Что такое предварительный договор купли продажи
Перейти к содержимому

Что такое предварительный договор купли продажи

  • автор:

Что такое предварительный договор купли продажи

Положения данного документа (в ред. Федерального закона от 24.07.2023 N 351-ФЗ) применяются к правоотношениям, возникшим после 01.10.2023.

ГК РФ Статья 429. Предварительный договор

Позиции высших судов по ст. 429 ГК РФ >>>

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

(п. 5 в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Что такое предварительный договор купли продажи

23. В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

24. В силу пункта 2 статьи 429 ГК РФ не допускается заключение предварительного договора в устной форме. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить договор, требующий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (статьи 158, 164, пункт 2 статьи 429 ГК РФ).

25. Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора. Например, если в предварительном договоре указано здание, которое будет передано в аренду, однако не указан размер арендной платы, то такой предварительный договор считается заключенным. Недостающие условия могут быть дополнительно согласованы сторонами при заключении основного договора, а при возникновении разногласий подлежат установлению решением суда (пункт 5 статьи 429, статьи 445 и 446 ГК РФ).

26. Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Задаток, выданный в обеспечение обязательств по предварительному договору лицом, обязанным совершить платеж (платежи) по основному договору, зачисляется в счет цены по заключенному основному договору (пункт 1 статьи 380 ГК РФ). Если задаток выдан по предварительному договору лицом, которое не обязано к платежу по основному договору, заключение последнего влечет обязанность вернуть задаток, если иное не предусмотрено законом или договором или не следует из существа обязательства или сложившихся взаимоотношений сторон.

27. Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, — в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

28. Несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

29. По результатам рассмотрения спора о понуждении к заключению основного договора суд выносит решение, в резолютивной части которого указывается предмет и определяются условия основного договора, а также указывается момент, с которого данный договор считается заключенным. В силу абзаца второго пункта 5 статьи 429 ГК РФ, который является специальным по отношению к пункту 4 статьи 445 ГК РФ, таким моментом может являться момент вступления решения суда в законную силу или иной момент, определяемый судом с учетом условий заключаемого договора и позиций сторон.

Если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Предварительный договор купли-продажи недвижимости: что это и как его заключить

Баннер

Любые сделки с недвижимостью — повышенный риск. Поэтому они сопровождаются дополнительной бумажной волокитой. В статье расскажем, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости и зачем его заключать.

  • Предварительный договор купли-продажи недвижимости — что это
  • Как правильно составить ПДКП
  • Расторжение ПДКП
  • Вопросы и ответы

Предварительный договор купли-продажи недвижимостичто это

Представьте, что вы собираетесь продавать квартиру и ищете покупателя. За месяц на объявление откликнулось всего два человека. Один из них готов купить жилье со скидкой в 150 000 рублей, а второй попросил «придержать» квартиру на месяц, пока он не продаст свою недвижимость.

Варианты так себе, но за неимением других приходится выбирать. Делать скидку не хочется, и вы соглашаетесь подождать второго покупателя. Месяц — довольно серьезный срок, за это время человек вполне может передумать. Чтобы обезопасить себя от такого риска, заключают предварительный договор купли-продажи (ПДКП) квартиры.

Говоря простыми словами, ПДКПэто обещание приобрести или продать недвижимость, закрепленное на бумаге. Документ обладает юридической силой, значит, уклониться от исполнения обязанностей по нему без последствий не получится.

Кстати, покупатель заинтересован в закреплении намерений на бумаге не меньше продавца. Представьте себя на месте покупателя из нашего примера. Он продает свою единственную квартиру с целью купить новую.

Если продавец внезапно передумает, человек на время останется без жилья. Придется в спешном порядке искать варианты и тратить деньги на аренду.

Поэтому заключение ПДКП — взаимовыгодное решение. Однако процедура не является обязательной за исключением нескольких случаев:

  • покупки квартиры в ипотеку;
  • оформления сделок с участием несовершеннолетних.

Если задумываетесь о покупке квартиры, изучите ипотечные программы Совкомбанка. Мы заботимся о клиентах, поэтому сделали процедуру оформления жилищного кредита максимально комфортной.

Если вы до сих пор на распутье, то подумайте о господдержке. Может быть, вы подходите под одну из программ? Приобретать жилплощадь с финансовой поддержкой государства — это надежно и стабильно.

Как правильно составить ПДКП

Строгих правил по составлению договора нет. Но если вы хотите, чтобы документ действительно защищал ваши права, нужно подойти к его составлению ответственно. Ниже расскажем, на какие нюансы стоит обратить внимание.

ПДКП составляют в письменной форме. Устные договоренности не имеют юридической силы.

Раньше ПДКП должен был практически совпадать с основным и включать в себя два существенных условия: предмет (объект недвижимости) и стоимость. Однако в 2015 году требования смягчили.

Теперь обязательным остался только предмет сделки. Но при желании контрагенты могут указать и стоимость.

Важно как можно точнее описать объект недвижимости, который служит предметом договора. Ни у кого не должно возникнуть сомнений, о каком объекте идет речь.

Если вы покупаете или продаете готовую недвижимость, достаточно указать кадастровый номер и точный адрес. Если объект еще на этапе строительства, то придется описать его максимально подробно. Укажите все имеющиеся данные: номер подъезда, этаж, площадь будущего объекта и т. п.

Не каждый договор должен содержать расчеты. Их указывают, только если покупатель вносит задаток или аванс.

Задаток и аванс — в чем разница?

Стороны договариваются, когда они должны оформить сделку, и вносят эту информацию в ПДКП. Однако дедлайн можно и не обговаривать. По умолчанию преддоговор действует один год, если продавец и покупатель не зафиксировали срок в документе.

Если один из участников решит уклониться от совершения сделки, контрагент может заставить его купить или продать объект в судебном порядке. При этом «уклонисту» придется возместить издержки. Например, оплатить аренду квартиры покупателю, оставшемуся без собственного жилья по вине продавца.

Чем больше условий стороны пропишут в преддоговоре, тем лучше. Дополнительно можно указать:

  • в каких ситуациях участники могут отказаться от исполнения договора без последствий;
  • сколько времени дается продавцу на то, чтобы освободить жилье после продажи;
  • какие последствия ждут одну из сторон при отказе продавать или покупать объект.

Как правильно купить квартиру

Расторжение ПДКП

Расторгнуть договор единолично без веской причины не получится. Обычно возможные варианты указывают в самом документе во избежание разногласий. Также в нем прописывают санкции за уклонение от сделки.

На Руси мелкие монетки называли в народе «чешуйками». Их делали из серебряных прутьев.
Другой факт

Сторонам стоит закрепить случаи, когда один из участников может отказаться от исполнения договора без санкций. Они касаются причин, не зависящих от действий сторон. Например:

  • покупатель не смог получить одобрение по ипотеке;
  • банк не согласовал объект недвижимости;
  • органы опеки не дают согласие на продажу объекта, доля в котором принадлежит несовершеннолетнему.

Преддоговор можно расторгнуть по соглашению сторон. Также он прекращает свое действие по истечении установленного срока или через год с даты подписания, если срок не обозначили.

Не откладывайте мечту о собственном уютном гнездышке в долгий ящик! Рассчитайте срок и размер ежемесячного платежа на ипотечном калькуляторе Совкомбанка.

Вопросы и ответы

Отвечаем на самые популярные вопросы про оформление преддоговора.

  • Каков порядок оформления ПДКП при приобретении недвижимости в ипотеку?

Обычно ПДКП заключают после одобрения банком выдачи кредита покупателю. Но это необязательно.

Стороны могут заключить преддоговор до обращения в банк. В этом случае покупатель должен заранее подумать, как обезопасить себя, если банк откажет выдавать кредит. Обычно в документе прописывают действия сторон при отказе кредитной организации.

  • Нужно ли заверять документ у нотариуса?

Мнение эксперта

Юрий Александров
Учредитель и директор ООО «Юридическая компания “А.Лигал”», Санкт-Петербург

Удостоверять у нотариуса преддоговор нужно только тогда, когда нотариальная форма предусмотрена для основного договора. Большинство заключаемых договоров купли-продажи недвижимости обычно не подлежат обязательному удостоверению. Исключение — если недвижимость находится в общей долевой собственности.

  • С какими рисками могут столкнуться стороны?

Важно помнить — преддоговор не дает гарантий, что сделка купли-продажи пройдет гладко. Возможные негативные сценарии развития событий.

  1. Один из участников уклонится от совершения сделки, отделавшись штрафом и возвратом предоплаты. Не все покупатели готовы судиться с продавцами, отказавшимися продавать квартиру после заключения ПДКП.
  2. ПДКП могут признать недействительным, если его составили с ошибками. Например, если в документе четко не обозначили предмет сделки.
  3. Преддоговор не регистрируют в Росреесте, значит, продавец может заключить несколько ПДКП на одну квартиру.
  4. Недобросовестный продавец после подписания документа и получения предоплаты может исчезнуть с радаров. Покупателю придется потратить много времени и нервов, чтобы вернуть свои деньги.

ПДКП — документ, который помогает продавцу и покупателю зафиксировать готовность совершить сделку. Строгих требований к его оформлению нет. Чем четче и яснее стороны изложат условия, тем проще им будет достичь компромисса при возникновении разногласий.

Зачем заключать предварительный договор купли-продажи

Заключить предварительный договор купли-продажи квартиры предлагают иногда покупателям риелторы. В каких ситуациях это нужно, а когда лучше отказаться от его подписания, рассказывают эксперты.

Предварительный договор — это документ, по которому стороны обязаны впоследствии заключить основную сделку. Если продавец или покупатель попытается позже отказаться от купли-продажи, то его можно принудить к совершению сделки через суд. В этом основное отличие предварительного договора от авансового или договора задатка.

«Предварительный договор купли-продажи может быть заключен как в отношении принадлежащего продавцу имущества, так и в отношении имущества, которое продавец приобретет в будущем, а затем продаст его покупателю», — говорит руководитель Юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова.

Речь о заключении такого договора при покупке жилья в новостройке заходит обычно во время «переходного периода» — когда дом уже построен, но еще не стоит на кадастровом учете. «Застройщик уже не имеет права оформлять договор уступки права требования, но и не в состоянии еще оформить основной договор купли-продажи, потому что объект в его собственности не находится», — говорит руководитель отдела агентства «ДомЭль» Светлана Овчинникова.

На вторичном рынке такой договор заключают, когда необходимо на некоторое время отложить сделку, но вложить силы и средства в ее подготовку. Например, если продавцу необходимо прилететь на сделку из-за границы, заняться восстановлением документов или оформить наследство. «Бывает, что у покупателя есть деньги на покупку, но они в банке, и он хочет дождаться, пока истечет срок депозита, чтобы не терять проценты», — говорит Овчинникова.

На практике предварительный договор купли-продажи используется достаточно редко, чаще стороны ограничиваются внесением аванса. Случаев принуждения сторон к заключению сделки после попытки расторжения предварительного договора риелторы даже не припомнят — покупатели не хотят судиться и, как правило, всё же соглашаются на возврат задатка в двойном размере (это прописано в Гражданском кодексе РФ). «Бывает, что покупатель нашел объект, который окажется значительно более выгодным, чем покупка по предварительному договору, даже с учетом потери задатка. А иногда продавать становится невыгодно, тогда от основной сделки отказывается продавец», — рассказывает Овчинникова.

Считается, что сумма задатка по предварительному договору должна равняться 10% от стоимости покупки. Но, например, в Москве из-за высоких цен на недвижимость это огромные деньги и, как правило, вносят лишь 100-200 тысяч рублей, не более. «Я лишь однажды видела, когда по предварительному договору были внесены 10%», — вспоминает Овчинникова.

Ограничивает использование предварительных договоров и ситуация на рынке недвижимости. В последние годы львиная доля сделок идет с использованием ипотеки. А это значит, что в сделке появляется третья сторона — банк, который может не одобрить выдачу кредита или покупку квартиры,находящейся в залоге. Если эти риски детально не указаны в предварительном договоре, то либо продавец, либо покупатель окажется виноват.

В нынешней экономической ситуации заключать предварительный договор риелторы не рекомендуют — ситуации непредсказуемы, риски для обеих сторон еще больше. В случае же серьезных обстоятельств предварительный договор, по словам риелторов, не поможет дойти до основной сделки — стороны могут сослаться на форс-мажор.

Если речь всё же идет о заключении предварительного договора купли-продажи, то включите в него как можно больше подробностей. Он должен практически повторять основной договор купли-продажи. «Предварительный договор должен быть заключен в той форме, которая установлена для основного договора. Если для основного предусмотрена обязательная нотариальная форма (например, при продаже доли в праве собственности), то и предварительный должен быть удостоверен нотариально», — отмечает Краснова. Максимально опишите объект недвижимости, даже если он еще строится. Зафиксируйте цену жилья. Если в преддоговоре не определен срок заключения основного договора, то основной должен быть заключен в течение года. Предъявить в судебном порядке требование о понуждении другой стороны к заключению договора можно в течение шести месяцев с момента нарушения обязательства.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *