Как сделать взаимозачет по налогам с продажи покупки квартиры
Перейти к содержимому

Как сделать взаимозачет по налогам с продажи покупки квартиры

  • автор:

Взаимозачет имущественного вычета и налога на продажу квартиры

Продаю квартиру, которая находится в собственности менее пяти лет. Есть еще одна квартира, за которую я начинала получать имущественный вычет, но так его и не получила полностью, так как уволилась и официально не работала. Можно ли не платить налог за первую квартиру в счет недополученного имущественного вычета? Нужно ли подавать декларацию на уплату налога, или он начислится автоматически?

Лилия Григорьева
Консультаций: 530

Для получения налогового имущественного вычета необходимо подавать налоговую декларацию (п. 7 ст. 220 НК РФ). В общем порядке проведение зачета суммы излишне уплаченного налога в счет предстоящих платежей осуществляется на основании письменного заявления налогоплательщика (абз. 1 п. 4 ст. 78 НК РФ).

Законодательно получить зачет начисленного ранее имущественного налогового вычета в счет налога к уплате по налогу на доходы физических лиц не запрещено. Для этого необходимо заполненную налоговую декларацию с комплектом документов по продаже квартиры и по получению налогового вычета и заявление о зачете налога направить в налоговый орган для проведения им соответствующих мероприятий налогового контроля и зачета ранее уплаченных сумм налога в счет предстоящих платежей.

Обращаем внимание, что необходимо дождаться решения о зачете или об отказе в зачете налога. В случае отказа в произведении зачета отказ может быть обжалован в порядке, предусмотренном ст. 137–142 НК РФ.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры

Налоговым кодексом гражданам РФ предоставляется возможность получить возмещение части уплаченных из их доходов налогов при продаже или покупке недвижимого имущества. Процедура оформляется двумя разновидностями налоговых вычетов, по каждой из которых действует свой лимит возврата средств. Путем сопоставления результатов применения льгот по сделке приобретения активов и операции реализации оформляется взаимозачет.

Взаимозачет при купле-продаже квартиры: особенности налогообложения

В случае продажи недвижимости, находившейся в собственности, у физического лица появляются доходы в сумме стоимости имущества. Со всего объема вырученных средств удерживается НДФЛ и перечисляется в бюджет. Налогообложению не подлежат операции с объектами недвижимости, которыми продавец владел дольше 3 лет.

Максимальный размер налогового вычета по сделке продажи квартиры и другой недвижимости равен 1 млн руб. При покупке жилья физическое лицо может претендовать на льготу в пределах 2 млн руб. (ст. 220 НК РФ). Взаимозачет при купле-продаже квартиры возможен при условии, что оба договора были реализованы в одном календарном году. При нарушении этого правила, налогоплательщику надо будет заплатить причитающийся налог, а при возникновении права на второй тип вычета обратиться в ФНС за возмещением налога.

Пример реализации процедуры взаимозачета

Налогоплательщик в январе 2018 года продал квартиру стоимостью 2,5 млн руб. В марте было куплено новое жилье по цене 3,36 млн руб. Имущественные вычеты ранее физически лицом не заявлялись. Алгоритм расчетов:

  1. Определяется налоговая база по НДФЛ с суммы доходов после продажи с учетом вычета – итог равен 1 500 000 руб. (2 500 000 – 1 000 000).
  2. Выводятся налоговые обязательства по продаже имущества – сумма исчисленного налога равна 195 000 руб. (1 500 000 х 13%).
  3. Вычисляется сумма, на которую гражданин может претендовать к возмещению после покупки жилья – налогоплательщик вправе воспользоваться максимальным размером льготы, равным 2 000 000 руб. Величина подоходного налога по возврату будет достигать 260 000 руб.
  4. Проводится взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры – размер налога корректируется в сторону уменьшения вычетом по приобретению имущества. В результате получаем отрицательное значение, поэтому налоговые обязательства физического лица равны нулю (195 000 – 260 000 = — 65 000 руб.). Гражданин вправе дополнительно получить возврат налога в сумме 65 000 руб.

Если бы стоимость продаваемой недвижимости была выше, то налоговые вычеты могли не покрыть весь объем исчисленного к уплате НДФЛ. Тогда пришлось бы уплатить в бюджет скорректированный остаток налогового обязательства.

Как оформить взаимозачет налога при продаже и покупке квартиры

При отнесении операций по продаже и купле жилой недвижимости на разные отчетные периоды налог от дохода в результате реализации квартиры или дома придется заплатить, но с учетом корректировки на вычет в размере 1 млн руб. После покупки нового жилья физлицо обращается в ФНС за возмещением НДФЛ по имущественному вычету. В обоих случаях гражданин фактически применяет имущественные вычеты. Для этого он подает заявления в ФНС с декларациями 3-НДФЛ за каждый период.

При взаимозачете операции купли-продажи реализуются в один год. Поэтому процедура взаимного корректирования налоговых обязательств и возмещения отражается одной декларацией. Форма 3-НДФЛ должна быть подана в ФНС даже в случае, если в итоге зачета обязательств по налогу у гражданина не возникло. Дополнительно к отчетной форме прикладывается полный комплект оправдательной и платежной документации по каждому виду сделки.

При заполнении декларационной формы надо прописать;

  • полученный от продажи доход, вычет по этой сделке;
  • вычет по сделке приобретения новой квартиры;
  • скорректированный на суммы льгот налогооблагаемый доход;
  • расчетную величину налогового обязательства.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

взаимозачет при продаже и покупке квартиры

Взаимозачет при продаже и покупке квартиры — это ситуация, когда налог, который нужно заплатить, может быть компенсирован суммой, вычитаемой при покупке жилья или при уплате процентов по ипотеке. Другими словами, этот вычет предоставляется не деньгами из бюджета, а путем снижения суммы НДФЛ, которую должен заплатить продавец квартиры за ранее проданную недвижимость.

Нужно ли платить налог при продаже и одновременной покупке квартиры?

Если физическое лицо является резидентом РФ и платит налоги со своих доходов в государственный бюджет, то оно имеет возможность совершить сделку продажи своей квартиры и приобретения другой квартиры одновременно. При этом такая сделка не приведет к потере права на налоговые льготы. В соответствии с статьей 220 Налогового кодекса РФ, физическому лицу разрешено воспользоваться имущественным вычетом при покупке жилья, если оно платит 13% или 15% налогов. Таким образом, при продаже квартиры и покупке нового жилья, резиденту РФ предоставляется возможность получить налоговые льготы в виде имущественного вычета.

В каком случае продавец не должен платить НДФЛ при продаже квартиры?

Необходимо уплачивать налог с продажи любого имущества, стоимость которого превышает 250 тыс. рублей, включая недвижимость. Невозможно скрыть факт продажи земли, гаража, квартиры или дома. Однако, есть хорошие новости: если вы владели недвижимостью 3 или 5 лет, то не нужно подавать декларацию и уплачивать налог после продажи.

Как не платить 13 процентов при продаже квартиры?

В соответствии с Налоговым кодексом при продаже недвижимости ранее минимального срока владения налог на доходы физических лиц (НДФЛ) не взимается, если стоимость сделки не превышает 1 млн рублей, что соответствует размеру стандартного налогового вычета. Важно отметить, что налогоплательщик имеет право воспользоваться данным налоговым вычетом только один раз в год.

Сколько процентов берётся с продажи квартиры?

Налоговый кодекс определяет, какой налог необходимо уплатить при продаже недвижимости. При этом, ставка этого налога составляет 13% от суммы, указанной в договоре купли-продажи, если сделка осуществляется до истечения минимального срока владения. Для начисления налога на продажу недвижимости необходимо умножить стоимость недвижимости на 0,13.

Какая сумма не облагается налогом при продаже квартиры в 2023 году?

Если квартиру продали дешевле, чем ее покупали, то налог на доходы физических лиц (НДФЛ) платить не нужно. Однако, чтобы не быть обязанным выплачивать налог, необходимо продать квартиру по цене, которая не менее 70% от ее кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость должна быть установлена на 1 января того года, когда происходит продажа квартиры. Для того чтобы узнать кадастровую стоимость бесплатно, можно воспользоваться сайтом или приложением ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости) Reestr.n-reestr.ru.

Нужно ли подавать декларацию если продал квартиру и купил другую?

Согласно новым правилам, установленным с 2021 года, для сделок по продаже имущества, где сумма сделки ниже установленного по умолчанию вычета, не требуется подача декларации. Если квартира или земельный участок продается по цене, которая не превышает 1 млн рублей, и налог с продажи не подлежит уплате, то гражданину нет необходимости предоставлять декларацию.

Чем грозит покупка квартиры в собственности менее 3 лет?

Если продавец владеет квартирой менее трех лет, то это означает, что другие люди могут оспорить его сделку в качестве покупателя. Согласно закону, исковая давность по таким делам составляет три года. Если третьи лица подадут иск о недействительности предыдущей сделки по данной квартире, то и ваша сделка также будет аннулирована. Это связано с риском возникновения правовых проблем при покупке квартиры от такого продавца.

Еще по теме: если мать не работает может ли отец забрать ребенка

Кто платит налог при покупке квартиры продавец или покупатель?

Вопрос о том, кто должен платить налог на доходы физического лица, часто возникает у покупателей. Некоторые полагают, что налог должен быть оплачен ими в качестве покупателей. Однако, согласно закону, налог на доходы физического лица должен быть уплачен продавцом. Таким образом, покупатели не несут ответственности за уплату этого налога. Данная позиция подтверждается соответствующими нормативными актами и правовыми документами.

Продажа и покупка квартиры в одном налоговом периоде

Приобретение своего жилья для многих граждан является мечтой. Но можно продать одну квартиру и сразу же купить другую, большей площади. Разницу можно взять в банке или вложить из собственных накоплений. Происходит взаимозачет при продаже и покупке квартиры в один налоговый период.

Законодательная база

Когда человек покупает квартиру, он несёт определённые траты. Стоимость квадратного метра довольно высока, поэтому обойтись собственными средствами бывает практически невозможно. Люди обращаются в банки и оформляют кредиты на 20 – 30 лет.

Многие уже знают, что у покупателя есть право на применение имущественного вычета. Он может вернуть часть уплаченного НДФЛ не только от внесённой суммы сделки, но и часть переплаты по кредиту. Эти нюансы регулируются ст. 220 НК РФ.

Но право на вычет возникает не только у покупателя, но и у продавца.

  • продавец может вернуть 130 тысяч рублей – 13 % от 1 млн. рублей;
  • покупатель – 260 тысяч рублей (13 % от 2 млн. рублей) + 390 тысяч в виде процентов по ипотеке (13 % от 3 млн. рублей).

При рассмотрении нюансов конкретной сделки стоит также обратить внимание на письмо Минфина №03-04-05/3648 от 30.01.2015 года. В этом документе даются разъяснения относительно сделок, проведённых в один налоговый период.

Из видео Вы узнаете все о налоговом вычете при продаже и покупке квартиры:

Нужна ли оплата налога при продаже, если покупаешь другую

Продажа квартиры – это основание получения дополнительного дохода. Согласно нормам НК РФ, при получении дополнительной прибыли граждане должны уплачивать налог на свой доход. Те деньги, которые были уплачены покупателем за проданную квартиру, являются доходом продавца. Нужно ли платить налог с этой суммы?

НДФЛ должны уплачивать резиденты и нерезиденты РФ . Разница только в процентной ставке. Она составляет 13 % и 30 % соответственно. По проданной квартире налогоплательщики отчитываются самостоятельно, сдавая в ФНС все необходимые документы, самостоятельно рассчитывая сумму налога и уплачивая её в бюджет.

Когда продали квартиру и купили другую, совершили 2 разных сделки. При продаже возникает обязанность по уплате НДЛФ, а при покупке – право на получение вычета. Собственников интересует такой вопрос – а можно ли произвести взаимозачет этих средств? Это довольно удобно, не нужно сначала подавать документы на уплату налога, а потом – на возврат. Налоговики считают, что можно, но не всегда уместно.

Налог с продажи жилья нужно платить тогда, когда срок вещного права не превышает 5 лет. Если же продавец владел квартирой 5 лет и более (не имеет значения, на каком основании возникло право), то он полностью освобождается от уплаты подоходного налога. При совершении альтернативной сделки можно рассчитывать на применение налоговых преференций.

Еще по теме: имеет ли право прописанный ребенок на долю в квартире

Но как быть, если была продана квартира, которой владели менее 5 лет, и сразу же была приобретена другая, по большей стоимости. Собственникам хочется произвести зачёт средств от одной сделки к другой. Согласно НК РФ, можно уменьшить сумма налога, которую нужно внести в бюджет на сумму фактических расходов, которые понёс заявитель при покупке нового жилья . Применяется налоговый вычет.

Правом на вычет обладают только те граждане, которые официально трудоустроены и платят в казну государства ежемесячно 13 %. Это резиденты. Те, кто платят 30 % и не являются резидентами РФ, не могут рассчитывать на применение налоговых послаблений при покупке жилья в России.

Мнение эксперта
Климов Ярослав
В сфере недвижимости более 12 лет, высшее юридическое образование (Российская академия правосудия)

Сейчас идёт переходный период для расчёта налога и вычетов не от стоимости сделки, а от кадастровой стоимости. Это позволит значительно сократить количество фиктивных сделок, при которых в соглашениях указывается меньшая сумма. Это происходит тогда, когда срок владения жильём менее 5 лет (если квартира покупалась до 2016 года, то льготный период владения по-прежнему составляет 3 года). Чтобы избежать уплаты НДФЛ в бюджет, в договоре указывают сумму менее 1 млн. рублей. Это приводит к освобождению от уплаты, так как при применении вычета выходит отрицательный результат.

Окончательно переход закончится в 2020 – 2021 годах. Но остро стоит вопрос с «убитым» жильём, когда кадастровая стоимость сильно отличается от рыночной, и продавца можно заподозрить в мошенничестве. Этот вопрос решается на уровне депутатов.

Чтобы понять, как нужно действовать, необходимо привести пример расчёта НДФЛ при совершении альтернативной сделки.

Гражданин Р. Продаёт свою квартиру за 3,7 млн. рублей. Ему её подарили в 2017 году. Он решает улучшить свои жилищные условия и покупает другую квартиру за 6,7 млн. рублей, взяв 3 млн. в ипотеку. Какую сумму он должен внести в бюджет, и на какие льготы он может рассчитывать?

Расчёт : проданная квартира была в собственности менее 5 лет, с суммы продажи нужно платить налог, применив вычет за продажу. Он равен: (3,7 – 1) * 13 % = 351 тысяча рублей. У покупателя есть право на применение вычета за покупку. Итог: (3,7-1-2) * 13 %=94 тысячи рублей. Эту сумму он должен будет государству в качестве налога.

Другой пример : Гражданин П. продаёт квартиру за 2 млн. рублей, покупает за 2 млн. рублей, и у него получается отрицательный результат: 2-1-2=-1 млн. рублей. Вносить в бюджет он ничего не должен. У него, наоборот, возникает право на применение налоговых преференций. Он может вернуть себе НДФЛ с 1 млн. рублей. То есть 130 тысяч.

Когда не требуется уплачивать налог?

Не всегда необходимо уплачивать налог после продажи жилья, так как при определенных условиях он уменьшается или вовсе граждане освобождаются от его уплаты. Не приходится уплачивать налог при следующих условиях:

  • жилье, купленное гражданином, принадлежит ему больше пяти лет;
  • продается квартира по цене, не превышающей 1 млн руб.;
  • отсутствует доход от продажи, поэтому, если у гражданина имеется два договора, то только с положительной разницы между двумя ценами уплачивается налог в размере 13 %;
  • если квартира была получена на основании безвозмездной сделки, например, передана по наследству или в дар, то достаточно владеть ею только в течение 3 лет.

Еще по теме: выплаты на детей после получения гражданства РФ

К безвозмездным сделкам можно отнести приватизацию недвижимости, передачу объекта по наследству или в дар.

Правила уплаты налога

Если человек продает жилье, которое принадлежало ему меньше трех лет, то ему придется с полученной суммы уплатить налог в размере 13 % от стоимости данного объекта. Освобождение может быть получено не только при условии, что жилье является собственностью гражданина в течение нужного периода времени. Дополнительно можно применять взаимозачет при продаже и покупке квартиры в течение одного года.

Именно использование такого взаимозачета обладает многими плюсами. Сюда относится то, что можно без сложностей продавать объект, не опасаясь, что придется с полученной суммы уплачивать в бюджет государства 13 % от дохода.

Условия для реализации процесса

Налоговый взаимозачет при продаже и покупке квартиры допускается только при соблюдении определенных условий. К ним относится:

  • жилье продается и покупается в течение одного календарного года;
  • допускается, чтобы новая квартира была куплена до продажи старого объекта, но при этом важно, чтобы гражданин не успел воспользоваться своим правом на вычет;
  • покупатель не применял возврат до 2014 года, а также не исчерпал имеющийся лимит в размере 2 млн руб.

Использование такого взаимозачета при продаже и покупке квартиры разрешается даже при условии, если гражданин не является официально работающим, поэтому за него работодателем не перечисляется НДФЛ в бюджет. Например, сюда включаются пенсионеры, индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенные режимы, а также просто официально неработающие граждане.

Взаимозачет налогов при покупке и продаже недвижимости

ChatGPT Answer

1. При согласовании взаимозачета при продаже и покупке квартиры необходимо составить договор, в котором должны быть указаны все детали сделки.

2. В договоре должно быть указано, что взаимозачет происходит на основании взаимных долгов продавца и покупателя (например, долг продавца по исполнению ремонтных работ, а долг покупателя по оплате задолженности за коммунальные услуги).

3. Перед заключением договора взаимозачета необходимо убедиться в существовании взаимных долгов с помощью предоставления соответствующих документов, подтверждающих задолженности.

4. Договор должен содержать информацию о сумме взаимозачета, а также детальное описание имущества, принимаемого в счет взаимозачета (например, при продаже квартиры может быть принято в счет задолженности имущество покупателя, такое как автомобиль или долг другого лица).

5. Важно также предусмотреть в договоре механизм обеспечения выполнения взаимозачета, например, предоставлением залога или установлением порядка последовательности исполнения обязательств.

6. При заключении договора взаимозачета необходимо учитывать все юридические аспекты и проверить, чтобы он не нарушал действующее законодательство.

7. В случае возникновения споров между сторонами в процессе осуществления взаимозачета, рекомендуется обратиться за консультацией к компетентным юристам, специализирующимся на имущественных спорах и договорном праве.

Взаимозачет при продаже и покупке недвижимости

Продажа квартиры или дома при соблюдении законодательства не имеет никаких сложностей и подводных камней. Однако в России при осуществлении сделки по типу «купли или продажи» есть свои нюансы.

Например, если недвижимость находится в собственности недавно и ее нужно продать, то необходимо уплатить немалый подоходный налог. В связи с этим есть возможность получить дополнительный платеж — взаимозачет от налоговой службы, но при нескольких условиях.

1. Количество лет в собственности

Жители страны до 2016 года могли продавать свою недвижимость без уплаты обязательного налогового сбора после 3-х лет владения. Сегодня эти правила иные, срок увеличен до 5 лет. Платить, нельзя уйти от ответственности

Если вам необходимо продать недвижимость, но вы ее приобрели недавно, вам можно получить от налоговой службы взаимозачет.

Его могут одобрить при соблюдении двух правил:

— Официальное трудоустройство и отчисления НДФЛ 13%

— Вычет должен быть первым или частично использованным после 2014 года

2. После продажи

Владение недвижимостью до трех лет (с 2016 года – до пяти лет) – это обязательный платеж налога 13% от проданной суммы. По закону бывший владелец жилья может получить возможность снизить выплату налога на сумму вычета (до 1 млн руб.).

Например, если вы продали квартиру за 1 млн 490 тыс. руб., то вы должны оплатить 13% свыше 1 млн рублей. В итоге расчет прост – из 490 тыс. рублей вычитают 13% и получается выплата в налоговый орган 63 700 руб. Каждый продавец должен предоставить декларацию 3-НДФЛ после продажного года. Одновременно в этом году можно воспользоваться взаимовычетом.

3. Уменьшение налоговой базы

— Вычет до 1 млн рублей. Данный способ возможен при продаже менее за 1 млн руб. Вычет предоставляют на фактическую стоимость недвижимости.

— Подтверждение расходов при приобретении квартиры. Тогда сумму можно получить с потраченной суммы. Приведем два примера расчета при условиях приобретения квартиры в прошлом году за 1 900 млн руб. Теперь владелец продает ее за 3 млн 100 тыс. рублей.

При сохранении всех документов, подтверждающих прошлогоднюю покупку, у бывшего владельца есть шанс оформить вычет.

1. Вычет с уменьшением суммы на 1 млн руб. Формула будет такова: из 3 млн 100 тыс. руб. нужно отнять 1 млн руб.. С оставшихся 2 млн 100 тыс. руб. необходимо произвести вычитание 13%. В итоге получается 273 тыс. руб.

2. Второй вариант вычета – на сумму расходов. Из 3 млн 100 тыс. руб. вычитаем 1 млн 900 тыс. руб. Итоговая сумма – 156 тыс. руб.

Кстати, второй случай вычета предпочтительнее в том случае, если квартиру приобретали за большую сумму, чем максимальный вычет. Нередки случаи, когда новую квартиру продают по той же цене, по которой покупали ранее. В этом случае, арифметические расчеты еще интересней. Например, Иван Иванович купил квартиру или дом за 2 млн. руб, а через год продает ее. В договоре указали туже самую сумму.

У Ивана Ивановича есть тоже два варианта налоговой льготы: 1 млн.руб или в счет расходов:

1. Из 2 млн руб. вычитают 1 млн руб. Из оставшегося 1 млн руб. вычитают 13%.

2. Компенсация дохода от продажи расходами: 13%*(2 млн. — 2 млн.) = 0 руб. Выбор конкретного варианта зависит от личных предпочтений.

4. Купить квартиру

Существует максимальное ограничение по вычету – 2 млн руб. Если покупка недвижимости составила 4 млн 200 тыс., то можно претендовать на 2 млн. руб.

В итоге расчет таков: 13%*2 млн руб. = 260 000 руб. С 2014 года один покупатель может использовать вычет по нескольким объектам, но при условии возврата НДФЛ не более 2 млн. руб.

5. Взаимозачет

Закон трактует оплату налога государству и получение компенсации после затрат. Налоговые правила предполагают единовременный вариант – взаимозачет. В данном случае продать и купить квартиру нужно успеть в течение одного года. Без подтверждения расходов на первую квартиру вам придется сначала оплатить налог 13%, а потом со второй получить возврат 13%. Если на руках есть все подтверждающие документы на первую недвижимость, то ситуация иная. Вы продали квартиру за 1 млн 900 тыс. руб., а купили за 3 млн 100 тыс. руб., то получается 1 млн 200 тыс. руб. Вычет на вторую сделку остается на прежнем уровне – 2 млн руб. Доход после приобретения жилья равен из расчета по формуле 1 млн 200 тыс. руб. – 2 млн руб. = — 800 000 руб.

Отрицательная сумма обозначает отсутствие долгов и никаких выплат в бюджет делать не нужно. Кроме этого, владелец жилья имеет право на возврат НДФЛ в следующих периодах. Разделите 800 тыс. руб. на 13% и получите 104 тыс. руб.

Будьте внимательны! Если приобретение будет связано с долевым строительством, то важно понимать, что на руках должен быть не только договор с застройщиком, но и акт-приема передачи на недвижимость. В этом случае покупка считается тогда, когда застройщик ввел в эксплуатацию дом.

6. Выводы

При кажущихся сложностях при получении налогового взаимозачета, весь процесс создан для удобства. В налоговую инспекцию необходимо приходить минимум два раза. В первый раз для перечисления суммы, а второе обращение с целью возврата средств.

7. Видео

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *