Почему продают ниже кадастровой стоимости
Перейти к содержимому

Почему продают ниже кадастровой стоимости

  • автор:

Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Продажа недвижимости квартиры ниже кадастровой стоимости

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.

  • Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года. Это означает, что уплата НДФЛ будет все чаще производиться с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Налог НДФЛ рассчитывается по формуле, в которой принимается во внимание именно кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эта норма ограничивает возможности продавцов за счет занижения стоимости квартиры или дома, влиять на НДФЛ. В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.

К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2016 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2021 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.

Как продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости и сэкономить на налогах?

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости. Если ранее налоги в случае необходимости компенсировались увеличением срока владения, то сейчас, пятилетний период для многих может показаться слишком большим. Тем более: если продать квартиру ниже стоимости, можно сэкономить от 10 до 50 % от суммы налогового сбора. Там же можно заказать кадастровую справку.

Второй корень проблемы оценки стоимости недвижимости заключается в том, что существующая норма не до конца отвечает объективным требованиям рынка. Так, квартира в плохом состоянии, из-за расположения или площади может иметь значительно завышенную кадастровую стоимость, что влечет за собой повышение суммы налогового сбора.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости официально и с гарантией безопасности? Ответ наших специалистов: конечно, да! Более того, государство предоставило эффективные юридические инструменты для урегулирования спорных вопросов.

Как рассчитывается налог, можно ли его уменьшить?

Доход, с которого государство изымает налоги, должен быть не ниже ставки 70 % от определенной кадастровой стоимости. Продажа участка ниже кадастровой стоимости позволяет продавцу снизить сумму налога.

Последствия при продажи квартиры ниже стоимости (кадастровой)

  • Общая численность населения;
  • Средний уровень дохода населения;
  • Стоимость соседних объектов недвижимости.
  • Официальный пересмотр кадастровой стоимости через суд;
  • Установка кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Мы производим полное юридическое сопровождение всех сделок, обеспечиваем гарантии и абсолютную безопасность своим клиентам. Пересмотр кадастровой стоимости производится после работы опытных оценщиков, а ваша налоговая нагрузка будет значительно снижена.

Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости

Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Кадастровый учет и регистрация прав:
  • Административная ответственность кадастрового инженера
  • Аренда обременение
  • Виды кадастровых карт
  • Внесение изменений в ЕГРН
  • Внесение сведений о ранее учтенном земельном участке
  • Показать все
  • Кадастровый учет и регистрация прав:
  • Административная ответственность кадастрового инженера
  • Аренда обременение
  • Виды кадастровых карт
  • Внесение изменений в ЕГРН
  • Внесение сведений о ранее учтенном земельном участке
  • Показать все
  • Жилье:
  • Акт приема передачи квартиры по договору дарения
  • Акт приема передачи квартиры после ремонта
  • Амортизация жилого фонда
  • Амортизация квартир в бухгалтерском учете
  • Апартаменты это
  • Показать все

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Ситуация: Что предусмотреть в договоре купли-продажи квартиры?
(«Электронный журнал «Азбука права», 2024) Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Готовое решение: В каких случаях недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости
(КонсультантПлюс, 2024) 1. В каких случаях недвижимость (в том числе земельные участки, дома, квартиры) можно продать по цене ниже кадастровой стоимости

Нормативные акты

«Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 05.08.2000 N 117-ФЗ
(ред. от 25.12.2023)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 19.01.2024) 2. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Правовые ресурсы

  • «Горячие» документы
  • Кодексы и наиболее востребованные законы
  • Обзоры законодательства
    • Федеральное законодательство
    • Региональное законодательство
    • Проекты правовых актов и законодательная деятельность
    • Другие обзоры
    • Календари
    • Формы документов
    • Полезные советы

    Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

    В статье рассмотрим ситуации, когда квартира продается ниже кадастровой стоимости. Расскажем, как считать налог в подобном случае, можно ли вообще продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости в 2024 году, и какие существуют иные способы снижения подоходного налога от продажи имущества.

    Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

    Чем грозит продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

    Продажа имущества приносит доход, с которого получатель должен заплатить подоходный налог (гл. 23 НК РФ). В России налоговая ставка составляет 13%. То есть 13% от суммы продажи квартиры и другого имущества должны пойти в бюджет государства. Если квартира продается по реальной цене, не ниже кадастровой, то сложности с расчетом НДФЛ не возникают. Положенные 13% рассчитываются от всей суммы продажи. Продажа имущества ниже кадастровой стоимости не поможет снизить налог, так как в расчет принимается большая из двух стоимостей — либо цена квартиры, указанная в договоре купли-продажи, либо 70% кадастровой стоимости. И если сумма сделки составляет ниже 70% кадастровой стоимости, то для расчета налога будет учитываться именно 70% от кадастра, а не стоимость, указанная в договоре.

    Пример Серов решил продать жилье дешевле кадастровой стоимости — за 1,5 млн, когда по кадастру цена квартиры составляет 3 млн рублей. Серов будет уплачивать налог не с суммы дохода, как указано в договоре, а с 70% от кадастровой стоимости — с 2 100 000 (3 000 000 * 70%).

    Рассчитайте свою сумму Калькулятор всех налоговых вычетов

    При продаже квартиры выше 70% от кадастровой стоимости учитывается сумма из договора. То есть сравниваются две цены — 70% кадастра и сумма, указанная в договоре купли-продажи. Как мы уже сказали, к расчету берется та, что больше.

    Пример Зайцев продал жилое имущество за 4 млн, а кадастровая стоимость объекта ниже и равна 2,5 млн. Таким образом, он продает имущество не ниже, чем 70% от кадастра. Зайцев будет платить 13% от суммы дохода — с 4 млн.

    Если кадастровая стоимость изменилась

    Порой цена кадастра в течение года меняется, а продажа ниже кадастровой стоимости уже была совершена. В таких случаях за кадастр квартиры берется значение по состоянию на 1 января того года, в котором была совершена сделка.

    Пример На 01.01.2023 стоимость дома Захарова в кадастре 5 млн рублей. В апреле 2023 г. он решил продать дом ниже кадастровой стоимости — за 3 млн руб. В сентябре кадастр был обновлен до 7 млн руб. Налог Захарова будет рассчитан с 70% от кадастра по состоянию на начало года, т.е. от 3,5 млн руб. (5 млн * 70%).

    В каких случаях налог платить не придется

    Иногда с суммы дохода от продажи квартиры не требуется уплачивать налог. Например, если на момент сделки истек минимальный срок владения. Существует два срока владения недвижимостью для продажи без налога: 3 и 5 лет. Каждый из них зависит от способа получения имущества, разница представлена в таблице:

    Срок владения 3 года Срок владения 5 лет
    Квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника (родители, дети, сестры/братья, бабушки/дедушки, внуки, супруги) или в порядке наследования Во всех других случаях
    Квартира стала собственностью вследствие приватизации
    Недвижимость получена вследствие передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением
    Продается единственное жилье. На момент совершения сделки у вас в собственности нет еще одной квартиры или вы продаете первую в течение 90 дней после покупки второй.

    Обратите внимание! Собственник освобождается от уплаты налога при продаже квартиры после истечения минимального срока владения. Подавать декларацию и отчитываться о доходах не нужно. Кадастровая стоимость здесь значения не имеет.

    Как законно уменьшить налог с продажи

    Если вы продаете квартиру и должны заплатить налог, то для вас существуют законные способы уменьшить налогооблагаемую базу и заплатить меньший НДФЛ.

    Как уменьшить НДФЛ при продаже жилья

    Фото: Как уменьшить НДФЛ при продаже жилья

    С помощью налогового вычета

    Государство позволяет своим резидентам использовать право на имущественный налоговый вычет (ст. 220 НК РФ). С его помощью разрешается законно уменьшить налогооблагаемую базу на конкретную сумму. Максимальный размер вычета равен 1 000 000 рублей. Ровно на столько получится уменьшить свой доход с продажи (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Таким образом, сумма, которую собственник получил от продажи имущества, уменьшается на 1 000 000 руб. С остатка считается налог к уплате.

    Пример Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%) и составит 455 тыс. руб. Иванов имеет право уменьшить доход на 1 млн (3 500 000 – 1 000 000), НДФЛ к уплате — 325 тыс. руб.

    Также сейчас внесены некоторые изменения в Налоговый Кодекс. Теперь при продаже жилья стоимостью ниже 1 000 000 рублей не нужно подавать декларацию и уплачивать 13% вне зависимости от срока владения жильем.

    Уменьшение дохода на расходы

    Вместо вычета разрешается уменьшить свой доход на ранее понесенные расходы, связанные с покупкой продаваемого жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Для этого необходимо подтвердить расходы документально. Льгота уменьшает доход от продажи квартиры на сумму, которая была затрачена ранее на ее покупку. НДФЛ будет рассчитан с разницы.

    Пример Тот же Иванов продает квартиру за 3 млн при кадастровой стоимости 5 млн. НДФЛ будет рассчитан от 3,5 млн (5 млн * 70%). Но Иванов купил эту квартиру за 3,5 млн. Он уменьшит доход на расходы, и 13% платить не придется. При этом декларацию подавать необходимо.

    Использовать вычет для уменьшения налогооблагаемой базы допускается только раз в год. В то же время воспользоваться правом уменьшить налог за счет понесенных ранее расходов разрешается по каждому продаваемому объекту недвижимости сколько угодно раз в течение года. Кроме того не забывайте, что вы имеете право перекрыть НДФЛ налоговым вычетом на покупку продаваемой недвижимости или же новой, если будет покупка и продажа в одном году.

    Специалист по налогообложению

    Чтобы сэкономить на уплате налогов, обращайтесь к нашим экспертам. Они подберут и рассчитают наиболее выгодный вариант снижения налогооблагаемой базы, за два дня сами заполнят вашу декларацию 3-НДФЛ и направят ее в ФНС.

    Какие последствия будут для юрлица, продавшего объект недвижимости по стоимости ниже его кадастровой стоимости?

    С. С. Малаховец
    автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

    Вопрос

    Какие налоговые и иные неблагоприятные последствия ожидают юридическое лицо, продавшее объект недвижимости (нежилое помещение/здание) по стоимости ниже его кадастровой стоимости?

    Ответ

    Стороны самостоятельно вправе установить цену по договору купли-продажи недвижимости. Поэтому допустимо установить цену, которая будет ниже кадастровой стоимости. Как правило, кадастровая стоимость устанавливается в размерах, приближенных к рыночной стоимости. При многократном отклонении стоимости продажи недвижимости от рыночного уровня есть риск, что инспекция проверит, есть ли признаки необоснованной налоговой выгоды и нельзя ли на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф. Также существует риск того, что подобная сделка может быть оспорена в рамках процедуры банкротства.

    Обоснование

    Статья 421 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) устанавливает для сторон сделки принцип свободы договора. Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (в соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ). Таким образом, стороны договора вправе самостоятельно определить цену сделки. Цена, по которой недвижимое имущество будет реализовано, может отличаться от кадастровой стоимости и остаточной стоимости. При продаже недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости налог на прибыль рассчитывается в общем порядке. Специальных правил его исчисления (в частности, обязанности увеличить доход на разницу между кадастровой стоимостью и фактической ценой реализации земли) в гл. 25 Налогового кодекса РФ (далее — НК РФ) не установлено. Если стороны договора купли-продажи недвижимости не взаимозависимые лица, установленная цена недвижимости считается рыночной, а сделка не признается контролируемой (п. 1 ст. 105.3, п. 1 ст. 105.14 НК РФ). Оспорить эту цену и доначислить налог исходя из рыночного уровня цен инспекция не вправе (Письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@). Однако при многократном отклонении стоимости продажи недвижимости от рыночного уровня есть риск, что инспекция проверит, есть ли признаки необоснованной налоговой выгоды и нельзя ли на этом основании доначислить налог, пени и взыскать штраф (Письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@). Рекомендуется перед заключением договора купли-продажи недвижимости обратиться за независимой оценкой этого имущества и получить отчет о его оценке (ч. 1 ст. 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ). Извлечение из: «Вопрос: Является ли продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости основанием для признания сделки недействительной? (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2021)»: Ответ: Продажа недвижимого имущества по цене ниже кадастровой стоимости, в зависимости от характера сложившихся отношений и оснований, по которым оспаривается договор купли-продажи, может свидетельствовать о недействительности совершенной сделки в одном из двух случаев: 1) когда договор нарушает законодательно установленное условие о цене недвижимого имущества, императивно привязанной к его кадастровой стоимости; 2) когда сторонами допущено злоупотребление правом или иное нарушение закона, связанное с существенным занижением цены объекта по сравнению с его реальной рыночной стоимостью (где сведения о кадастровой стоимости имущества принимаются в качестве одного из доказательств его действительной рыночной цены). Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества является его цена. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК РФ при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. По общему правилу, с учетом общеправового принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ), цена недвижимости определяется по соглашению сторон и не имеет жесткой привязки к определенным критериям, включая кадастровую стоимость объекта. Между тем принцип свободы договора не является безграничным. Во-первых, сочетаясь с принципом добросовестного поведения участников гражданских правоотношений (п. 5 ст. 10 ГК РФ), он не исключает оценку разумности и справедливости условий договора на предмет соблюдения баланса прав и обязанностей сторон договора, законных интересов третьих лиц. Во-вторых, по правилам п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422 ГК РФ условия договора, включая условие о его цене, могут быть императивно установлены законом или иными правовыми актами. 1. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества законодательно установлена на определенном уровне (в том числе с привязкой к кадастровой стоимости объекта), отступление от такого нормативного предписания служит основанием для признания сделки недействительной как нарушающей требования закона или иного правового акта (п. 1 ст. 168 ГК РФ). Например: 1) граждане, коммерческие организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся собственниками недвижимого имущества, выкупленного у публично-правового образования, имеют право приобрести в собственность земельный участок, на котором расположена эта недвижимость, на льготных условиях, предусмотренных п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в пределах: 20% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 млн человек; 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности). Если же условие о льготной цене включено в договор купли-продажи земельного участка, заключенный с лицом, не имеющим права на соответствующую льготу, такое условие (а применительно к ст. 180 ГК РФ и договор в целом) может быть признано недействительным по иску соответствующего публично-правового образования (см., например, Определение Верховного Суда РФ от 22.06.2017 по делу N 305-ЭС17-1863); 2) начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона. Несоблюдение такого требования (установление начальной цены предмета аукциона по продаже земельного участка ниже его кадастровой стоимости) послужило основанием для признания недействительными торгов и заключенного по их результатам договора купли-продажи земельного участка в рамках дел N А82-19660/2017 (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.12.2018 N Ф01-5580/2018 по делу N А82-19660/2017) и N А34-3565/2016 (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.06.2017 N Ф09-2105/17 по делу N А34-3565/2016). 2. Для случаев, когда стоимость недвижимого имущества нормативно не регламентируется, его продажа по цене ниже кадастровой стоимости может указывать на нерыночный характер сделки и, в зависимости от обстоятельств дела и существа сложившихся отношений, служить основанием для признания такой сделки недействительной по иску стороны договора или третьего лица. Так, по делу N А53-16779/2016 (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.02.2019 N Ф08-81/2019 по делу N А53-16779/2016) было установлено, что полученное должником встречное исполнение по договору купли-продажи значительно ниже кадастровой стоимости продаваемых объектов недвижимости, а именно в 4,4 раза, в результате чего произошло уменьшение стоимости имущества должника, а также возможности удовлетворения требований кредиторов должника за счет этого имущества. Вышеуказанная сделка была признана судом недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве. Аналогичным образом по делу N А40-239289/15 (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.11.2018 N Ф05-8952/2018 по делу N А40-239289/15) суды пришли к выводу о том, что определенная в спорном договоре купли-продажи цена земельных участков существенно уменьшена по сравнению с ее действительной стоимостью на дату совершения договора (о чем в своей совокупности свидетельствуют результаты оценки рыночной стоимости земельных участков, а также их кадастровая стоимость), в связи с чем совершенная сделка по отчуждению недвижимого имущества является недействительной как совершенная в ущерб интересам кредиторов с нарушением установленного законом запрета на злоупотребление гражданскими правами. Такие же последствия могут быть применены и к иным сделкам, предполагающим отчуждение недвижимого имущества, совершенным в преддверии банкротства (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.03.2019 N Ф07-1282/2019 по делу N А26-10731/2016). Также требование о признании сделки по отчуждению недвижимого имущества недействительной может заявляться участником общества — продавца, мотивированное совершением сделки в ущерб интересам общества и наличием явного для него ущерба (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2018 N Ф05-16347/2018 по делу N А41-49737/17). Приведенная выше судебная практика (наряду с иными многочисленными примерами, включая Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 26.06.2019 N 33-12332/2019, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.09.2019 N Ф05-15170/2019 по делу N А40-86597/2018) показывает, что юридическое значение при решении вопроса о признании сделки недействительной (по мотиву допущенного сторонами злоупотребления правом либо иному специальному основанию) может иметь не само по себе отступление от кадастровой стоимости недвижимого имущества, а занижение реальной рыночной цены объекта, отсутствие реального исполнения договора и др. При этом сведения о кадастровой стоимости имущества используются в этом случае в качестве одного из относимых и допустимых доказательств действительной рыночной стоимости предмета сделки. Подобный вывод отражен в правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, согласно которой кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны. Кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости (см. также Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2020 N 01АП-6064/2019 по делу N А79-14561/2017 (Постановлением Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.12.2020 N Ф01-15046/2020 данное Постановление оставлено без изменения), Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 28.08.2019 N 09АП-43537/2019 по делу N А40-98732/2018).

    С. С. Малаховец
    автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *