Как выбрать квартиру в москве для покупки в ипотеку
Перейти к содержимому

Как выбрать квартиру в москве для покупки в ипотеку

  • автор:

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку

Шансы получить ипотеку на покупку вторичного жилья напрямую связаны с ликвидностью выбранной квартиры.Что учесть при покупке вторичного жилья в ипотеку, как правильно выбрать квартиру на вторичном рынке и сколько времени занимает сделка — разберём в этой статье.

Что такое вторичное жильё

Вторичное жильё — это недвижимость, право собственности на которую уже оформлено на физическое или юридическое лицо. Готовое жильё от застройщика — это тоже вторичка. Если право собственности на квартиру оформляется хотя бы второй раз, такое жильё считается вторичным. Поэтому приобретаемое помещение может находиться как в доме старого фонда, так и в элитном ЖК, построенном три месяца назад.

Читайте также: Какой дом выбрать: панельный, кирпичный или монолитный

Плюсы и минусы покупки вторичного жилья

Достоинства покупки готового жилья:

  • Заселение после оформления сделки
  • Постоянная регистрация по месту жительства
  • Развитая социальная инфраструктура: поликлиники, школы, детские сады, игровые площадки

Основные недостатки приобретения жилья в старом фонде:

  • Неудачный тип планировки, небольшие габариты квартиры (если жильё приобретается в старых домах, например, в «хрущёвках»)
  • Изношенные подъезды, лифты, подъездные пути
  • Старые коммуникации: электропроводка, водо-, тепло-, газоснабжение, канализация

Как <a href=

Риски при покупке вторичного жилья

Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.

Основные риски:

  • Недостоверные сведения в документах
  • Оспаривание права собственности в случае появления наследников, несовершеннолетних детей без выделенной доли, супругов (если квартира куплена в браке) и других правообладателей, чьи интересы не учтены
  • Дом входит в список аварийных (это проверяется на сайте Фонда содействия реформированию ЖКХ)
  • Неузаконенная перепланировка квартиры, наличие долгов за коммунальные услуги

Читайте также: Зачем нужна юридическая проверка недвижимости

Для проверки квартиры необходимо запросить у продавца следующие документы:

  • Паспорта собственников
  • Доверенность, если интересы собственника представляет другой человек (проверяется через нотариальную контору либо через специальный сервис Федеральной нотариальной палаты )
  • Выписку из ЕГРН
  • Документы-основания возникновения права собственности (договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор дарения или договор приватизации)
  • Справку о зарегистрированных лицах
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке

Наличие неоплаченных штрафов, долгов проверяется на сайтах МВД РФ и службы судебных приставов. О задолженности по коммунальным услугам можно узнать в управляющей компании или в ресурсоснабжающих организациях.

Читайте также: Что проверить перед покупкой квартиры: чек-лист

Как взять ипотеку на вторичное жильё №1

Кто может купить вторичку в ипотеку

При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.

При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.

В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.

Как купить квартиру на вторичном рынке в ипотеку №1

Главные причины для отказа — высокая долговая нагрузка, плохая кредитная история, недостоверная информация в документах, недостаточная платёжеспособность.

Рассчитать ипотеку на вторичное жилье

Требования к квартире при ипотеке

Для получения займа на покупку жилья квартира должна соответствовать условиям банка.

  • Помещение подходит для проживания
  • Жильё находится в собственности
  • Техническое состояние дома удовлетворительное
  • Оценочная стоимость недвижимости на рынке жилья не ниже суммы ипотеки

Недоверие банков вызовет квартира, у которой часто менялись собственники, либо она была принята в наследство до окончания установленного срока. То же самое касается помещений с неузаконенной перепланировкой.

Читайте также: Перепланировка в ипотечной квартире: что можно, что нельзя, и когда нужно согласование банка

Условия покупки вторичного жилья в ипотеку

Чтобы получить кредит, нужно выполнить ряд условий:

  • Передать недвижимость в залог
  • Оплатить первоначальный взнос
  • Привлечь супруга или супругу в качестве созаёмщика
  • Оформить полис страхования недвижимости

Важно: Супруг или супруга заёмщика в обязательном порядке выступает созаёмщиком по ипотеке. Это требование действует даже в том случае, если у мужа или жены нет официального заработка. Супругов можно не привлекать к сделке при наличии брачного договора или нотариального согласия.

Читайте также: Созаемщики по ипотеке: кто может быть и зачем они нужны

Как взять ипотеку на вторичное жильё №2

Пошаговая инструкция покупки квартиры в ипотеку

Стандартная процедура оформления ипотеки на покупку вторичного жилья включает несколько этапов.

Выбор банка и программы

Перед покупкой квартиры в ипотеку проанализируйте предложения нескольких банков, определитесь со сроком кредитования и приемлемой суммой ежемесячного платежа. Затем подберите программу , которая соответствует вашим требованиям.

В Сбере действуют такие программы для приобретения вторичного жилья:

Подача заявки

Заявку можно подать онлайн через сайт банка или при личном визите в отделение. Перед этим подготовьте документы.

Для предварительного рассмотрения потребуется предоставить:

  • Паспорт
  • Справку о доходах по форме банка или по форме 2-НДФЛ
  • Копию трудовой книжки, заверенную работодателем
  • Для пенсионеров — справку о размере пенсии или выписку с пенсионного счёта

Также вместо копии трудовой книжки и справки о доходах можно предоставить выписку с лицевого счёта в СФР (оформляется через портал государственных услуг ).

Созаёмщик предоставляет аналогичный пакет документов (за исключением супруги или супруга основного заёмщика, у которых нет подтверждённого дохода). Обычно банк принимает решение в течение 1–2 рабочих дней.

Выбор объекта

При подборе учитывайте техническое состояние дома, социальную инфраструктуру, транспортную доступность.

Разобраться в важных параметрах дома, которые будут влиять на комфорт проживания в квартире, поможет альманах самых распространенных домов Москвы от Домклик. В нем представлены описания критериев самых массовых серий многоквартирных домов в столице: тепло- и звукоизоляции, наличия лифтов и их грузоподъемности, материала стен и других.

Также удостоверьтесь, что в числе зарегистрированных жильцов нет несовершеннолетних детей, недееспособных лиц или граждан, находящихся в местах лишения свободы.

Проверьте частоту смены собственников на объект. Если это происходило каждые 6 месяцев — откажитесь от этой квартиры, кредитор не одобрит такую сделку.

Читайте также: Как провести осмотр квартиры перед покупкой

Одобрение объекта банком

После получения предварительного одобрения и подбора объекта необходимо предоставить в банк документы на квартиру. В этот перечень входит:

  • Паспорт продавца
  • Выписка из ЕГРН
  • Документы-основания возникновения права собственности
  • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры, если она куплена в браке
  • Разрешение органов опеки и попечительства, если один из собственников несовершеннолетний

Составление договора купли-продажи и передача задатка

Договор купли-продажи — это основной документ, который подтверждает намерение продавца передать объект недвижимости в собственность покупателя. Последний в свою очередь обязуется внести в качестве оплаты определённую сумму. В договоре указываются основные условия сделки: цена, характеристики жилого помещения, сроки передачи, действия в случае форс-мажора, порядок расчётов.

Если стороны пришли к соглашению, то покупатель вносит задаток за квартиру. Его размер определяется в отдельном договоре (договор задатка). Внесённая сумма засчитывается в оплату итоговой стоимости объекта.

Читайте также: Как оформить договор купли-продажи жилья онлайн

Подписание кредитного дoгoвopa

Документы на квартиру, а также проект договора купли-продажи проверяются банком, после чего назначается дата сделки.

В назначенный день продавец и покупатель заключают договор купли-продажи и одновременно с этим осуществляется передача первоначального взноса. Покупатель подписывает ипотечный договор с графиком платежей. Параллельно оформляется полис страхования недвижимости.

Peгиcтpация пpава собственности и оформление залога

Право собственности на квартиру и обременение в пользу банка регистрируется в Росреестре на основании договора купли-продажи (обременение действует до полного погашения ипотеки). Для этого необходимо обратиться в МФЦ или воспользоваться услугой электронной регистрации .

Читайте также: Электронная регистрация права собственности: как это работает

Пoдтвepждение сделки и окончательные расчёты

Деньги поступают на счёт продавца после предъявления в банк договора купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и залога в пользу кредитора. Ключи передаются новому собственнику, заключается акт приёма-передачи жилого помещения.

Как взять ипотеку на вторичное жильё №3

Как быстро проходит сделка при покупке вторичного жилья в ипотеку

На сбор пакета документов и оформление ипотеки на вторичку в среднем уходит 2-4 недели:

  • Подача заявки, предварительное рассмотрение — 2 дня
  • Поиск и выбор жилья — 14 дней
  • Оценка квартиры — 2–3 дня
  • Одобрение банком — 3–5 дней
  • Страхование и подписание ипотечного договора — 1 день
  • Регистрация прав собственности — 3–5 дней

Этапы сделки зависят от условий и требований конкретного банка.

Подытожим

  • Вторичное жильё может находиться как в старом фонде, так и в новостройке
  • Главный плюс этого типа недвижимости — быстрое заселение, основной недостаток — риск появления скрытых собственников
  • Оформление ипотеки на вторичку требует тщательной проверки истории объекта недвижимости (особое внимание нужно обратить на частоту проведения сделок с квартирой, наличие перепланировок, возраст постройки)

В стандартный пакет документов для оформления ипотеки входят паспорта участников, справка о доходах, пр необходимости — согласие супруга или супруги продавца и органов опеки, документы на выбранную квартиру (выписка из ЕГРН, рыночная оценка, данные о собственниках).

Как купить квартиру в новостройке в ипотеку

Банально, но факт: перед покупкой квартиры ее надо выбрать. Как это сделать? Ниже — важные пункты, которые помогут вам выбрать квартиру в новостройке.

Проверьте застройщика

Надежный застройщик — залог того, что дом построят качественно и сдадут в срок. Поищите информацию о компании, которая возводит дом, в интернете. Застройщики, которые дорожат своей репутацией, как правило, ничего не утаивают от покупателей и размещают подробную информацию о себе и о своих строящихся домах.

Уточните стоимость

Цена недвижимости — пожалуй, главный фактор, на который обращают внимание покупатели. Изучите рынок. Для этого не обязательно быть экспертом: воспользуйтесь сервисом бесплатной оценки от Домклик . Сервис работает на основе данных из ипотечных сделок Сбербанка и поможет вам определиться с бюджетом и найти подходящий вариант.

Оцените расположение

Почти каждый день нам надо куда-нибудь ездить. Выбирайте дом с учетом времени на дорогу к работе, учебе или другим местам, где вы часто бываете. Не забудьте также узнать, есть ли рядом с новостройкой магазины, парки, школы, аптеки и остановки общественного транспорта.

Выберете планировку и этаж

Планировка квартиры и этаж — еще один важный пункт при выборе квартиры. Думайте с перспективой на будущее.

Скорее всего, для молодой семьи однушка на последнем этаже с шикарным видом на город через пару лет будет не так актуальна, как более просторная двушка на первых этажах. Разница в цене при этом будет не существенна, хотя переплатить за квартиру большей площади, конечно, придется.

Посмотрите своими глазами

Лучше один раз увидеть, чем сто раз прочитать отзывы на форумах. Если у вас есть пара-тройка вариантов квартир, но определиться пока сложно, отправляйтесь на место строительства.

Посмотрите, как идет стройка. Погуляйте рядом с домом. Вечером буднего дня прокатитесь с работы до потенциального дома на привычном вам виде транспорта. Такой тест-драйв поможет побороть сомнения и сделать правильный выбор.

Как купить квартиру в новостройке

Итак, вы определились с квартирой и домом (если нет — вернитесь к пунктам выше). Теперь настало время купить квартиру в новостройке в ипотеку. Разбираем по пунктам, как это сделать и что важно знать.

Выберите программу кредитования

Первая вещь — выбор программы кредитования. В Сбере есть несколько программ для покупки квартиры в новостройке.

Ипотечные ставки по программам разные: от 1,7% до 17,1% годовых и зависят от многих факторов. Вот список популярных программ, по которым можно купить квартиру в новостройке:

Ипотека для IT — ставка по ипотеке от 5%, для специалистов ИТ-сферы

Семейная ипотека — ставка по ипотеке от 6%, для семей с детьми

Ипотека на новостройки — ставка от 16,7%, универсальная программа для всех

Сделайте предварительный расчет

Чтобы узнать примерную сумму ежемесячного платежа и подобрать срок кредита, воспользуйтесь ипотечным калькулятором . Расчеты предварительные, но для общего понимания картины — самое то.

Подайте заявку на ипотеку

Следующий шаг к покупке квартиры в новостройке в ипотеку — подача заявки в банк. Сделать это можно онлайн на Домклик, это бесплатно.

Подача заявки ни к чему вас не обязывает, зато вы узнаете сумму, которую банк готов выдать вам на покупку жилья.

Получите решение банка

На Домклик подать заявку на ипотеку можно онлайн за 5 минут, а получить решение по кредиту — в течение 24 часов. Иногда рассмотрение заявки занимает до 5 дней, но большинство клиентов получают решение в день обращения.

Выберите квартиру

Если вы уже выбрали квартиру для покупки, пропустите этот пункт. Если нет, то на ее поиск и сбор документов у вас будет 90 дней с момента одобрения заявки.

Менеджер по ипотеке в личном кабинете Домклик пришлет вам персональную подборку предложений. Если не найдете подходящее — поищите варианты на Домклик. Или привлеките для этого профессионального риелтора.

Получите одобрение банка на покупку

Банк кредитует вашу покупку и проверяет информацию о квартире, чтобы исключить возможные риски. Собрать документы для покупки вам поможет менеджер Домклик, любой вопрос ему можно задать онлайн в чате.

Если застройщик аккредитован Сбербанком, из документов вам понадобится лишь договор долевого участия. Договор готовит застройщик, обычно на это уходит не более пары часов.

После одобрения сделки менеджер оформит и пришлет вам кредитный договор и финальный договор на приобретение квартиры. А также поможет подобрать услуги для удобного проведения сделки: страхование жизни и здоровья, сервис безопасных расчетов или электронную регистрацию.

Подпишите документы в банке

Следующий пункт — подписание документов и заключение сделки. Это единственная процедура, которая делается в офисе банка. Менеджер согласует удобную дату подписания документации и заключения сделки.

Зарегистрируйте сделку

После совершения сделки нужно ее зарегистрировать в Росреестре. Для этого можно воспользоваться услугой электронная регистрация .

Переезжайте в новую квартиру

Ура! Теперь все готово. А значит можно собирать вещи и готовиться к переезду в новую квартиру.

Как купить квартиру с помощью ипотеки

Как купить квартиру с помощью ипотеки

Подготовили подробную инструкцию о том, как выбрать недвижимость, проверить продавца, оформить и купить квартиру с помощью жилищного кредита.

Что необходимо знать перед покупкой квартиры

Подготовка к покупке
  • информацию о бывших и настоящих собственниках жилья;
  • историю запретов и перепланировок;
  • кадастровую стоимость;
  • наличие обременений (арест или залог у банка).

Также нужно узнать основание права собственности (наследство, дарение, договор купли-продажи и др.), запросить у продавца разрешение его супруга, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров.

24.12.2023 10:00

От чего зависит цена недвижимости

Рыночная стоимость — это та цена, которую продавец назначает за свою квартиру на свободном рынке. На нее влияет много факторов: общая ситуация на рынке, конкуренция, расположение объекта, состояние дома, год постройки, ремонт, вид из окна, удаленность от остановок общественного транспорта, наличие рядом магазинов и парков, этаж, история самой квартиры, ремонт и другое.

«Как оценивается недвижимость: в первую очередь готово или не готово жилье. Дальше — с отделкой оно или без. Важен тип жилья: это может быть старый дом, новостройка, панельная новостройка, бизнес-класс, премиум. Высота потолков, окон. И конечно, локация, доступность района», — рассказывает основатель компании Smarent Виктор Зубик.

Многие продавцы готовы торговаться. Вот, например, чем можно аргументировать скидку:

  • Высокая конкуренция — в соседних домах много похожих объектов.
  • Отсутствие отделки и ремонта.
  • Метро далеко, нет остановки общественного транспорта.
  • Юридически сомнительные документы, с которыми могут возникнуть основания оспорить сделку или признать eе недействительной.
  • Неузаконенные перепланировки и переоборудование.

Какие риски при покупке квартиры

Существует риск, что после оформления договора купли-продажи объявятся наследники, родственники продавца и захотят оспорить сделку. Чтобы этого не произошло, проверяйте документы на квартиру: архивную выписку из домовой книги, наследственное дело. Уточните у продавца, нет ли завещания в отношении квартиры, и закажите выписку из ЕГРН.

26.10.2022 14:35

Если предыдущий владелец покупал квартиру с использованием маткапитала, выясните, выделены ли доли детям. Если нет — это нарушение закона. И сделку могут признать недействительной. Узнайте, как продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний ребенок.

Если квартиру покупали на ипотечный кредит, потребуйте справку из банка, подтверждающую исполнение обязательств в полном объеме. Если же кредит не до конца погашен, получите справку из банка об остатке задолженности и узнайте, как провести сделку по отчуждению квартиры.

Риски могут быть связаны с состоянием здоровья собственника. Пожилой человек может поддаться давлению мошенников. Проверьте все документы, в том числе подтверждающие дееспособность.

Если на стадии покупки жилья вы выяснили, что в нем прописан осужденный человек, отбывающий наказание в колонии, попросите собственника аннулировать его регистрацию.

Способы покупки квартиры

ДДУ

Это договор, который заключают между застройщиком и покупателем квартиры. Покупатель перечисляет деньги за недвижимость еще на этапе строительства, и застройщик использует их в работе над проектом.Таким образом покупатель становится дольщиком.

Переуступка прав

Это сделка, при которой один дольщик продает свою квартиру (уступает права на нее) другому дольщику, пока дом еще строится.

Кооператив

Будущие жильцы, участники кооператива, выплачивают ежемесячные взносы, из которых складывается бюджет на покупку жилья. Затем участники могут воспользоваться средствами этого фонда для приобретения недвижимости

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это соглашение, при котором одна сторона (продавец) обязуется передать квартиру в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и заплатить за него определенную денежную сумму (цену). Один из самых распространенных вариантов сделки с недвижимостью.

Как защититься от мошенников

Главный способ — проверять все документы на квартиру. О недвижимости нужно узнать как можно больше, для этого задайте продавцу несколько вопросов:

  • Вы собственник? Попросите документы на квартиру, основание права собственности.
  • Есть ли разрешение супруга? Если квартира была куплена в период брака, понадобится нотариальное согласие на продажу.
  • Кто зарегистрирован в квартире?
  • Выделены ли доли детям? Нужно запросить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры.
  • Была ли перепланировка?
  • Есть ли справки из психоневрологического и наркологического диспансеров? Они подтвердят, что собственник вменяем и отдает отчет своим действиям
  • Выплатили ли ипотеку?
  • Использовали маткапитал? Если да, то проверьте, выделены ли доли детям.

10.06.2023 14:35

Где искать квартиру

Вы можете воспользоваться услугами агентств недвижимости. Еще один вариант — изучить предложения аукционов. Туда попадает имущество разорившихся фирм, муниципальные квартиры, а также объекты, находящиеся в залоге у банка по ипотечным и потребительским кредитам. Процедуру проводят на специальных электронных площадках. Объект выставляют на аукцион по цене зачастую ниже рыночной, так как главная цель банка — закрыть долг.

28.06.2023 16:20

Квартиру можно найти у застройщиков или на сайтах объявлений. Предложения по новостройкам есть и на Банки.ру.

Как осматривать квартиру и на что обратить внимание

Обратите внимание на то, была ли перепланировка. Если была, то уточните, узаконена ли она. Выяснить это можно с помощью архивной копии БТИ (Бюро технической инвентаризации). В ней указаны расположение и метраж комнат, наличие перепланировки.

«Запросите утвержденный проект перепланировки, акт приема-передачи выполненных работ и акт ввода объекта в эксплуатацию», — рассказывал генеральный директор юридической компании «ЮРВЕДО» Алексей Скляров.

Уточните, когда меняли сантехнику, проводку, окна. Оцените вид из окна, посмотрите, какие стройки планируют рядом с домом, какая инфраструктура в районе. Спросите собственника, какую мебель он хочет оставить после продажи.

Как проверить юридическую чистоту

Вот что советует сделать для проверки недвижимости управляющий партнер адвокатского бюро «РИ-консалтинг» Елена Гладышева:

  • Получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах объекта. Из нее можно узнать собственника недвижимости — продавца, а также сведения о существующих обременениях (ипотека, запрет на регистрационные действия и др.). Необходимо, чтобы выписка была получена не позднее двух недель до даты заключения договора.
  • Запросить у продавца документы, на основании которых он приобрел право собственности (договор передачи, свидетельство о праве на наследство, договор купли-продажи, дарственная).
  • Запросить у продавца выписку из домовой книги (можно получить в МФЦ по месту нахождения объекта недвижимости) либо справку из управляющей компании. Из этих документов можно узнать о наличии или отсутствии лиц, зарегистрированных в объекте.
  • Запросить у продавца нотариально заверенное согласие супруга (-и).
  • Если сделка осуществляется по доверенности, запросить ее (нотариальную — от физического лица, обычную с печатью и подписью генерального директора — от юридического лица).
  • Желательно также запросить справку о том, что доверенное лицо не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
  • Проверить доверенное лицо на наличие возбужденного дела о банкротстве. Это можно сделать на сайте арбитражных судов, в одной из информационных систем (СПАРК, СASEBOOK), а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве (ЕФРСБ).

Заключение договора

Перед сделкой по продаже недвижимости стороны обычно заключают предварительный договор — он подтверждает намерение продавца и покупателя в будущем заключить основной договор купли-продажи. В нем, помимо информации о квартире, нужно прописать данные о задатке, стоимости объекта, сроках заключения основного договора и передачи прав.

Главный договор купли-продажи, согласно ГК РФ, должен содержать информацию о виде недвижимости, сведения о покупателе и продавце, основные условия, цену, ответственность за несоблюдение условий и невыполнение обязательств, реквизиты сторон (дата и место рождения, серия и номер паспорта, наименование органа, выдавшего паспорт, а также дата выдачи, код подразделения и адрес регистрации).

Укажите сведения обо всех участниках сделки, паспортные данные покупателя и продавца, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после ее продажи с указанием этого права.

14.05.2022 12:12

Внесите в документ информация о том, что стороны не лишены дееспособности:

  • не состоят под опекой и попечительством;
  • не страдают заболеваниями, препятствующими осознанию сути договора;
  • не состоят на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах;
  • при заключении договора действуют добровольно;
  • у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать договор на крайне невыгодных для себя условиях.

Расчет с продавцом

На вторичном рынке деньги можно передавать через ячейку, переводом или наличными, или через аккредитив. Эксперты рекомендуют использовать последний вариант. Вы открываете счет и просите банк оформить аккредитив. Деньги блокируют на счете до тех пор, пока продавец не выполнит условия сделки. Банк в этом случае выступает гарантом.

При покупке новостройки используйте счет эскроу — это счет в банке, на котором хранятся деньги покупателя. Средства передают застройщику после того, как он исполняет обязательства, заранее прописанные в договоре. Деньги на счетах эскроу застрахованы на сумму до 10 млн рублей.

01.09.2022 13:30

Регистрация сделки

После оплаты подайте документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Сделать это можно в самом Росреестре или МФЦ, онлайн, почтой или у нотариуса. Самый удобный способ — последний. С 1 февраля 2019 года нотариусы сами отправляют в Росреестр документы, которые удостоверяют.

Затем получите выписку из ЕГРН, где содержится информация о вашем праве собственности на квартиру.

Росреестр может отказать в регистрации права собственности. Все причины указаны в ФЗ-218. Вот некоторые из них:

  • Вы не предоставили все необходимые документы.
  • Информация в этих документах недостоверна.
  • Неправильно составлен договор купли-продажи.
  • Отсутствует согласие третьего лица на сделку с недвижимостью — например, супруга продавца.
  • На квартиру наложен арест или запрет на продажу.

Особенности покупки квартиры в кредит

Банк выдает ипотеку под залог недвижимости. Квартира станет гарантом того, что кредитор вернет деньги. Если вы не погасите кредит вовремя, недвижимость могут отобрать в счет долга.

Перед оформлением ипотеки вам придется провести оценку объекта залога. Обязательное условие — страхование имущества от повреждения.

До обращения в банк выясните, есть ли у вас льготы: например, маткапитал или субсидии для многодетных. Также, возможно, вам доступна ипотека с госпрограммой: «Господдержка» на новостройки, ипотека для IT-специалистов или семейная ипотека.

14.02.2023 14:24

Если госпрограммы не подходят, можно изучить рыночные предложения. Ставка по ним выше, но, например, зарплатным клиентам банки предлагают более выгодные условия. Больше предложений — в каталоге Банки.ру. Еще один вариант — заполнить анкету. Сервис подберет программы, подходящие под ваши параметры.

Страхование ипотеки

Ипотечное страхование — это страховой продукт, который защищает обязательства заемщика перед банком при выплате ипотечного кредита.

Страхование ипотеки обязательно по закону — без него банк не выдаст кредит. Полис ипотечного страхования включает в себя страхование квартиры или дома от рисков физической гибели или повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика, а также созаемщиков и титульное страхование, то есть риск потери права собственности на приобретаемое имущество.

Калькулятор ипотечного страхования

Покажет стоимость страховки и поможет оформить полис онлайн

Застраховать квартиру придется в любом случае, отказаться от этого полиса нельзя. А страхование жизни и здоровья и титульное страхование относятся к добровольным видам страхования ипотеки, эти полисы можно не оформлять совсем или оформить, но отказаться впоследствии. Но важно помнить, что отказ, например, от страхования жизни может повлиять на ставку по кредиту.

Наличие полиса при покупке жилья в кредит обеспечивает безопасность сделки. Это удобно и выгодно как для заемщика, так и для банка.

Виды ипотечного страхования зависят от объекта страхования.

Первый и основной — страхование имущества: дома, квартиры или земельного участка, которые приобретаются в кредит. Страховка распространяется на целостность предмета залога и сохранность его основных элементов. Именно этот полис нужно оформить в любом случае: по закону банк без него не одобрит ипотеку.

Страхование объекта недвижимости

Страхованию подлежит именно сама конструкция постройки, то есть ее фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь. Например, защита от протечки, которая испортит ремонт в квартире страхователя, в этот полис не входит. Также страховой договор ипотечной недвижимости защитит от некоторых непредвиденных случаев: пожара, взрыва газа, падения самолета (маловероятно, но возможно), стихийных бедствий (наводнения, землетрясения). При покупке квартиры в кредит застраховать объект придется в любом случае. Обязанность покупателя по страхованию предмета залога указана в Федеральном законе № 102-ФЗ «Об ипотеке». Согласно закону, заемщик должен оформить полис после одобрения кредита, но до того, как будет заключен договор займа.

Полис продлевается ежегодно. Отказаться оплачивать страхование недвижимости нельзя: при отказе банк применит штрафные санкции, прописанные в договоре. Какие именно — зависит от договора. Поэтому первая и главная рекомендация: внимательно читать подписываемые документы. Если не платить страховку по ипотеке, то есть риск остаться без жилья, но при этом с полной суммой долга по кредиту.

Единственная ситуация, когда при оформлении ипотеки не требуется оформлять полис страхования имущества — это покупка жилья на этапе строительства. Чаще всего в таком случае для получения кредита банк будет настаивать на оформлении полиса страхования жизни и здоровья заемщика. А когда объект будет сдан, в любом случае нужно будет оформить полис страхования недвижимости.

Страхование жизни и трудоспособности заемщика

Второй вид страхования при оформлении ипотеки — защита жизни и здоровья. Этот полис покроет обязательства заемщика перед банком в случае временной или постоянной утраты трудоспособности из-за получения инвалидности, а также преждевременной смерти.

Страхование жизни и здоровья оформляется исключительно добровольно, так что заемщик может сам решать, продлевать ли его каждый год или нет. Банки настойчиво рекомендуют своим заемщикам оформлять полис от несчастного случая и утраты права собственности. Более того, оформление личного страхования может снизить ипотечную ставку на 1−2 %.

Титульное страхование при ипотеке

Третий вид страхования при ипотечном кредитовании — страхование титула, то есть права владения приобретаемой недвижимостью. Этот полис защищает не от того, что будет, а от того, что, возможно, уже произошло, но заемщик об этом еще не знает.

Чаще всего страхование титула защищает от внезапно появляющихся наследников или скрытых собственников квартиры. Опасность для нового покупателя заключается в том, что они могут претендовать на уже приобретенную недвижимость.

Часто при покупке квартиры или дома в кредит компании будут предлагать пакет — комплексное страхование, которое будет включать и страховку объекта, и личное, и титул. Если страховка оформляется онлайн, комплексный полис включает страхование объекта и жизни заемщика. Для титульного страхования чаще всего нужно обращаться в страховую компанию лично.

Условия и порядок оформления страхования при ипотеке

Оформление страховки обычно происходит параллельно с заключением кредитного договора: часто банки направляют к страховщикам-партнерам, но заемщик имеет право выбрать любую страховую компанию. Главное, чтобы она была аккредитована банком, в котором берется кредит. Если компания будет не из списка аккредитованных, банк может такой полис не принять.

Как выбрать страховую компанию

При оформлении ипотечного полиса удобно воспользоваться калькулятором Банки.ру и купить страховку всего за несколько минут. При указании банка, в котором берется кредит, система автоматически показывает аккредитованные им страховые компании. Из предложенных вариантов можно выбрать подходящую компанию и оформить полис с выгодой до 90%. С калькулятором не придется для расчета заполнять анкеты разных страховых компаний, а также можно оформить одновременно полис страхования и квартиры, и жизни без повторного заполнения данных для разных полисов.

Стоимость страховки квартиры

Стоимость страховки рассчитывается на основе множества параметров: региона, площади жилья, его состояния, перечня покрываемых рисков и так далее. Для страхования имущества стоимость примерно составляет 0,1% от суммы остатка по кредиту. Ставки по страхованию жизни или на комплексное страхование — выше.

Какие документы нужны для оформления ипотечного полиса

Для страхования ипотечного кредита достаточно тех документов, которые нужны для получения ипотеки. При заполнении заявления на полис ипотечного страхования нужно указать:

— данные страхователя: ФИО, паспортные данные, адрес фактического проживания;

— данные по ипотечному кредиту (если он уже оформлен): банк, где страхователь берет ипотеку, сумму кредита, дату заключения и окончания кредитного договора;

— данные объекта страхования: адрес, площадь, этаж и этажность дома.

Что сделать после оформления сделки

Подпишите акт приема-передачи

После передачи квартиры нужно подписать акт приема-передачи. В сделках на вторичном рынке без него можно обойтись, если обе стороны это согласовали. Но при покупке новостройки по ДДУ он входит в обязательный пакет документов.

В нем нужно прописать характеристики квартиры, список переданных документов и вещей, а также указать, какие недостатки вы выявили и как скоро продавец их устранит.

02.08.2023 18:00

Сообщите о сделке в ресурсоснабжающую компанию

О сделке нужно уведомить ресурсоснабжающую компанию, чтобы на вас не числились долги прошлых собственников за коммунальные услуги. Для изменения лицевого счета понадобятся паспорт, свидетельство о государственной регистрации сделки, договор купли-продажи.

Сделайте налоговый вычет

Налоговый вычет — это сумма, на которую можно уменьшить налогооблагаемые доходы. Существует имущественный налоговый вычет, его можно сделать, если вы купили жилье (дом, квартиру, комнату и др.) или построили жилье или купили землю для этих целей, в том числе с использованием ипотеки. Почитайте, как получить кэшбэк от государства.

07.10.2022 19:30

Что нужно знать при покупке квартиры: чек-лист

Как купить квартиру в ипотеку:

  1. Определитесь с бюджетом, получите одобрение по ипотеке.
  2. Найдите квартиру на покупку.
  3. Проверьте квартиру и продавца.
  4. Сделайте оценку и страховку.
  5. Получите ипотеку.
  6. Рассчитайтесь с продавцом.
  7. Зарегистрируйте право собственности.
  8. Подпишите акт приема-передачи.
  9. Сделайте налоговый вычет.

22.11.2022 00:01

\n \n\t\t\t \n\t\t\t \n\t\t \n\t»,»content»:»\t\t

\n\t\t\t\u0412\u044b \u043d\u0435 \u0430\u0432\u0442\u043e\u0440\u0438\u0437\u043e\u0432\u0430\u043d\u044b \u043d\u0430 \u0441\u0430\u0439\u0442\u0435.\n\t\t \n\t\t

\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0412\u043e\u0439\u0434\u0438\u0442\u0435\n\t\t\t \n\t\t\t\u0438\u043b\u0438\n\t\t\t \n\t\t\t\t\u0437\u0430\u0440\u0435\u0433\u0438\u0441\u0442\u0440\u0438\u0440\u0443\u0439\u0442\u0435\u0441\u044c.\n\t\t\t \n\t\t \n\t»>’ >

Как правильно купить квартиру в ипотеку: подробная инструкция

Покупка квартиры в ипотеку — серьезное решение, особенно для тех, кто раньше никогда не сталкивался с такими сделками. Мы составили подробную инструкцию для тех, кто планирует купить квартиру в ипотеку в 2023 году.

Подготовка к покупке квартиры в ипотеку

С чего начать подготовку к покупке квартиры в ипотеку? Для начала нужно оценить свои финансовые возможности: выяснить, какую сумму кредита одобрит вам банк и какой ежемесячный платеж будет вам по карману. Помните, что, по мнению экспертов, ежемесячный взнос по ипотеке в идеале не должен превышать 30% от дохода, это позволит закрывать другие финансовые задачи и при этом не отказывать себе в мелочах.

Чтобы понять, сможете ли вы потянуть ипотеку, можно заранее «поиграть» в нее — каждый месяц откладывайте сумму, которую вы планируете отдавать за ипотечный кредит, а оставшиеся деньги используйте для текущих расходов. В этом режиме желательно прожить несколько месяцев, таким образом можно еще и накопить «подушку безопасности» — в случае форс-мажора она поможет какое-то время продолжить выплачивать ипотеку.

После того, как банк сообщит вам размер кредита, на который вы можете рассчитывать, можно подать заявку на получение ипотеки (предварительно изучив предложения разных банков и выбрав оптимальную для вас ипотечную программу) и начать подбирать варианты.

Еще один важный нюанс: первоначальный взнос по ипотеке. Как правило, он составляет 10-20% от стоимости объекта. Некоторые банки предлагают ипотеку без первого взноса, однако требования к таким кредитам более жесткие: потребуется больше документов для подтверждения платежеспособности, а ставки по ипотеке без первого взноса будут выше стандартных.

NB: никогда не берите деньги на первоначальный взнос в кредит. Во-первых, это дополнительная нагрузка на ваш бюджет, во-вторых, банки обычно отказывают таким клиентам в одобрении ипотеки.

О том, как выбрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке, мы уже рассказывали. Напомним только, что процентные ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье могут быть разными — например, льготная ипотека под 8% действует только для новостроек.

Готовим документы для банка

Набор документов для оформления ипотеки в банках обычно стандартный, но не помешает уточнить в конкретном учреждении — что именно нужно будет предоставить. Так, при подаче заявки на ипотеку потребуются:

  • паспорта заемщика, созаемщиков и поручителей (если они есть);
  • ИНН и СНИЛС;
  • информация о трудовом стаже — копии трудовой книжки или договора, заверенные работодателем;
  • выписка из ПФР.

В самой заявке указываются желаемая сумма и цель кредита: квартира в новостройке, вторичное жилье или рефинансирование. Если цель не будет указана, то после получения одобрения заявку могут пересмотреть.

Также обычно необходимо подтвердить доход. Для тех, кто работает по найму, достаточно справки 2-НДФЛ или по форме банка, заверенной работодателем. Индивидуальные предприниматели (ИП) должны предоставить свидетельство о государственной регистрации, ИНН, копию балансового отчета, налоговую декларацию за прошлый год, информацию о налоговых платежах в бюджет.

Если выбрана ипотека без подтверждения доходов и трудовой занятости, потребуется второй документ. Это могут быть водительское удостоверение, военный билет, загранпаспорт.

Кроме того, банк может попросить документы, подтверждающие наличие у вас денег для первоначального взноса — выписку по банковскому счету или справку об остатке средств на карте, сертификат на материнский капитал.

При подаче заявки на участие в льготной ипотечной программе список документов будет шире. В зависимости от программы могут понадобиться:

  • свидетельство о заключении или расторжении брака;
  • свидетельства о рождении (усыновлении) или паспорта детей.

Если вы собираетесь направить на первый взнос или погашение ипотеки средства маткапитала, подготовьте для банка сертификат, справку из пенсионного фонда об остатке суммы материнского капитала, свидетельства о рождении или паспорта детей, свидетельство о заключении брака, брачный контракт.

Пакет документов после одобрения заявки на ипотеку для новостроек и вторичного жилья будет отличаться. Для строящегося жилья документов понадобится меньше — у здания еще нет износа, квартира ранее никому не принадлежала, в ней никто не был прописан, перепланировка не производилась.

При покупке квартиры в новостройке потребуются:

  • договор участия в долевом строительстве (ДДУ);
  • план и кадастровый паспорт, экспертная оценка квартиры, разрешение на строительство.

При покупке вторичного жилья:

  • подтверждение права собственности продавца на недвижимость;
  • основание на возникновение права собственности (купля-продажа, дарение, наследование и пр.);
  • выписка из домовой книги или справка о прописанных жильцах с основанием выписки;
  • справка БТИ с планом жилья, оценка жилья;
  • технический и кадастровый паспорта на квартиру;
  • экспертная рыночная оценка стоимости недвижимости;
  • справка ЕГРН об отсутствии обременения;
  • если квартира является совместно нажитым в браке имуществом — согласие супруга на продажу, заверенное нотариусом;
  • разрешение органов опеки, если среди продавцов есть несовершеннолетние;
  • справка о состоянии лицевого счета;
  • может потребоваться предварительный договор купли-продажи.

Нюанс: с 1 марта 2023 года выписку из ЕГРН с личными данными может получить только собственник квартиры.

Несколько слов о выборе банка. Если вы решили купить квартиру в новостройке, выбирать предстоит из кредитных организаций, в которой эта новостройка аккредитована — таких банков может быть несколько, а может быть только один. О том, какие банки выдают ипотеку на покупку квартиры в конкретном ЖК, можно узнать на сайте проекта или в отделе продаж застройщика.

Есть смысл изучить предложения банка, на карту которого вы получаете зарплату, — для таких клиентов банки обычно снижают ставку.

Покупка квартиры в ипотеку в новостройке

Выбрав новостройку и квартиру в ней, можно передать сотруднику застройщика контакты ипотечного менеджера банка, в котором вам одобрили ипотеку.

Застройщик согласует договор с банком, далее следует согласовать дату и время подписания кредитного договора в банке и подписание договора с застройщиком.

Следующий шаг — внесение первоначального взноса на эскроу-счет в банке. Если проект возводится по старой схеме (таких меньшинство), то деньги вносятся напрямую на счет застройщика.

В назначенный день подписываете кредитный договор в банке, далее с этим договором в офисе застройщика заключаете ДДУ — договор участия в долевом строительстве.

После этого отдаете документы на регистрацию сделки. Однако документы в бумажном виде могут не потребоваться, если застройщик проводит сделки электронно. В этом случае документы будут подписаны электронными цифровыми подписями (если у вас такой нет — она будет создана) и отправлены на регистрацию в электронном виде.

Если лотов от застройщика в данной новостройке уже нет в продаже, а вы не хотите искать другой дом, можно выбрать квартиру, которая продается по уступке. Такие варианты можно найти не только на сайтах о продаже и покупке недвижимости, но и на сайтах проектов.

Квартиры по уступке права требования продаются также на этапе строительства, но реализует их не застройщик, а участник долевого строительства — он перепродает квартиру, уступая свое право требования по ДДУ. Договор уступки права требования (цессии) также регистрируется в Росреестре, в некоторых случаях нужно получить согласие застройщика на уступку.

Нюанс: при покупке квартиры по договору уступки в ипотеку нужно уточнить, выдает ли банк кредиты по таким договорам и какие есть дополнительные условия для таких сделок. Также по договору уступки может продаваться квартира с уже оформленной ипотекой.

Покупка квартиры в ипотеку на вторичном рынке

Покупка вторичного жилья сопровождается массой юридических тонкостей: чтобы у покупателя не возникло проблем, такую квартиру нужно тщательно проверить.

Кроме того, квартира и дом должны отвечать требованиям банка-кредитора. В частности, нужно обратить внимание на год постройки дома, этажность, материал стен и перекрытий, степень износа, наличие перепланировок.

Обратите внимание на то, как эту квартиру приобретал нынешний собственник, а именно — на правоустанавливающие документы. Если квартира покупалась с использованием средств маткапитала, в ней должны быть выделены детские доли, а для продажи собственнику необходимо получить разрешение органов опеки.

Если квартира приобретена с привлечением ипотеки, потребуйте справку из банка о том, что заемщик полностью выплатил кредит. В противном случае получите справку о размере задолженности и выясните, как можно провести сделку по отчуждению жилья.

Если квартира перешла в собственность в результате приватизации, продавец должен предъявить архивную справку о жильцах, зарегистрированных на момент приватизации — для исключения риска, что существуют жильцы, временно снятые с регистрации, но сохранившие право проживания. Это могут быть, например, лица, отбывающие наказание в местах лишения свободы, или безвестно отсутствующие. У них есть право на пожизненное пользование квартирой.

Всех собственников обязательно нужно проверить на наличие исполнительных производств (на сайте ФССП) и на участие в процедуре банкротства (на едином ресурсе сведений о банкротстве). Если имеются исполнительные производства, на квартиру могут быть наложены ограничения на регистрационные действия. Это означает, что жилье может оказаться под арестом, а сделку приостановят до погашения долга и снятия ограничений. В таком случае покупатель может закрыть задолженность за продавца, эту сумму рекомендуется оформить как задаток или часть платы за приобретаемое жилье.

Риск расторжения сделки еще выше, если продавец находится в предбанкротном состоянии или в его отношении уже начата процедура банкротства. Если не хочется отказываться от сделки, обязательно проконсультируйтесь с профильным юристом.

Также будет не лишним попросить продавца предъявить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров — для подтверждения дееспособности и вменяемости собственника.

Если есть высокий риск, что сделка окажется проблемной, проще поискать другой вариант — предложений на рынке много, не стоит зацикливаться на покупке одной конкретной квартиры.

Порядок расчетов

При покупке квартиры в новостройке деньги покупателя перечисляются на эскроу-счет или (если дом возводится по прежней схеме) напрямую на счет застройщика.

При покупке жилья на вторичном рынке деньги можно передать продавцу наличными или переводом (эти способы устарели), через ячейку или аккредитив, с помощью сервиса быстрых расчетов.

Сейчас на смену банковским ячейкам для сделок с недвижимостью пришли аккредитивы, однако некоторые по-прежнему предпочитают передачу наличных средств через сейф. Банк, продавец и покупатель заключают трехсторонний договор аренды ячейки, после этого покупатель закладывает деньги в сейф в присутствии продавца и ипотечного менеджера.

Продавец может получить деньги из ячейки только при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи и выписки из ЕГРН с указанием нового собственника. При ипотеке эта выписка должна содержать также сведения об обременении в пользу кредитора.

При использовании аккредитива средства передаются с помощью специального счета, который блокируется до тех пор, пока покупатель не станет собственником. Многие банки предоставляют аккредитивы бесплатно.

Ведущие банки применяют также сервис безопасных расчетов (СБР) — средства хранятся на специальном защищенном счете до регистрации перехода права собственности в Росреестре. Покупатель перечисляет на этот счет деньги (всю сумму или только сумму ипотеки, без первоначального взноса), продавец получит их при условии регистрации сделки купли-продажи. По сути, СБР — это усовершенствованный аккредитив.

Регистрация права собственности и обременения

При регистрации обременения оформляется закладная, банк возвращает ее заемщику, когда тот полностью погасит кредит. До этого момента у банка есть право выставить заложенный объект на продажу — если заемщик перестает платить. Чтобы этого не произошло, клиент может взять ипотечные каникулы — если у него есть уважительная причина, например, снижение доходов на 30% и более.

Документы для регистрации права собственности можно подать как непосредственно через Росреестр, так и в МФЦ, а также онлайн, по почте или у нотариуса. Потребуются: правоустанавливающие документы на квартиру, кадастровый и технический паспорта. Собрать необходимые бумаги обычно помогают риелтор или банк.

Еще нужно будет заплатить госпошлину за регистрацию права собственности, для граждан она составляет 2000 рублей.

После регистрации вы получите выписку из ЕГРН с информацией о вашем праве собственности на объект.

Страхование ипотеки

Одно из обязательных условий ипотеки — страхование. Ипотечное страхование защищает заемщика от финансовых потерь, а банку гарантирует возврат долга в непредвиденных ситуациях.

Полис ипотечного страхования включает в себя страхование залога (заложенного имущества) от физического повреждения, страхование жизни и трудоспособности заемщика и титульное страхование (риск потери права собственности на приобретаемое имущество).

К обязательным относится только страхование предмета залога, от остальных страховок можно отказаться. Однако отказ, например, от страхования жизни может повлиять на процентную ставку.

Резюме

Итак, для покупки квартиры в ипотеку нужно: выбрать банк, найти подходящее жилье, заключить сделку по ДДУ или подписать договор купли-продажи, зарегистрировать право собственности, рассчитаться с продавцом.

В ипотечной квартире можно жить и делать ремонт. Но пока она находится в залоге у банка, на нее накладывается обременение — ее нельзя продать или сдать в аренду без разрешения кредитора.

И не забудьте оформить налоговый вычет. Сейчас сумма этого кэшбека от государства составляет до 650 тыс. рублей: до 260 тыс. рублей за покупку недвижимости и до 390 тыс. рублей за выплаченные проценты по ипотеке.

Читайте также:

Автор: Елена Трифонова

Дата публикации 03 мая 2023

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *