Что такое процентная ставка по ипотеке
Перейти к содержимому

Что такое процентная ставка по ипотеке

  • автор:

Справка о номинальной и реальной процентной ставке

Основной тезис. Воспользовавшись ипотечным кредитом, Вы снижаете свои выплаты по подоходному налогу. Государство установлением данной льготы по подоходному налогу фактически субсидирует заемщику процентную ставку по ипотечному кредиту.

Приведенные ниже расчеты показывают, что действующая ставка по ипотечным кредитам — 15% годовых в рублях — снижается в общем случае до 11% при использовании заемщиком двух льгот по уплате подоходного налога (связанных с вычетами из налогооблагаемой базы цены приобретаемой квартиры и суммы процентных выплат за ипотечный кредит) и до 13% — при использовании одной льготы по уплате подоходного налога (связанной с вычетом из налогооблагаемой базы суммы процентных выплат за ипотечный кредит).

В Налоговом Кодексе РФ статья 220 п.2 гласит: «При определении налоговой базы в соответствии с п.2 статьи 210 налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры». Общий размер имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей БЕЗ УЧЕТА СУММ, НАПРАВЛЕННЫХ НА ПОГАШЕНИЕ ПРОЦЕНТОВ ПО ИПОТЕЧНЫМ КРЕДИТАМ.

Это означает, что при расчете налогооблагаемой базы (для взыскания подоходного налога) заемщика из нее вычитается цена квартиры (но не более 1000000 рублей) плюс сумма выплачиваемых процентов за взятый ипотечный кредит. То есть заемщик имеет две льготы по уплате подоходного налога:

1) связанную с приобретением квартиры;
2) связанную с уплатой процентов за ипотечный кредит.

Оценим, насколько размер налоговых вычетов снижает реальные платежи заемщика за кредит? Насколько в связи с этим уменьшается процентная ставка по ипотечному кредиту?

Возьмем для расчета усредненные данные статистики о выдаче ипотечных кредитов по России в целом:

— средняя цена приобретаемой квартиры — 331314 рублей;
— средний период кредитования — 10 лет;
— сумма первоначального взноса — 70% от цены квартиры;
— ставка по ипотечному кредиту — 15% годовых в рублях;
— ставка подоходного налога — 13%.

Рассмотрим два варианта расчета.

Вариант 1. Расчет с учетом двух вычетов из налогооблагаемой базы: 1) по приобретению квартиры, 2) по выплате процентов за кредит. Анализ результатов: общая сумма, которую заемщик получит на руки после учета двух льгот по выплате подоходного налога, составляет 88295 рублей. То есть каждый год в течение 10-ти лет заемщик будет платить за кредит меньше на 8830 рублей. Фактическая сумма выплат каждый год составит 25958 рублей (а не 34788 рублей, если бы заемщик не использовал указанные льготы). В связи с этим процентная ставка по ипотечному кредиту составит не 15%, а 11.19%. В связи с этим можно назвать первую — 15% — номинальной, вторую — 11.19% — реальной процентной ставкой.

Вариант 2. Расчет с учетом одного вычета из налогооблагаемой базы — по выплате процентов за кредит. Второй вариант расчета имеет право на существование по той причине, что касается исключительно уменьшения выплат в части процентов за кредит, то есть процентной ставки. Ведь сегодня часто возникают вопросы и дискуссии о неприемлемо высоком уровне именно процентной ставки (а не цены на квартиру), и в этих случаях логично оперировать цифрами только по этой позиции. Исходные данные для этого варианта те же, за исключением средней цены квартиры (этот показатель для расчета не нужен).

Анализ результатов: общая сумма, которую заемщик получит на руки после учета одной льготы по выплате подоходного налога, составляет 45224 рублей. То есть каждый год в течение 10-ти лет заемщик будет платить за кредит меньше на 4522 рублей. Фактическая сумма выплат каждый год составит 30266 рублей (а не 34788 рублей, если бы заемщик не использовал указанные льготы). В связи с этим процентная ставка по ипотечному кредиту составит не 15%, а 13.05%. То есть номинальная ставка будет 15%, реальная — 13.05%.

Вариант 1 . Расчет с учетом двух вычетов из налогооблагаемой базы:
1) по приобретению квартиры,
2) по выплате процентов за кредит

Что такое ключевая ставка Центробанка

Стабильно низкий рост цен (или низкая инфляция) является важным условием для подъема экономики. Когда цены растут предсказуемо и небольшими темпами, компании могут строить долгосрочные планы и инвестировать в свое развитие. В свою очередь, обычные граждане с уверенностью могут откладывать деньги, не боясь их обесценивания в будущем. Все это способствует экономическому росту страны.

Банк России (он же Центробанк, он же регулятор) поставил себе задачу добиться темпов инфляции в районе 4% в год. Такая инфляция считается оптимальной для страны.

Основным оружием ЦБ в этом нелегком деле является ключевая ставка. Повышая или понижая ее, регулятор не только может корректировать рост цен, но и определять стоимость кредитов, даже контролировать экономику. Давайте разбираться, каким образом?

Что такое ключевая ставка и для чего она нужна

Ключевая процентная ставка позволяет определять минимальную стоимость денег для обычных банков. Это минимальный процент, под который ЦБ выдает им кредиты или берет их средства на хранение. С населением Банк России напрямую не работает — то есть взять кредит по ключевой ставке обычный человек не может, он должен обратиться в коммерческий банк, где ставка обычно немного выше.

Если ключевая ставка снижается, то деньги для банков дешевеют, и они могут снизить ставки по кредитам и депозитам. Это помогает взбодрить рынок — хранить деньги на депозитах становится менее выгодно, и люди более охотно берут кредиты и больше тратят. Как следствие, спрос на товары и услуги растет быстрее, а следом поднимаются и цены. То есть инфляция разгоняется.

Обратная ситуация происходит, когда ключевую ставку поднимают. Деньги для банков дорожают, соответственно, они повышают ставки по кредитам и депозитам для граждан. Те, в свою очередь, менее охотно берут кредиты, меньше тратят и больше сберегают. И хотя это снижает потребительский спрос, цены перестают расти слишком быстро, а то и вовсе начинают опускаться. Таким образом, инфляция замедляется.

Когда ЦБ меняет ключевую ставку

Размер ключевой ставки объявляют по итогам заседания совета директоров Банка России, которые проводят восемь раз в год. График известен заранее и доступен на сайте ЦБ.

Правда, бывают и внеочередные заседания: например, 26 мая 2022 года на внеочередном заседании ЦБ опустил ставку до 11% годовых, а на следующем плановом — уже до 9,5%.

Регулятор принимает решение об изменении ставки, оценивая множество параметров экономики. Обычно ЦБ понижает ставку, когда инфляция уменьшается от намеченных 4% или если курс рубля укрепляется, а экономика начинает замедляться. Повышение же ставки обычно связывают с необходимостью укрепить национальную валюту.

Многие могут спросить, почему не сделать ставку 1% и забыть обо всех бедах. Ведь кажется, что это моментально поднимет уровень жизни, а экономика расцветет. Но опыт говорит об обратном: дешевые деньги начнут увеличивать потребительский спрос сильнее, чем будет развиваться производство. А это приведет к росту цен. В итоге выгода от дешевых кредитов будет утрачена.

Как ключевая ставка влияет на курсы валют

Изменение ключевой ставки может влиять на курс рубля. При низкой ключевой ставке банкам становится выгодно избавляться от рублей и скупать на них иностранную валюту. Таким образом, курс рубля, которого на рынке становится много, снижается.

В ответ ЦБ может повысить ключевую ставку. Это решение хоть и замедляет экономику, зато торговать иностранной валютой становится менее выгодно, и спекулянты, готовые положить деньги на депозит под высокий процент, выкупают рубли с рынка и таким образом стабилизируют курс национальной валюты.

Как ставка ЦБ влияет на налоги

Главный инструмент российского финансового регулятора участвует и в налогообложении. Ключевую ставку ЦБ применяют при расчете:

  • пеней за просроченные налоговые платежи;
  • НДФЛ при получении материальной выгоды от экономии на процентах за пользование заемными средствами;
  • процентов на сумму излишне взысканного государством налога;
  • дохода в виде процентов, полученных по вкладам в банках.

Кроме того, с 2021 года налогом облагаются проценты по вкладам выше 1 миллиона рублей. Необлагаемая сумма рассчитывается как 1 миллион рублей, умноженный как раз на ключевую ставку, которая была в начале года.

Что такое ключевая ставка Центробанка №1

Как ключевая ставка влияет на облигации

Прежде всего ставка ЦБ оказывает влияние на рынок облигаций. Это ценные бумаги, по которым покупатель одалживает деньги продавцу под процент, который отталкивается от ключевой ставки. По сути, облигация — это тот же кредит, только кредитором становится человек, а не банк или государство. Люди охотно торгуют облигациями на фондовом рынке.

Если, например, ЦБ снижает ключевую ставку, то процент по еще не выпущенным облигациям снижается вместе с ней. В то же время растет стоимость облигаций, которые уже курсируют на рынке. Ведь их цена рассчитывалась на основе предыдущей ставки, которая была выше. Если же ставка ЦБ поднимается, то растет и процент по новым облигациям и их становится выгодно покупать — старые облигации тем временем дешевеют, потому что не могут конкурировать с новыми по процентам.

Как ключевая ставка влияет на ипотеку

Как и на любой кредит, ключевая ставка оказывает прямое воздействие на ипотечные ставки в банках. Если ЦБ повышает ставку, то брать ипотеку становится менее выгодно. И наоборот, если регулятор ставку понижает, ипотека становится доступнее.

Бывает так, что рынок ждет очередного понижения ставки и какие-то банки, желая привлечь новых клиентов, заранее опускают ставки по ипотеке. Так, СберБанк недавно улучшил условия по своим ипотечным программам. Подробности — на странице с ипотечными программами Домклик.

Процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка по ипотеке

Процентная ставка — это сумма, указанная в процентном выражении к сумме кредита, которую платит заемщик за пользование банковскими денежными средствами.

Существуют два вида процентных ставок по ипотеке — фиксированная и плавающая. При фиксированной ставке сумма не пересматривается и не меняется. Плавающая ставка изменяет свой процент по определенной схеме на протяжении срока действия договора по кредиту.

На сегодняшний день ипотечные ставки находятся в диапазоне от 8 до 17% по кредитам в рублях. Процент ипотеки каждый банк устанавливает в индивидуальном порядке по каждому кредиту.

На величину процентной ставки оказывают влияние следующие факторы:

  • Размер первоначального взноса. Чем больше первоначальный взнос по кредиту, тем ниже будут проценты.
  • Срок кредитования. Как правило, чем длиннее срок кредита, тем выше ставка по ипотеке.
  • Формы подтверждения доходов. Если доход не может быть подтвержден официально (справкой по форме 2-НДФЛ), то ставка ипотеки может быть повышена на 1-2%.
  • Оформление договора страхования. При оформлении с ипотекой договора страхования, ставка по кредиту может быть снижена, и наоборот, отказ от оформления страховки может стать причиной для поднятия процентных ставок.

Соблюдая вышеизложенные условия, можно существенно снизить проценты по ипотеке. Таким образом, низкий процент по ипотеке возможен в случае, если ипотечный кредит оформляется сроком не более 5 лет, с внесением 50% от стоимости приобретаемой квартиры и предоставления справок о доходах, доказывающих вашу платежеспособность.

В каком банке Челябинска выгоднее взять ипотеку?

В Челябинске многие банки предлагают ипотечное кредитование. У каждого банка свои условия и требования к заемщику, различаются сроки кредитования и процентные ставки, при этом у каждого банка есть несколько видов ипотечных программ.

Самые выгодные условия ипотечного кредитования в 2015 году предоставляют Сбербанк России, ВТБ 24 и Нордеа Банк. Банк ВТБ 24 предоставляет возможность рассрочки полного погашения кредита до 50 лет, в то время как другие банки выдают ипотечные кредиты с максимальным сроком до 30 лет. Сбербанк предлагает ряд выгодных программ кредитования для приобретения квартиры в новостройках и акцию молодым семьям. Большинство банков предлагают сниженную процентную ставку клиентам, получающим заработную плату на счет карты, открытого в их банке.

Ипотека сегодня для многих, пожалуй, является единственным способом приобретения собственного жилья. Чтобы выбрать наиболее выгодные условия кредитования, необходимо тщательно изучить предложения нескольких банков и знать особенности покупки квартиры в кредит.

Процентные ставки по ипотеке за последние несколько лет значительно снизились и будут снижаться, однако и цены на жилье растут. По мнению аналитиков рынка недвижимости, ждать снижения процентов по ипотеке нет смысла, поскольку стоимость квадратных метров с каждым годом будет продолжать расти.

Ипотека в России в 2024 году

Ипотека позволяет не копить деньги годами, а сразу заезжать в жилье, постепенно выплачивая его стоимость (правда, с процентами). Разбираемся с профессионалами в сфере недвижимости, насколько выгодна ипотека в 2024 году, и стоит ли брать ее сейчас?

ЕЛЕНА БЛАГИНИНА
Журналист «КП»

Илона Соболева
Президент Уральской
палаты недвижимости
Популярные материалы
Покупаем квартиру по специальным условиям на Дальнем Востоке
Сельская ипотека
Ипотечные каникулы
Выберите ипотеку
Для молодой семьи
На строительство дома
Показать еще
Ипотека без первоначального взноса
Ипотека под материнский капитал
Ипотека на квартиры в новостройках
Ипотека на вторичное жилье
Семейная ипотека
Ипотека многодетным семьям
Ипотека на дом с земельным участком
Ипотека на земельный участок
Коммерческая ипотека
Социальная ипотека
Дальневосточная ипотека
Ипотека для пенсионеров
Льготная ипотека
Сельская ипотека
Ипотека на деревянный дом
Полезные статьи
Как взять ипотеку без первоначального взноса
Платежи по ипотеке
Рефинансирование ипотеки
Показать еще
Как подать заявку на ипотеку онлайн
Как взять ипотеку с плохой кредитной историей
Ипотека при разводе супругов
Просрочка платежа по ипотеке
Досрочное погашение ипотеки
Первоначальный взнос по ипотеке
Ипотечные каникулы
Как продать квартиру в ипотеке

Виды ипотеки

Есть несколько видов ипотеки — заемщик может выбрать тот, который больше всего подходит для достижения его цели.

1. Ипотека, при которой банк выдает кредит под залог приобретаемой недвижимости. Это стандартные программы ипотеки — именно они сейчас являются самыми востребованными. Важный момент: они дают возможность приобрести квартиру и в новостройке, и на вторичном рынке жилья.

2. Ипотека под залог имеющегося жилья. У нее два значительных плюса: она выдается без первоначального взноса, а деньги можно потратить на любые цели. Но вот ставка по такой ипотеке будет более высокой.

3. Ипотека на жилой дом или земельный участок. Условия кредитования будут стандартными, но возникнут дополнительные требования к земле. В качестве залога будет выступать строящееся помещение или земельный участок.

— Есть также интересные социальные программы, к примеру, для военнослужащих или молодых семей, — рассказывает Илона Соболева, президент Уральской палаты недвижимости. — Отличный вариант — «детская ипотека». Этой программой могут воспользоваться семьи, которые в период с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родят или усыновят второго ребенка. Кредит можно взять на срок до 30 лет, ставка будет от 6% годовых, а на срок от 3 до 8 лет предоставят льготу, если в указанный период родится второй и третий ребенок. Далее проценты будут устанавливаться в стандартном размере.

Еще один важный социальный бонус — материнский капитал. Его можно использовать либо в качестве первоначального взноса при покупке квартиры, либо погасить им имеющийся ипотечный кредит.

— Есть программы и для других льготных категорий граждан, — говорит президент Уральской палаты недвижимости. — Отдельно можно выделить программы субсидирования процентной ставки или первоначального взноса при покупке новостройки (распространяется не на все строящиеся дома), программы рефинансирования и так далее. Одним словом, программ много, есть из чего выбрать, нужно лишь учитывать ваши обстоятельства.

Стоит ли брать ипотеку в 2023 году?

В прошлом году в сфере недвижимости произошло два важных изменения. 1 августа в силу вступил закон об ипотечных каникулах, который позволяет заемщику сделать паузу в выплатах по кредиту на срок до полугода. Также есть возможность снизить на этот период сумму выплат.

— Воспользоваться этим могут люди, которые взяли ипотеку на единственное жилье, причем, на сумму до 15 миллионов рублей, — рассказывает эксперт. — Каникулы предоставляются, если человек получил инвалидность, встал на учет по безработице, заболел на срок больше 2 месяцев или потерял больше 30% дохода в сравнении с прошлым годом.

Чтобы «уйти на каникулы», надо предоставить в банк документы, подтверждающие реальную причину, по которой вы временно не можете выплачивать деньги. В течении 5 дней банк рассмотрит документы и вынесет решение, а также уведомит вас о новом порядке выплат.

— Еще одно важное изменение произошло в ФЗ 214 — теперь долевое строительство стало более безопасным, — говорит Илона Юрьевна. — Сейчас деньги дольщиков поступают на эскроу-счета, где они замораживаются до тех пор, пока дом не будет построен. В целом же принципиальных изменений по ипотеке нет и пока не предвидится, ситуация на рынке недвижимости стабильная, поэтому если есть необходимость в решении жилищного вопроса, то, конечно, нужно его решать.

Процентные ставки ипотеки

— Сейчас ставки по ипотеке начинаются от 7% по госпрограмме, а средневзвешанная ставка — около 10% годовых, — говорит Илона Юрьевна. — Конечно, ставка зависит от банка, но не стоит выбирать место, в котором вы будете оформлять ипотеку, только по этому критерию. Самым правильным будет, обратиться к ипотечным консультантам в агентство недвижимости и вместе со специалистом, учитывая все нюансы конкретной сделки, подобрать «правильный» банк.

При выборе банка и программы кредитования, надо учитывать десятки факторов: размер своей зарплаты и накоплений, которые пойдут на первоначальный взнос, а также расходы по получению кредита и оформлению квартиры в собственность. Продумайте, нужно ли будет продавать свое жилье, будете ли вы приобретать «вторичку» или новостройку. Свою роль сыграет состав семьи, наличие сертификатов и материнского капитала и много других факторов.

— Сейчас нередки сделки, когда потенциальному заемщику необходимо продать квартиру, которая еще находится в залоге у банка, закрыть остаток кредита деньгами покупателя, одновременно получить новый кредит и купить квартиру, использовав при этом маткапитал и наделив детей долями, — говорит Соболева. — Процедура сложная, поэтому выбор банка и программы кредитования тоже не такая уж простая задача. Решать ее надо вдумчиво и аккуратно.

Заранее узнайте в банке условия досрочного погашения кредита и оформления страховки, попросите просчитать размер аннуитетного (неизменного. — Прим.ред) взноса. Это важно потому, что напрямую влияет на размер издержек заемщика: его расходов на получение кредита, оформление сделки и несения бремени по оплате ежемесячных платежей и ежегодных страховых взносов.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *