Как купить квартиру без риэлтора
Перейти к содержимому

Как купить квартиру без риэлтора

  • автор:

Сам себе риелтор. Как купить квартиру без помощи специалиста?

Одни риелторы за проверку квартиры берут несколько десятков тысяч рублей (минимум 30 тысяч), другие — процент от стоимости жилья (в среднем 3-5%), третьи — дополнительный гонорар за сложность сделки. Учитывая цены на недвижимость, такие услуги выходят накладными. Можно ли обойтись без помощи риелтора и как самому проверить квартиру перед покупкой, рассказывает АиФ.ru.

Первичка

Покупка квартиры и оформление сделки на первичном и вторичном рынках жилья отличается. Новостройку можно приобрести у надежного застройщика по договору долевого участия безо всяких посредников, говорит девелопер, руководитель инвестиционно-девелоперской компании Руслан Сухий.

С ним соглашается юрист Иван Хоменко: «Приобретение новостройки непосредственно у застройщика — это тот случай, когда теоретически можно обойтись без риэлтора. С новостройкой может быть меньше хлопот, чем со вторичной недвижимостью. Как правило, все документы оформляет сам застройщик».

Однако, по его словам, в любом случае следует выехать на место стройки и изучить окрестности на предмет «сюрпризов» по соседству с будущим жильем (ЛЭП, железнодорожные пути, охранные зоны и т. п.) и, конечно же, нужно проверить застройщика как минимум по следующим параметрам:

— наличие судебных процессов;
— наличие исполнительных производств и заявления о банкротстве застройщика;
— финансовое состояние застройщика, наличие решений ФНС о блокировке счетов.

Кроме того, Хоменко рекомендует:

— проверить доверенность представителя застройщика, подписывающего договор;
— проверить проектную декларацию;
— детально изучить проект договора на предмет рискованных условий, а также на предмет наличия адекватных заверений и гарантий со стороны застройщика;
— изучить характеристики земельного участка под застройку на предмет разрешенного использования земельного участка и категории земель.

Вторичка

С покупкой жилья на вторичном рынке все гораздо сложнее. Здесь приобретение квартиры следует разделить на два больших этапа — поиск подходящего варианта и проведение сделки купли-продажи. Отказаться от услуг риелтора вполне возможно на обоих этапах, но с совершенно разной степенью риска и последствий для себя в будущем.

Основной гонорар риелтора приходится на оплату за поиск подходящего варианта, хотя именно на этом этапе от его услуг вполне реально отказаться.

«Если у вас есть свободное время, нет срочной необходимости приобрести квартиру и есть желание самостоятельно пообщаться с другими участниками рынка, то в риелторе для поиска подходящего варианта необходимости нет. Сегодня каждый, у кого есть компьютер или телефон с доступом к интернету, может воспользоваться агрегаторами, на которых размещаются актуальные объявления о продаже квартир.

Отмечу, мнение, что у риелторов есть какие-то свои скрытые от широкой публики базы недвижимости — это миф. Риелтор будет точно также искать варианты, имеющиеся в открытом доступе на популярных агрегаторах объявлений, а далее вместо покупателя созваниваться с представителями продавца и сопровождать его на просмотрах», — поясняет Руслан Сухий.

А вот на этапе проведения сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке от услуг риелтора (или юриста) стоит отказываться только если сделка очень простая — собственник один, срок владения более пяти лет, продажа свободная, никаких обременений на квартире нет и т. п.

«Покупка квартиры на вторичном рынке может быть сопряжена с огромным количеством подводных камней — возможное банкротство собственников, несоблюдение закона при получении права собственности, использование материнского капитала при покупке, неучтенные зарегистрированные в квартире люди и многое другое. Любой из этих факторов может привести к признанию сделки недействительной или потере средств», — предупреждает Сухий.

На что проверить квартиру и собственника?

Приобретая квартиру на вторичном рынке, необходимо тщательно проверять сам объект недвижимости и его собственников. Полный чек-лист для проверки в зависимости от сложности сделки может насчитывать 20-30 пунктов. Это как традиционная выписка из ЕГРН или запрос архива прописанных лиц, так и довольно специфические, например, получение сведений о признании дома аварийным либо кредитная история собственника.

«Отдельно я обратил бы внимание на такой важный момент как проверка собственника на возможное банкротство. Последние годы институт банкротства в России активно развивается, а ведь если продавший квартиру гражданин будет признан банкротом в течение трех лет с момента заключения сделки, то ее могут признать недействительной», — указывает Сухий.

Проверка собственника на банкротство — это процесс многоуровневый. Следует проверить каждого из собственников квартиры по базе Реестра сведений о банкротстве. Также необходимо поискать данные о наличии исполнительных производств по каждому собственнику на портале Федеральной службы судебных приставов.

Обязательно нужно запросить данные об отсутствии задолженностей по налогам и за оплату услуг по ЖКХ.

Как отмечает эксперт, любые долги, иски, задолженности по оплате хотя бы у одного из собственников — это серьезный повод отказаться от покупки квартиры.

Более того, проверить собственников на банкротство необходимо не только по линии физического, но и юридического лица. Если у продавца открыто ИП или ООО, их неважное финансовое состояние может обернуться признанием владельца недвижимости банкротом и, соответственно, признанием сделки по продаже квартиры недействительной.

Как купить квартиру без риелтора правильно: пошаговая инструкция

Покупка квартиры — дорогое и волнительное удовольствие. Некоторые люди пытаются сэкономить и решают обойтись без риелтора, чтобы не платить ему за работу. Но стоит ли это делать и как правильно купить квартиру без риелтора? Рассказываем в нашем новом материале.

Стоит ли покупать квартиру без риелтора

  • Вам быстро подберут именно такое жилье, о котором вы мечтаете — площадь, район и т. д. У риелторов база и знания гораздо больше, чем у вас, так что подбор пройдет быстрее.
  • Вам могут подсказать, в каком банке лучше (выгоднее) всего взять ипотеку. Самостоятельно бывает непросто разобраться со всеми скрытыми платежами и надбавками.
  • Риелтор знает, какие именно документы проверять и как вас могут обмануть. Этот человек отлично разбирается во всех тонкостях купли-продажи недвижимости, поэтому вам быстро и, главное, точно проверят все документы.

Вывод простой: если вы уверены в своих знаниях, хотите действовать самостоятельно, действуйте без риелтора, ниже мы расскажем, какие шаги вам предстоит сделать. Но все же настоятельно рекомендуем проверять все документы у юриста. Лучше потратиться на его услуги, чем потерять вообще все деньги.

Как купить квартиру правильно без риелтора: пошаговая инструкция

Мы постарались расписать для вас каждый шаг покупки квартиры, исходя из собственного опыта. Следуйте по пунктам по порядку, и у вас не возникнет никаких затруднений.

Ищем подходящую квартиру

Для начала нужно найти хотя бы несколько вариантов недвижимости, которую вы хотели бы приобрести. В идеале их должно быть как можно больше, но минимум два: если первыми окажутся мошенники или квартиру продадут, у вас будет запасной вариант.

Как искать? Посмотрите в лучших приложениях по поиску недвижимости — на них будет самая свежая информация. Также смотрите сайты застройщиков своего города, если хотите приобрести жилье, например, на этапе котлована, чтобы сэкономить.

Важно! Если вы хотели бы приобрести жилье в ипотеку, никогда заранее ее не оформляйте. Дело в том, что действует она ограниченное количество времени, вы можете просто не найти за этот период подходящую квартиру, и тогда заново надо будет проходить всю непростую процедуру одобрения ипотечного кредита.

Если вам очень понравилась какая-то квартира и вы боитесь, что ее могут продать, пока вы ждете одобрения ипотечного кредита, можно дать залог хозяину (предварительно тщательно проверив все документы!) и подписать предварительный договор купли-продажи.

Осматриваем квартиру

Квартиру в новостройке с черновым или предчистовым ремонтом нужно осматривать со строительным уровнем, чтобы проверить, насколько ровные стены, пол и потолок. Также необходимо оценить проводку, напряжение в сети, работоспособность всех розеток. В идеале это надо сделать с электриком — он сразу найдет недостатки, если они есть.

Вторичку осматривают даже более тщательно. Для начала попросите технический паспорт и сверьте планировку квартиры: если хозяин делал перепланировку и не узаконил ее, недвижимость проблемная.

Проверьте работу лифта, если жилье расположено выше 2-3 этажа и вы не готовы ходить пешком по лестнице. Осмотрите подъезд и придомовую территорию — насколько все чисто, благоустроено и т. д. Это говорит об уровне культуры и адекватности жильцов.

Проверьте стены на наличие плесени — с ней можно бороться, но нужно потратить время и деньги.

Проверьте коммуникации: хороший ли напор в кране, нормально ли набирается и смывается вода в унитазе, не воняет ли канализацией, нормально ли работает вентиляция, есть ли газ и т. д.

Проверяем юридическую чистоту недвижимости

Это самый ответственный этап, поэтому мы настоятельно советуем все же воспользоваться хотя бы в этом вопросе помощью юриста или риелтора. Что нужно от продавца:

  1. Правоустанавливающий документ. Например, договор купли-продажи, договор долевого участия и т. д. — любой документ, который предоставляет право на квартиру и требует внесения записи об этом в Росреестр.
  2. Выписку из ЕГРН.
  3. Паспорт собственника.

Сверьте, чтобы данные паспорта совпадали с данными, указанными во всех остальных документах.

Если же недвижимость продает посредник, то в доверенности должно быть четко указано, что он имеет право совершать сделки.

Выписка ЕГРН содержит все сведения о квартире, в том числе там будет указан и ее владелец — проверьте вновь данные с паспортом хозяина. Кроме того, если квартира находится под арестом или на ней есть обременение, судебный спор, это тоже будет указано в выписке.

Нелишним будет проверить и такую мелочь, как отсутствие задолженностей по коммуналке — просто попросите платежки за последний месяц и посмотрите, нет ли там долгов.

Договариваемся о цене и заключаем предварительный ДКП

Следующий этап — торги. Практически в 100% случаев можно снизить цену на квартиру, выторговать хотя бы небольшую сумму у продавца. Как это сделать? Читайте наши 7 секретов, как правильно торговаться при покупке квартиры.

После этого можно заключить предварительный договор купли-продажи квартиры, его регистрировать у нотариуса не обязательно, но при желании можно. Также вы можете дать продавцу задаток или аванс. В случае разрыва сделки аванс вам вернут, задаток же остается у продавца.

Оформляем ипотеку (если нужно)

Только после того как вы определились с примерной стоимостью недвижимости, которую хотите брать, и нашли хотя бы 2 варианта, которые вам нравятся, отправляйтесь в банк за ипотекой.

Не полагайтесь на так называемые онлайн-калькуляторы на сайтах банков или финансовых маркетплейсах. Дело в том, что они делают очень приблизительные расчеты.

Сходите лично в несколько крупных надежных банков и попросите посчитать для вас платежи, рассказать об условиях ипотечного кредитования конкретно для вас. Т. е. учтут ваш уровень дохода, размер первоначального взноса, общую сумму ипотеки и т. д.

Читайте также: Как купить квартиру в ипотеку: 9 шагов к собственной недвижимости

Заключаем договор купли-продажи

Заключительный этап — заключаем договор купли-продажи. Подробнее об этой процедуре мы писали в статье «Правила договора купли-продажи квартиры: что в нем должно быть и о чем нельзя забывать».

Теперь ключи от квартиры ваши, можно въезжать. Останется только одна формальность: надо зарегистрировать ваше право на квартиру в Росреестре.

Надеемся, наша краткая инструкция, как правильно купить квартиру без риелтора, поможет вам сделать все правильно и не ошибиться в выборе недвижимости и продавца. Если же вы испытываете сомнения хотя бы в одном шаге, обратитесь к опытным риелторам — вы совершаете крупную покупку и можете потерять все деньги, если попадетесь в лапы мошенников.

Как безопасно купить квартиру без риелтора: простая пошаговая инструкция

У вас есть лишние 50 (100, 200, 300) тысяч? Тогда пропускайте эту статью. Можете отдать эти деньги риелтору за работу, которая не стоит и десятой доли этой суммы. Если же вы знаете более полезное применение кровно заработанным, тогда мы идем к вам.

Вообще-то я пытался работать с риелторами. Первую пришлось прогнать, когда выяснилось: она не знает, как выглядит процесс передачи денег продавцу через банк. Вторую — когда из-за нее сорвалась сделка, к которой мы готовились месяц. Риелтор просто не обратила внимания, что на квартиру, которую мы хотели купить, было наложено ограничение на продажу.

«Все ясно, плохие риелторы попались», — скажет читатель. И будет не прав — риелторы совершенно обычные. Обе — по рекомендациям друзей, которые продавали-покупали квартиры с их помощью и остались довольны. А почему? Да потому, что никаких сложностей не возникало. А как только всплывают проблемы, решить их риелтор не в состоянии.

ПОЧЕМУ ВАМ НЕ НУЖНЫ ПОСРЕДНИКИ

1. Юридически их не существует

У агента по недвижимости нет никакого юридического статуса, никаких прав и полномочий, которыми не обладал бы любой другой гражданин.

— В российском законодательстве нет понятия «риелтор», а лицензирование агентств недвижимости отменили почти 20 лет назад, — констатирует Татьяна Школьная, замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.

Соответственно, риелтор может сделать ровно то же самое, что и вы — проверить квартиру по открытым источникам и помочь вам составить (читай — скачать из интернета) договор купли-продажи.

Поэтому в риелторы у нас идут все подряд независимо от уровня образования, опыта и личной культуры.

2. Неадекватные цены на услуги

Было бы не страшно, если бы риелтор брал несколько тысяч рублей. Но нет же: услуги риелторов, как правило, стартуют от 50-100 тысяч. Несколько среднероссийских зарплат — за что?

3. Цель — продать, а не обеспечить безопасность

В США, Германии и других развитых странах законы запрещают совмещать риелторскую и юридическую деятельность. Риелтор ищет покупателя или продавца с подходящей квартирой и помогает им договориться, а юрист проверяет документы все четко разделено. Иначе появляется конфликт интересов: если документы будет проверять агент и найдет подводные камни, у него возникнет соблазн скрыть это от клиентов. А то сделка сорвется и он не получит гонорар.

В России же сложилась порочная практика: проверкой юридической чистоты документов у нас занимается в основном риелтор. Для которого главное, чтобы сделка состоялась. И что самое интересное:

— Риелтор не может дать никаких гарантий и не несет ответственности за результат проведенной сделки, — говорит Татьяна Школьная.

Так зачем он тогда нужен? В общем, обжегшись на двух «грамотных и опытных» риелторах, я потратил немного времени на изучение информации, проконсультировался со знакомыми юристами. И вот результат: не отдав ни рубля помогайкам, я сначала продал старую квартиру, а потом приобрел новую. Делюсь опытом и полезными советами, как купить квартиру самостоятельно.

Заметьте: именно купить. Потому что для продажи квартиры даже в теории не нужен никакой агент. Разместить объявление в интернете, сходить с вами в МФЦ и взять за это минимум полсотни тысяч — не жирно ли?

На выставке

На выставке «Недвижимость от лидеров» в ЦДХ. Фото: Анвар Галеев/ТАСС

СЕМЬ ШАГОВ К СВОЕМУ ЖИЛЬЮ

1. Поиск подходящих вариантов

Никаких закрытых баз и тайных способов поиска дешевого жилья, которыми козыряют риелторы, не существует. Все ищут на двух сайтах:

2. Знакомство с хозяевами

Итак, вы нашли подходящее жилье. Первым делом нужно увидеть своими глазами не только квартиру, но и всех ее владельцев. Поговорить с ними, понять, насколько они адекватны.

Поделюсь опытом. Одна квартира мне очень понравилась, но когда я пришел на просмотр, 85-летняя хозяйка крепко спала, а агент убедительно просил ее не будить. Это меня насторожило: чтобы потом родня отсудила квартиру под предлогом, что бабуля-продавщица не совсем в себе? Нет уж, спасибо.

3. Работа с документами

— Возьмите у хозяев копии паспортов и правоустанавливающих документов (договор купли-продажи, дарения, мены и т. д.)

— Закажите выписку из ЕГРН на сайте Rosreestr.gov.ru. Это стоит 350 рублей, через пару дней выписка приходит на электронную почту.

— Сравните данные о правообладателях в выписке с паспортами владельцев.

— Пробейте владельцев по базе данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов: Fssp.gov.ru/iss/ip Если на них заведены исполнительные производства и висят долги — бегите от них.

— Проверьте, не являются ли владельцы физическими лицами-банкротами, по базе Реестра сведений о банкротстве: Bankrot.fedresurs.ru

— Попросите у владельцев архивную выписку из домовой книги. Ее делают в МФЦ и выдают только хозяину жилья. Там указаны все, кто был прописан в квартире за все время. В ней могут скрываться подводные камни. Например, до 2015 года в России был закон: если человека сажают в тюрьму его временно выписывают. А потом он выйдет и попробует отсудить «свою» част жилплощади — вам это нужно?

— Попросите у владельцев справки из наркодиспансера и психоневрологического диспансера о том, что они не состоят на учете.

— Если квартира была куплена в браке, должно быть нотариально заверенное согласие на продажу от второго супруга (даже если он уже бывший).

— Если среди собственников есть несовершеннолетние дети, должно быть разрешение органов опеки на продажу квартиры.

— Все жильцы должны выписаться до сделки и предоставить вам справку или паспорта с отметками.

— Ближе к сделке продавец должен предоставить справки об отсутствии задолженности по налогам и коммуналке.

Кстати, за все справки обычно платит покупатель.

4. Составление договора купли-продажи и акта приема-передачи

Типовой формы этих документов не существует. Поэтому просто скачиваете образец (а лучше несколько) из интернета, внимательно читаете и добавляете пункты, важные для вас.

5. Оплата квартиры

Если это ипотека, оплата идет через банк, который выступит «гарантом» чистоты сделки и заодно дополнительно перепроверит все документы. В остальных случаях есть два главных способа рассчитаться за квартиру — банковская ячейка и аккредитив.

Аккредитив — это счет, на который покупатель перед сделкой кладет деньги. Продавец получит их, когда предъявит документы о переходе права собственности. Все прозрачно, безопасно и дешево: банки берут за это около 2000 рублей.

6. Сделка

Подписываете ДКП (по одному экземпляру каждому из продавцов и покупателей), приходите с паспортами и оригиналами договоров купли-продажи в МЦФ и подаете документы. Госпошлина за переход права собственности составляет 2000 рублей и платится также в МФЦ. Ждете полторы-две недели и забираете в МФЦ готовые документы с печатями.

7. Новоселье

Как правило, прежним владельцам дается две недели на выселение (это должно быть прописано в ДКП). При выселении вы с ними должны подписать акт приема-передачи. Рассчитайтесь по оставшейся коммуналке, напишите на акте свежие показания счетчиков и дату передачи квартиры.

Пришло время с толком потратить сумму, сэкономленную на оплате «услуг» риелтора! Этих денег хватит на мебель, технику да еще и на богатый стол останется.

КСТАТИ

Для чего на самом деле нужен агент по недвижимости

Рассказывает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики.

1. Для экономии времени

Агент по недвижимости поможет вам быстрее выйти на сделку. Для этого он:

— поможет собрать документы и информацию (проверит задолженность по коммунальным платежам, проконтролирует выписку продавца и членов его семьи, соберет правоустанавливающие документы, справки о дееспособности продавца и т. д.)

— организует сделку (поможет выбрать банк, сопроводит в МФЦ).

2. Для психологического комфорта

Вы сможете задавать любые вопросы не Гуглу или Яндексу, а «живому» человеку с опытом. Особенно часто вопросы возникают при альтернативных или сложных сделках — например, с несовершеннолетними собственниками.

Кроме того, если у продавца тоже есть риелтор, вы можете переложить переговоры с ним на своего агента. Поскольку каждый агент отстаивает интересы заказчика, для неподготовленного покупателя психологически порой очень сложно вести переговоры с агентом другой стороны.

3. При покупке недвижимости в другом городе

Не нужно тратить время и деньги на бензин или билеты. Всю работу за вас может сделать агент — подобрать варианты, сделать фото и видео квартиры, подъезда, лифта, двора.

ВАЖНО!

Кто поможет проверить документы

Есть случаи, когда за помощью нужно обратиться к специалисту. Но не к риелтору, а к юристу: проверка и подготовка документов — его профиль.

— Чем дольше жилье в собственности, тем ниже вероятность, что кто-то сможет предъявить на него свои права. Поэтому стоит обязательно обратиться к юристу, если вы хотите купить квартиру, которую нынешний владелец получил в собственность меньше трех лет назад, — советует кандидат юридических наук, адвокат Ева Сечина. — Еще одна зона риска — малоэтажное долевое строительство, которое ведут небольшие компании или частники. С таким жильем часто возникают проблемы: не в порядке документы, доходит даже до сноса.

По словам Евы Сечиной, цены на услуги юриста по проверке документов стартуют от 10 тысяч рублей. Если же квартира выглядит «чистой», можно ограничиться и консультацией — показать специалисту собранные вами бумаги, поговорить о том, какие еще документы можно запросить у собственников. Консультация может стоить от 4000-5000 рублей.

— Советую искать юриста по рекомендациям и ориентироваться на тех, кто специализируется на жилищном праве. Попросите у юриста документы об образовании, кейсы, примеры сделок, в которых он участвовал. И очень важны личные ощущения: если юрист вызывает доверие, работать с ним будет комфортнее, — резюмирует Ева Сечина.

Читайте также

Возрастная категория сайта 18 +

Сетевое издание (сайт) зарегистрировано Роскомнадзором, свидетельство Эл № ФС77-80505 от 15 марта 2021 г.

ГЛАВНЫЙ РЕДАКТОР — НОСОВА ОЛЕСЯ ВЯЧЕСЛАВОВНА.

ШЕФ-РЕДАКТОР САЙТА — КАНСКИЙ ВИКТОР ФЕДОРОВИЧ.

АВТОР СОВРЕМЕННОЙ ВЕРСИИ ИЗДАНИЯ — СУНГОРКИН ВЛАДИМИР НИКОЛАЕВИЧ.

Сообщения и комментарии читателей сайта размещаются без предварительного редактирования. Редакция оставляет за собой право удалить их с сайта или отредактировать, если указанные сообщения и комментарии являются злоупотреблением свободой массовой информации или нарушением иных требований закона.

АО «ИД «Комсомольская правда». ИНН: 7714037217 ОГРН: 1027739295781 127015, Москва, Новодмитровская д. 2Б, Тел. +7 (495) 777-02-82.

Исключительные права на материалы, размещённые на интернет-сайте www.kp.ru, в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране результатов интеллектуальной деятельности принадлежат АО «Издательский дом «Комсомольская правда», и не подлежат использованию другими лицами в какой бы то ни было форме без письменного разрешения правообладателя.

Приобретение авторских прав и связь с редакцией: kp@kp.ru

Как купить квартиру без риелтора

Гонорар риелтора в последние годы снизился. В столице в среднем за свои услуги посредники просят 100-250 тысяч рублей. В большинстве регионов до сих пор оплата рассчитывается процентом от суммы сделки и составляет в среднем 2% от стоимости квартиры.

Сергей Куксин

Проще всего с новостройкой

Меньше всего с посредниками приходится взаимодействовать покупателю первичной недвижимости. Все документы он оформляет через застройщика, он же занимается регистрацией договора долевого участия (ДДУ). Но отсутствие платежей посредникам только видимость.

«Девелоперы закладывают услуги риелторов в стоимость квартиры. Брокерская комиссия составляет 1-2% цены первичного жилья независимо от того, как застройщик реализует свой проект: через риелторское агентство или собственный отдел продаж», — рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». Кроме того, покупатели оплачивают услуги по бронированию квартиры, регистрации ДДУ в Росреестре и оформлению права собственности после ввода объекта в эксплуатацию.

Без оплаты можно устно забронировать жилье на срок от одного до пяти дней. Бронь на длительный срок, к примеру месяц, рассчитывается от стоимости квартиры, в среднем 1-2%. Услуги по регистрации ДДУ и оформлению собственности предлагают вместе и стоят они около 20 тысяч рублей.

Надежда Коркка советует первым делом проверить проектную декларацию. Застройщики обязаны размещать ее на сайте Наш.дом.рф. Надо сравнить опубликованный там документ с тем, что находится в офисе девелопера. Если оформлением новостройки занимается не отдел продаж девелопера, а брокер, нужно запросить у него договор с застройщиком.

Квартиры «с историей»

На вторичном рынке без риелтора проходит все больше сделок. На это повлияло развитие порталов недвижимости и многофункциональных центров (МФЦ).

Чтобы зарегистрировать переход права собственности через МФЦ, потребуются только паспорта собственников и подписанный ими договор купли-продажи. Уже в МФЦ участники заполнят заявление и оплатят госпошлину — 2000 рублей. Для сделки также необходимы нотариально заверенное согласие супругов, если продавец или покупатель состоит в браке (чуть меньше 2000 рублей), а также разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние.

Наиболее сложным обычно выглядит подготовка пакета документов на сделку. Это четыре основных документа: предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, основной договор купли-продажи, акт-приема передачи квартиры, расписка о получении средств. Можно отдать эту работу юристу, это обойдется в 3-50 тысяч рублей.

Есть три случая, когда провести сделку может только нотариус. Обращаться к нему необходимо при продаже доли в квартире постороннему лицу, за исключением продажи всех долей одновременно, при продаже квартиры несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного гражданина или при продаже квартиры по договору пожизненного содержания с иждивением.

Чем рискует покупатель без риелтора

Чаще всего покупатель без должной подготовки не в состоянии проследить всю цепочку перехода прав на квартиру от одного собственника другому, особенно если она не просто продавалась, а переходила по наследству, разменивалась, переходила по договорам ренты. Без риелтора не обойтись при составлении сложных альтернативных сделок, когда продажи одной квартиры ждет целая цепочка клиентов.

Часто бывает, что одна из сторон нанимает посредника, а другая — нет. В таких случаях тот, кто действует без риелтора, экономит, так как риелтор в таких случаях чаще всего берет на себя подготовку документов, которыми пользуются обе стороны сделки, сопровождает участников сделки в МФЦ и банк.

Чем могут помочь банки

Ни одна сделка на вторичном рынке не обходится без банка. Передача денег может осуществляться наличными через банковскую ячейку или безналичными через аккредитив — суть одна, деньги вносятся в банк на моменте подписания документов, а получает их продавец только после регистрации права собственности, чтобы в случае приостановки, покупатель не потерял их.

Но у банков появились и другие услуги. «Часть крупнейших банков существенно расширяет направление недвижимости и создает отдельные экосистемы: ДОМ.КЛИК у Сбера, «Свое жилье» у Россельхозбанка, «Метр квадратный» у ВТБ и т.д.», — рассказывает главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

Такие экосистемы позволяют, например, проверять юридическую чистоту квартиры, готовить документы и договоры, проводить электронную регистрацию сделки в Росреестре, говорит член экспертной группы плана мероприятий «Трансформация делового климата» Руслан Латыпов.

Некоторые услуги можно получить через такие сервисы бесплатно. В основном это подбор квартиры. У «Метра квадратного» от ВТБ есть бесплатный «Конструктор документов». Оценка чистоты сделки в банках имеет большой разброс по цене — от 8 до 30 тысяч рублей.

При этом некоторые банки предоставляют услуги электронной регистрации сделок с недвижимостью в Росреестре только своим ипотечным клиентам, в том числе Сбер. Или только клиентам застройщиков, с которыми работает банк. Стоит эта услуга 8-11 тысяч рублей.

Дело в деталях

Что люди забывают указать в договоре купли-продажи:

1. Способ и место денежных расчетов.

2. Момент передачи денег и документ, который будет подтверждать оплату.

3. Условия прекращения прав пользования квартирой.

4. Ответственность продавца в случае возникновения претензий со стороны третьих лиц по основаниям, возникшим до заключения сделки.

5. Ответственность продавца при выявлении долгов за ЖКХ.

6. Срок освобождения квартиры.

7. Распределение расходов на заключение договора и регистрацию перехода права между участниками сделки.

Инструкция

Алгоритм безопасной сделки

Чтобы устранить основные риски расторжения сделки, потребуются:

Правоустанавливающие документы

Договор купли-продажи, дарения, мены, ДДУ, он дает возможность оценить, как человек стал владельцем жилья, и подтверждает, что именно этот человек владеет квартирой. Для этого нужно сверить данные в документах с паспортами собственников.

Выписка из ЕГРН

Свидетельство о госрегистрации прав собственности существовало в бумажном виде до 2016-го. И сегодня считается недостаточно надежным документом для сделки. Дополнительно нужно запросить у продавца свежую выписку из ЕГРН, сверить данные собственника, проверить наличие обременений.

Справка о долгах по ЖКХ

Долги могут перейти к новому собственнику. Обезопасить себя можно, запросив у собственника справку об отсутствии задолженности, которую дает управляющая компания.

Справки ПНД и НД

Риелторы всегда запрашивают у продавца недвижимости справку из псих- и наркодиспансера. В ней должно быть указано, что он не состоит на учете в этих учреждениях.

Выписка из домовой книги

В ней значатся все жильцы, которые были прописаны, в том числе выписанные по решению суда в места отбывания наказаний.

Справка из ПФР

Позволяет проверить, не был ли использован маткапитал при покупке квартиры, даже если в других документах эта информация не содержится, к примеру, не выделены доли детей.

Документ об отсутствии супругов

В России нет общей базы регистрации актов гражданского состояния и разводов, но есть случаи, когда люди забывали поставить отметку об изменении своего статуса в паспорте, а потом становились участниками мошенничеств.

Лучше получить нотариально заверенный документ о том, что собственник квартиры не состоит в браке.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *