Как оформить строение на земельном участке
Перейти к содержимому

Как оформить строение на земельном участке

  • автор:

Какие постройки на участке нужно оформлять в собственность

Регистрация объектов строительства предусматривает их постановку на кадастровый учет и оформление права собственности. В результате проведения таких процедур собственник получает возможность распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению: передавать ее по наследству, дарить, продавать, сдавать в аренду, регистрировать жильцов. Обычно регистрационные действия осуществляются в отношении домов и коттеджей. А что делать с другими строениями, расположенными на земле? Нужно ли оформлять хозпостройки на участке и платить за них налог? Представители компании «Вита-Хауз» дали разъяснения по этому поводу.

Что нужно оформлять в собственность, а что нет

  • имеют фундамент;
  • подключены к инженерным системам;
  • имеют цельную сборную конструкцию, которое невозможно переместить, не причинив ущерб объекту.

Соответственно, регистрировать необходимо гаражи, сараи, бани, теплицы, летние кухни, если они являются капитальными. Также регистрационные действия проводятся в отношении хозпостроек, которые пристраиваются к дому, имеют общую крышу, стены.

Некапитальными признаются объекты, построенные для временного или сезонного использования: уличные туалеты, теплицы, сараи, дровницы и прочие постройки без фундамента. Регистрировать их нет необходимости. Если собственник примет решение продать землю, то такие строения можно будет снести или целиком перевезти в другое место.

Порядок оформления

  • Пригласить кадастрового инженера для проведения замеров и выполнения геодезических работ.
  • Разработать технический план объекта.
  • Разработать техзаключение.
  • Подать документы через МФЦ или личный кабинет на сайте Росреестра для выполнения государственной регистрации.

Список необходимых документов

Регистрационные действия осуществляются при наличии:

  • заявления, заполненного собственником или его представителем (в последнем случае дополнительно прикладывается заверенная нотариусом доверенность);
  • выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на земельный участок;
  • техплана хозпостройки, подготовленного кадастровым инженером;
  • квитанции, подтверждающей оплату государственной пошлины.

Строительные нормы и правила

Перед тем, как оформить постройки на земельном участке, нужно убедиться, что они соответствуют действующим строительным нормам и правилам. Регистрировать в службе кадастра допускается недвижимое имущество, построенное с соблюдением следующих требований:

  • выдержано расстояние до лесного массива не менее 15 метров;
  • территория огорожена;
  • выдержаны расстояния красный линий по отношению к улице (5 м) и проездам (3м);
  • соблюдены санитарно-бытовые дистанции (касается размещения туалет, бани, душа и источников воды);
  • сараи для содержания животных, птицы имеют отдельный вход, расположенный вдали от входа в дом (не менее 7 м).

Дополнительно учитываются требования к водоснабжению, система пожарной тушения, электричества, канализации, отопления, газоснабжения и прочим.

Можно ли оформить баню / гараж, если не оформлен дом?

В Градостроительном кодексе обозначены требования, которые касаются обязательной регистрации права собственности на объекты капитального строительства. К таковым преимущественно относятся постройки, имеющие фундамент, возведенные из прочных материалов, подключенные к коммуникациям, что усложняет их перемещение.

Баня или гараж, построенные «на земле» и не пристроенные к жилому дому, под определение капитальных не попадают. Поэтому собственник земли имеет право строить их без получения уведомления и без последующей постановки на кадастровый учет. Такая возможность сохраняется, даже если на территории нет больше никакой недвижимости.

Можно ли переоформить баню / гараж в жилой дом?

В законодательстве отсутствуют положения, запрещающие переводить баню или гараж в категорию жилого объекта. Но чтобы можно было провести такие процедуры, постройка должна отвечать ряду требований. В частности, это должно было изолированное помещение, отвечающее нормам пожарной безопасности, строительным и санитарным требованиям. В противном случае в регистрации будет отказано.

Оформление построек в садоводческих и дачных товариществах

На фоне юридических сложностей и финансовых затрат, связанных с оформлением прав на земельные участки в садоводческих и дачных товариществах, распространенности данного вопроса в целом, вопросы оформления построек на таких земельных участках возникали не часто. Люди предпочитали оформлять свои права на земельные участки, и не занимались оформлением построек, полагая, что это лишь приведет к финансовым потерям в виде обязательной уплаты ежегодных налогов за эти постройки. В редких случаях, оформлением своих дачных домов занимались желающие зарегистрироваться в них. Однако, буквально недавно эта ситуация существенно изменилась.

В последнее время вокруг оформления дачных построек возник нездоровый ажиотаж, разогреваемый средствами массовой информации, связанный с тем, что у властей на фоне финансового кризиса «дошли руки» и до дачных построек граждан. Особенно активно власти стали присматриваться к таким постройкам в тех регионах, где земля имеет высокую стоимость. Этот интерес понятен. Ведь процент зарегистрированных дачных построек на фоне оформленных земельных участков, в общем, невысок, что существенно уменьшает налогооблагаемую базу. Таким образом, в результате данных событий, у граждан возникают вполне обоснованные вопросы, на которые я и постараюсь ответить в данной статье.

Сразу оговорюсь, что не берусь давать советы о целесообразности регистрации дачных построек, это дело каждого. Да и зависит все от слишком многих индивидуальных факторов. Лишь замечу, что фактически, никакой реальной ответственности в настоящее время за отказ от подачи сведений о дачных постройках не существует. С другой стороны, очевидно, что вопрос этот так или иначе государством решаться будет. Причем, если оглядываться на мой опыт оформления самовольных построек, по аналогии, хочется отметить, что ничего хорошего в общем-то «уклонистов» не ждет. Так, в свое время, до 2006 года никаких особых сложностей с оформлением в суде самовольных построек не возникало. Однако же, насколько сложно сделать это сейчас! Причем в ряде случаев уже невозможно. И эта ситуация возникла не сразу, а последовательными действиями государства в течение ряда лет, которое не спеша, постепенно перекрыло большинство юридических лазеек.

Если исходить из этого печального опыта, то можно смело полагать, что в случае с дачными постройками, параллельно с мерами по принуждению дачников зарегистрировать свои постройки, как у нас водится, обязательно усложнят процедуру постановки их на учет. О чем, кстати, государство давно предупреждает, и что в общем-то уже происходит и будет происходить. Например, начиная с 01 января 2017г. уже нельзя поставить дачный домик на государственный кадастровый учет на основании декларации, заполняемой самим владельцем. Для этого уже необходимы кадастровые работы и технический план, которые отнюдь не бесплатны. А с 01.01.2019 года возникнет и еще одна проблема — с этой даты станет необходимым получение разрешения на строительство жилого дома на садовом земельном участке, без которого его будет невозможно зарегистрировать.

Садовые/дачные постройки. Жилые и нежилые. Теперь, что касается самих дачных построек. Не желая усложнять свой текст длинными названиями нормативных актов, которые я стану приводить ниже, во избежание путаницы для неискушенного читателя, обозначу основные из них как «старый» и «новый» законы. В настоящее время действует «старый» закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» от 15.04.1998г. №66-ФЗ, который прекращает свое действия с 01.01.2019г. Он еще действует, но с 01.01.2019г. вступает в силу «новый» закон — «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №217-ФЗ от 29.07.2017г., который вносит в «дачную тему» глобальные изменения, в том числе и по садовым постройкам (Далее — «старый» и «новый» законы).

В статье 1 старого закона, даны определения садового и дачного земельных участков, только на которых садоводам разрешается построить какие-либо капитальные строения.

«Садовый земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

Дачный земельный участок — земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля)».

Как видим, на садовом земельном участке можно построить «жилое строение», а на дачном земельном участке — как «жилое строение», так и нормальный «жилой дом». Расшифровка «жилого строения», и чем оно отличается от жилого дома, кроме отсутствия возможности зарегистрироваться в нем, приведена в приложении «Б» «Термины и определения» к утвержденному Приказом Минрегиона РФ от 30.12.201г. №849 Своде правил «Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 30-02-97*» — «жилое строение: здание, возводимое на садовом, дачном земельном участке для временного проживания без права регистрации. Жилой дом: здание, возводимое на дачном земельном участке для временного или постоянного проживания с правом регистрации».

Разница между «жилым строением» и «жилым домом», в периоде проживания — у «жилого строения» он временный и оно имеет нежилое назначение. Хотя нельзя не отметить довольно неуклюжий термин «жилое строение», вызывающий путаницу при его постановке на государственный кадастровый учет и регистрации.

Таким образом, исходя из данных определений, следует, что для того, чтобы зарегистрировать именно жилой дом, а не «жилое строение», необходимо, чтобы видом разрешенного использования земельного участка, на котором расположена постройка, был либо «дачный земельный участок», либо «для ведения дачного хозяйства», либо «для дачного строительства». Если же у вас вид разрешенного использования земельного участка: «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», жилой дом на нем вы не зарегистрируете. Во всяком случае, вам должны отказать.

Однако, что интересно (хотя при таких «четких» формулировках и неудивительно), кадастр недвижимости по всей стране до недавнего времени вполне себе ставил на кадастровый учет на садовых земельных участках жилые дома на основании заявлений граждан. Но, в последнее время, как я уже отмечал выше, наблюдается существенное ужесточение позиции государства по данному вопросу, и граждане, пытающиеся поставить на кадастровый учет и зарегистрировать именно жилые дома на своих садовых, а не дачных участках, получают отказы и предложения оформить их как жилые строения с нежилым назначением.

Оформление жилого дома на садовом земельном участке в суде. При этом, признать нежилое строение, расположенное на садовом земельном участке, жилым домом, со всеми правовыми последствиями, возможно в суде. Правда для этого, необходимо соблюсти ряд условий. Во всяком случае, имеющаяся судебная практика на сегодняшний день, говорит именно об этом. Для примера, я взял четыре положительных судебных решения, два из них 2017 года, цитаты из которых сейчас и приведу. Данные решения можно найти в интернете.

Судебное решение по делу №2-538/2017 вынесенное Правобережным районным судом г.Липецка 17 марта 2017г. Иск был о признании садового домика — жилым домом. Судебное решение по делу № 2-1083/2017 вынесенное Кочубеевским районным судом (Ставропольский край) 10 октября 2017г. Иск был о признании садового домика — жилым домом, пригодным для постоянного проживания с правом регистрации проживания.

Судебное решение по делу №2-960/2014 вынесенное Первомайским районным судом г.Новосибирска 14 августа 2014г. Иск был о признании нежилого помещения (капитального кирпичного строения, без права регистрации проживания в нем) — жилым домом, пригодным для круглогодичного проживания с правом регистрации по месту жительства.

Судебное решение №2-5411/2015 вынесенное Дзержинским районным судом г.Новосибирска 09 февраля 2016г. Иск был о признании дачного домовладения (нежилого помещения) — жилым помещением, пригодным для постоянного проживания.

Все указанные дела роднит тот факт, что спорные строения были зарегистрированы в Росреестре как нежилые, и располагались на землях, предоставленных для ведения садоводства. Суды же, удовлетворяя заявленные требования, руководствовались одними и теми же доводами, а именно, аргументами, изложенными в Постановлении Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

«В силу ч.1 ст.19 Федерального закона от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ»О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право: осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений — на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений — на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений — на огородном земельном участке.

Конституционный суд РФ в своем постановлении от 14.04.2008 года № 7-П пришел к выводу о том, что на дачном или садовом индивидуальном участке возможно возведение как жилого строения без права регистрации проживания в нем, так и жилого дома с правом регистрации проживания. Иное нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации. ( п.4.3)

Согласно Постановлению Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» абзац второй статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3).

Цитирую наиболее важные моменты из Постановления Конституционного суда РФ от 14.04.2008 года № 7-П «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»:

«3.2. Закрепивший общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности в жилищной сфере Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» определил жилищный фонд как совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности (статья 1) и предоставил гражданам, имеющим в собственности жилые строения, расположенные на садовых и дачных земельных участках и отвечающие требованиям нормативов, предъявляемым к жилым помещениям, право переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности в порядке, установленном законодательством (часть третья статьи 9).

В отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду.

С учетом того, что Градостроительный кодекс Российской Федерации (часть 2 статьи 35) позволяет включать в состав жилых зон зоны застройки индивидуальными жилыми домами, зоны застройки малоэтажными жилыми домами, а также зоны жилой застройки иных видов, возникают практически идентичные правовые режимы земельных участков, предоставляемых для ведения садоводства и для ведения дачного хозяйства, на которых фактически возведены индивидуальные жилые дома.

3.5. Таким образом, имеет место рассогласованность правовых норм, влекущая неопределенность в правовом регулировании института регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительств».

4.1. Закон Российской Федерации от 25 июня 1993 года N 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», регулирующий на федеральном уровне административно-правовые отношения по регистрации граждан по месту пребывания и по месту жительства, закрепляет в статье 3 обязанность граждан Российской Федерации регистрироваться по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации.

Выявляя конституционно-правовой смысл института регистрации граждан по месту жительства, Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 2 февраля 1998 года N 4-П пришел к выводу, что регистрация не может использоваться для установления системы контроля за законностью реализации прав и обязанностей граждан в различных сферах, а отказ в регистрации не должен служить средством предупреждения и выступать в качестве меры ответственности в связи с незаконной реализацией прав.

У института регистрации имеется специальная цель — административный учет, носящий уведомительный характер. Соответственно, ни Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», ни Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 года N 713) не содержат оснований для отказа в регистрации по месту жительства граждан.

Исключая Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» право граждан на регистрацию в жилых строениях, возведенных на садовых земельных участках, федеральный законодатель исходил из необходимости обеспечения целевого назначения этих участков. В результате такого использования института регистрации оказалось — в нарушение статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации — несоразмерно ограничено право граждан на выбор места жительства.

Правоприменительные органы признают возможность регистрации граждан только в жилых домах, отказывая в регистрации в жилых строениях. Между тем Закон Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики», предусматривавший право граждан, имеющих в собственности жилые строения, которые расположены на садовых земельных участках и отвечают требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности, утратил силу. Отсутствуют соответствующие нормативные положения и на уровне субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. При таких обстоятельствах абзац второй статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» представляет собой формально-юридическое препятствие для осуществления конституционного права на выбор места жительства.

4.2. Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» не связывает право на регистрацию по месту жительства ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с определенным целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено.

В соответствии с абзацем четвертым статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» дачные земельные участки, так же как и садовые земельные участки, предоставляются гражданам или приобретаются в целях отдыха, однако при этом не исключается возможность возведения на дачном земельном участке не только жилого строения без права регистрации проживания в нем, но и жилого дома с правом регистрации проживания в нем.

С учетом изменения правового статуса садовых домиков, отражающего изменение их потребительского назначения в связи с отменой жестких нормативов в отношении возводимых жилых строений и означающего возможность постоянного проживания в них, норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», не предусматривающая в отличие от нормы абзаца четвертого той же статьи право регистрации проживания в жилом доме, каковым фактически может являться жилое строение, расположенное на садовом земельном участке, т.е. вводящая дифференциацию граждан по признаку членства в садоводческом или дачном некоммерческом объединении, равно определяемых названным Федеральным законом как некоммерческие организации, учрежденные гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства и дачного хозяйства, противоречит конституционному принципу равенства.

4.3. Таким образом, норма абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в системе правового регулирования, характеризующегося рассогласованностью норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства, порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства, и тем самым противоречит статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации.

Тот факт, что Жилищный кодекс Российской Федерации прямо не предусматривает возможность переоформления жилых строений в жилые дома, не свидетельствует об изменении политики государства в области жилищных отношений, что подтверждает принятие Федерального закона от 30 июня 2006 года N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества»».

При этом, хочу отметить один момент. Указанное постановление Конституционного суда РФ относится к земельным участкам, расположенным на территории населенных пунктов и не затрагивает постройки на садовых земельных участках из земель сельхозназначения, тем самым, оставив за бортом большинство потенциальных истцов. Для того, что бы устранить эту ошибку, Конституционный суд РФ принял 30 июня 2011 г. Постановление N13-П, которое уже касается построек на землях сельхозназначения, фактически повторив ранее озвученные тезисы. В частности, Конституционный суд РФ указал следующее.

«Между тем запрет на регистрацию в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, принадлежащих гражданам на праве собственности и расположенных на садовых земельных участках, которые относятся к землям сельскохозяйственного назначения, вынуждает их либо регистрироваться не по месту фактического проживания, либо вообще лишает их возможности встать на регистрационный учет по месту жительства, что может повлечь привлечение к административной ответственности и, по сути, прямо противоречит основной публичной цели института регистрации — информирования гражданином государства, в том числе в законных интересах других лиц, о своем реальном месте жительства.

Закон Российской Федерации «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», осуществляющий регулирование в публично-правовой сфере регистрации граждан по месту пребывания и жительства, не связывает регистрацию ни с определенным имущественным правом на конкретное жилое строение, ни с целевым назначением земельного участка, на котором оно возведено, и, соответственно, не затрагивает гражданско-правовой статус садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений. Следовательно, регистрация граждан по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых строениях, расположенных на садовых земельных участках (безотносительно к тому, отнесены они к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения), сама по себе не может изменить целевое назначение этих земельных участков.

Таким образом, нормативное положение абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в части, исключающей возможность регистрации граждан по месту жительства в принадлежащих им на праве собственности жилых строениях, которые пригодны для постоянного проживания и расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям сельскохозяйственного назначения, не соответствует Конституции Российской Федерации, ее статьям 27 (часть 1) и 55 (часть 3).

Вместе с тем собственникам таких земельных участков следует учитывать, что регистрация по месту жительства в расположенных на них пригодных для постоянного проживания жилых строениях не приводит к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, не возлагает на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур, за исключением решения вопросов, непосредственно связанных с осуществлением основных прав и свобод человека и гражданина. Поэтому, выбирая в качестве места жительства жилое строение, расположенное на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения, граждане должны осознанно принимать и те возможные неудобства, которые являются следствием проживания вне территории населенных пунктов».

Исходя из анализа судебной практики по данному вопросу, замечу, что для того, что бы иметь в суде существенные шансы выиграть дело о признании нежилой постройки жилым домом, необходимо выполнить ряд условий.

1. Получить технический план на спорное строение.

2. Зарегистрировать спорное строение в качестве нежилого в регистрирующем органе.

3. Спорное строение должно быть (желательно) формально единственным жильем для истца и его семьи, что можно подтвердить выпиской из ЕГРН.

4. Получить заключение строительной экспертизы о пригодности строения для постоянного проживания, о соответствии его строительным нормам и правилам, а также правилам застройки садоводческого товарищества.

В настоящее время действует Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47. Согласно пункту 12 этого постановления, жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение)». Кроме того, такие критерии содержатся в Приказе Госстроя России от 31.03.1998г. N 17-71 «Об утверждении состава экономических и технических показателей строящихся жилых домов, этапов контроля за ходом строительства и реквизитов, подлежащих включению в регистр жилых домов , строящихся на территориях субъектов РФ, и рекомендаций по его ведению». К их числу отнесены: 1)возможность круглогодичного проживания в жилом доме, обеспечения наличием транспортной доступности, постоянного электроснабжения и водообеспечения, отопления, гарантирующего поддержание нормативной температуры жилых помещений, а также устройства для удаления (нейтрализации) продуктов жизнедеятельности без ущерба для населения и окружающей среды; 2) конструктивные и технические решения дома, обеспечивающие устойчивость и безопасность здания, а также соответствие санитарным и противопожарным требованиям.

Таким образом, суды в настоящее время признают дома на садовых земельных участках с зарегистрированным назначением «нежилое» — жилыми домами. И возможно, что такая позиция судов сохранится и после вступления в силу нового закона о садоводстве в 2019 году. Во всяком случае, следует отметить, что в новом законе предусмотрена такая возможность. Согласно пункту 3 статьи 23 «нового» закона о садоводстве, «садовый дом может быть признан жилым домом, жилой дом может быть признан садовым домом в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации». О каком Постановлении Правительства РФ здесь идет речь, непонятно. Возможно, о ранее цитируемом мной «Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», или же будет разработано и принято како-либо новое постановление.

Изменения в новом законе касательно садовых домов. После 01.01.2019 года нас ждет ряд серьезных изменений касательно садовых домов. Одно из них — государство в «новом» законе исправило последствия вышеуказанной путаницы, произошедшей ранее при постановке «жилых строений» на учет в связи с их неточной и размытой формулировкой. С 01.01.2019 года все «жилые строения» и прочие постройки с сомнительными названиями, зарегистрированные с назначением «жилое» будут считаться жилыми домами со всеми вытекающими правовыми последствиями, включая регистрацию (прописку) и налогообложение. Главное — регистрация самой постройки до 01.01.2019 года с назначением «жилое». Согласно пункту 9 статьи 54 нового закона, «Расположенные на садовых земельных участках здания, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «жилое», «жилое строение», признаются жилыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей».

Таким образом, тем садоводам, у которых в правоподтверждающих документах на их дома указано в качестве назначения: «жилое», «жилое строение», нет необходимости обращаться в Росреестр для внесения исправлений. Их дома автоматически признаются жилыми, с 01.01.2019 года. При этом, по их заявлению в государственный реестр недвижимости должны быть внесены изменения, с выдачей заявителю выписки из ЕГРН с исправленными сведениями.

Теперь касательно ситуации с садовыми домами, зарегистрированными с назначением «нежилое».

С 01.01.2019 года, новым законом упраздняется ряд понятий, существовавших в «старом» законе, а также вводятся новые понятия. Так, понятие: «дачный земельный участок», упразднено. Введено новое понятие: «садовый земельный участок», которое отличается по формулировке от понятия «садовый земельный участок» в «старом» законе.

Согласно статьи 3 нового закона, «садовый земельный участок — земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей». Как видим, теперь на садовом земельном участке можно будет возводить и жилые дома.

Кроме того, теперь и садовые и дачные земельные участки, зарегистрированные до 01.01.2019 года будут считаться равнозначными — садовыми. В новом законе, а именно в статье 54, которая так и называется «Переходные положения», «виды разрешенного использования земельных участков, такие как «садовый земельный участок», «для садоводства», «для ведения садоводства», «дачный земельный участок», «для ведения дачного хозяйства» и «для дачного строительства», содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками». Не касается такое объединение только земельных участков, предоставленных для огородничества.

Также новым законом вводится понятие садового дома. «Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком здании». Как видим, садовый дом — не жилой. Он предназначен для СЕЗОННОГО использования и ВРЕМЕННОГО пребывания граждан. В данном случае, законодатель попросту заменил старый спорный термин «жилое строение» на более приличное — «садовый дом», при этом, дал новому понятию более четкую формулировку, отличающую ее от жилого дома. И соответственно, с 01.01.2019 года все «жилые строения», зарегистрированные с назначением «не жилое» — будут считаться садовыми домами. Согласно пункта 11 статьи 54 «Нового» закона, «Расположенные на садовых земельных участках здания, сооружения, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости до дня вступления в силу настоящего Федерального закона с назначением «нежилое», сезонного или вспомогательного использования, предназначенные для отдыха и временного пребывания людей, не являющиеся хозяйственными постройками и гаражами, признаются садовыми домами. При этом замена ранее выданных документов или внесение изменений в такие документы, записи Единого государственного реестра недвижимости в части наименований указанных объектов недвижимости не требуется, но данная замена может осуществляться по желанию их правообладателей».

Аналогично, как и по жилым домам, тем садоводам, у которых в правоподтверждающих документах на их дома указано в качестве назначения: «не жилое», нет необходимости обращаться в Росреестр для внесения исправлений. Их дома автоматически будут признаны садовыми домами, с 01.01.2019 года. При этом, по их заявлению в государственный реестр должны быть внесены изменения, с выдачей заявителю выписки из ЕГРН с исправленными сведениями.

Оформление дачных построек после 01.01.2019 года. Для оформления хозяйственных построек и садовых домов, по прежнему не потребуется как разрешение на строительство, так и акт ввода в эксплуатацию. Согласно п.1 ч.17 ст.51 ГрК РФ, с 01.01.2019 года, «Выдача разрешения на строительство не требуется в случае: строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства садового дома и хозяйственных построек, определенных в соответствии с законодательством в сфере садоводства и огородничества, на садовом земельном участке».

А вот для того, что бы после нового года оформить жилой дом на садовом земельном участке, потребуется получить разрешение на строительство, тогда как до 01.01.2019 года оно не требуется. В связи с таким новшеством, представляется разумным поторопиться тем садоводам, у которых сегодня есть все возможности зарегистрировать свой жилой дом на садовом земельном участке.

При этом, акт ввода в эксплуатацию получать не потребуется, в связи с продлением «дачной амнистии» до 01.03.2020 года. Согласно п.4 ст.8 закона от 29.12.2004г. N191-ФЗ О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, «до 1 марта 2020 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта».

Хочу отметить, что получение разрешения на строительство жилого дома, как минимум на первых порах вызовет существенные трудности. Так, согласно пунктов 1 и 2 статьи 23 «нового» закона о садоводстве, «Предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами.

Строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства».

Таким образом, для того, что бы после нового года получить разрешение на строительство жилого дома на садовом земельном участке, потребуется соблюдения ряда условий, наличие которых в настоящее время под вопросом. Отсутствуют официальные разъяснения, подзаконные акты по этому вопросу.

Кроме того, в настоящее время невозможно получить разрешение на строительство на землях сельхозназначения, а после 01.01.2019 года без него будет невозможно зарегистрировать жилой дом. Каким образом будет осуществляться регистрация жилых домов, строительство которых было начато до 01.01.2019 и окончено после 01.01.2019, закон не предусматривает. Возможно и логично, что в этом случае не потребуют разрешение на строительство, хотя не исключен вариант, что всех дачников с такой проблемой попросту будут отправлять в суды.

В завершение сказанного, хочу пожелать садоводам принять по своим дачным постройкам обдуманные и взвешенные решения.

Какие постройки надо регистрировать, а какие могут признать самостроем

Нужно ли оформлять в собственность теплицу или туалет, если они поставлены на прочный фундамент? Что делать, если построенный дом вплотную приблизился к участку соседа? Не заставят ли его снести? Как зарегистрировать старый земельный участок?

Irklig / iStock

Эти и другие актуальные для любителей загородной жизни вопросы были заданы на «горячей линии» с читателями «Российской газеты». Отвечали на них генеральный директор Московского областного БТИ Роман Ларин и эксперт Федеральной кадастровой палаты Росреестра Надежда Лещенко.

Так что делать с теплицами? В интернете много прямо противоположных советов. Все-таки нужно или нет оформлять их в собственность?

Роман Ларин: Все зависит от назначения участка. Если земля предназначена для ведения огородничества, то на таких участках не допускается возведение объектов капитального строительства. Значит, все хозпостройки (сараи, бани, теплицы, навесы, погреба, колодцы и другие сооружения) не могут быть возведены как капитальные — на прочном фундаменте.

Если свои дачные постройки вы не оформили в собственность, то их будет трудно продать, подарить, сдать в аренду, возникнут проблемы и у наследников

А вот на садовых участках могут размещаться капитальные хозпостройки, прочно связанные с землей, то есть объекты, перемещение которых без ущерба для их назначения невозможно. Права на такие объекты подлежат регистрации.

То есть если на огородных участках появятся такие теплицы, то их заставят снести? А на садовых — надо регистрировать. Понятно. А как быть с кирпичным туалетом, если он совмещен с кладовкой?

Роман Ларин: Ответ тот же.

Читатель из Подмосковья. В Солнечногорском районе в СНТ у него «стоит избушка, брус 6х6 метров на цементных блоках. С мансардой». 30 лет без регистрации. Используют только летом. Нужно оформлять?

Роман Ларин: Здесь все признаки садового дома, который используется для временного проживания. Садовый дом подлежит регистрации. Но обращаем внимание: процедура носит заявительный характер.

Как, кстати, и с каменным туалетом.

В то же время вы должны понимать: если объект недвижимости в собственности, то его легче продать, подарить, сдать в аренду. Меньше проблем с дальнейшим использованием будет и у наследников.

Вопрос от Вячеслава Николаевича Мартынова из Пензы. На участке у него давно стоит омшаник (помещение для разведения пчел) на фундаменте. Двухэтажный. Сейчас пристраивает кухоньку. Регистрировать?

Надежда Лещенко: Ситуация, прямо скажем, не очень стандартная. Насколько мы поняли из пояснений читателя, участок у него находится в садоводческом товариществе.

Сначала он хотел держать там пчел, но по каким-то причинам это сделать не получилось. Сейчас он сооружает некую постройку для сезонного проживания.

То есть это будет что-то похожее на садовый дом, предназначенный не для постоянного, а для временного проживания. Но постройка на капитальном фундаменте, то есть строение прочно связано с землей, его, без ущерба конструктивным особенностям, нельзя передвигать с места на место. А такие постройки подлежат регистрации.

С соседями выгоднее дружить

Что для этого должен сделать Вячеслав Николаевич?

Надежда Лещенко: Прежде всего вызвать кадастрового инженера и заключить с ним договор о подготовке технического плана садового дома.

Он определит точно, что это за строение, составит технический план, с которым затем нужно обратиться в Росреестр. Заявление и необходимые документы могут быть предоставлены как лично, так и отправлены по почте, либо через портал госуслуг или официальный сайт Росреестра.

По новому закону, если кто-то не платит членские взносы более двух месяцев, то его могут исключить из садового товарищества по решению общего собрания

Но читатель обращает внимание, что у него могут возникнуть проблемы с соседями. Как мы поняли из-за того, что его строение находится слишком близко к их участку. А должны быть соблюдены отступы — не менее трех метров. Как быть?

Надежда Лещенко: Здесь самый легкий способ — договориться с соседями, что у них нет претензий.

Но если соседи обратятся в органы земельного или строительного надзора, тогда могут возникнуть проблемы, вплоть до того, что потребуется уменьшать параметры здания. Вывод: с соседями выгоднее дружить!

В ожидании дачной амнистии

Без дачной амнистии по уведомительному порядку строительства и регистрации недвижимости это строение уже не оформить в собственность?

Надежда Лещенко: Если он уже его возвел, то поставить строение на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности в данный момент возможно только на основании уведомления об окончании строительства либо судебного решения.

Дачная амнистия, по сути, завершилась досрочно 1 марта 2019 года, когда закончился переходный период для новых правил, которые ввели поправки в Градостроительный кодекс от 4 августа 2018 года. Но в Госдуму уже внесен законопроект о продлении дачной амнистии до 1 марта 2022 года. Сколько же сегодня не оформленных в собственность домов и дач?

Надежда Лещенко: Ни у Росреестра, ни у Кадастровой палаты таких данных нет. Информация о том, сколько не зарегистрированных индивидуальных домов и дач, должна быть у органов местного самоуправления.

Потому что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения только о поставленных на кадастровый учет объектах недвижимости и зарегистрированных правах на них. С 2006 года по упрощенной процедуре зарегистрировано порядка 13 миллионов прав собственности.

А сама процедура оформления собственности, как мы уже говорили, носит заявительный характер. Гражданин решил стать собственником, пришел с заявлением в Росреестр, его право на объект недвижимости зарегистрировали в Единый государственный реестр недвижимости.

Роман Ларин: В Московской области, в частности, программа по вовлечению в налоговый оборот объектов, которые у нас не поставлены на кадастровый учет и на них не зарегистрированы права, началась с 2016 года. За три года мы выявили порядка 900 тысяч таких объектов. Из них около 500 тысяч уже оформлены в собственность по всем правилам.

А вот уведомительный характер строительства и регистрации недвижимости, который введен поправками в Градостроительный кодекс, как раз предполагает, что человеку дается 10 лет на строительство индивидуального жилого или садового дома.

Он должен уложиться в эти сроки и подать уведомление об окончании строительства. Если все возведено по правилам, органы местного самоуправления сами подают документы на регистрацию в Росреестр. То есть при таких правилах от регистрации объектов недвижимости уже нельзя уклониться.

Но при этом государство выявляет незарегистрированные объекты — самострои.

Роман Ларин: Выявляет. Но мы можем людей только информировать, какие преимущества дает право собственности.

«Пограничный» вопрос пора закрывать

Давайте уточним: какие основные сложности могут возникнуть со старыми домами и строениями без продления дачной амнистии?

Роман Ларин: Прежде всего это, как мы уже говорили, нарушения по отступам. То есть дома раньше строились без учета того, насколько близко они расположены к границам земельного участка.

Сплошь и рядом крыльцо дома практически смотрит в забор соседнего участка. Не соблюдались также особые условия использования территорий, например, есть жилые строения, попадающие в зону аэропортов, линий электропередач, природоохранных зон.

Существуют нарушения по видам разрешенного использования земельных участков. В ряде случаев параметры построенных домов выходят за установленные Градостроительным кодексом нормы: не более 3 надземных этажей и не более 20 метров в высоту. Во всех этих случаях оформить дом в собственность будет невозможно.

А какие еще строения, помимо домов и дач, подпадают под дачную амнистию?

Роман Ларин: Например, гаражи, хозпостройки с признаками капитального строительства, не предназначенные для коммерческой деятельности.

Вопрос от читателя из Башкортостана. На участке, взятом в аренду под индивидуальное жилищное строительство, недостроенный дом. Он хочет оформить участок в собственность, но ему отказывают на том основании, что сначала нужно завершить стройку. Это правомерно?

Роман Ларин: Все правильно. В соответствии с действующим законодательством, право приобретения в собственность находящихся на праве аренды земельных участков возникает только у собственников зданий, строений, сооружений, находящихся на этом участке.

Соответственно, необходимо сначала завершить строительство и зарегистрировать право на дом. Только после соблюдения этих процедур гражданин получит преимущественное право покупки этого земельного участка. Пока строительство не завершено, выкупить землю нельзя. Можно только продлить договор аренды.

У читательницы дом пока строится. Можно ли его будет оформить по дачной амнистии, если ее продлят?

Роман Ларин: Если земельный участок был предоставлен для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) или личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов, то для строительства жилого дома обязательно было получение разрешения на строительство.

Если земельный участок предоставлялся для ведения садоводства или дачного хозяйства, то для строительства дачных и садовых домов не требовалось получение разрешений. Право на такие объекты (на землях СНТ/ДНТ) регистрировалось в упрощенном порядке по техническому плану, составленному на основании декларации, и правоустанавливающих документов на землю.

Надежда Лещенко: И еще. Если дом на землях ИЖС или ЛПХ, то независимо, будет ли продлена дачная амнистия или нет, можно будет зарегистрировать право собственности либо на основании разрешения на строительство и правоустанавливающих документов на участок, либо уведомления об окончании строительства.

Что касается жилых и садовых домов в СНТ, то при продлении амнистии, когда дом будет достроен, необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит технический план на основании декларации. Далее самостоятельно обращаться в Росреестр. Если амнистию не продлят, то нужно будет также предоставить техплан с уведомлением об окончании строительства в органы местного самоуправления, которые самостоятельно направят их на регистрацию прав собственности.

Только через суд

Михаил из Самарской области описывает такую ситуацию. После смерти родителей он не нашел никаких правоустанавливающих документов на земельный участок в садоводческом товариществе. Что ему сделать, чтобы оформить участок на себя?

Роман Ларин: Теперь только через суд. Прежде всего рекомендуем подать запрос в территориальный архив и запросить копию правоустанавливающих документов на землю.

Можно еще обратиться в Росреестр и запросить информацию из Госфонда данных. Подать запросы удобнее через МФЦ по месту нахождения объекта. Эта информация будет являться доказательственной базой при обращении в суд за признанием вашего права.

Вопрос от Игоря из Владимирской области. У него есть дом на 6 сотках, в городе. Земля под ИЖС выделена в 50-60-х годах прошлого века в пожизненное пользование. В собственность не оформлены. Как теперь все это оформить по закону?

Надежда Лещенко: Следует отметить, что в отношении земельных участков дачная амнистия не имеет сроков ее окончания. Если у читателя имеются правоустанавливающие документы на земельный участок, то нужно просто обратиться за регистрацией права собственности на него. А если документы отсутствуют, то право собственности придется устанавливать также в судебном порядке.

Вопрос от Ирины из Подмосковья. У нее в собственности половина участка. А вторая половина — у мужа умершей сестры. Ирина заказала межевание всего участка. Его сделали. Но в Росреестр подать документы по межеванию Ирина должна вместе со вторым владельцем. А он отказывается идти в Росреестр. Участком не пользуется. Что посоветуете?

Роман Ларин: Снова ситуация, которую можно разрешить только в судебном порядке. В данном случае должно быть волеизъявление двух сторон. Если один из собственников уклоняется от похода в Росреестр, то решение суда может заменить заявление собственника, который уклоняется от регистрации. То есть Ирина может прийти в Росреестр с решением суда и подать документы для постановки на учет.

А чем технический план отличается от межевого?

Вычеркните меня из реестра!

Тамара Шетикова когда-то зарегистрировала свои строения. А теперь интересуется, как исключить из ЕГРН полуразвалившиеся, стоящие на подпорках сарай и теплички? Ведь они не стоят того налога, который она за них платит.

Роман Ларин: Исключить из ЕГРН объекты, право на которые зарегистрировано в заявительном порядке, можно только в случае уничтожения, гибели объектов.

Для фиксации прекращения существования объектов надо вызвать кадастрового инженера. Он составит акт обследования указанных объектов. Это документ, подтверждающий прекращение существования объекта. Он и будет основанием для прекращения права в ЕГРН и снятия с кадастрового учета.

А вот еще похожая ситуация. На земельном участке, который оформлен в собственность, стоит ветхий дом 1928 года постройки. Он оформлен в собственность, но наша читательница хочет снять его с регистрации и использовать как хозпостройку. Это возможно? У нее есть новый дом, но она не может оформить в собственность, так как местный отдел архитектуры требует снести старый дом.

Роман Ларин: В данном случае заявительной процедуры снятия с учета и регистрации прав жилого дома, оформленного в собственность, и перевода его в статус хозяйственной постройки не существует. Процедура снятия с учета предусмотрена только в связи с прекращением существования объекта. Для подтверждения существования дома необходимо будет заказать у кадастрового инженера акт обследования дома. Но предварительно действительно необходимо снести дом.

Что, два дома иметь нельзя?

Роман Ларин: Теоретически построить два дома на одном земельном участке возможно. Но только с соблюдением норм земельного и градостроительного законодательства, строительных норм и правил, в частности, площадь земельного участка должна позволять такое строительство.В данном случае, скорее всего, земельный участок физически не позволяет построить на нем второй жилой дом, так как не будут соблюдены необходимые отступы от границ, иные нормы и правила (например, противопожарные). Именно поэтому заявителю отказывают в согласовании такого строительства и рекомендуют снести первый дом. Но можно попробовать признать право на второй дом в судебном порядке.

Владимир Васильевич Хабаров из Рязани — председатель садоводческого некоммерческого товарищества «Весна». Когда оформляли дороги общего пользования в собственность товарищества, надо было пройти межевание, уточнить границы: «Я это сделал, сдал документы в МФЦ «Мои документы». Но мне сообщили, что только муниципалитет может уточнять границы. Обратился в муниципалитет, но там сказали, что они этим не занимаются. В результате мы не смогли приватизировать земли. И не можем теперь оформить общедолевую собственность. Что делать?»

Надежда Лещенко: Если решением общего собрания членов товарищества именно Владимир Васильевич уполномочен решать вопросы регистрации и кадастрового учета земли общего пользования, то я не вижу оснований для приостановления регистрации.

В каждом территориальном органе Росреестра есть апелляционная комиссия. Целесообразно обратиться в эту комиссию. Сделать это нужно в течение 30 дней с даты принятия решения о приостановлении учетно-регистрационных действий.

Роман Ларин: Можете с собой взять письмо из органов местного самоуправления, где они вам отказали. Решение, которое принимается на апелляционной комиссии, является основанием для изменения решения государственного регистратора.

Законопроект

Платить не надо

«В настоящее время Минэкономразвития России, — напомнил Роман Ларин, — разрабатывает законопроект, в котором уточняются критерии отнесения объектов к недвижимым или движимым вещам. По законопроекту вспомогательные постройки: сараи, теплицы и прочее будут считаться улучшениями земельного участка или основного объекта — например, жилого дома. А ранее зарегистрированные постройки можно будет исключать из ЕГРН в упрощенном порядке по заявлению правообладателя. Поправки Минэкономразвития предполагают исключение из налогооблагаемой базы строений, являющихся улучшениями земельного участка».

Земельный вопрос

Нашей читательнице в наследство достался участок в деревне, но пока нет времени им заниматься. Девушка интересуется: его не отберут, если долго им не пользоваться?

Надежда Лещенко: Действительно, в Земельном кодексе есть норма о прекращении права на земельный участок. Если земельный участок , предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования им либо пожизненного наследуемого владения , не используется в течение 3 лет, то он может быть изъят. Рекомендуем читательнице все-таки заняться оформлением прав на то, что досталось в наследство. Если нет времени лично этим заниматься, то можно оформить доверенность на родственников или кого-то из друзей, кому человек доверяет.

А за что еще могут изъять землю?

Роман Ларин: Если участок не используется по целевому назначению. К примеру, участок выделен для ведения сельского хозяйства, а там построили магазин. Или деятельность, которая организована на участке, наносит вред окружающей среде. Допустим, открыта автомойка.

Смотрите, какая ситуация сложилась в СНТ у Сергея Боровикова. Половина всех участков в течение 25 лет не используются, и владельцы неизвестны. А все расходы по содержанию лежат на 60 владельцах участков. Большая часть из них пенсионеры. Как вывести из членов товарищества владельцев заброшенных участков?

Роман Ларин: По новому закону о ведении садоводства и огородничества, который вступил в действие с нынешнего года, если члены СНТ не платят членские взносы более двух месяцев, то могут быть исключены из товарищества.

Делается это через решение общего собрания. Если земельный участок, как мы уже говорили, не используется по назначению более трех лет, необходимо обращаться в органы местного самоуправления, которые могут инициировать процедуру изъятия такого участка. Изъятые земельные участки в связи с неиспользованием по целевому назначению или использованием с нарушением законодательства подлежат продаже с публичных торгов.

Вопрос из Свердловской области. Житель в 2018 году купил участок и начал строить дом. Земля сельхозназначения. Почти достроил, но при подаче уведомления в администрацию получил отказ в регистрации жилого дома, так как местные правила землепользования и застройки не предусматривают с 1 марта 2019 года строительство жилых домов на такой земле. Хотя до этого регистрировали все через МФЦ без проблем. Как быть?

Надежда Лещенко: Если местные правила не предусматривают размещение жилых домов на таких земельных участках, но при этом до 1 марта 2019 это было возможно (как следует из сообщения читателя), то, полагаю, читатель вправе оспорить правила землепользования и застройки в судебном порядке.

Читатель хочет купить участок для строительства загородного дома и ведения хозяйства для собственных (некоммерческих) нужд. Что это должен быть за участок?

Надежда Лещенко: Земельный участок должен находиться в границах населенного пункта. Категория земель — земли населенных пунктов. Вид разрешенного использования земельного участка должен быть либо для ИЖС (индивидуального жилищного строительства), либо для ЛПХ (личного подсобного хозяйства).

На землях ИЖС возможно: размещение жилого дома (отдельно стоящего здания с количеством надземных этажей не более трех, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания). На таких землях допускается выращивание сельскохозяйственных культур, размещение индивидуальных гаражей и хозяйственных построек. На землях ЛПХ (приусадебный земельный участок) можно построить жилой дом, выращивать сельхозпродукцию, размещать гаражи и иных вспомогательные сооружения, содержать сельскохозяйственных животных.

Земельная амнистия в отличие от дачной по-прежнему действует? Что нужно сделать, чтобы ею воспользоваться?

Роман Ларин: Да, и распространяется на земли, выделенные до 30 октября 2001 года (даты вступления в силу Земельного кодекса РФ) для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества, индивидуального гаражного строительства.

Для того, чтобы получить право собственности на такие участки, нужно иметь на руках документы, на основании которых в свое время земля и выделялась. Например, это может быть выписка из похозяйственной книги, розовое или голубое свидетельство, выписка из постановления о предоставлении земельного участка. В отношении ИЖС земельная амнистия действует бессрочно. Что касается участков в садоводческих и огороднических товариществах, то там амнистия действует до 31 декабря 2020 года. При этом участок должен быть распределен дачнику по решению общего собрания.

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности

Самовольной постройкой признаётся та недвижимость, которая сооружена без законных согласований и без разрешения, с нарушением градостроительных норм. Если нарушено назначение застройки земельного участка, недвижимость тоже признают самостроем.

Нельзя признать постройку самовольной, если на начало строительства не было выявлено ограничений для постройки. Также не признают строение незаконным, если собственник участка не мог знать о каких-либо ограничениях по застройке.

Когда самострой могут снести

До вступления в силу Федерального закона №339-ФЗ такие постройки почти всегда сносили без разбирательств.На сегодняшний день ситуация иная: в большинстве случаев решение о сносе принимает суд. В ходе судебного разбирательства фактический собственник может отстоять свою постройку.

В таком случае, если суд встанет на сторону собственника, самострой необходимо будет привести в соответствие с требованиями застройки: например, изменить планировку или уменьшить количество этажей.

Когда самовольную постройку могут снести по решению местной власти

По закону ( п. 4 статьи №222 ГК РФ ) местные власти могут повлиять на судьбу самостроя в двух случаях:

  • участок не был оформлен в собственность до начала работ, а это требование было обязательным;
  • категория земель и действующие ограничения не позволяют строительство подобных построек.

Муниципальные власти могут принять иное решение: привести самстрой в соответствие с нормами, а дальше узаконить его. Такое решение принимается редко, чаще постройку сносят.

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности №1

Сроки для сноса или реконструкции постройки

Срок зависит от вида самостроя и прописан в постановлении органа власти или решении суда. В течение этого срока владелец участка обязан разобраться с постройкой сам. Если этого не произойдёт, самострой снесут муниципальные службы, а собственнику выставят счёт.

Максимальный срок для исполнения решения суда или муниципальной власти — 1 год.

Когда самострой по решению суда или властей нужно привести в соответствие с нормами, могут дать срок больше: от 6 месяцев до 3 лет (в зависимости от вида самовольно построенного объекта).

Последствия нелегализованного самостроя

Худший случай — снос постройки. Но КоАП также предусматривает денежный штраф. Придётся заплатить даже в том случае, когда вы хотите узаконить постройку в предусмотренном законами порядке. Размер штрафов в 2022 году следующий:

  • физическим лицам — до 5 000 рублей;
  • должностным лицам и ИП — до 50 000 рублей;
  • юридическим лицам — до 1 000 000 рублей.

Отметим, что оплата штрафа не даёт отсрочек и не отменяет требование о сносе самостроя. Если по решению суда или местных властей на участке не должно быть никаких построек, и нормы не соблюдены, то придётся расстаться как с деньгами, так и с постройкой.

Могут ли изъять участок

Да, если доказано самовольное строительство, есть предписание о сносе, а собственник игнорирует требование. Эти изменения вступили в силу с 2018 года. Есть и другие причины изъятия: например, если участок используется не по назначению или создаётся угроза окружающей среде.

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности №1

Когда самострой точно не снесут

В случае с жилыми домами нельзя сносить оформленные в собственность самовольные постройки, которые соответствуют следующим требованиям:

  • категория земель — ИЖС или садовый участок, на котором разрешено строительство жилого дома;
  • параметры построек не нарушают никакие нормы;
  • право собственности зарегистрировано до 1 сентября 2018 года;
  • у собственника есть документы на участок.

Как узаконить самовольную постройку

Порядок легализации и сноса самостроев регламентируется Федеральным законом №339-ФЗ . Для легализации таких построек есть три способа:

  • получить официальное разрешение на строительство;
  • установить право собственности в судебном порядке в соответствии со статьёй 222 ГК РФ ;
  • получить решение градостроительно-земельной комиссии;

Самострой может быть узаконен только владельцем участка, на котором он находится, за исключением муниципальных земель.

То есть, если вы построили объект на муниципальном участке, в ходе строительства не нарушили строительные нормы, то легализация возможна. Если нарушения норм значительные, то узаконить постройку не получится.

Какие документы нужны для легализации самостроя

Если вы захотели узаконить постройку путём получения официального разрешения, вам понадобятся:

  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и технические условия на коммуникации. Их можно получить в органе местного самоуправления по месту нахождения земельного участка;
  • акт обследования территории от проектной организации;
  • сам проект;
  • заключение по итогам экспертизы проектной документации.

В случае, если постройкой затрагиваются фасад другого здания, то ещё потребуется архитектурно-градостроительное решение.

Самовольная постройка: что это и как признать право собственности №1

Куда обращаться для легализации самостроя

Решение о легализации принимает Строительный надзор после проверки документов. Разрешение будет предоставлено в том случае, если в надзор будет передан весь пакет документов и без ошибок.

Можно ли упростить оформление

Да, узаконить самовольные постройки по-прежнему можно и по «дачной амнистии». Этот способ подойдёт для жилых и надворных строений на участках для садоводства, для личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства в пределах населённого пункта.

Для этого вам понадобится отправить в Росреестр документы, подтверждающие право собственности на самовольную постройку, а также технический план объекта.

Что делать, если разрешение на строительство отсутствует

Можно узаконить самовольную постройку через муниципальную комиссию по самостроям. Как альтернатива — обращение в суд. Но в этом случае нужно быть готовым к тому, что если постройка будет узаконена, все равно придётся оплатить штраф.

Судебное согласование

Оспорить решение местных властей или легализовать постройку по своей инициативе можно в судебном порядке. Для этого понадобятся:

  • заявление (шаблон можно найти в Интернете);
  • градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);
  • выписка из ЕГРН или иное подтверждение права собственности на земельный участок;
  • квитанция об оплате госпошлины за регистрацию собственности;
  • результат экспертизы на соответствие самостроя нормам.

Если по решению суда самострой узаконят, то это же решение вы сможете подать в Росреестр. После этого постройка будет считаться легализованной. В свидетельстве о праве собственности не будет указано, что постройка была возведена самовольно.

�� Возникли сомнения или не хочется тратить время на проверки? Воспользуйтесь услугой «Юридическая проверка» от Домклик.

Мы проверим недвижимость на риск самовольной постройки и другие актуальные риски, дадим рекомендации, как обезопасить сделку и выдадим сертификат гарантии.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *