Как найти квартиру в субаренду
Перейти к содержимому

Как найти квартиру в субаренду

  • автор:

Как сдавать жильё в субаренду: пошаговая инструкция

Как сдавать жильё в субаренду: пошаговая инструкция

Хитрая Елизавета сняла две квартиры на долгий срок и сдавала их в субаренду посуточно без ведома хозяев. Когда обман раскрылся, собственники подали на неё в суд. В итоге Елизавета отдала им все вырученные от субаренды деньги. Рассказываем, в чём она ошиблась и как сдавать жильё в субаренду не нарушая закон.

Что такое субаренда жилья

Это один из видов коммерческой деятельности. Один гражданин арендует у другого дом или квартиру на долгий срок и сдаёт жильё третьим лицам на своих условиях. Для собственника это удобно тем, что ему не надо тратить время на поиск жильцов и приведение квартиру в порядок. Он просто получает ежемесячные платежи и, время от времени, наведывается в квартиру с проверками. Арендатор же таким образом зарабатывает деньги. Он ищет жильцов, отвечает за их комфорт, за чистоту и порядок на арендованной площади. Снимая квартиру по одной цене, он сдаёт её по другой. Разница покрывает операционные расходы и приносит прибыль.

Выгодно ли сдавать жильё в субаренду

  • расположения жилья;
  • его состояния;
  • сезона;
  • балансом спроса и предложения на рынке.

Люди, которые зарабатывают действительно хорошие деньги на субаренде, редко работают только с одним объектом. Обычно у них есть пул квартир в разных районах города. Сами же они выполняют работу сродни риэлторской: договариваются с собственниками жилья, ищут и завлекают клиентов, составляют договоры, следят за вселением и выселением, за состоянием жилья, нанимают клинеров для наведения порядка во время пересменок и так далее. Это серьёзный труд на полный рабочий день и он требует серьёзной отдачи. Однако при должном уровне коммерческого чутья и банального упорства, он способен приносить арендатору достойный доход.

Как сдавать жильё в субаренду по закону

Так как субаренда — это коммерческая деятельность направленная на извлечение прибыли, арендатор обязан платить налоги. То есть, прежде всего, он должен оформить соответствующий юридический стаус.

Для таких ситуаций, законодательство РФ предусматривает несколько схем:

  • индивидуальное предпринимательство с налоговой ставкой от 6 до 15 процентов;
  • самозанятость с налоговой ставкой от 4 до 6 процентов;
  • физическое лицо с налоговой ставкой 13 процентов.
  • уплата НДФЛ даёт право пользоваться налоговым вычетом на образование и лечение;
  • ИП предусматривает пенсионные отчисления;
  • статус самозанятого обеспечивает самую низкую налоговую ставку, но не предусматривает каких-либо социальных льгот.

Проще всего оформить статус самозанятого. Для этого достаточно зарегистрироваться на сайте «Мой налог», отправить свою фотографию и скан паспорта. Госпошлина за регистрацию не установлена — услуга бесплатна.

Индивидуальному предпринимателю придётся встать на учёт в Налоговой службе, Пенсионном фонде, Фонде социального страхования. регистрируют статус в Налоговой службе. там от вас потребуют оригиналы и копии: паспорта и ИНН. Также придётся написать два заявления: об открытии ИП и о применении специального налогового режима. Госпошлина за регистрацию ИП в 2023 году составляет 800 рублей.

Легализовав предпринимательский статус, можно приступать к поиску жилья для сдачи в субаренду. Как показывает практика, найти такое жильё не сложно. Гораздо сложнее договориться с собственниками. Как правило, к субаренде они относятся настороженно, так как опасаются за сохранность имущества.

При этом, по закону нельзя сдавать чужое жильё без согласия хозяина. Если планируете сдавать квартиру в субаренду, необходимо получить нотариально заверенное согласие собственника. если собственников больше одного, нужно получить разрешение от каждого из них.

Как составить договоры аренды и субаренды

Мы написали отдельную статью о том, как правильно заключить договор найма. Его можно использовать в качестве шаблона для договора аренды с небольшими дополнениями:

  • срок аренды должен начинаться от года, с возможностью продления, чтобы собственник, передумав, не мог в любой момент выставить из квартиры ваших субарендаторов;
  • обязательно добавьте пункт о том, что собственник/собственники не против субаренды со ссылкой на нотариально заверенные согласия;
  • зафиксируйте возможные ситуации из-за которых собственник может поднять арендную плату, также зафиксируйте на какой процент он может её поднять;
  • добавьте пункт о том, кто оплачивает текущий и капитальный ремонт и несёт ответственность за имущество.

Договор долгосрочной аренды — от года и более — регистрируют в Росреестре.

Найдя квартирантов, арендатор обязан заключить с ними договор субаренды. При этом существует несколько правил:

  • арендатор не может заключить договор субаренды, чей срок превышает срок основного договора аренды;
  • договор субаренды не даёт субарендатору больше прав и обязанностей, чем имеет арендатор первого порядка, то есть сдать квартиру в суб-субаренду субарендатор не может;
  • по закону, за состояние квартиры отвечает арендатор первого порядка и он не может переложить эту обязанность на субарендатора;
  • порядок использования жилья в договоре субаренды всегда идентичен порядку использования в договоре аренды, то есть, если аренда оформлена как на жилое помещение, сделать из него фотостудию нельзя.

Костяк договора субаренды составляют следующие обязательные пункты:

  • имена и паспортные данные сторон;
  • описание предмета договора;
  • срок субаренды в днях;
  • точное указание времени заезда и выезда;
  • сохранность квартиры и находящегося в ней имущества;
  • стоимость аренды из расчёта рублей в сутки;
  • оплата коммунальных услуг в случае их употребления сверх указанной нормы.

Риски субаренды

Субаренда — нервный бизнес полный неприятных сюрпризов. Помимо вполне очевидных расходов на аренду, коммунальные услуги, рекламу, обустройство и поддержание жилья, могут внезапно возникнуть и незапланированные траты. Например, устранение последствий потопа, ремонт жилья после пребывания буйных гостей и так далее.

При этом у арендатора нет чётких гарантий того, что квартира не будет простаивать без жильцов. А это тоже потеря денег. Да, субаренда может принести доход. Но если не готовы трудиться практически без выходных, постоянно подстраиваться под ритм жильцов, договариваться с хозяевами и покрывать внезапные убытки, лучше не приходить в этот бизнес.

Субаренда: кому и на каких условиях доступна

Арендатор помещения на определенных условиях может сдать его в субаренду, то есть, передать в пользование еще одному лицу. При этом он подвергается определенным рискам и продолжает нести ответственность. О нюансах, на которые стоит обратить внимание, как составить договор субаренды квартиры, расскажем в этой статье.

Что такое субаренда

Субаренда — это передача в аренду уже арендованного у собственника помещения. То есть, проще говоря, можно снять квартиру и сдать ее часть либо целиком третьему лицу. Если оформить договор, такое действие будет законным. Сдать квартиру в субаренду можно только с согласия собственника. При таком варианте арендатор (тот, кто изначально снял жилье) становится субарендодателем, а тот, кто снял квартиру в субаренду, — субарендатором.

Передача арендованной квартиры в аренду осуществляется на основании договора.

В юридической практике повторная сдача именно жилого помещения называется поднаемом. То есть, заключается договор поднайма жилого помещения. Но в обиходе часто термин «субаренда» применяется и к жилым помещениям. Стоит иметь в виду, что написанное ниже будет актуально и для жилых, и для коммерческих помещений.

Когда она может понадобиться

Если мы говорим о субаренде жилых помещений, чаще всего к такой мере прибегают, если хотят снимать квартиру не в одиночку и ищут соседей, или не могут жить в квартире, которая уже арендована на определенный срок. Например, кто-то снял двухкомнатную квартиру, но потом в силу каких-то обстоятельств понял, что не может самостоятельно оплачивать аренду. В этом случае можно взять соседа, который не фигурирует в оригинальном договоре с собственником, и платить, по сути, вдвоем. Составляет договор субаренды, физическое лицо-арендатор тут выступает как субарендодатель, при этом он продолжает нести ответственность по договору перед собственником квартиры, а второй арендатор — несет ответственность перед первым, так как заключал соглашение именно с ним.

Важно! Часто собственники включают в договор аренды пункт, в соответствии с которым субаренда невозможна. Это делается для того, чтобы лучше контролировать, что происходит с квартирой — ведь собственник, по сути, не имеет дела с «арендатором следующего звена» и не может быть уверен в этом человеке. Многие не рассчитывают на порядочность арендаторов и требуют, чтобы помещение не передавалось третьим лицам. Если вы хотите сдавать квартиру в субаренду, сразу зафиксируйте это в договоре. Если у вас уже есть кандидат на проживание в соседней комнате, лучше сразу заключайте трехсторонний договор, тогда субаренда не потребуется.

Обратите внимание! Если в договоре аренды есть пункт, допускающий субаренду и выражающий согласие арендодателя, арендатор освобождается от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

На что обратить внимание при составлении договора

Составляя договор о субаренде, стоит обратить внимание на следующие нюансы:

  • В нем должно быть указано, что речь идет именно о субаренде. Стоит вписать и данные договора аренды, который дает право пересдавать квартиру или ее часть.
  • При сдаче части недвижимости — максимально точно указывается, какая именно часть передается субарендатору (метраж, описание комнаты, и так далее).
  • Обязанности сторон. Содержание имущества, забота об общих помещениях, ремонт при необходимости, порядок и размер оплаты, и так далее — все эти нюансы желательно указать, чтобы в случае конфликта можно было обращаться к договору. Важно при этом, что ответственность субарендатор будет нести не перед собственником, а перед тем, с кем заключает договор. Тот в свою очередь будет отвечать перед владельцем, если имуществу будет причинен вред.
  • Срок договора и размер арендной платы. Обратите внимание на то, что договор субаренды не может быть заключен на срок, более длительный, чем договор аренды, который был заключен изначально.
  • Дополнительные условия, если таковые есть. А также описание состояния имущества на момент заключения договора — это защита для обеих сторон.

Естественно, все общие правила аренды тоже актуальны. Договор субаренды подпадает под те же принципы права, что и договор аренды. Более того — он не должен ни в чем ему противоречить, если изначальный документ предполагает какие-то специфические нюансы (использование имущества, оплата ЖКХ, и так далее).

Когда жилье нельзя сдавать в субаренду

Всегда можно ли сдать квартиру в субаренду? Как мы уже упоминали, это невозможно, если собственник против. В этом случае договор субаренды может быть признан недействительным. Кроме того, у арендодателя возникает право потребовать расторжения договора аренды и возмещения убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями основного договора.

Также сдавать в субаренду нельзя жилье, предоставленное по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Если мы говорим о земельных участках, то нельзя сдавать в субаренду лесные участки, предоставленные в аренду в целях заготовки древесины. Также в некоторых случаях запрещена субаренда государственных и муниципальных земельных участков, полученных по результатам торгов.

Самый хороший вариант — заранее договориться с собственником обо всех нюансах и строго соблюдать все условия, тогда можно оформлять все документы, не нарушая закон.

Следите за новостями, подписывайтесь на рассылку.

При цитировании данного материала активная ссылка на источник обязательна.

Как сдать жилье в субаренду и заработать

Договор субаренды отличается от аренды тем, что свое согласие на эти действия должен дать не только арендатор, но и собственник квартиры. Если письменно оформленного согласия нет, то субаренда будет считаться незаконной.

Пример: арендатор снимает трехкомнатную квартиру, но живет один. Если собственник квартиры не будет возражать, то он может сдать одну или две комнаты в субаренду. Жильцы будут оплачивать проживание, а арендатор — погашать ежемесячный долг перед собственником.

С чего начать?

Необходимо взвесить все за и против и оценить свои финансовые возможности.

✔️ Анализ рынка недвижимости — спроса и предложений;

✔️ Составление пошагового бизнес-плана;

✔️ Поиск подходящих предложений;

✔️ Обсуждение деталей с собственником;

✔️ Подписание договора аренды с владельцем недвижимости;

✔️ Поиск субарендаторов;

✔️ Подписание договора субаренды.

Как сдать жилье в субаренду и заработать

Сложнее всего найти квартиры, которые собственники готовы передать для субаренды. Но в Сочи такой проблемы нет. Многие приобретают здесь недвижимость именно под сдачу. Выступая в роли арендатора, вы несете перед собственником полную ответственность за своевременное погашение всех платежей. Если субарендаторы задерживают оплату, то это исключительно ваша проблема.

Самый лучший вариант в Сочи — это квартиры у берега моря или вблизи горных курортов. Курортную недвижимость можно очень выгодно сдавать в субаренду в разгар сезона: летом и зимой. Вы можете заключить договор с собственником квартиры и платить по 40 тысяч ежемесячно, но при этом пересдавать жилье за 5 тыс. рублей в сутки. Посуточная сдача — вариант более выгодный, чем субаренда на длительный срок.

При сдаче в субаренду арендатору потребуется заключить два договора — с собственником и субарендатором. Сдать квартиру

можно на любой срок. Но срок договора субаренды не может превышать действие основного договора между собственником и арендатором-посредником.

В Сочи вы можете рассматривать не только квартиры, но и коттеджи, гостевые дома и мини-отели.

А если решите приобрести недвижимость для выгодной сдачи в аренду, обращайтесь к экспертам нашей компании. Всегда будем рады помочь.

  • Разделы журнала
    • Новости Сочи и не только
    • О компании
    • Про новостройки
    • Путешествуем по Сочи
    • Районы Сочи
    • Стиль жизни в Сочи
    • Аналитика
    • Быт Сочи
    • Загородная недвижимость
    • Закон
    • Ипотека
    • Истории клиентов
    • Как правильно покупать/продавать
    • Познавательно
    • Пресса о нас
    • Рубрика карьера
    • Со всей России — в Сочи
    • Советы
    • Статистика

    Передай другому: как правильно сдать квартиру в субаренду

    Документы, недвижимость, жилье

    Субаренда — достаточно распространение явление на российском рынке жилья. В Москве «пересдача» квартиры зачастую становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец, однако эксперты, опрошенные сайтом «РИА Недвижимость» подчеркивают, что такая «вторичная аренда» может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам.

    МОСКВА, 7 мая — РИА Новости. Субаренда — достаточно распространение явление на российском рынке жилья. В Москве «пересдача» квартиры зачастую становится нелегальным бизнесом, при котором страдает либо арендатор, либо владелец, однако эксперты, опрошенные сайтом РИА Недвижимость подчеркивают, что такая «вторичная аренда» может быть вполне законна, если осуществляется по строгим правилам.

    Cui prodest

    Для начала стоит разобраться в сущности самого явления. В Гражданском кодексе содержится четкая норма, которая говорит, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать съемную квартиру в субаренду или, другими словами, в поднаем. В таком случае вся ответственность, к примеру, за порчу чужого имущества ложился на плечи самого арендатора.

    В настоящее время субаренда может быть выгодна нескольким категориям лиц. «В большинстве случаев квартиры и комнаты по этой схеме сдают те, кто не в состоянии самостоятельно оплачивать полноценную стоимость аренды. Чаще всего это студенты и приезжие из других городов. Благодаря субаренде за относительно небольшие деньги они могут позволить себе хорошую квартиру в центре», — замечает генеральный директор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

    «Собственник от субаренды получает фиксированную оплату, которая его полностью устраивает. У тех, кто снимает квартиру, существует возможность извлечь более высокую прибыль и получить доход с разницы. Подобная деятельность может быть весьма успешной и превратиться в хороший бизнес. Например, когда люди снимают в центре Москвы многокомнатные квартиры «под ремонт», чтобы сдавать их посуточно», — объясняет руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский.

    Срок за сдачу

    Однако, не удовлетворяясь законной маржой, арендаторы часто сдают площади нелегально. Предприимчивые дельцы, изначально снявшие жилье в хорошем и престижном районе города, могут пересдать его еще кому-то, а для себя подыскать более дешевое жилье где-нибудь на окраине, а разницу в стоимости отправлять себе в карман. Разумеется, чаще всего такие манипуляции проводятся без согласия и ведома хозяина, особенно если он живет в другом городе или даже стране.

    В этом случае субаренда считается незаконной, и здесь могут пострадать как сам арендатор, который пересдал квартиру самовольно, так и субарендатор, который, получив ключи от квартиры и заплатив деньги за съемное жилье, даже не поинтересовался, на каких правах арендодатель владеет жилплощадью. И, конечно, в жертвах может оказаться сам собственник. Сдавая квартиру, он может даже не подозревать, что его жилье арендатор собирается использовать в своих коммерческих целях.

    А вот за сдачу жилья субаренду незаконным мигрантам в настоящее время предусмотрена уголовная ответственность, заостряет внимание управляющий партнер юридической компании «Кочерин и партнеры» Владислав Кочерин.

    Поэтому эксперты настаивают на чистоте сделки в любой ситуации, и не важно, пересдается ли квартира с целью получения прибыли или же арендатор хочет сэкономить на плате за аренду и пускает в съемную квартиру посторонних людей.

    Сделка по правилам

    Субаренда регулируются договором, срок которого не может превышать временные рамки договора аренды, заключенного между собственником и нанимателем.

    «Между арендатором и владельцем квартиры заключается договор, в котором прописывается, что квартира может сдаваться в поднаем. Это является фактическим разрешением и основанием для ее последующей пересдачи», — указывает первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.

    При этом наличие договоров аренды и субаренды жилого помещения не подразумевает трехсторонних обязательств: то есть собственник и субарендатор не связаны между собой. А вот в договоре с самим арендатором согласовать право последующей субаренды владельцу квартиры все-таки стоит. Если же согласие на субаренду от собственника было получено после оформления договора, то новые условия требуют перезаключения договора, обращает внимание партнер адвокатского бюро «Шабарин и партнеры» Игорь Вялов.

    Арендатор и субарендатор заключают отдельный самостоятельный договор субаренды или поднайма, где указывается, что первое лицо действует на основании соглашения с владельцем квартиры. При этом законом не предусмотрена его обязанность уведомлять собственника помещения о заключении им сделки, поскольку такое его право предусматривается в договоре аренды.

    Трехсторонняя безопасность

    Специальных требований по оповещению собственника о субаренде законом не предусмотрено, но стороны вправе сами предусмотреть такой порядок в договоре аренды, рассказывает Кочерин.

    «Необходимо также оговорить возможность немедленного разрыва договора собственника с арендатором в случае жалоб от соседей, порчи мебели, бытовой техники с компенсацией ущерба или образования задолженности на коммунальные услуги и телефонные переговоры», — замечает управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.

    Если квартира пересдается нанимателем без согласия собственника, то такие действия подпадают под понятие мошенничество, замечает Жукова.

    Арендаторам же перед заключением договора Жукова рекомендует проверить документы собственника на квартиру: паспорт, правоустанавливающие документы на квартиру. Можно попросить другие документы, косвенно подтверждающие право собственности на квартиру: выписку из домовой книги, платежные квитанции. «С подозрением следует отнестись к заламинированным документам, подлинность которых установить сложнее», — предупреждает эксперт.

    Проявить осторожность нужно и субарендаторам. Им необходимо изучить условия основного договора аренды, сроки его действия, а лучше сделать его копию. В противном случае он может столкнуться с рядом проблем. «Известны случаи, когда арендатор пересдавал квартиру на длительный срок, несмотря на то, что основной договор найма с собственником заканчивался через 10-15 дней. В итоге субарендатор остался без крыши над головой и лишился денег, которые отдал арендатору в залог за квартиру», — рассказывает Литинецкая.

    В свою очередь Жукова советует поднанимателю связаться с собственником, чтобы выяснить, что он является законным владельцем квартиры и не возражает против субаренды.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *