Как выбрать квартиру для инвестиций
Перейти к содержимому

Как выбрать квартиру для инвестиций

  • автор:

Квартира для инвестиций в 2024 году

Сколько нашим гражданам ни рассказывают про разные виды инвестиций, а большинство все равно уверены, что нет ничего надежнее хорошей квартиры. Специалисты подтверждают: в нынешней ситуации граждане в целом правы. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Вместе со специалистами разбираем, как правильно выбрать квартиру для инвестиций в 2024 году.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Есть ли квартиры, которые будут с наибольшей вероятностью расти в цене всегда, независимо от обстоятельств? Риэлторы утверждают — есть. Даже когда все рушится и недвижимость в целом дешевеет, находится жилье, которое дорожает или как минимум не падает в цене. Оно отвечает потребностям абсолютного большинства покупателей, а потому на него всегда будет если не очередь, то уж точно хотя бы какие-то желающие. Вот признаки, которым должна отвечать такая квартира.

  1. Близко к метро (не далее 10 минут пешком) в городах, где оно есть, либо к железнодорожной или автостанции, удобный выезд на основные транспортные развязки (типа Третьего кольца в Москве).
  2. Рядом есть садик, школа, больница, крупный торговый центр.
  3. Дом относительно новый. Квартиры советской эпохи нынче продаются плохо. Исключение — сталинки.
  4. Материал — кирпич или монолит (не панель). Это связано в том числе и с возможностями перепланировки, в панели ограничений больше.
  5. Не первый и не последний этаж, не угловая квартира.
  6. Золотая середина с точки зрения метража и планировки. Нет — маленькой кухне (по нынешним понятиям, маленькая — это меньше 8 кв. м), длинному коридору, смежным комнатам, совмещенному санузлу. Да — квадратным (не вытянутым) комнатам, лоджии, рабочей зоне, гардеробной или кладовке.
    Также нет — слишком большому метражу. Самые востребованные — хорошо спланированные и функциональные однушки и так называемые евродвушки (квартира-студия с отдельной спальней и гостиной, совмещенной с кухней). Их проще всего и сдавать.
  7. Парки, зоны отдыха поблизости, хорошая экология — этому сейчас люди уделяют все больше внимания.
    Не должно быть рядом:
    • промзоны,
    • крупной автомагистрали,
    • свалки.
  8. Удобный, чистый, не проходной двор, парковка.
  9. Есть некая изюминка. Например, панорамный вид из окна.

Где лучше купить квартиру для инвестиций

Расхожее убеждение — если уж вкладываться, то в столичное жилье. Все остальное — несерьезно. Эксперты готовы с этим поспорить.

— С точки зрения инвестиций в квартиры Москва и Питер — не единственные привлекательные города. Главное — чтобы это был город, где население стабильно растет, — подсказывает аналитик «Фридом Финанс» Валерий Емельянов. — Сегодня быстрее всех растут южные города, а также отдельные населенные пункты в Московской и Ленинградской областях, некоторые города Западной Сибири. Например, население Краснодара за 20 лет увеличилось в 1,5 раза, а цены на недвижимость — в 11 раз. Москва за то же время прибавила только четверть населения и порядка 10 раз в цене.

К слову, вот несколько городов, где, по данным федерального портала «Мир квартир», в январе — сентябре этого года цена квадратного метра в новостройках росла примерно вдвое быстрее, чем в Москве (+7,3%): Сочи (+16,6%), Севастополь (+15,5%), Тюмень (+15,4%), Калининград (+12,6%), Ростов-на-Дону (+14,1%).

это интересно
Куда вложить деньги в кризис в 2024 году

Лучшие варианты вложения денег в кризис в 2024 году. Эксперт по финансовому планированию расскажет, как сохранить сбережения

Новостройка или вторичка

Здесь многое зависит от выбранной стратегии. Если хочется получить навар, не откладывая это дело надолго, специалисты однозначно рекомендуют выбирать новостройки. По мере того, как новый жилой комплекс строится, стоимость квартир в нем растет. И это самый популярный способ заработка на недвижимости: вложиться, когда продажи в доме только открыты, и перепродать, когда дом практически готов.

— В среднем рост цены на квартиру, купленную на этапе котлована, начинается от 15% и достигает 30% годовых, — говорит финансовый эксперт, инвестор Ян Марчинский. — Но следует очень внимательно отнестись к выбору застройщика. Важно, чтобы он перешел на проектное финансирование с использованием счетов эскроу, это обеспечит безопасность вложенных средств. Также важно успеть продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, так как потом предложение вырастет и по максимальной цене вы ее уже не продадите.

В остальных случаях с гарантиями, что за два-три-четыре года цена квартиры точно вырастет, сложнее. Ведь это зависит еще и от экономической ситуации, платежеспособного спроса, ставок по ипотеке и т. п.

— С наибольшей вероятностью расти в цене будут квартиры в районах с богатыми перспективами, — утверждает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка. — Например, тех, где пока нет метро, но оно строится. Появление поблизости крупного торгово-развлекательного центра, парка также повысит шансы выгодно перепродать жилье. Обычно дорожает недвижимость в престижных районах, где спрос превышает предложение.

Правда, не всегда просто сыграть на этих факторах, если вы не профессиональный инвестор, а о постоянно меняющихся градостроительных планах узнаете из новостей в СМИ — когда о них уже узнали все. Взять метро. Как объясняют эксперты, если о планах где-то его построить уже все говорят, не сомневайтесь — близость к метро в этом районе заложено в цены авансом (следующего подорожания можно ожидать только в момент, когда станцию введут в эксплуатацию).

это интересно
Как начать инвестировать с нуля

Пошаговая инструкция для начинающих инвесторов. Вместе с экспертом мы расскажем, как начать инвестировать с нуля и получить возможность хорошо зарабатывать.

Прибыль от сдачи в аренду

В целом важны все те же признаки ходовой квартиры. Но есть свои нюансы.

В частности, если речь о новостройке, эксперты рекомендуют выбирать варианты уже с готовой, чистовой, отделкой.

— Это позволит сэкономить не только деньги на ремонт, но и время, — советует коммерческий директор концерна «РУСИЧ» Александр Козлов. — После приемки и получения ключей останется только приобрести мебель — и квартира готова к заселению.

Специалисты обращают внимание и еще на такой момент. Если в районе идет активное новое строительство, возводится сразу несколько жилых комплексов, то в перспективе цены на аренду там могут упасть. Очень многие владельцы новых квартир захотят их сдавать.

— Хорошо бы определиться с портретом будущего арендатора. Если вы планируется сдавать квартиру студентам, то нужно выбирать дома поблизости от учебных заведений (лучше, если в районе их будет несколько), с развитой развлекательной инфраструктурой поблизости. Если делается ставка на семьи с детьми, будет плюсом присутствие рядом поликлиник, детских садов и школ, а также парков. При этом лучше выбирать дома в удобных, но недорогих районах, поскольку бюджет у таких арендаторов часто ограничен, — добавляет Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум». — Если же речь идет о краткосрочной аренде и туристах, есть смысл выбрать небольшие апартаменты в центре или недалеко от значимых достопримечательностей. Хорошо подойдут и новостройки рядом с крупными железнодорожными вокзалами.

Нынешний год оказался необычным. Ожидания были, что из-за коронакризиса цены на недвижимость практически рухнут. А получилось наоборот. Одновременно и ипотека подешевела, и ставки по банковским вкладам упали — и на рынке жилья во многих городах вместо кризиса случился инвестиционный бум. Но насколько можно рассчитывать на такое в будущем?

— Квартиры сложно рассматривать как высокодоходные инвестиции, — говорит заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета Александр Цыганов. — Скорее это средство для сохранения сбережений. И перспектива обеспечить себе дополнительный доход, который позволит достойно жить на пенсии. Рост стоимости недвижимости, наблюдавшийся в начале 2000-х гг., был связан не только с экономическим ростом, но и с существенным снижением цены квадратного метра сразу после кризиса 1998 года. Сегодня таких предпосылок нет. А с учетом развития ипотечного кредитования в России трудно ожидать и реально больших арендных ставок. Тем не менее, если сравнивать со ставками по банковским депозитам и инвестиционными успехами большинства негосударственных пенсионных фондов и ПИФов… Консервативные вложения в привычную недвижимость выглядят куда более привлекательными.

Как выбрать квартиру для инвестиций

Для начала необходимо определить цель и сроки инвестиций, потому что у разных инвестиционных стратегий разные цели. Это может быть сохранение и приумножение капитала, либо получение дохода конкретного или спекулятивного. И в зависимости от каждой выбранной стратегии, есть нюансы для подбора квартиры. Мы разберем подбор квартиры для спекулятивных целей, инвестиционная стратегия — флиппинг квартир.

Флиппинг — это краткосрочная стратегия от двух до четырех месяцев, она заключается в перепродаже недвижимости, после изменения ее первоначальных характеристик, за более высокую цену. Флиппинг обеспечивает высокую ликвидность при минимальной цене входа, у него высокая маржинальность, составляющая 10–20% от вложенных средств, а цикл одной сделки составляет до четырех месяцев.

Для данной инвестиционной стратегии самое важное значение имеет ликвидность квартиры, поскольку это краткосрочная инвестиция со средним сроком оборачиваемости от трех до четырех месяцев. Этот срок оптимален, чтобы объект давал максимально привлекательную доходность.

Как выбирать квартиру

На параметры ликвидности влияет большое количество факторов. Мы используем более 50 критериев, чтобы определить инвестиционно привлекательные объекты. Эти критерии можно объединить в блоки: геолокация, характеристики дома, квартиры, инфраструктура, юридическая составляющая. У каждого такого блока свой набор свойств для изучения.

Для начала перед приобретением квартиры для инвестиционной стратегии флиппинга необходимо определить, для какой целевой аудитории будет куплена квартира. Стоит учесть, что большинство таких квартир приобретается в плохом состоянии: без ремонта или даже в бетоне; поэтому, если вы нашли какой-то объект, кажущийся интересным для флиппинга, необходимо понять, будет ли подходить аудитории, для который вы запланировали его продать.

Оценка района

Исходя из запросов ЦА, которая будет жить в квартире, мы начинаем изучать геолокацию. Допустим, мы подобрали двухкомнатную квартиру в спальном районе. У этой квартиры будет широкая ЦА, что хорошо для инвестиционной стратегии флиппинг.

Чем шире целевая аудитория, тем выше ликвидность и большее количество потенциальных покупателей, которое заинтересуется покупкой.

У двухкомнатных квартир большое преимущество, поскольку ее может купить одинокий человек, семья с маленьким ребенком или подростком, пожилая пара или одинокая пара разных возрастов, одинокий родитель с ребенком. Поэтому необходимо максимально предусмотреть, чтобы для каждой ЦА были условия для их комфортной жизни.

Если мы, например, рассматриваем семью с ребенком, важно, чтобы была развита транспортная инфраструктура: должен быть доступ к общественному транспорту, наличие метро, если мы говорим о крупных городах, но трафик должен быть не перегруженным в часы пик. Желательно, чтобы были места для прогулок — парки, скверы, пешеходные дорожки — чтобы спокойно прогуляться вечером. Плюсом будет наличие интересных объектов поблизости, наподобие прудов.

Инфраструктура

Семья с ребенком заинтересована в покупке квартиры с близкой доступностью к детскому саду или школе. Соответственно, дополнительным плюсом будет поликлиника, которая при рассмотрении вашей квартиры может стать решающим перевешивающим фактором «за».

В инфраструктуру также входят досуговые места: кружки, спортивные площадки, секции, дома детского творчества, рестораны, торговые центры — все то, что способствует развитию детей или подходит для семейного отдыха, будет способствовать дополнительной ликвидности квартиры и влиять на ее конечную цену и вашу доходность.

Важно проверить, чтобы дом не находился в списке аварийных, проблемных. Для этого всегда рекомендую изучать чаты или группы домов в соцсетях, чтобы понять, есть ли проблемы, как работает управляющая компания, каков контингент.

Внешние характеристики дома не играют особой роли, но, например, если в панельном доме отремонтированы фасады, это будет дополнительным плюсом. Важно посмотреть, был ли в доме капитальный ремонт и в каком году, если дом старой постройки. Особое внимание стоит обратить на состояние подъезда: насколько он чист и отремонтирован, есть ли там неприятные запахи — мусоропровода или сигарет. Состояние подъезда влияет на реакцию покупателей и сильно сказывается на ликвидности объекта.

К характеристикам дома относится и придомовая территория: парковка, наличие детских и спортивных площадок, есть ли отгороженная территория — например, набирает популярность «дом без машин», когда ребенка можно спокойно выпустить погулять, без опасностей со стороны транспорта.

Современная планировка и вид из окна

При подборе квартиры нужно учитывать эргономичность планировки либо наличие возможности эту планировку сделать. Под эргономикой подразумевается то, что все пространство квартиры несет определенную функцию. Должна быть площадь для организации мест хранения — гардеробной или кладовой комнаты; если будет возможность добавить бытовую комнату, это станет дополнительным плюсом.

В квартире не должно быть площадей неправильной формы, то есть комнат ромбовидной, восьмиугольной, трапециевидной формы, поскольку в таких комнатах сложно правильно расположить мебель, и из-за этого будет «съедена» какая-то часть пространства, что ведет за собой неэффективное использование площади и потерю потенциальных покупателей. Поэтому важно, чтобы каждый кусочек квартиры был эргономичен.

Большое значение имеет кухня. Если мы покупаем двухкомнатную квартиру и подразумеваем, что в ней будет жить не менее трех человек, то кухня должна быть приспособлена минимум к трем людям, а еще лучше — к четырем.

То же касается и санузла. Для двухкомнатной квартиры, где ЦА может быть молодой семьей с маленьким ребенком, мы устанавливаем именно ванну, а не душевую кабину.

Обратить внимание стоит на наличие балкона. Это отдельное пространство, даже в городах с холодным климатом лоджия или оборудованный балкон несет дополнительный плюс: эту площадь можно облагородить и сделать там место отдыха, если будет интересный вид.

Вид из окон квартиры — отдельный параметр, имеющий немалое значение. Если окна выходят на шумную дорогу или, бывает, дома строят окна в окна, это будет минусом, потому что будет неэстетично. А если рассматривать окна на дорогу, то грязно и шумно: не будет возможности открыть и проветрить квартиру, получить свежий воздух.

Фото на обложке: Freepik

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы быть в курсе последних новостей и событий!

«Я хочу купить однушку в новостройке для инвестиции. Как выбрать ЖК?»

Фото: Volurol/shutterstock

Очень часто авторов и редакторов «РБК-Недвижимости» спрашивают: «Я хочу купить доступную однушку в новостройке для инвестиций. Как выбрать ЖК комфорт-класса?» Чтобы не отвечать всем по отдельности, мы решили написать на эту тему обзор. Вместе с экспертами рассказываем, как правильно вложиться в новостройку, чтобы перепродать ее выгодно или получать стабильный доход, сдавая квартиру в аренду. Предупреждаем: это очень подробный текст, рассчитанный на людей, реально интересующихся инвестициями в новостройки.

  • Что такое доступная однушка в Москве?
  • Как выбрать локацию для покупки новостройки?
  • Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?
  • Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?
  • О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?
  • Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Начнем с азов. Размышляя о покупке квартиры в новостройке с инвестиционной целью, необходимо четко понимать, зачем вы это делаете. Заработать на покупке квартиры можно двумя способами. Первый — купить недвижимость в новостройке и перепродать с ростом ее стоимости. Второй — сдавать недвижимость в аренду. Это очевидные вещи, про них написано много статей.

Из неочевидного по этой теме отметим предпродажи. В некоторых случаях вложить деньги в новостройку можно на стадии закрытых продаж — еще далеко до старта широкой рекламной кампании. Это само выгодное. «Обратитесь в агентство недвижимости как инвестор, чтобы заблаговременно получать информацию о стартах продаж. В этом случае можно попасть в листы ожидания, чтобы иметь возможность вложиться в проекты на самых выгодных условиях», — советует председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Что такое доступная однушка в Москве?

Но вернемся к главной теме статьи — покупке небольшой инвестиционной квартиры в новостройке. В Москве самая доступная новая однушка — это студия, бюджет которой начинается от 2,5 млн руб. «Если рассматривать полноценную однокомнатную квартиру, то в этом случае стартовая стоимость находится на уровне 5,8–6 млн руб. (внутри МКАД. — Прим. ред.). Чаще всего такие лоты можно найти в юго-восточных районах города», — уточняет директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

«Чтобы снизить риски, стоит выбирать объект от надежного застройщика с большим портфелем проектов, а для снижения бюджета покупки лучше поступиться площадью (тем более что квартира предназначена для перепродажи или сдачи в аренду), чем транспортной доступностью. Все-таки ликвидность квартиры во многом зависит именно от удобства местоположения», — дает свой совет Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя».

Стоимость квартир в московских новостройках массового сегмента

Как выбрать локацию для покупки новостройки?

Этот вопрос важен для всех квартирных инвесторов, ориентированных и на сдачу в аренду, и на перепродажу. В действительности, практически у любого проекта ЖК есть своя аудитория, которая состоит в том числе из жителей того или иного района, которым интересно остаться в этой локации. Поэтому, с одной стороны, покупать можно везде.

Но есть одно но! Транспортная доступность — всегда приоритет, как ни крути. Если новостройка масштабная и состоит из нескольких очередей (то есть в нем постоянно будет конкуренция со стороны застройщика и других инвесторов), а «сбросить» квартиру нужно будет непременно до ввода в эксплуатацию, лучше выбирать объект с максимально удобной дорогой до станции метро либо с перспективой открытия станции метро, МЦК в пешей доступности от жилого комплекса.

Инвестиционная квартира может быть любая, главное — локация и близость к метро

Инвестиционная квартира может быть любая, главное — локация и близость к метро (Фото: Yuliya Loginova/shutterstock)

Сколько реально можно заработать на перепродаже новостройки?

Перепродажа недвижимости (по уступке или после ввода дома по ДКП) приносит мгновенную прибыль в отличие от рентного дохода. Рассмотрим несколько примеров.

«Предположим, вы вложили 4,5 млн руб., а через два года вышли из проекта, получив доходность хотя бы 10% в год, то есть за два года прирастили 20% к первоначальным вложениям, или 900 тыс. руб. Заплатив НДФЛ, получили чистую прибыль 783 тыс. руб., которую можно вложить в другие объекты, купив уже более дорогую квартиру (за 5,28 млн руб.) или две студии в области по 2,64 млн руб.», — приводит первый пример расчетов Ирина Доброхотова.

Однако показатель роста стоимости квартиры достаточно сильно варьируется от проекта к проекту. В среднем по рынку рост цены за весь период строительства (два-три года) может составлять 20–40%, причем в комфорт- и бизнес-классе разница в цене будет больше, чем в стандарте (так теперь называется экономкласс). Если квартира приобретается в перспективном районе, в котором, например, через пару лет откроется станция метро или МЦД, то недвижимость еще вырастет в цене за счет этого фактора после того, как дом будет введен в эксплуатацию.

Какие проекты выбрать

Ольга Тумайкина, коммерческий директор ГК ФСК:

— В наших проектах квартиры в ЖК комфорт-класса уже на 80% распроданы к моменту ввода объекта в эксплуатацию. Люди стараются приобрести квартиру в новостройке по привлекательной стоимости, пока она далека от максимума. К примеру, в жилом районе «Южная Битца», который мы застраиваем в ближайшем Подмосковье, на старте продаж минимальная стоимость составляла 3,2 млн руб. Сегодня приобрести квартиру в этом проекте возможно от 4,4 млн руб., причем цены еще будут расти. Аналогичным примером может служить наш подмосковный проект ЖК «Датский квартал». На старте продаж в этом комплексе можно было купить квартиру за 2,6 млн руб., сейчас ее минимальная стоимость 4,4 млн руб.

Сколько можно заработать на сдаче квартиры-новостройки в аренду?

Аренда, скорее, подходит для сбережения средств, так как окупаемость превышает десять лет и здесь много сопутствующих расходов (ремонт, меблировка, налог на имущество, налог на доходы физических лиц, обслуживание ипотечного кредита, если он привлекался). Представим, что вы приобрели самую доступную квартиру за 4,5 млн руб., и даже без учета дополнительных трат, при ставке аренды 30 тыс. руб., первоначальные вложения окупятся только через 12,5 года. То есть только после этого квартира начнет приносить прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости складывается из нескольких факторов. И самый главный — локация проекта и транспортная доступность: чем ближе к метро/центру, тем выше шанс сдать этот объект. Второй фактор — степень привлекательности самой квартиры, ремонта, интерьера. Более современные, с дизайнерским или продуманным интерьером квартиры будут стоить дороже, чем аналогичные варианты по локации и метражу, но со старой мебелью.

В то же время не стоит рассчитывать на то, что новый дорогой ремонт позволит вам установить ставку вдвое выше средней, поэтому нет смысла делать авторский дизайнерский ремонт, сложную перепланировку и покупать дорогую мебель, если вы занимаетесь арендой массового сегмента. Завышенная ставка приведет к тому, что квартира зависнет в экспозиции. Оптимальное решение для сдачи в аренду: квартира с типовой планировкой, ремонт в светлых тонах, мебель и обстановка из IKEA, вся необходимая бытовая техника среднего ценового сегмента.

Наиболее распространенные форматы квартир для сдачи в аренду — студии и однокомнатные. В последнее время набирает оборот не только в покупке, но и в аренде жилья популярность двухкомнатных семейных квартир. С ростом мобильности населения свою нишу занимают и многокомнатные квартиры с дорогим дизайнерским ремонтом. Такое жилье востребовано московскими семьями, которые уже имеют свое собственное, но решают арендовать квартиры в ЖК более высокого класса или ближе к работе / школам для детей. Но это не означает, что на рынке нет предложений по крупногабаритным квартирам (например, в премиальном сегменте нередко можно увидеть предложения о сдаче квартир площадью более 100 кв. м и количеством спален от двух и более).

Площадь и планировка квартир — не главное при выборе квадратуры для инвестирования с целью получения арендного дохода. Любая квартира в итоге найдет своего арендатора

Площадь и планировка квартир — не главное при выборе квадратуры для инвестирования с целью получения арендного дохода. Любая квартира в итоге найдет своего арендатора (Фото: Irena Maslova/shutterstock)

О каких налогах надо знать инвесторам в новостройки?

При возникновении дохода у физлица возникает обязанность уплаты НДФЛ — 13% от суммы полученного дохода. Это касается и договоров уступки права, и договоров купли-продажи. Так, если вы купили квартиру на старте продаж за 4 млн руб., а затем заключили договор уступки права, в котором стоимость объекта 5 млн руб., соответственно, нужно будет уплатить налог с 1 млн руб. — 130 тыс. руб.

Если вы продаете квартиру после ввода в эксплуатацию и оформления права собственности, а квартира за это время подорожала, например, на 2 млн руб. — нужно будет уплатить 13% с 2 млн руб., а также налог на имущество, даже если квартирой собственник владел одну неделю (в этом случае налог пропорционально уменьшится).

Если продавцом квартиры выступает ИП, то оплачивается УСН — 6% или 15% в зависимости от выбранной схемы налогообложения. Юридическое лицо будет платить налог на прибыль при покупке-продаже жилой недвижимости и налог на прибыль плюс НДС при сделках с коммерческой недвижимостью. В любом случае это незначительная сумма в сравнении с прибылью, которая останется на руках после продажи квартиры.

Кроме того, не стоит забывать и об имущественном налоговом вычете, который частично может компенсировать затраты на налог. Покупатель компенсирует налог полностью в случае, если доход от продажи составил не более 2 млн руб. То есть это достаточно широкая категория, позволяющая заработать на недвижимости.

Каждый квартирный инвестор должен учитывать уплату НДФЛ 13%

Каждый квартирный инвестор должен учитывать уплату НДФЛ 13% (Фото: fizkes/shutterstock)

«Стоит также отметить, что, принимая квартиру у застройщика и оформляя собственность, инвестор получает и обязательства: ему нужно будет начинать оплачивать расходы на ЖКХ, а также застройщик зачастую требует оплатить вывоз строительного мусора единовременным платежом. Продать квартиру с долгами будет невозможно, так как для сделки требуется справка об отсутствии задолженностей», — уточнила Ирина Доброхотова из «Бест-Новостроя». Впрочем отметим, что покупатель также понесет затраты на комиссию риелторскому агентству, которое попросит плату за оказание своих слуг.

Особо стоит отметить, что при сдаче квартиры в аренду также возникает доход, который нужно отражать в налоговой декларации и уплатить все те же 13%. Уменьшить ставку налога до 6% можно, если заниматься арендой в качестве ИП на УСН или приобретая патент.

Имеет ли смысл инвестировать в новостройку, используя ипотечный кредит?

Конечно — да! ЖК из топ-5 самых продаваемых проектов в Старой и Новой Москве во втором квартале 2020 года показали доходность от 1,18% до 2% в месяц, если проанализировать рост цен за весь период реализации каждого проекта. «В среднем рост цен [в этих проектах] составил 1,9% в месяц, или 23,2% годовых. Соответственно, если вы берете ипотеку даже под 7% годовых, то выигрываете 16%. Но это работает, если вложения осуществить на самом старте продаж. Чем позднее вкладываться — тем больше съест ипотечный кредит, тем меньше будет доход инвестора», — приводят пример в «Бест-Новострое».

Самый оптимальный вариант покупки недвижимости — в ипотеку с досрочным погашением в течение трех лет и суммой кредита не более 30% от стоимости квартиры. Но даже при ипотечном взносе 50–70% от стоимости квартиры есть выгода.

Как выбирать квартиры для инвестиций

Как выбирать квартиры для инвестиций

За последние восемь лет я шесть раз инвестировал деньги в новостройки Москвы и несколько раз помогал с выбором друзьям и родственникам.

Частично мой опыт описан в статье про инвестиции в московскую недвижимость. Со временем у меня сложился ряд правил, которыми я руководствуюсь при подборе инвестиционных квартир.

Я не эксперт по недвижимости, и все выводы — мое личное мнение. Они основаны на моем опыте и могут не совпадать с мнением профессиональных игроков рынка. В какой объект инвестировать и какие факторы влияют на его конечную стоимость, решает сам инвестор.

Главное правило, к которому я пришел за годы изучения рынка, — на один и тот же объект у многих могут быть разные взгляды, поэтому лучше всего выслушать все точки зрения, но полагаться именно на свое мнение.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Читать форумы и прислушиваться к мнению специалистов

Перед покупкой желательно хорошо изучить рынок и следить за стартами продаж, чтобы взять квартиру по хорошей цене. Для этого я советую внимательно изучать профильные форумы и телеграм-каналы, а также сайты о недвижимости.

Телеграм-каналы:
«Недвижимость инсайды» — есть как полезная информация о недвижимости, так и неоднозначные выводы авторов о тех или иных объектах,

«Подешевело Мск» — канал отслеживает, какие квартиры в каких ЖК подешевели. Но нужно учитывать: часто то, что подешевело сегодня на 3%, вчера подорожало на 10%

Сложные юридические вопросы о сделках и налогообложении:
«Циан»,
«Правовед»

Помимо информации о новостройках и самих застройщиках там можно узнать важные новости про транспорт, развитие территорий, будущие планы благоустройства и строительства дорожной сети, а также найти сведения о районах города. Вся эта информация влияет на текущие цены и их динамику.

На форумах обычно заранее знают, какой застройщик где выкупил участок, что он там собирается строить. Хороший форум — это не только обсуждение тем, но и место, где аккумулируется важная информация с других ресурсов: строительных, дорожных, транспортных. Участники делятся ссылками на хорошие статьи в деловых изданиях и интересными видео с «Ютуба». Форумы — это главный источник информации для людей, которые планируют купить квартиру.

Если ввести в поисковике «форумы о недвижимости», выпадет множество ссылок на разные форумы. Наверняка на каждом из них есть полезная информация. Но ее сложно найти: некоторые форумы плохо модерируются, поэтому вместо полезных сведений там множество сообщений от троллей или представителей застройщика, нередки случаи холиваров между участниками.

В разных регионах разные форумы. Я инвестирую в московскую недвижимость, поэтому пользуюсь форумом «Домкад». Именно там я получил основные знания о рынке московской недвижимости. Там же я узнаю о начале продаж в новостройках и читаю мнения специалистов. Возможно, в других городах есть столь же полезные форумы. Если знаете — напишите в комментариях.

Также на форумах можно задавать вопросы. Например, как поступить в конкретной ситуации при продаже или покупке, какие минусы и плюсы у конкретного комплекса и т. д. Чем четче задан вопрос и правильнее сформулированы мысли, тем больше шансов получить развернутый ответ. Вопросы из серии «Есть 5 млн рублей, куда их вложить, чтобы хорошо заработать?» в лучшем случае проигнорируют, а в худшем — удалят с предупреждением. На форумах предпочитают помогать людям, которые проанализировали свою ситуацию, имеют ряд конкретных решений и приводят аргументы.

Обложка статьи

Если мне нужна более подробная информация о каком-то комплексе, я дополнительно ищу ее через поисковик. Для этого формулирую запрос так: «форум жильцов ЖК…», «форум ЖК…». Если комплекс популярный, то у него уже наверняка есть странички жильцов или дольщиков в соцсетях, группы в «Вотсапе», телеграм-каналы. Например, у ЖК «Саларьево-парк», в котором у меня есть квартира, не менее ста телеграм-каналов. Есть как общие, так и посвященные конкретной тематике и конкретным корпусам.

Если я хочу посоветоваться по сложному или спорному юридическому вопросу, касающемуся сделки или налогообложения, задаю этот вопрос на форуме, на «Циане» в разделе «Вопросы» или на сайте «Правовед». Спрашиваю, только если не смог найти ответ в открытых источниках.

На сайте «Новострой-М» ежемесячно публикуется удобная таблица лидеров продаж новостроек за месяц. Но это не означает, что нужно бежать и покупать там квартиры. Возможно, даже наоборот: всплеск продаж был из⁠-⁠за стартовых цен или какой⁠-⁠нибудь акции застройщика, а после этого цену резко подняли. Но нужно попытаться понять, почему эти ЖК пользуются популярностью, и следить за этими проектами. Есть смысл посмотреть, не планируются ли рядом другие старты продаж

На сайте «Новострой-М» ежемесячно публикуется удобная таблица лидеров продаж новостроек за месяц. Но это не означает, что нужно бежать и покупать там квартиры. Возможно, даже наоборот: всплеск продаж был из⁠-⁠за стартовых цен или какой⁠-⁠нибудь акции застройщика, а после этого цену резко подняли. Но нужно попытаться понять, почему эти ЖК пользуются популярностью, и следить за этими проектами. Есть смысл посмотреть, не планируются ли рядом другие старты продаж

В карточке ЖК на сайте «Единого ресурса застройщиков» можно посмотреть динамику продаж квартир комплекса по месяцам. Бывают ситуации, когда продажи шли бодро, но потом резко сократились. Возможно, у застройщика почти ничего не осталось или цена стала непривлекательной. Если в продаже много квартир, а покупателей нет, значит, по такой цене в этом месте объект не пользуется спросом. Также эти данные могут помочь определить цену переуступки. Правда, графики продаж есть не по всем новостройкам

В карточке ЖК на сайте «Единого ресурса застройщиков» можно посмотреть динамику продаж квартир комплекса по месяцам. Бывают ситуации, когда продажи шли бодро, но потом резко сократились. Возможно, у застройщика почти ничего не осталось или цена стала непривлекательной. Если в продаже много квартир, а покупателей нет, значит, по такой цене в этом месте объект не пользуется спросом. Также эти данные могут помочь определить цену переуступки. Правда, графики продаж есть не по всем новостройкам

Смотреть на транспортную доступность

Это важнейший фактор, если покупать квартиру как инвестиционную. Перед покупкой я всегда оцениваю, смог бы я жить в этом месте или нет. Если понимаю, что смог бы , и мне ясно, как добираться от этого места до цивилизации, я смело могу продолжать думать о покупке. Дальше все решает цена.

Для Москвы главный вид транспорта — метро. Но когда появилось Московское центральное кольцо, МЦК, а часть радиальных направлений обычных электричек вошли в Московский центральный диаметр, МЦД, возможностей передвигаться по Москве на рельсовом транспорте стало больше. Поэтому, говоря о хорошей транспортной доступности в столице, я обычно подразумеваю пешую доступность метро или МЦК. Постепенно сюда добавятся и станции МЦД.

Обложка статьи

Пешая доступность — понятие субъективное. Для большинства покупателей оптимальное расстояние — до километра. Если меньше, то для многих это существенный плюс. Но у квартиры в 100 метрах от метро уже будут не только плюсы, но и минусы. С одной стороны, легко попасть в метро. С другой — в некоторых случаях место может показаться суетным. Для студии или однокомнатной квартиры такая близость метро — плюс, потому что их чаще всего арендует один человек либо пара без детей. Семьи с детьми обычно подбирают для себя двушки или трешки. Для них близость станции — далеко не самый важный фактор.

Обложка статьи

Ликвидность квартир у метро тоже выше. Если расстояние до станции больше километра, круг возможных покупателей сужается: не все любят много ходить пешком, тем более в плохую погоду.

Важен и другой общественный транспорт. Даже если до метро больше километра, но, например, автобусы ходят часто и не стоят постоянно в пробках, можно считать, что у объекта хорошая транспортная доступность.

Кроме самого расстояния до метро обращайте внимание на то, где проходит путь. Одно дело, если до метро нужно идти через приятный парк. И другое — через промзону или по узкому тротуару вдоль загруженной трассы. Вдыхать выхлопные газы, рискуя быть обрызганным проезжающими машинами, мало кому понравится.

Например, ЖК «Вестердам» отделен от остального района двумя оживленными трассами и железной дорогой и расположен рядом с промзоной Очаково. На первый взгляд, не самое удачное место. Но в 100 метрах от комплекса строится станция Большой кольцевой линии метро, а сам комплекс входит в Западный административный округ Москвы — один из престижных. Все это и сделало его в свое время одним из лидеров продаж

Например, ЖК «Вестердам» отделен от остального района двумя оживленными трассами и железной дорогой и расположен рядом с промзоной Очаково. На первый взгляд, не самое удачное место. Но в 100 метрах от комплекса строится станция Большой кольцевой линии метро, а сам комплекс входит в Западный административный округ Москвы — один из престижных. Все это и сделало его в свое время одним из лидеров продаж

Также следует учитывать, насколько удобно добираться до центра, сколько пересадок и времени понадобится на поездку.

Метро. Ветки, которые пересекают центр Москвы, считаются, как правило, более удобными: нужно меньше пересадок, чем на укороченных. Раньше короткая ветка была только одна — желтая, Калининская. Сейчас к ней добавились Солнцевская и Некрасовская линии. В будущем укороченных веток, идущих до Большой кольцевой линии или МЦК, будет больше. Это не главный фактор, но все-таки он имеет значение.

Еще стоит обращать внимание на загруженность ветки: фиолетовая часто полностью перегружена на обоих концах, серая и зеленая — в южной части. Самая удобная и наименее загруженная — красная, но сейчас ее продлили за Мкад, где строится много новых домов. В результате загрузка южной части ветки увеличилась, но северная часть наверняка так и останется одной из самых свободных на ближайшие годы. Когда закончат строительство Большой кольцевой линии, возможно, ситуация с загруженностью и удобством изменится. Это тоже нужно учитывать.

Обложка статьи

В последние годы в Москве проектируют и строят много новых станций. Если станция уже активно строится, застройщик закладывает транспортную доступность в цену. Например, сейчас продлевают Люблинско-Дмитровскую, Солнцевскую и Сокольническую линии — и близость новых станций уже заложена в цены на жилье.

Но есть линии, которые находятся на высокой стадии проектирования, например Рублево-Архангельская или Бирюлевская. Цены в районе этих станций тоже постепенно растут, но у некоторых проектов есть потенциал роста.

Однако всегда есть риск, что поменяются сроки или даже планы строительства. Информацию о возможной трассировке новых линий и дальнейших перспективах развития я обычно узнаю на форумах.

Периодически информация о перспективных проектах ближайшего времени выставляется в телеграм-канале «Недвижимость инсайды». Эта информация берется из публичных источников, но автор структурирует ее в виде списка. Правда, сведения о возможных стартовых ценах и тем более о потенциале роста — скорее фантазии автора. На эти значения можно вообще не смотреть

Периодически информация о перспективных проектах ближайшего времени выставляется в телеграм-канале «Недвижимость инсайды». Эта информация берется из публичных источников, но автор структурирует ее в виде списка. Правда, сведения о возможных стартовых ценах и тем более о потенциале роста — скорее фантазии автора. На эти значения можно вообще не смотреть

Электрички. У пригородных электричек есть неоспоримое преимущество перед автобусами: они ходят по расписанию и им не страшны пробки на дорогах в часы пик. Минусов тоже хватает: большие паузы в расписании, качество самих составов. Если вам необходимо сделать пересадку на метро, то придется покупать отдельный билет.

Эти минусы делают электричку менее удобным видом транспорта, хотя по скорости поездка до центра на электричке во многих случаях не уступает метро. Московские власти это осознали — и запустили проект МЦД, чтобы превратить электричку в полноценный удобный транспорт для города и пригородов с удобной пересадкой на метро.

Обложка статьи

Сейчас на существующих линиях перестраивают станции: придают приятный глазу внешний вид, делают комфортной пересадку в метро. Строятся новые пути — власти заявляют, что это позволит уменьшить интервал до 5 минут. Все это должно сделать МЦД аналогом городской электрички. Такие проекты есть во многих городах Европы и считаются полноценными ветками метро.

Поэтому станция МЦД недалеко от комплекса — это весомый плюс.

Цены вблизи станций двух уже действующих диаметров — D1 и D2 — выросли после запуска. Для остальных трех диаметров — D3, D4 и D5 — цены еще могут вырасти, особенно на конечных станциях. Так что есть смысл следить за появлением новых комплексов поблизости от них.

Платформа Новодачная после реконструкции превратилась из полустанка, где интервал движения электричек мог достигать часа и редко был меньше 15 минут, в комфортную для пассажиров станцию МЦД⁠-⁠1 со средним интервалом движения 5⁠—⁠10 минут. Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Платформа Новодачная после реконструкции превратилась из полустанка, где интервал движения электричек мог достигать часа и редко был меньше 15 минут, в комфортную для пассажиров станцию МЦД⁠-⁠1 со средним интервалом движения 5⁠—⁠10 минут. Источник: Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Оценить район

Если у дома в Москве хорошая транспортная доступность и привлекательная цена, квартиры в нем раскупят, даже если он построен на месте полей аэрации или бывшего кладбища и к тому же окружен ТЭЦ и промзоной. Но не у всех комплексов гладко с транспортной доступностью.

Если из строящегося комплекса до метро, МЦК или МЦД добираться тяжело, то придется пользоваться автобусами, личным автомобилем, такси или каршерингом, а также закладывать время на пробки в часы пик. Однако сразу исключать такие проекты из списка тоже не следует. Стоит подумать, чем еще такой комплекс может привлечь будущего покупателя. Есть примеры, когда у комплекса было не все хорошо с транспортной доступностью, но квартиры в нем покупали из-за других плюсов: приятного парка поблизости, дефицита нового жилья в этом районе, хорошей школы около дома и т. д. Серьезным плюсом будет большой офисный или торговый комплекс рядом с ЖК.

Обложка статьи

Важен и сам район постройки комплекса. Самые престижные — те, что находятся в Центральном, Юго-Западном , Западном и Северо-Западном административных округах. Но в том же ЦАО не строят жилье комфорт-класса, поэтому рассчитывать на низкую цену квадратного метра не приходится.

Если вынести за скобки ЦАО, то ценообразование по мере отдаления от центра не всегда однородно. Например, Строгино, Крылатское, Юго-Западный , Раменки, район Северного речного вокзала находятся далеко от центра. Но они пользуются большой популярностью, и жилье там стоит довольно дорого. А в районах, которые примыкают к ЦАО с востока, много промзон. И хотя эти районы недалеко от центра, назвать их престижными и комфортными для проживания сложно. Но со временем ситуация на востоке будет понемногу выправляться.

Обложка статьи

В рамках округа районы тоже разнородные. Например, промзона Очаково — вряд ли лучшее место столицы в плане экологической обстановки. Непрестижный район тоже не стоит сразу сбрасывать со счетов. Так, на востоке столицы много зеленых зон. Если комплекс находится рядом с парком, на него будет хороший спрос.

Если верить сайтам мониторинга, на западе столицы с чистотой воздуха далеко не всегда все хорошо — из⁠-⁠за близости к промзоне Очаково. По ночам там периодически жгут мусор и гарь идет на жилые кварталы

Если верить сайтам мониторинга, на западе столицы с чистотой воздуха далеко не всегда все хорошо — из⁠-⁠за близости к промзоне Очаково. По ночам там периодически жгут мусор и гарь идет на жилые кварталы

А на самом востоке столицы — в районе усадьбы Кусково, парка «Кузьминки», парка «Измайлово» — сайт «Бризометр» нередко показывает довольно много зеленых зон. Естественно, часто бывает и обратная ситуация

А на самом востоке столицы — в районе усадьбы Кусково, парка «Кузьминки», парка «Измайлово» — сайт «Бризометр» нередко показывает довольно много зеленых зон. Естественно, часто бывает и обратная ситуация

Москва очень большая, поэтому желательно перед покупкой изучить все плюсы и минусы конкретного района. Найти в интернете информацию нетрудно.

Помимо района необходимо учитывать, где конкретно находится комплекс. Одно дело, если рядом с домом парк с прудом, и другое — если промзона, очистные сооружения, ЛЭП, мусоросортировочный комплекс, железная дорога, шумная автострада и т. д. При таком соседстве комплекс не спасет даже хороший в целом район.

Обложка статьи

В Москве все еще много промзон. В последние годы их активно преобразуют в более дружелюбную среду, для некоторых уже есть планы реорганизации. На форумах, как правило, эта информация подробно обсуждается, там же выкладывают документы о дальнейшей судьбе промзон. За такой информацией важно следить, потому что в таких непрезентабельных на первый взгляд местах получаются хорошие инвестиционные проекты. Сейчас местоположение отталкивает покупателей, но после завершения строительства район может преобразиться.

По карте хорошо видно, какую огромную площадь занимают промзоны на востоке. Становится понятно, почему эти районы сейчас не очень ценятся. Но когда на месте промзон появятся современные ЖК, торговые центры и общественные пространства, ситуация изменится

По карте хорошо видно, какую огромную площадь занимают промзоны на востоке. Становится понятно, почему эти районы сейчас не очень ценятся. Но когда на месте промзон появятся современные ЖК, торговые центры и общественные пространства, ситуация изменится

Промзон в Москве еще довольно много, но со временем большая их часть, скорее всего, будет застроена жильем. Источник: «Профиль»

Промзон в Москве еще довольно много, но со временем большая их часть, скорее всего, будет застроена жильем. Источник: «Профиль»

Хотя Москва довольно интенсивно застраивается в последние годы, стоит учитывать, что площадок для нового строительства еще очень много:

  1. Только начинают застраиваться крупные промзоны, такие как Очаково, Колошино, Грайвороново, промзона в Бутырском районе, а также территория бывшего Черкизовского рынка.
  2. Скоро начнется застройка Южного и Северного речных портов, фабрики «Свобода», «Горбушкина двора», трубного завода «Филит» и территорий около Рижского вокзала.
  3. Активно застраивают обширные территории бывшего ЗИЛа, завода «Серп и молот», Западного речного порта, промзоны в Люблине, Тушинского аэрополя.
  4. Скоро должна начаться застройка двух новых крупных районов — в Мневниковской пойме и Рублево-Архангельском.
  5. Много жилья будет возводиться в составе новых транспортно-пересадочных узлов: Мичуринский проспект, Петровско-Разумовская, Ростокино, Электрозаводская, Нагатинский затон, Новопесчаная и др.
  6. Большие объемы жилья планируются к вводу около станций южной части красной ветки: от «Румянцева» до строящейся станции «Потапово». Продолжится застройка Некрасовки и районов вдоль новой ветки метро в Троицк.

Нужно учитывать, что на многих из этих участков будет высокая конкуренция из-за больших объемов застройки.

Обложка статьи

Также следует учитывать перспективы реновации. К примеру, Можайский район, Проспект Вернадского, Богородское, Кунцево, Черемушки, Тушино и Зюзино сейчас почти не застраиваются. А те новостройки, что есть, стоят дорого из-за дефицита предложения. Но при этом большое количество домов в этих районах попадает под реновацию. А поскольку плотность застройки в кварталах под реновацию увеличится, немалая часть жилья в новых домах будет выставлена на продажу. Примерные графики сноса уже можно найти в публичном доступе.

В районе станций метро «Профсоюзная» и «Новые Черемушки» почти нет нового строительства жилья комфорт-класса, зато много домов идет под снос. После застройки района часть квартир в новых домах, скорее всего, выставят на продажу

В районе станций метро «Профсоюзная» и «Новые Черемушки» почти нет нового строительства жилья комфорт-класса, зато много домов идет под снос. После застройки района часть квартир в новых домах, скорее всего, выставят на продажу

Если недалеко от ЖК находится аэропорт, найдите в интернете схему взлета и посадки самолетов и посмотрите, не проходят ли они над домом. Если это так, то нужно съездить и на месте оценить шум от самолетов. Также актуальную информацию о движении воздушных судов около выбранного комплекса можно посмотреть на специальном сайте.

Если вам приглянулся какой-то из проектов, не поленитесь изучить район по «Яндекс-картам», почитайте отзывы на форумах, посмотрите на инфраструктуру: поликлиники, детские сады, школы, парковочные места, многоярусные парковки, зеленые зоны, где можно погулять одному или с детьми. Затем съездите туда, обойдите всю округу, оцените, насколько это шумное или, наоборот, приятное и тихое место. Обратите внимание на контингент. Даже если сейчас это только промзона, постарайтесь представить, как тут будут выглядеть новые дома. Квартиру лучше покупать только после того, как вы получите личное впечатление.

На сайте flightradar24.com можно в режиме реального времени следить, как часто над ЖК пролетают самолеты

На сайте flightradar24.com можно в режиме реального времени следить, как часто над ЖК пролетают самолеты

Понять востребованность типа квартиры

Чтобы понять, какую квартиру лучше покупать в конкретном ЖК — студию или трешку, нужно оценить всю совокупность факторов:

  1. Транспортную доступность.
  2. Экологическую обстановку.
  3. Камерность места.
  4. Инфраструктуру.
  5. Наличие хороших школ и садиков.
  6. Наличие торговых и офисных центров.
  7. Неблагоприятные факторы.

Например, место не располагает к прогулке по округе, находится в окружении ТЭЦ и крупных магистралей, но при этом у него хорошая транспортная доступность. Такие дома вряд ли будут рассматривать семьи с детьми, зато они будут популярны у активных молодых людей, для которых транспорт перевешивает все минусы. Высокого спроса на многокомнатные квартиры в таких ЖК, скорее всего, не будет, а студии могут разлетаться как горячие пирожки — и на перепродажу, и для дальнейшей сдачи в аренду.

И наоборот, если комплекс в тихом уютном месте, но при этом далеко от метро, спрос будет на двух-трехкомнатные квартиры. А на студии ажиотажа, скорее всего, не будет.

Для некоторых ЖК на сайте «Новострой-М» можно увидеть подробный анализ проданных квартир по количеству комнат. Так можно понять, какие типы квартир пользуются популярностью в комплексе

Для некоторых ЖК на сайте «Новострой-М» можно увидеть подробный анализ проданных квартир по количеству комнат. Так можно понять, какие типы квартир пользуются популярностью в комплексе

Для большинства ЖК на сайте «Новострой-М» можно посмотреть панораму местности вокруг. Вот, например, вид вокруг ЖК «Метрополия». Рядом в основном нежилая застройка, дороги и крупная ТЭЦ. Окружение — не самая сильная сторона этого ЖК. Но из⁠-⁠за неплохой концепции, популярности застройщика и хорошей транспортной доступности комплекс востребован среди покупателей. Самым популярным форматом в таком ЖК, скорее всего, будут студии и небольшие евродвушки. Спрос на квартиры большой площади здесь вряд ли будет высоким

Для большинства ЖК на сайте «Новострой-М» можно посмотреть панораму местности вокруг. Вот, например, вид вокруг ЖК «Метрополия». Рядом в основном нежилая застройка, дороги и крупная ТЭЦ. Окружение — не самая сильная сторона этого ЖК. Но из⁠-⁠за неплохой концепции, популярности застройщика и хорошей транспортной доступности комплекс востребован среди покупателей. Самым популярным форматом в таком ЖК, скорее всего, будут студии и небольшие евродвушки. Спрос на квартиры большой площади здесь вряд ли будет высоким

А в разделе «Аэротур» на том же сайте для некоторых ЖК можно посмотреть съемки с квадрокоптера. Иногда это тоже помогает увидеть перспективы места и района в целом

А в разделе «Аэротур» на том же сайте для некоторых ЖК можно посмотреть съемки с квадрокоптера. Иногда это тоже помогает увидеть перспективы места и района в целом

Выбрать удачную планировку

Современные планировки можно поделить на два больших типа: квартиры с европланировкой и классические.

«Европланировка» подразумевает большую кухню-гостиную — не менее 18 м², в идеале 20—24 м² — и несколько комнат меньшей площади. При такой планировке кухня-гостиная обычно четко делится на две зоны: кухонную и гостиную. Несомненный плюс такой планировки — кухня-гостиная может использоваться как жилая зона. В некоторых случаях люди даже разграничивают эти зоны, например раздвижной перегородкой или занавеской. Получается комната-трансформер: при закрытой перегородке — два отдельных помещения, при открытой — одна просторная комната с кухонной зоной.

Классическая планировка подразумевает небольшую кухню и одну или несколько комнат. Планировки с евроформатами более популярны, потому что позволяют выжать максимум пользы из квадратных метров. А в Москве стоимость каждого метра очень высока, поэтому евроформат предпочтительнее.

Обложка статьи

В отдельный класс планировок можно выделить студии. Раньше такой формат был редкостью, но в последние годы студии есть в большинстве новых комплексов. В некоторых проектах вообще большая часть квартир представляет собой студии — как, например, в ЖК «Инновация».

Студии в основном подходят для людей, которые живут одни. Даже вдвоем жить там может быть тяжело, особенно если студия небольшая.

Кроме того, в удачных планировках не должно быть бесполезных метров, то есть пространства, которое нельзя использовать. Например, в небольшой квартире может быть длинный узкий или угловой коридор. Мало того что он съест 8—12 м² , так еще из-за неудачной планировки даже поставить вместительный шкаф там будет затруднительно.

У небольших студий и евродвушек обычно самая высокая цена квадратного метра и при этом самая низкая общая стоимость. Например, если покупать такую рядом с метро, то для студии она очень большая, но планировка позволяет сделать из неё отличную евродвушку. В этом случае она будет пользоваться большой популярностью — как для аренды, так и для перепродажи. Источник: Billy333 / Shutterstock

У небольших студий и евродвушек обычно самая высокая цена квадратного метра и при этом самая низкая общая стоимость. Например, если покупать такую рядом с метро, то для студии она очень большая, но планировка позволяет сделать из неё отличную евродвушку. В этом случае она будет пользоваться большой популярностью — как для аренды, так и для перепродажи. Источник: Billy333 / Shutterstock

Искать минимальную площадь

Для инвестиции лучше всего подходят квартиры маленькой площади: в эконом- и комфорт-классе они наиболее ликвидны. Когда люди подыскивают себе квартиру для проживания либо для аренды, основной фактор — количество комнат. Уже во вторую очередь смотрят на метраж.

  • Например, есть две примерно одинаковые квартиры, но в одной комнаты чуть больше. При аренде при прочих равных условиях такие квартиры будут стоить одинаково. А при дальнейшей продаже спрос на меньшую квартиру будет выше из-за ее более низкой стоимости. Небольшую разницу в метрах люди могут вообще не заметить, не заглядывая в документы.

Другое дело, если в квартире можно сделать перепланировку и увеличить количество комнат. Например, в большой комнате два окна и из нее можно сделать две. В таком случае ликвидность квартиры повысится: при небольшой площади у нее будет на одну комнату больше, чем у аналогов.

Обложка статьи

Выбрать расположение квартиры в доме

Этаж. Еще с советских времен у большинства закрепилось правило «первый и последний этаж не предлагать». С тех времен мало что поменялось. Но в домах бизнес- и премиум-класса последние этажи могут быть пентхаусами или по формату отличаться от остальных — панорамными окнами, высокими потолками. В таких проектах последние этажи стоят дороже, чем все остальные.

Ситуация с последним этажом в эконом- и комфорт-классе тоже не так однозначна. Если в доме есть технический этаж, квартира на последнем этаже лишена таких сюрпризов, как протечка крыши. При этом отсутствие соседей сверху может добавить спокойствия.

У первых этажей тоже есть плюс: большие возможности для перепланировок. Можно, например, переносить мокрые зоны. А еще в некоторых ЖК на первых этажах потолки выше, причем иногда существенно — до 4,5 метра. В таких случаях часть комнаты можно сделать двухуровневой.

Пример надстройки второго уровня в квартире первого этажа в ЖК «Рассказово»

Потолок высотой 4 метра позволил расположить спальню на втором уровне

Потолок высотой 4 метра позволил расположить спальню на втором уровне

Самые ходовые в эконом- и комфорт-классе — средние этажи. Если есть выбор, лучше избегать 13-го этажа. Суеверных людей у нас немало, и 13-й этаж может повлиять на ликвидность не в лучшую сторону.

В каждом конкретном проекте ситуация может быть своя. Разберу несколько.

Если перед окнами на небольшом расстоянии стоит дом, то самыми удачными будут те квартиры, что расположены на этажах выше этого дома. В них из окна не придется любоваться соседним домом и смотреть на радостно потягивающегося утром соседа в трусах в противоположном окне. К тому же квартира будет светлее. Если же соседний дом выше вашего, то на верхних этажах вы выиграете только в освещенности.

Если рядом с домом проходит магистраль, то квартир с окнами в эту сторону лучше избегать. Когда другого варианта нет, следует выбирать этаж как можно выше, тогда хотя бы частицы грязи с дороги не будут долетать до ваших окон. Но часто проветривать в таких случаях все равно не получится — из-за шума и выхлопных газов. Придется ставить бризер — компактное устройство приточной вентиляции. Бризер принудительно подает воздух с улицы в помещение, очищает его и подогревает до комфортной температуры.

Если магистраль чуть поодаль от дома, ситуация меняется. Любые препятствия в виде зданий или деревьев между дорогой и домом на нижних этажах перекрывают гул от магистрали. На этажах повыше таких препятствий нет.

Лучше заранее узнать, что будет перед окнами после того, как дом построят. Допустим, сейчас там аккуратное административное здание с зеленым участком. Менеджер на презентации рассказывает, какой прекрасный вид на него из окна. Лучше выяснить, не планируется ли в ближайшее время построить на этом месте высокий дом.

Перспективный план застройки района можно попытаться найти на профильных форумах, особенно если комплекс вызывает интерес у публики. К сожалению, точные данные с перспективой на много лет узнать невозможно, но стоит попытаться собрать всю имеющуюся информацию из публичных источников.

Также можно посмотреть планы строительства новых дорог и реконструкции старых: например, на сайте «Дороги России».

Помимо самой карты со строящимися и перспективными дорогами на сайте roads.ru много полезной информации о развитии транспортной системы Москвы и других регионов

Помимо самой карты со строящимися и перспективными дорогами на сайте roads.ru много полезной информации о развитии транспортной системы Москвы и других регионов

Куда выходят окна: во двор или на улицу. Если видовые характеристики и остальные параметры примерно одинаковые, для многокомнатных квартир предпочтительнее окна во двор. Такие квартиры часто покупают семьи с детьми, и родителям удобно смотреть за ребенком из окон. Для однокомнатных квартир и студий особой разницы нет.

Ну и, конечно же , стоит избегать окон с прямым видом в сторону кладбищ, ТЭЦ, исправительных учреждений. Жить с окнами, выходящими на соседний наземный паркинг или пожарную станцию, тоже не очень приятно.

Нежилые помещения на нижних этажах. Это касается в основном жильцов вторых этажей, реже — третьих и выше. Внизу могут открыть паб с зажигательной музыкой по вечерам или небольшую закусочную с ароматными чебуреками и самсой. И даже если сделана хорошая звукоизоляция, а в закусочной стоят мощные вытяжки, это все равно будет доставлять дискомфорт.

Примыкание стен квартиры к техническим или другим нежилым помещениям. Например, на первых этажах жильцы могут слышать шум из находящегося через стенку коммерческого помещения, а на последних — гул моторов подъемных механизмов лифта, если квартира примыкает к лифтовой шахте.

Где находится въезд в подземный паркинг. Если рассматриваете квартиру на нижних этажах, въезд в паркинг — не лучшее соседство.

Соотношение количества квартир в секции и лифтов. Например, если в секции 250 квартир и всего два лифта, то придется часто ждать лифт несколько минут и ехать битком с соседями. К сожалению, проектов с недостаточным количеством лифтов на большие секции сейчас строится много. В некоторых случаях в таких домах стоит даже рассмотреть более низкие этажи — 3—5, чтобы была возможность спокойно спуститься или подняться по лестнице.

Факторов, которые влияют на выбор квартиры, множество — и в каждом конкретном случае их нужно разбирать отдельно.

С высоких этажей комплекса «Ботаника Yes» на юге открывается уникальный вид на ВДНХ и Ботанический сад. Источник: YE`S Botanica

С высоких этажей комплекса «Ботаника Yes» на юге открывается уникальный вид на ВДНХ и Ботанический сад. Источник: YE`S Botanica

А северные окна нижних этажей этого же комплекса смотрят на оживленную ветку МЦК и строящуюся трассу СВХ. Это пример того, как в одном комплексе соседствуют квартиры с уникальными видовыми характеристиками — как со знаком плюс, так и со знаком минус. Стоимость и ликвидность у них будут очень разными. Источник: YE`S Botanica

А северные окна нижних этажей этого же комплекса смотрят на оживленную ветку МЦК и строящуюся трассу СВХ. Это пример того, как в одном комплексе соседствуют квартиры с уникальными видовыми характеристиками — как со знаком плюс, так и со знаком минус. Стоимость и ликвидность у них будут очень разными. Источник: YE`S Botanica

Определить класс жилья и изучить остальные параметры ЖК

Я не рассматриваю элитную недвижимость для инвестиций: рынок с ценами от 600 тысяч рублей за метр часто живет по другим законам. Например, поток клиентов в элитной недвижимости обычно гораздо ниже, а экспозиция может длиться долгие месяцы, а иногда и больше года. Кризисные явления, которые у нас бывают довольно часто, на этом рынке отражаются не так, как в массовом сегменте, а аренда зависит в том числе и от экспатов.

Если отбросить премиальный сегмент, то класс, к которому относится дом, — понятие очень условное. Разницу между комфорт- и бизнес-классом увидеть иногда очень сложно. Более того, нередки случаи, когда во время строительства застройщик в рекламных материалах меняет класс с «комфорта» на «бизнес», хотя изначальный проект не менялся. Некоторые застройщики вообще вводят собственные классы жилья — вроде «комфорт плюс» или «бизнес лайт». Поэтому класс смело можно считать в чистом виде маркетинговой уловкой.

Обложка статьи

Один из немногих способов выделить дом из ряда других — креативный внешний вид. ЖК «Символ» находится на востоке столицы, на пересечении ТТК и шоссе Энтузиастов. Раньше здесь был довольно грязный завод «Серп и молот». Место, мягко говоря, малопривлекательное

Один из немногих способов выделить дом из ряда других — креативный внешний вид. ЖК «Символ» находится на востоке столицы, на пересечении ТТК и шоссе Энтузиастов. Раньше здесь был довольно грязный завод «Серп и молот». Место, мягко говоря, малопривлекательное

Но продуманная концепция комплекса, хорошее благоустройство и известный застройщик позволяют продавать здесь квартиры по высоким ценам. Источник: ЖК «Символ»

Но продуманная концепция комплекса, хорошее благоустройство и известный застройщик позволяют продавать здесь квартиры по высоким ценам. Источник: ЖК «Символ»

Вот на что следует обращать внимание помимо класса комплекса.

Количество машино-мест в комплексе. Если в доме нет подземного паркинга, а рядом мало наземных парковочных мест и нет отдельных многоуровневых паркингов, стоит ожидать парковочных войн. Возможно, придется колесить по округе в поисках свободного места. Бывает, что в доме есть подземный паркинг, но он совсем маленький. В таком случае застройщик может заломить за машино-место очень высокую цену даже на старте продаж — или вывести места в продажу в конце строительства по заоблачным ценам.

Обложка статьи

Кладовые и колясочные. Кладовки сейчас есть во многих строящихся комплексах. Они индивидуальные и покупаются отдельно от квартиры, при необходимости. Помимо этого в некоторых ЖК застройщик на первых этажах делает общую для жильцов подъезда колясочную.

Тип строительства: монолит или панель. Гнаться за монолитом сейчас особого смысла нет. Это уже не так важно, как раньше. Квартиры в панельных домах часто почти равны по стоимости монолитным, если все остальные параметры схожи. Технологии усовершенствовались, и по качеству панельные дома тоже мало уступают монолитным.

Придомовая территория комплекса. Если она спроектирована хорошо, это тоже плюс. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика. Заявленная менеджерами закрытая территория комплекса может оказаться рекламной уловкой, а большую часть красивого внутреннего двора отдадут под частный детский сад. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. Если все обещанные красоты и прелести ЖК будут реализованы, можно считать, что повезло. Нет — менеджер пожмет плечами и сошлется на непредвиденные обстоятельства.

Обложка статьи

Большой подземный паркинг в доме может быть плюсом комплекса, особенно если территория закрытая и внутри двора парковки нет. Источник: shablovskyistock / Shutterstock

Хотя дорогие коляски и велосипеды хранить в общих колясочных может быть рискованно, такое место можно смело отнести к плюсам дома. Источник: Showtime.photo / Shutterstock

Подземная кладовка, как и паркинг, вещь удобная, главное — она должна быть сухой. Затапливаемые кладовки и паркинги, к сожалению, встречаются не так редко — если плохо сделали гидроизоляцию или вокруг много грунтовых вод. Источник: Jeff Baumgart / Shutterstock

Как выбирать квартиру для инвестиций

  1. Чтобы найти хороший вариант по выгодной цене среди множества предложений, необходимо предварительно тщательно изучить информацию на форумах и сайтах о недвижимости. Иначе покупка окажется лотереей.
  2. Выделите для себя понравившиеся перспективные ЖК, которые должны выйти на рынок в ближайшее время, и отслеживайте новости об этих комплексах.
  3. Главный критерий инвестиционной привлекательности квартиры — соотношение месторасположения и цены.
  4. Попытайтесь понять, насколько удобно и комфортно будет людям жить в этом месте. Позиция « это же для перепродажи, и такое купят» — не лучший помощник в таких ситуациях. Покупатель в большинстве случаев будет брать квартиру для жизни или сдачи в аренду, поэтому нужно понять, что его привлечет в выбранном ЖК.
  5. При инвестициях важно не только найти хороший ЖК, но и определить, какие квартиры в этом комплексе будут пользоваться спросом. Часто инвестиционно привлекательными бывают не все квартиры, а только определенной планировки или с окнами в определенную сторону.
  6. К рекламным материалам и словам менеджеров лучше относиться настороженно. На картинках обычно все выглядит красиво, а как получится в реальности — остается на совести застройщика.
  7. Инвестиции в новостройки — глубокая тема, она не ограничивается подбором хорошего варианта. В следующей статье я попытаюсь рассказать, чему еще научили меня инвестиции в недвижимость.

Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga

Денис Иваненко
Если инвестировали в недвижимость, что бы еще посоветовали начинающим?

Загрузка

Больше не в Т—Ж
Отредактировано

На фоне низкого качества писанины полчищь страдальцев, хвастунов, фантазеров-мечтателей за последние месяцы в Т-Ж это респект.
Приятно читать когда человек понимает о чем говорит, думает и умеет считать.

Прекрасная статья для жителей Москвы

Редакция, хочется такие материалы видеть для регионов. Понятно, что это минимальная часть вашей аудитории, но все же.

Отредактировано

Станислав, по-моему большая часть информации из этой статьи относится в целом к выбору квартиры, просто на примере Москвы. К примеру статья — «Как выбрать квартиру в Рязани» будет отличаться привязкой к конкретным районам именно Рязани и к застройщикам этого города, но к сожалению будет интересна в основном только местным жителям.

Основные места притяжения у нас в стране — это Москва, Питер и черноморское побережье. Вот по Сочи и Питеру думаю интересно будет тоже прочитать информацию многим.

Отредактировано

Степан, добрый день вам! Всех читающих этот пост с Новым годом!

Что касается г. Сочи, то здесь вопрос инвестиций в недвижимость в настоящий момент можно рассматривать только на длинном горизонте, потому что уже почти полгода рынок находится в коррекции, цены на пике, не падают и не растут по состоянию на 04.01.2021 г.

До лета текущего года в Сочи всё было очень хорошо в части инвестиций в недвижимость! Особенно с начала пандемии из за Ковид-19, когда закрыли границы других стран и люди просто не имели возможность выезжать на курорты других стран или не имели возможность посещать свои квартиры за рубежом в курортных местах. Многие граждане России с 2020 по 2021 годы продавали свою недвижимость в Испании, Черногории, Турции, Болгарии и т.д. и инвестировали, покупали недвижимость в Сочи. Этот процесс совпал с миграционным, который продолжается уже многие годы, когда люди, жители России и СНГ, просто хотят и приезжают жить в Сочи на ПМЖ. Плюс в период с 2020 по 2021 годы в «игру» по покупке недвижимости в Сочи включились в большом количестве инвесторы со всей России. В результате чего и так достаточно дорогие цены на недвижимость в Сочи по состоянию на конец 2019 года, только за 2020-2021 годы удвоились в цене, т.е. подорожали на более чем 100%.

Очень успешными оказались те инвесторы, которые купили недвижимость в Сочи до конца 2019 года или в начале 2020 года, и которые сумели продать её на пике стоимости, летом 2021 года. Некоторые из них заработали до 400% за этот период. Такую прибыль дал не весь рынок, но по некоторым ЖК это было возможно.

Сейчас также по Сочи есть выгодные варианты для инвестиций, но их не так много. По многим жилым комплексам Сочи стоимость недвижимости в настоящий момент корректируется. Этот процесс длится уже полгода.

Что касается выбора жилых комплексов в Сочи и районов для инвестиций, то конечно же самыми интересными являются новостройки, также как и в Москве. Что ксасается локации, транспортной доступности, инфраструкуры и т.д., то в силу специфики г. Сочи здесь всё немного отличается от Москвы и других городов России. Сочи — самый длинный город России и второй по протяженности в мире, имеющий длину более 145 км вдоль берега Чёрного моря. Поэтому в Сочи и условных центров несколько. В каждом районе из 4х есть престижные локации и есть не очень.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *