах, а также можно ли открыть гостиничный бизнес на НПД.

Можно ли сдавать квартиру как самозанятый

  • Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый
  • Налоги самозанятого за сдачу жилья
  • Самозанятость и гостиничный бизнес
  • Сдача чужой квартиры
  • Судебная практика: нелегальная сдача жилья
  • Частые вопросы
  • Заключение эксперта

Какую недвижимость вправе сдавать самозанятый

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 6 закона №422-Ф3, если имеет место сдача квартиры как самозанятый, вы имеете право сдавать исключительно жилые помещения.

К жилым помещениям относятся квартира или ее часть, секция жилого дома или дом целиком, а также комната.

Вы оформляли документально сдачу квартиры в аренду?
Нет, я просто сдаю жилье
Да, и плачу налоги
Проголосовало: 0
Вы оформляли документально сдачу квартиры в аренду?

Нет, я просто сдаю жилье 95
Да, и плачу налоги 76

Проголосовало: 0

К нежилым помещениям следует отнести все остальное: апартаменты, офис, производственные помещения, гараж, склад. Определение складывается из таких правовых документов, как ЖК РФ, Постановление Правительства № 354, ФЗ № 218, а также ФЗ № 384. Сформулировать его можно следующим образом — это обособленная часть здания или сооружения, пригодная для различных целей, не связанных с проживанием граждан. Нежилые помещения не имеют удобств для регулярного проживания, а если и имеют — то не относятся к жилому фонду.

Самозанятый вправе сдавать арендатору любое жилое недвижимое имущество, будь то дом или квартира. В то время как делать это с нежилыми помещениями не получится.

Данное правило действует, в том числе, и для государственных служащих, для которых сдача в аренду квартиры является единственным разрешенным видом деятельности на НПД.

Образец заявления
Договор аренды квартиры для ПНД в 2024 году

Скачать Договор аренды квартиры для ПНД

Налоги самозанятого за сдачу жилья

Далее рассмотрим, как платить налоги за сдачу жилья в случае с НПД. Налоговые ставки являются одинаковыми для всех участников налогового режима. Как правило, жилая недвижимость арендуются физическим лицом — с данного дохода нужно будет заплатить 4% налога. Если жилье арендует ИП или ООО — размер налога составит 6%.

Итак, давайте, разберемся, как самозанятым платить налог за сдачу квартиры в аренду, сколько придется платить, и как уменьшить сумму платежей. Представляем вашему вниманию пошаговую инструкцию по уменьшению налога:

1. Используйте налоговый бонус. В ходе регистрации статуса самозанятого на счет налогоплательщика будет автоматически зачислен налоговый бонус — 10 тыс. руб. Он уменьшает налог до 3% для физ лица и до 4% — для ООО и ИП, что, очевидно, сущемственно ниже, чем 13% НДФЛ. Сумму можно рассчитать с помощью программного обеспечения «Мой налог» автоматически.

  • Для тех, кто зарегистрировался самозанятыми недавно: 30 000 × 3% = 900 руб.
  • Для самозанятых, уже потративших налоговый бонус: 30 000 × 4% = 1 тысяча 200 руб.
  • Для решивших платить стандартный НДФЛ: 30 тыс. × 13% = 3 тыс. 900 руб.

2. Не учитывайте в доход расходы за коммуналку. Это работает так: арендодателю не нужно учитывать плату жильцов, снимающих жилье, за электричество, воду и газ в общий доход от самозанятости.

Арендодатель сдает жилую недвижимость за 30 тыс. рублей. Воду, электричество и газ жильцы оплачивают по приборам учета. Ежемесячно вы платите налог лишь со стоимости аренды: 30 тыс. × 4% = 1 тысяча 200 рублей.

  • фиксировать факт и объем потребления посредством счетчиков;
  • оплачивать сумму фактического потребления коммунальных услуг;
  • прописать в договоре, что жильцы самостоятельно оплачивают ЖКУ;
  • хранить квитанции об оплате коммунальных услуг, где будет указано, за что конкретно, и сколько было заплачено.

3. Не учитывайте залог. Залогом (депозитом) считается сумма, страхующая арендодателя от случайных поломок либо резкого исчезновения жильцов. Нет необходимости платить налог с данной суммы, если арендатор заплатил залог, а затем по окончании срока договора об аренде получил эти залог обратно. Платить налог с этой суммы придется, если арендатор по тем или иным причинам не выполнил обязательства по договору аренды, и хозяин в итоге так и не вернул сумму залога.

Тарасов Алексей Сергеевич
Ведущий юрист по предпринимательскому праву • Стаж 13 лет
Задать вопрос

При сдаче квартиры в аренду самозанятым необходимо платить налоги государству. Физлица платят 4%, организации — 6%. Наши опытные юристы дистанционно помогут вам оформить самозанятость, оформить арендный договор, правильно рассчитать сумму налога. Мы отвечаем 24/7.

Самозанятость и гостиничный бизнес

В 2019-м г. в закон №59-ФЗ были внесены поправки о том, что теперь запрещено оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Чтобы передача жилплощади в аренду как гостиницы стала возможной, необходимо перевести данное жилое помещение в нежилое.

Таким образом, самозанятый не может превратить свою квартиру или жилой дом в хостел, построив на этом бизнес. Также не получится перевести жилье в нежилое помещение с целью сдачи, так как сдавать в найм нежилое недвижимое имущество на НПД запрещено.

Важно! Разрешено сдавать посуточно жилье, исключив все признаки гостиничного обслуживания, такие как ресепшн, уборка, питание. Если этот вариант не подходит, можно выбрать ИП на другом налоговом режиме.

Сдача чужой квартиры

Речь здесь не о мошенничестве и серых схемах. Мы говорим о случаях, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит жене, детям, брату или сестре. Самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Однако в таком случае следует разобраться с документами.

В таблице ниже рассмотрим ситуации, когда арендодатель – самозанятый, и аренда квартиры потребует дополнительных документов:

Если жилье – не ваше

Недвижимость была приобретена до брака

Если супруга купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой либо договор ссуды).

Жилье приобрели в браке

Супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации.

Недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему

Подобные договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки.

Жилая недвижимость принадлежит третьему лицу

Гражданин, уплачивающий налоги в режиме ПНД, вправе сдать жилье с помощью договора субаренды. Т.е. заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем пересдать квартиру посредством договора субаренды.

Судебная практика: нелегальная сдача жилья

Гражданин Т. обратился в налоговую инспекцию с документами, способными подтвердить, что Д. сдавала ему жилье в аренду в течение более трех лет. Госорганы провели налоговую проверку в отношении Д., было ли это официально. Результаты показали, что с 2008-го по 2011-й г. Д. сдавала Т. жилье, однако не декларировала полученные доходы и не уплачивала государству налог, то есть аренда жилья была незаконной. В итоге налоговый орган привлек гражданку Д. к ответственности по п. 3 ст. 122 НК РФ (апелляционное определение Мосгорсуда от 4.09.2014, дело №33-19969/2014).

Частые вопросы

Как платить налог, если сдаешь жилплощадь как самозанятый?

Следует нажать в приложении «Мой налог» на кнопку «новая продажа» и прописать данные арендодателя, а также сумму за аренду.

Сколько платит самозанятый со сдачи квартиры?

Самозанятые платят 4% с дохода, если сдают жилье физическому лицу, и 6%, если получают доход от юрлица или ИП.

Может ли самозанятый сдавать чужую квартиру?

Плательщики НПД могут оказывать услуги по сдаче жилых помещений в аренду, при этом эта недвижимость не обязательно должна быть в их собственности.

Заключение эксперта

Подведем итоги. Можно сдавать квартиру как самозанятый и платить налог по наиболее низкой процентной ставке в размере 4%, если жилье сдается физлицу. Это считается самым выгодным вариантом налогообложения, и потому некоторые желают стать самозанятым при сдаче жилья. Помните: не надо платить налог с коммунальных платежей по счетчикам. Это же касается залога, если он возвращается целиком арендатору. Нельзя под видом самозанятости вести гостиничный бизнес. Жилое имущество может принадлежать какому-то третьему лицу или, например, быть в совместной собственности супругов — данный доход относится к НПД.

Публикуем только проверенную информацию

Тарасов Алексей Сергеевич Европейская Юридическая Служба

Автор статьи
Тарасов Алексей Сергеевич Ведущий юрист по предпринимательскому праву
Стаж: 13 лет
Консультаций: 35000

Консультирует по налоговому, трудовому, предпринимательскому и корпоративному праву. Благодаря большому стажу, мастерски сопровождает самые сложные вопросы клиентов.

Как сдавать квартиру в статусе самозанятого: правила, ограничения и налоговые ставки

Самозанятыми называют плательщиков налога на профессиональный доход (НПД). Регистрация в качестве самозанятого дает возможность законно получать доход от разных видов деятельности, уплачивая сравнительно небольшие налоги. При этом просто вести учет и определять сумму налога, которую нужно уплатить. Среди разрешенных видов деятельности самозанятых — сдача недвижимости в аренду.

Рассказываем, как самозанятому можно сдавать квартиру, что учитывать при определении дохода и почему ему можно предоставлять в аренду только жилую недвижимость.

Сдавать недвижимость в аренду в статусе самозанятого выгодно – самый низкий налог! Фото: https: ru.freepik.com

Особенности самозанятости

Самозанятые – это плательщики налога на профессиональный доход. Такое понятие начало применяться с 2019 года, когда в четырех субъектах РФ ввели эксперимент по использованию нового налогового режима.

Одно из важных ограничений для плательщиков НПД — максимально возможная сумма заработка. Годовой доход не может быть больше 2,4 млн рублей. При этом максимальная сумма дохода за месяц не ограничивается — это могут быть разные суммы, которые в совокупности за год не превышают 2,4 млн рублей.

Среди видов деятельности, которые могут вести самозанятые, есть такие:

  • продажа товара, произведенного самостоятельно;
  • проведение фото- и видеосъемок;
  • ведение бухгалтерии;
  • оказание юридических консультаций;
  • перевозка грузов и пассажиров;
  • предоставление недвижимости в аренду.

Самозанятыми могут становиться ИП или физлица при соблюдении ряда условий, обозначенных на официальном сайте ФНС. Например, это отсутствие наемных работников или работодателя, с которым заключен трудовой договор.

Плательщики НПД должны одновременно отвечать нескольким условиям. Фото: nalog.ru

Что есть кроме самозанятости

До того, как появилась возможность зарегистрироваться в качестве самозанятого, законно сдавали квартиру двумя способами, которые можно использовать и в настоящее время. Первый — в качестве физлица. Сумма налога для физлиц составляет 13% от полученного дохода. Второй способ — в качестве ИП. Став ИП, можно выбрать такие системы налогообложения:

  • упрощенная. Находясь на ней, можно уплачивать 6% от полученного дохода. Еще можно уплачивать 15% от дохода, определяемого за вычетом затрат, которые ИП понес при ведении деятельности;
  • патентная. Находясь на ней, налогоплательщик перечисляет 6% от планируемого дохода.

Кроме уплаты налога ИП должны перечислять страховые взносы. Их размер фиксированный, но может меняться. Согласно налоговых изменений на 2023 год ИП в месяц должны перечислять 45 842 рубля. Дополнительная особенность ведения деятельности в качестве ИП – необходимость подачи налоговой декларации и сдачи отчетности.

Размер налога для самозанятых

Сумма налога зависит от статуса арендатора:

Для плательщиков НПД установлены фиксированные налоговые ставки, которые не будут изменяться в течение 10 лет. Фото: nalog.ru

  • если это физлицо, то нужно уплачивать 4% от дохода;
  • если это юрлицо, нужно уплачивать 6% от дохода. К таким случаям можно отнести предоставление квартиры в аренду компании, которая снимает недвижимость для размещения своих сотрудников.

Как зарегистрироваться и сдавать недвижимость

Один из способов регистрации — скачать приложение «Мой налог» и направить в нем заявление. Тем, кто до этого вел деятельность в качестве ИП, нужно сообщить о своем новом статусе в ФНС.

После сдачи квартиры в аренду и получения денег от арендатора сведения о принятой сумме нужно занести в приложение. Приложение формирует чек, который надо отправить арендатору. Можно ввести в приложении адрес электронной почты квартиросъемщика и чек отправится автоматически.

Дополнительно сообщать о сумме принятой от арендатора оплаты больше никуда не нужно — сведения о доходе из приложения поступают в ФНС. Также автоматически рассчитывается сумма налога, которую нужно уплатить. Дополнительно при внесении данных нужно указать ИНН арендатора, от которого получены средства. С учетом этого определяется статус контрагента и рассчитывается сумма налога — 4 или 6% от введенной суммы.

Бывает, что налогоплательщик ввел те ту сумму или ошибочно указал неверные данные. Для этого в приложении есть специальная кнопка, которой можно аннулировать информацию. Также предусмотрены ситуации, в которой платеж был возвращен контрагенту. Самозанятому потребуется отправить в приложении сообщение о том, что платеж вернули.

Налог нужно перечислять ежемесячно. До 12 числа месяца, который следует за месяцем получения дохода, определяется сумма налога. Переводить средства нужно до 25 числа месяца, следующего за месяцем получения дохода. Чтобы не забыть уплатить налог, можно настроить списание денег автоматически — с указанного счета самозанятого. За несоблюдение сроков могут оштрафовать.

Если с учетом полученного дохода сумма рассчитанного налога будет меньше 100 рублей, его прибавят к налогу, который нужно уплачивать в следующем месяце.

Доступно несколько способов регистрации в качестве самозанятого. Фото: nalog.ru

Нюансы сдачи квартиры плательщиками НПД

Что делать, если официально трудоустроен

Работа по трудовому договору не мешает получению дохода в качестве самозанятого. Например, можно работать офис-менеджером по трудовому договору, уплачивая со своей зарплаты налог на доход в размере 13%. А параллельно — оформиться в качестве самозанятого и сдавать квартиру, уплачивая 4% от арендной платы физлица.

Можно ли вернуть налоговый вычет

Тех, что становится самозанятым, часто интересует возможность получения налогового вычета. Для самозанятых предусмотрен налоговый вычет, но это не тот, за счет которого можно вернуть часть средств, потраченных на лечение, покупку недвижимости, выплату ипотечного кредита.

Налоговый вычет для плательщиков НПД — это возможность вернуть часть средств, уплачиваемых в качестве налога. Вычет фиксированный и одинаков для всех плательщиков НПД — он составляет 10 тыс. рублей. Вычет предоставляется сразу после регистрации самозанятого. Используя его, налогоплательщик некоторое время уплачивает меньшую сумму налога. При получении дохода от физического лица — 3% от дохода, а при сдаче недвижимости компании — 4%. Такая ставка действует до тех пор, пока не израсходуются все 10 тыс. рублей.

Плательщик НПД может одновременно быть и плательщиком подоходного налога, например, совмещая самозанятость с работой по трудовому договору. Исходя из уплаченной в бюджет суммы подоходного налога ему могут вернуть налоговый вычет. Его уже можно будет использовать для возврата средств, потраченных на покупку дома или квартиры, выплату ипотеки.

Как учитывать непотраченный страховой депозит

Арендодатель может брать с арендатора определенную сумму средств — депозит, которым он страхует себя от утери имущества. Эта сумма в процессе сдачи жилья находится у собственника и используется в случаях, оговоренных с арендатором. Например, если по вине арендатора сломается бытовая техника, разобьется зеркало в шкафу. Средства, которые арендодатель взял в качестве депозита, доходом не считаются и налогом не облагаются.

Как быть с деньгами за коммунальные услуги

По разъяснению Минфина оплата коммунальных услуг по счетчику не признается доходом арендодателя. Но если израсходованные электричество, газ и прочие ресурсы оплачиваются без счетчика, полученная от арендатора сумма считается доходом и с нее нужно платить налог.

Оплата ресурсов по счетчику не считается доходом самозанятого. Фото: szgaz.ru

Что не так с арендой нежилой недвижимости

По действующим правилам для того, чтобы быть плательщиком НПД, нужно сдавать в аренду только жилую недвижимость. Например, квартиру, которая относится к жилому фонду, жилой дом. Причем самозанятым можно сдавать посуточно или в длительную аренду недвижимость:

  • собственную — ту, на которую зарегистрировано право собственности;
  • чужую, которую самозанятый сам арендует у другого человека. Такую недвижимость самозанятый сдает в субаренду. При сдаче недвижимости в субаренду важно, чтобы собственник недвижимости был уведомлен о том, что арендатор сдает квартиру другому человеку. Чтобы избежать взаимных претензий, лучше указать это в договоре аренды.

Сдавать нежилую недвижимость и быть плательщиком НПД нельзя – это можно делать в других статусах, например, в качестве физлица или ИП. Например, если есть квартира, которая выведена из жилого фонда и сдается арендатору для ведения коммерческой деятельности, то уплачивать налоги в качестве самозанятого не получится.

Сдавать в аренду нежилую недвижимость, например, под магазин или кафе, плательщики НПД не могут. Фото: ru.freepik.com

Может ли самозанятый сдавать в аренду апартаменты

Согласно нормам ЖК РФ апартаменты не считаются жилым помещением. Они определены как номера высшей категории в зданиях, которые относятся к коммерческой недвижимости, например, дома отдыха, гостиницы. Поэтому сдавать их в аренду можно, но не в качестве самозанятого.

Если нормы, указанные в ЖК РФ в отношении апартаментов, изменятся и они будут считаться жилым помещением, с этого момента можно будет сдавать их в аренду и уплачивать НПД.

Сдача квартиры в аренду в качестве самозанятого — главные преимущества и недостатки

Обобщая информацию о сдаче недвижимости в аренду плательщиками ПНД, можно выделить такие недостатки:

  • доходы нужно вносить в приложение самостоятельно. Если забыть это сделать, могут оштрафовать за несвоевременное предоставление данных и несвоевременную уплату налогов;
  • деятельность плательщиков НПД не может учитываться при определении трудового стажа;
  • не идут отчисления в страховой фонд, которые используются для компенсации временной нетрудоспособности или формирования пенсии;
  • нельзя вернуть налоговый вычет, который возвращают плательщикам НДФЛ.

К положительным моментам самозанятости можно отнести следующее:

  • установлена невысокая налоговая ставка, например, по сравнению с 13% от суммы дохода, которые пришлось бы выплачивать при сдаче квартиры в аренду в качестве физлица;
  • очень просто зарегистрироваться и вести учет;
  • нет обязательства уплачивать страховые взносы, но при необходимости это можно делать в добровольном порядке;
  • при регистрации предоставляется вычет в размере 10 тыс рублей;
  • при необходимости можно отказаться от самозанятости – достаточно направить уведомление. Уже на следующий день после того, как заявление будет направлено, налоговая долждна снять с учета.

Может ли самозанятый сдавать квартиру в аренду

Статистика утверждает, что около 20% российских граждан не имеют собственного жилья, поэтому снимают его на долгий срок. Добавим сюда тех, кто временно проживает в других городах, находится в длительной командировке или путешествует самостоятельно по территории РФ.

Этот огромный рынок сейчас практически не регулируется, и только некоторые собственники квартир платят налоги с полученных доходов. Но вскоре ситуация может измениться.

В конце прошлого года Минстрой разработал законопроект о создании единой информационной системы учета договоров найма. За сдачу жилья, апартаментов, машино-мест вне этой системы предусмотрены штрафы: до 5 000 рублей для физлиц и до 50 000 рублей для организаций. Ожидается, что принятие закона пополнит бюджет на 162 млрд рублей.

Однако дело не только в штрафах и сборе налогов, но еще в и рисках собственников недвижимости. Квартира – дорогостоящий объект, который довольно легко повредить. И если сдача жилья происходит вне правового поля, то доказать вину арендаторов непросто.

Кроме того, недобросовестные наниматели могут причинить ущерб соседям, за который придется платить хозяину. Если же с жильцами нельзя договориться по-хорошему, за помощью надо обращаться в правоохранительные органы. Тогда же станет известно и о факте получения нелегальных доходов.

Как легализовать доходы от сдачи жилья

Сдача квартиры в аренду – источник доходов для миллионов собственников, поэтому легализация должна быть простой и понятной.

Варианты есть, причем, несколько:

  • декларирование доходов в качестве обычного физлица и уплаты НДФЛ по ставке от 13%;
  • регистрация ИП и выбор льготной системы налогообложения по ставке 6% (УСН Доходы или ПСН);
  • самозанятость и уплата НПД по ставке от 4%.

Какой можно сделать вывод? Даже если судить только по размеру налоговой ставки, выгоднее всего сдавать жилье, будучи самозанятым.

Кроме того, в статусе самозанятого есть дополнительные плюсы: простая онлайн-регистрация, отсутствие отчетности и кассового аппарата, бонус в 10 000 рублей, который можно направить на уплату налога.

Статус недвижимости

Если вы решили стать самозанятым для легализации доходов с аренды, сначала убедитесь, что ваша квартира относится к жилой недвижимости. Дело в том, что апартаменты, в которых можно жить постоянно, являются нежилыми объектами. А самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может.

Правда, в Госдуме рассматривается законопроект, который позволит перевести некоторые апартаменты в жилой статус, если в микрорайоне есть соответствующая инфраструктура.

Но пока такой закон не принят, поэтому собственник апартаментов должен рассмотреть другие варианты легализации доходов: в качестве обычного физлица или зарегистрировав ИП.

Кстати, статус индивидуального предпринимателя может оказаться полезным для получения страхового пенсионного стажа. Ведь если собственник нигде официально не работает, то может рассчитывать только на социальную пенсию по старости, а она и по размеру меньше, и начисляется позже.

Чтобы понять, какой вариант для вас лучше при сдаче квартиры в аренду, рекомендуем рассчитать налоговую нагрузку у специалистов.

Как самозанятому сдавать квартиру

Итак, если вы решили сдавать квартиру в статусе самозанятого, надо пройти процедуру регистрации плательщика налога на профессиональный доход. О том, как это сделать, мы рассказали здесь.

Доход, полученный от сдачи квартиры, собственник должен указать в личном кабинете плательщика НПД. После этого автоматически формируется чек об оплате, который направляется нанимателю на его мобильный телефон или электронную почту. При необходимости чек можно распечатать и выдать лично.

По итогу месяца ФНС сама рассчитает налог к оплате и направит соответствующее уведомление. Заплатить надо не позже 25-го числа следующего месяца, а можно привязать карту, с которой автоматически спишется налог.

Еще один важный нюанс – как учитывать оплату за коммунальные услуги? Если речь идет об услугах по счетчику, то они не признаются доходом самозанятого, об этом ФНС сообщила в письме от 13.06.2019 N СД-4-3/11446@. А вот фиксированную плату за содержание жилого помещения, если об этом есть договоренность, лучше получать от нанимателя напрямую. Ведь при поступлении этой суммы на карту самозанятого придется заплатить налог.

Стоит ли заключать договор о найме? Безусловно, стоит, хотя многие собственники по-прежнему сдают квартиру в аренду без документов. Однако договор защищает права как жильцов, так и хозяев. И если вас от заключения договора останавливало только нелегальное получение доходов, то статус самозанятого решает эту проблему.

Выводы

  • Легальная сдача жилья отвечает интересам как собственников, так и нанимателей.
  • В большинстве случаев самым выгодным вариантом платить налоги при сдаче жилья будет самозанятость.
  • Если самозанятый сдает жилье обычным физлицам, то налоговая ставка составляет 4%, если организациям, то 6%.
  • Самозанятый сдавать в аренду нежилое помещение не может, поэтому в этом случае надо рассмотреть варианты регистрации ИП или декларирования доходов по 3-НДФЛ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *