Почему риэлторы занижают цены на квартиры при продаже
Перейти к содержимому

Почему риэлторы занижают цены на квартиры при продаже

  • автор:

Занижение стоимости в договоре купли-продажи недвижимости: чем это грозит

Баннер

Продажа квартиры с занижением стоимости в договоре – способ «оптимизировать» налоги для продавца. Как проходят такие сделки и почему они невыгодны для покупателя.

  • Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи
  • Занижение при продаже квартиры в ипотеку
  • Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя
    • Сделку могут оспорить, а деньги не вернут
    • Банкротство и подозрения
    • Порочный круг занижений

    Листая объявления о продаже квартир на вторичном рынке, можно наткнуться на приписку «в собственности менее трех лет». Это сигнал для покупателя. Так выглядит завуалированное предложение готовиться к сделке с занижением стоимости квартиры в договоре.

    В статье расскажем, что это такое, чем грозит для покупателя, почему не стоит проводить такие сделки и как снизить риски.

    Кому и зачем нужно занижать стоимость квартиры в договоре купли-продажи

    Доход от продажи недвижимости в России облагается НДФЛ – 13%. Подробнее об этом говорит Федеральный закон от 26.07.19 № 210-ФЗ.

    Платить НДФЛ при продаже не нужно, если:

    • с момента покупки квартиры прошло более трех лет и это единственное жилье;
    • через пять лет после покупки квартиры, если она не единственная;
    • с момента получения наследства прошло три года;
    • владелец – пенсионер, инвалид, ветеран боевых действий или другой льготник, согласно статье 407 Налогового кодекса;
    • владелец – родитель двух и более детей, покупающий большую по площади квартиру;
    • недвижимость продана дешевле или за ту же цену, что и была куплена.

    А если владелец не входит в льготные категории и не готов ждать несколько лет? Тогда он либо платит налог, либо должен продать квартиру за ту же сумму, что купил.

    Важно: НДФЛ 13% рассчитывается от прибыли. Например, квартира была куплена за 3 млн рублей, а через год ее продали за 4 млн. НДФЛ составит 13% от миллиона или 130 000 рублей.

    Никто не любит платить налоги. Но особенно тяжелой ситуация становится во время роста цен на рынке недвижимости.

    В январе 2020 Мария купила студию на окраине города за 2,5 млн рублей. Через год она решила переехать в другую часть города, ближе к работе. Хорошая новость – рыночная цена ее студии выросла до 4 млн. Плохая новость – ей придется заплатить 195 000 рублей налогов. А значит купить точно такую же квартиру в другом районе она не сможет. Ей остается либо ездить на работу по два часа в один конец, либо покупать жилье с худшими характеристиками.

    В этом случае продавцы предлагают занизить цену в договоре купли-продажи недвижимости. Это позволит им не платить налоги. Механизм сделки с занижением прост: меньшую сумму указывают в договоре, который регистрируется в Росреестре. А остаток денег оформляют через дополнительное соглашение, деньги передаются через ячейку. Эту практику нельзя назвать безопасной, что не мешает ей быть широко распространенной. Причем настолько, что ее поддерживают даже банки.

    Рубль-плата — самая тяжелая монета царской России и одна из самых редких. Она весила больше полутора килограммов и чеканилась из меди при Екатерине I.

    Другой факт

    Занижение при продаже квартиры в ипотеку

    Удивительно, но факт: большинство банков работает с такими сделками и выдает на них ипотечные кредиты. Если у покупателя на руках большой первоначальный взнос, то банк можно просто не ставить в известность. В остальных случаях к договору прописывается дополнительное соглашение о «неотделимых улучшениях». Под ними понимается капитальный ремонт или реконструкция. Проверять их наличие никто не будет.

    Например, Иван купил квартиру за 4 млн рублей. Спустя год решил ее продать. Рыночная цена повысилась до 4,5 млн рублей. Он нашел покупателя с ипотекой – Петра. Через банковского менеджера они заключают договор, в котором прописана стоимость квартиры в 4 млн и дополнительное соглашение. В нем Петр обязуется заплатить еще 500 000 рублей за неотделимые улучшения. Расчет налогооблагаемой базы будет идти с суммы в договоре в 4 млн рублей. Так Ивану не придется платить налоги.

    Совкомбанк делает квартиры на первичном и вторичном рынках доступными для семей с детьми с господдержкой.

    Покупка квартиры с занижением стоимости: риски покупателя

    Попытки обмануть систему могут дорого обойтись всем сторонам сделки. Но больше всего рискует покупатель.

    Сделку могут оспорить, а деньги не вернут

    Покупка жилья на вторичном рынке – всегда так или иначе рискованный процесс. Российское законодательство в этом вопросе отличается замысловатостью.

    • в квартире обнаружится член семьи, который ранее отказался от приватизации, но получил право на пожизненное проживание;
    • супруг собственника квартиры не дал согласие на сделку; Напомним, с недавних пор при получении нового паспорта не обязательно переносить туда информацию о ранее заключенных браках;
    • при сделке были нарушены права несовершеннолетних;
    • продавец получил недвижимость в наследство, могут появиться другие наследники. Даже спустя несколько лет.

    В таких случаях покупателя ждут судебные разбирательства, по итогу которых сделка может быть расторгнута. Покупателю должны вернуть его деньги. Но только ту сумму, что указана в договоре купли-продажи. За остаток средств придется бороться в суде и не факт, что он встанет на сторону пострадавшего.

    Банкротство и подозрения

    Новый закон о банкротстве физических лиц добавил много седых волос риэлторам и покупателям недвижимости. Во время этой процедуры все сделки о купле-продаже крупного имущества потенциального банкрота за последние три года внимательно изучает управляющий.

    Если ему покажется, что продажа была совершена с целью сокрытия имущества, то ее признают недействительной. А цена ниже рыночной стоимости будет веским доказательством.

    Петр купил у Ивана квартиру за 4,5 млн рублей. Сделка была с занижением, в договоре указано 4 млн рублей. Через год Иван взял несколько кредитов, не смог по ним платить и подал на банкротство физлица.

    Управляющий проверил его имущество и счета, нашел недавно проданную недвижимость. Разница между рыночной и фактической ценой больше 10%, сделка получила статус подозрительной. Квартиру вернули в конкурсную массу.

    Петр в этом случае может получить свои деньги назад, но только в порядке очереди наравне с другими кредиторами. На практике это может значить – никогда.

    В спорах о недвижимости фигурирует понятие «добросовестного приобретателя». Подразумевается, что закон защищает права тех, кто не имел умысла его нарушать. О тех, кто сознательно помогает другим уйти от налогов, этого сказать нельзя.

    Таким образом, при любых судебных разбирательствах покупатель квартиры с занижением, встает в заведомо проигрышную позицию. В случае с банкротством особенно уязвимы те, кто покупают квартиру у родственников. Такие сделки почти всегда признаются недействительными.

    Порочный круг занижений

    Сделки с недвижимостью похожи на брак: люди часто думают, что это навсегда, но жизнь вносит свои коррективы. Квартиры, купленные для долгого личного проживания, иногда приходится продавать раньше срока. В таком случае продавцу придется заплатить налоги и за себя, и за «того парня».

    Александра купила квартиру с занижением стоимости в договоре. Фактическая цена 7 млн рублей, но в договоре указано только 6 млн. Через два года потребовалось срочно ее продать. Александра готова продавать ее за те же 7 млн рублей.

    Но так как официально она купила ее за 6 млн рублей, то с миллиона ей придется заплатить налог. Альтернатива — искать покупателя, который готов пойти на сделку с занижением. А это делает ее квартиру менее привлекательной на рынке.

    Что грозит продавцу при занижении стоимости

    Главный риск: у налоговой могут возникнуть вопросы. В этом случае сотрудники ФНС, помимо недоимки, имеют право взыскать штраф до 40% от суммы уклонения. Чем больше сумма занижения, тем выше риск того, что сделка привлечет внимание инспекторов.

    С недавних пор участились случаи, когда Росреестр отказывает в регистрации сделок, если в договоре купли-продажи и банковской закладной фигурируют разные суммы. Это часть последовательной политики по повышению собираемости налогов.

    Помимо рисков нужно учитывать фактор удобства для покупателей. Чем больше проблем у объекта недвижимости – тем выше скидка и дольше срок экспозиции.

    Продавая квартиру с занижением, придется либо запастись терпением, либо снизить цену. При подсчете может оказаться, что выгоднее будет заплатить налоги и спать спокойно.

    Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 24 месяцев.

    Стоит ли покупать квартиру с занижением и что делать если очень хочется

    Зная все «подводные камни» таких сделок, советовать нарушать закон мы не будем. Но что делать, если у квартиры уникальные характеристики и хочется купить именно ее?

    Очевидный вариант – предложить продавцу компенсировать сумму налогов. Вряд ли кто-то, кроме очевидных мошенников, откажется. Правда, в этом случае квартира может перестать быть настолько привлекательной.

    Альтернатива – предложить продавцу способы уменьшения налогооблагаемой базы.

    В фактические расходы по покупке недвижимости можно вписать проценты по ипотеке.

    Елена купила квартиру в ипотеку за 3 млн рублей, через два года она продает ее за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база – миллион. Но за те же два года она заплатила банку 480 000 рублей. Из этой суммы 200 000 ушло в тело кредита, а 280 000 – в проценты за пользование деньгами банка. Соответственно 280 000 рублей Елена может вычесть из налогооблагаемой базой. Таким образом база составит 720 000 рублей, а отдать налоговой придется 93 600 рублей, вместо 130 000.

    Не лишним будет напомнить продавцу о налоговых вычетах.

    Покупая квартиру, можно вернуть до 260 000 рублей за саму недвижимость и 390 000 рублей за проценты по ипотеке. Не все знают, но на этот вычет граждане имеют право и после продажи недвижимости.

    Ольга купила квартиру за 3 млн рублей в 2019 году. За этот год она заплатила только 78 000 рублей налогов. В начале 2020 Ольга подала декларацию и получила свой вычет. Если в этом же году она продаст квартиру, налоговая все равно будет ей «должна» оставшиеся 182 000 рублей.

    Допустим, Ольга продает квартиру в том же 2020 за 4 млн рублей. Налогооблагаемая база составит миллион, а ей придется заплатить 130 000 рублей налогов. Она может подать декларацию и произойдет взаимозачет. В итоге, Ольга ничего не будет платить государству, а получит еще 52 000 рублей из своего вычета.

    Можно вспомнить и о других налоговых вычетах. Государство может вернуть 13% от стоимости лечения или учебы, за покупку ценных бумаг и в некоторых других случаях.

    Но дело в том, что не все граждане ежемесячно платят НДФЛ и могут на них претендовать. Это относится к самозанятым, предпринимателям (кроме тех, кто платит налоги по ОСНО) и просто официально безработным.

    А вот при продаже недвижимости образуется нужная налогооблагаемая база, с которой можно дополнительно вернуть деньги.

    Уловки риелторов

    Любой желающий продать квартиру или другую недвижимость звонит в несколько агентств, с целью оценить свой объект и выставить его на продажу. Приняв такую заявку, риелторы этих агентств спешат на первую встречу. Первая встреча с агентом, как правило, происходит на объекте. От этой встречи зависит кого из всех риелторов выберет клиент и кому доверит продажу своей недвижимости. Вот тут-то и начинается борьба по завоеванию клиента.

    Уловка 1: Риелтор умышленно завышает цену

    Собственник хочет максимально дорого продать свою недвижимость, и агент начинает продавать по завышенной цене, чтобы угодить хозяину квартиры. Но через некоторое время риелтор будет разводить руками и призывать собственника к снижению цены, так как по данной цене к объекту нет интереса, и клиент соглашается. На это уходит время, а в нынешней ситуации, когда происходит падение цен на вторичном рынке, клиент и не догадывается, что за период холостой рекламы и мнимого ожидания покупателя, его квартира будет стоить еще дешевле, чем реально стоила на момент первой встречи с горе-риелтором. Таким образом, теряя во времени, хозяин квартиры теряет и в деньгах.

    Если собственник намерен продать свою квартиру и обратился в агентство, то риелтор должен правильно оценить объект и обосновать эту цену для клиента. Клиент обязательно оценит высокую экспертность риелтора. При правильной цене объект продается за один-два месяца.

    Уловка 2: Риелтор занижает стоимость своих услуг

    Владелец квартиры считает, что он сэкономил, но фактически все происходит иначе. Перед сделкой агент просит у собственника торг, якобы для покупателя, но покупатель об этом не догадывается, и сумма торга остается у риелтора. После сделки эта информация может остаться тайной. Но чаще всего она вскрывается, и собственник остается обманутым.

    Качественная услуга специалиста по недвижимости не может стоить дешево, она требует больших затрат времени, эмоций, высокого уровня знаний рынка, ответственности за проверку документов и денежные расчеты. Никто не будет брать на себя такую ответственность за низкое вознаграждение, а если и будет, то качество услуги будет соответствовать стоимости.

    Выбирайте для себя только качественные услуги.

    Даминова Римма Наиловна
    Директор агентства недвижимости «Пять звезд»

    Читайте также:

    • Тарифы на услуги по продаже недвижимости
    • Тарифы на услуги по подбору недвижимости
    • Типичные ошибки собственников
    • «Не стоит ждать лучших времен, продавать нужно сейчас!»

    Почему приходится снизить цену на квартиру

    Расположение, инфраструктура по соседству, транспортная доступность, состояние дома – факторов, которые влияют на стоимость квартиры, очень много. Большинство из них не зависят от продавца, поэтому наличие недостатков объективно приведет к снижению цен на жилплощадь. Покупателям же следует знать, на какие минусы нужно обратить внимание, чтобы купить недвижимость с хорошей скидкой.

    Когда можно торговаться?

    Собственникам квартир свойственно завышать цену при размещении объявлений, так как они понимают, что торг присущ большинству покупателей. В начальную стоимость обычно вкладывают дисконт от 50 000 до нескольких миллионов рублей. При покупке недвижимости на вторичном рынке всегда уместно обсуждать скидку, а ее сумма зависит от стартовой цены и желания собственника быстрее продать квартиру.

    Покупателям необходимо оценить слабые стороны объекта, чтобы знать, на какие минусы обратить внимание владельца. Осмотр квартиры – как раз повод для того, чтобы найти все недостатки.

    В результате торга можно снизить цену на квартиру от ранее заявленной стоимости на 5-20%. Максимальную скидку удается получить, если недвижимость имеет сразу несколько недостатков.

    Плохой вид из окна

    Например, из окна открывается неживописный вид, парковка во дворе тесная, а детского садика в радиусе километра попросту нет. И неважно, что у покупателя нет машины, а в ближайшие годы появление детей не планируется – эти недостатки позволят сократить затраты.

    Знать показатели, которые снижают стоимость квартиры, нужно, чтобы успешно торговаться. Если помещение находится в плачевном состоянии, это тоже повод попросить скидку, даже в том случае, если вы изначально планировали ремонт и перепланировку.

    Территория вокруг дома

    Инфраструктура и расположение квартиры – аргументы, которые непосредственно влияют на стоимость продажи. Неудачное соседство с ЛЭП, ТЭЦ, крупным заводом, тюрьмой, кладбищем, вокзалом и другими шумными объектами поможет получить скидку от 10 до 30%. Психологический дискомфорт создают железнодорожные пути, морг или больница за окном.

    Еще один недостаток – вид на магистраль. В этом случае шум стоит днем и ночью, приходится ставить дорогие стеклопакеты, а окна – мыть каждую неделю, так как они покрываются слоем грязи и пыли. С другой стороны, такое расположение имеет и свои плюсы: не придется плутать по темным улочкам на автомобиле, вы сразу выезжаете на центральную улицу. С точки зрения безопасности, это тоже выгодно: возвращаться домой придется по освещенным и достаточно оживленным тротуарам.

    Наличие рядом питейных заведений, ресторанов и кафе – весомый минус, ведь здесь будут частенько собираться шумные компании, гуляющие до рассвета. Указав продавцу на подобные недостатки, можно снизить цену на 15%.

    Такой вид снижает цену квартиры

    Этаж – минус или плюс?

    Считается, что квартиры на первом этаже покупают крайне неохотно, такое жилье, по мнению экспертов, стоит дешевле аналогичных объектов, расположенных выше, на 10-15%. Зато сдавать такие квартиры выгодно: разница в стоимости аренды не ощущается. Поводом требовать скидку является угловое расположение – зимой в таком помещении может быть холодно.

    С другой стороны, первый этаж в ряде случаев является преимуществом. Например, мамы с детьми охотней покупают эти квартиры, так как из них удобно выходить на улицу, даже если коляска не помещается в лифт. Расположение на нижних этажах заинтересует пенсионеров и лиц с ограниченными возможностями, так как для них каждый шаг связан с определенными трудностями.

    Недостатком может стать и второй этаж, если квартира располагается непосредственно над коммерческим помещением, а окна выходят на козырек. Злоумышленникам будет легко пробраться в такое жилье. Если же внизу располагается бар, кафе или другое заведение с ночным режимом работы, придется мириться с шумом и драками под окнами, поэтому просить скидку оправдано.

    Последние этажи – частый повод для споров. Но, как показывает рыночная ситуация, стоимость верхних квартир, оказывается не ниже, чем на более нижних этажах. Если течет крыша, а капремонт проводился уже давно, над квартирой нет технического этажа, тогда, конечно, расположение станет недостатком. Во всех остальных случаях рассматривать последний этаж как минус, не получится.

    Дом и соседи

    Влияет на стоимость квартиры возраст дома, тип перекрытий (деревянные, смешанные или железобетонные), сатериал стен (кирпич, панели, монолит), старые дома постоянно дешевеют. За каждые 10-20 лет дисконт составляет около 10%, хотя «сталинки» по-прежнему – популярное и престижное жилье.

    Поводом потребовать скидку 5-10% являются дефекты: трещина стен или неприятный запах в подъезде. Наличие проблемных соседей часто отпугивает покупателей, и дисконт тут уже не помогает. Большинство семей не хочет жить рядом с наркоманами или алкоголиками, которые устраивают шумные посиделки, подъезд превращается в проходной двор, а на лестничной клетке ощущается характерный запах.

    Наличие коммерческих пристроек к дому тоже является недостатком, так как жители второго этажа и выше вынуждены любоваться крышей этой пристройки, сюда же часто сбрасывают мусор сверху, поэтому в жаркое время года создаются антисанитарные условия. Если же вход в офисные здания осуществляется из общего подъезда, ценник на квартиру может снизиться на 10%.

    Характеристики квартиры

    Безусловно, состояние квартиры – один из важнейших факторов при формировании цены. Если жилье пережило потоп, находится в плачевном состоянии и требует ремонта, продать его по высокой стоимости не получится. Квартиры после пожара предлагаются на рынке на 20% дешевле аналогичных вариантов.

    Еще одна проблема, с которой может столкнуться покупатель – незаконная перепланировка.

    Незаконная перепланировка

    Приобретать такую недвижимость не стоит даже при наличии весомой скидки: возможно, узаконить проведенные манипуляции не получится никогда. Продавцу следует заранее обойти все инстанции и получить разрешительные документы. Если новое расположение комнат окажется более удачным, можно рассчитывать даже на повышение цены.

    Снижает стоимость квартиры отсутствие лоджии или балкона – в среднем на 5-10%. Многие покупатели не хотят рассматривать жилье с совмещенным санузлом, а расположение окон – вообще сугубо индивидуальная характеристика. Одни люди ищут квартиру, которая выходит окнами на восток или юг, другие – не любят просыпаться с первыми лучами солнца, не терпят жару, поэтому выбирают помещения с окнами на запад и север. Некоторые покупатели специально ищут квартиры-«распашонки», которые выходят сразу на две стороны света.

    Как продать квартиру выгодно?

    Перед продажей квартиры следует устранить очевидные недостатки: провести уборку в помещении, сделать косметический ремонт, узаконить перепланировку. Также можно улучшить и внешний вид подъезда: если стены в старом доме обветшали, исписаны граффити, это может отпугнуть потенциального покупателя. Пару валиков и банка краски решат проблему, а состояние входной группы заметно улучшится. Пусть продавец потратит время и силы, зато его старания окупятся – еще один минус будет устранен.

    Также рекомендуется обращать внимание на достоинства и на каждый недостаток искать плюс. Например, не лучшее состояние квартиры компенсируется радушными и тихими соседями. А этажом выше живет милая бабушка, которая охотно посидит с детьми – для молодых родителей это станет хорошим аргументом.

    Наличие дорогого ремонта окупается не всегда. Дизайн-проект – дело вкуса, поэтому лишние траты могут и не принести своих плодов. Делать ставку на эксклюзивную отделку не стоит. Зато хорошая встроенная кухня позволяет продать квартиру дороже.

    Продавцам следует критично оценивать свою квартиру, компенсировать недостатки достоинствами, выгодно подчеркивать плюсы. Впрочем, как показывает рыночная ситуация, чтобы продать помещение быстрее, часто приходится прибегнуть к дисконту.

    Занижение цены: неожиданные риски для продавцов недвижимости.

    Занижение цены: неожиданные риски для продавцов недвижимости.

    Добрый день, дорогие читатели и коллеги! Сегодня мы обсудим весьма актуальную и противоречивую тему: занижение цены при продаже недвижимости.

    Почему продавцы занижают цену?

    Занижение цены часто воспринимается как стратегия для ускорения продажи недвижимости и экономии на налогах, ведь меньшая сумма в договоре купли-продажи означает меньший налог на доход. Однако, стоит ли ради краткосрочной выгоды рисковать своим спокойствием и даже свободой?

    Риски для продавца при занижении цены

    1. Уголовная ответственность: Согласно статье 198 УК РФ, умышленное занижение цены в сделке может повлечь за собой уголовную ответственность с штрафом от 20 770 рублей.

    2. Штраф по ст. 122 НК РФ: Занижение цены может повлечь за собой налоговую ответственность в виде штрафа в размере 40% от суммы занижения.

    3. Утрата налоговых вычетов: Все налоговые вычеты, которые продавец мог бы получить в обычной сделке (в соответствии со статьей 54.1 НК РФ), аннулируются в случае занижения цены.

    4. Больше налогов: Помимо штрафа в случае занижения, налоги рассчитываются со всех полученных сумм, а не только с суммы, указанной в договоре. Это может значительно увеличить налоговую нагрузку на продавца.

    5. Полная потеря расходной части: Занижение цены рассматривается как искажение показателей хозяйственной деятельности. Это означает, что продавец теряет возможность учесть любые расходы в соответствии со ст. 54.1 НК РФ.

    6. Недобросовестность покупателя: например, расчеты за сделку решили осуществить через банковскую ячейку. Договор подписали по заниженной цене. Дальше по какой-то причине идет приостановка регистрационных действий, срок аренды банковской ячейки подходит к концу, покупатель получает доступ к деньгам. А дальше покупатель в судебном порядке принуждает продавца продать квартиру по указанной в договоре цене. Самая простая мошенническая схема.

    Как видите, рискуя своим спокойствием и законопослушанием ради краткосрочной экономии на налогах, продавцы могут оказаться в серьезных неприятностях.

    Подписывайтесь на блог, чтобы не пропустить следующую статью, где мы рассмотрим риски занижения цены для покупателей недвижимости.

    Поделитесь в комментариях, сталкивались ли вы с подобной ситуацией или слышали ли истории о таких случаях?

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *