Какой налог при продаже недвижимости по переуступке
Перейти к содержимому

Какой налог при продаже недвижимости по переуступке

  • автор:

Как выгоднее продать ипотечную квартиру в новостройке и сэкономить на НДФЛ?

Купил квартиру в новостройке в 2020 году в ипотеку. Вычет по расходам на жилье получал раньше при покупке другой квартиры. В собственности есть еще жилье.

Как лучше продавать: до или после оформления собственности? Или это уже не важно? Ипотеку лучше погасить или нет? Сколько можно не оформлять квартиру в собственность и потянуть с этим? С какого момента будет считаться НДФЛ и от какой стоимости?

Аватар автора

Налог не придется платить, если вы оформите квартиру в собственность и пройдет пять лет. Не получится избавиться от налога через продажу до оформления, например, по договору переуступки.

Однако налог можно уменьшить. Расскажу, как лучше продать квартиру в вашей ситуации.

Рассылка Т—Ж о квартирах и домах

Лайфхаки о покупке, ремонте и съеме жилья — в вашей почте раз в две недели. Бесплатно
Подписаться
Подписываясь, вы принимаете условия передачи данных и политику конфиденциальности

Стоит ли погашать ипотеку

По закону ипотека не будет препятствием для продажи квартиры. Но сделать это будет сложнее. Так как жилье в залоге у банка, сделку понадобится согласовывать с ним.

Покупателей это может отпугнуть, и придется снижать цену. Поэтому лучше погасить кредит до продажи квартиры. Для этого используют свои деньги или берут потребительский кредит. Ипотеку гасят и снимают обременение в Росреестре. Теперь можно продавать.

Плюс такой схемы: не нужно ничего согласовывать с банком — вы просто делаете досрочное погашение ипотеки.

Если своих денег не хватает, а потребкредит брать не хочется или не дают, вот еще варианты:

  1. попросить у покупателя аванс в размере остатка по ипотеке и закрыть ее за счет этих денег. Но остаток должен быть относительно небольшим: вряд ли кто-то из покупателей захочет давать так миллион;
  2. найти покупателя, который погасит вашу ипотеку, внеся деньги в банк;
  3. если покупатель тоже берет ипотеку, сделать зачет — наложение ипотеки на ипотеку: частью его кредита погасить ваш. В этом случае обременение с квартиры не снимут, но после продажи Росреестр внесет запись о смене залогодателя — это называется переходом залога.

Обложка статьи

Любой из трех вариантов лучше согласовать с банком. Он может не согласиться или предложить свою схему.

Как продать квартиру до сдачи дома

Так как квартиры еще нет, вы продаете не ее, а право на нее. Это называется уступкой: в любой момент дольщик может переуступить права на квартиру другому человеку.

Обложка статьи

Когда договор цессии зарегистрируют в Росреестре, нужно уведомить застройщика. В результате сделки одного дольщика заменит другой. В народе весь этот процесс называют просто переуступкой.

Полученный доход облагается НДФЛ по ставке 13%.

Если будете продавать квартиру до сдачи дома по договору уступки, то налог будет всегда — неважно, сколько лет прошло. Предположим, застройщик задержит сдачу дома на шесть лет — даже спустя это время, если продавать жилье по договору уступки, придется подавать декларацию и платить налог 13%.

Если дом сдан, продать квартиру по договору уступки права требования уже нельзя. Придется оформлять собственность и продавать по обычной схеме купли-продажи — о ней дальше.

Если занизить стоимость квартиры в документах. При расчете НДФЛ берут цену продажи, указанную в договоре. Велик соблазн договориться с покупателем и составить договор так, что продавец вроде бы и не получил никакого дохода — уступил права на квартиру по той же цене, по которой приобрел. А разницу покупатель отдаст продавцу так, без оформления.

Теоретически налоговики могут оценить, насколько стоимость сделки соответствует рынку. Но на практике это маловероятно: обычная налоговая инспекция делать это не вправе — она должна привлечь Федеральную налоговую службу.

Обложка статьи

А поскольку квартира не готова и кадастровой стоимости у нее нет, не действует и норма о том, что цену в договоре можно сравнить с кадастровой стоимостью, — об этом ниже.

Но занижение стоимости опасно само по себе: если что-то пойдет не так, продавец может заявить, что ничего не знает о реальной стоимости, и вернет только ту, что была указана в договоре. Читатели Т⁠—⁠Ж обсуждали подобные схемы и их последствия.

Как уменьшить налог, если продавать по переуступке

Доход от уступки прав на квартиру можно уменьшить на сумму, которую вы перечисляли застройщику, а также на проценты по ипотеке, которые уплачены к дате регистрации уступки в Росреестре. Минфин это разрешает.

Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес в году уступки.

  • Например, человек купил в ипотеку квартиру в новостройке за 4 100 000 ₽. Есть документы, которые подтверждают расходы. Спустя два года он уступил права на квартиру за 5 000 000 ₽. К моменту уступки заплатил банку по ипотечному кредиту 400 000 ₽ процентов. Если их не учитывать, то НДФЛ с дохода от уступки — 117 000 ₽, то есть 13% от разницы цен. А если учесть проценты, то НДФЛ уменьшится до 65 000 ₽: 13% от разницы цен минус 400 000 ₽.

Чтобы подтвердить уплату процентов, достаточно справки из банка.

Как продать квартиру после сдачи дома и регистрации права собственности

Это обычная сделка: дольщик сначала оформляет в Росреестре право собственности на квартиру, а потом продает ее, и собственником становится покупатель.

В законе нет нормы о том, когда именно после сдачи дома дольщик должен зарегистрировать право собственности, но в случае с ипотекой банки обычно указывают этот срок в договоре. Если его нарушить, ставка по ипотеке вырастет или будет штраф.

Платить налог не надо, только если продать готовую квартиру через пять лет владения.

Этот срок сокращается до трех лет, если квартира:

  1. перешла по наследству;
  2. получена в дар от близкого родственника;
  3. приватизирована;
  4. получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
  5. на момент продажи была единственным жильем.

Кроме того, не нужно платить НДФЛ, если в семье двое детей или больше и такая семья после продажи старой квартиры купила новое жилье до 30 апреля следующего года. Но здесь нужно соблюсти определенные условия: например, общая площадь нового жилья или его кадастровая стоимость должны быть больше, чем проданного.

Судя по всему, на вашу квартиру распространяется общее правило о пятилетнем сроке владения.

В случае с новостройкой срок владения считается с даты полной оплаты по ДДУ или договору уступки. Если позднее оплачивали дополнительную площадь, это не учитывается.

Обложка статьи

Так как ваша квартира в ипотеке, окончательно с застройщиком расплачивался банк: он перечислил деньги — и вы стали дольщиком. С даты этого перечисления и отсчитывается срок владения. Неважно, что вы еще платите ипотеку.

Получается, что если квартиру оплатили в 2020 году, то продать ее без уплаты НДФЛ можно не раньше 2025 года.

Если занизить стоимость квартиры в документах. При обычной сделке купли-продажи налоговая проверит, как соотносится доход от продажи квартиры и ее кадастровая стоимость. Если продать квартиру менее чем за 70% кадастровой стоимости на 1 января того же года, то для расчета налога возьмут кадастровую стоимость.

А если квартиру продают в том же году, когда построили дом, то для расчета НДФЛ берут кадастровую стоимость на дату постановки квартиры на кадастровый учет.

  • Предположим, по документам квартиру продали за 900 000 ₽, а кадастровая стоимость — 2 500 000 ₽. Для расчета НДФЛ налоговая возьмет доход 1 750 000 ₽, то есть 70% от кадастровой стоимости. Придется доплатить налог. А еще инспекция может начислить штраф за занижение налоговой базы.

Обложка статьи

Поэтому лучше заранее проверить кадастровую стоимость квартиры.

Как уменьшить налог, если оформлять обычную сделку купли-продажи

Если продавать жилье по договору купли-продажи, способов уменьшить налог больше.

Включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке — как описано выше для сделки по переуступке.

Использовать вычет в размере 1 000 000 ₽. Этот способ применяют, когда нет документов, которые подтверждают расходы, или квартира стоила меньше 1 000 000 ₽.

  • Например, квартира куплена за 800 000 ₽, а спустя год продана за 1 100 000 ₽. Здесь выгоднее использовать фиксированный вычет в размере 1 000 000 ₽. Разница будет 100 000 ₽, а налог — всего 13 000 ₽.

Вычет в размере 1 000 000 ₽ дают на все объекты недвижимости, проданные в отчетном году.

Если продадите квартиру не дороже 1 000 000 ₽, то в декларации доход от ее продажи можно не отражать. Он перекроется вычетом, поэтому НДФЛ не будет. Можно совсем не подавать декларацию, если не будет других доходов, с которых нужно уплатить НДФЛ.

Использовать остаток вычета за предыдущую квартиру. Вы имеете право один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом на покупку жилья в размере 2 000 000 ₽, то есть вернуть 260 000 ₽ НДФЛ — 13% от двух миллионов.

Если раньше вычет использован не полностью, его остаток можно зачесть в счет налога с продажи.

  • Если при покупке одной квартиры вы использовали вычет 1 500 000 ₽, то на покупку второй квартиры в новостройке можете заявить вычет 500 000 ₽.
  • Предположим, что при таком остатке вычета вы купили квартиру в новостройке за 3 000 000 ₽ и через два года продали ее за 3 400 000 ₽. НДФЛ 13% от разницы цен — 52 000 ₽. Но у вас есть остаток вычета по расходам на жилье — 500 000 ₽. Таким образом, вы не должны платить налог, а государство обязано вернуть вам 13 000 ₽, удержанных в том же году из других доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, например из зарплаты.
  • Расчет такой: (3 400 000 ₽ − 3 000 000 ₽ − 500 000 ₽) × 13%.

Обложка статьи

Использовать вычет по ипотечным процентам. Это возможно, если в прошлом вы не заявляли такой вычет. Например, предыдущую квартиру купили на свои деньги или тоже в ипотеку, но в вычет включили только расходы на приобретение.

Тогда проценты по ипотеке, уплаченные к дате регистрации квартиры на покупателя, уменьшат доход от продажи дважды: как затраты на ее покупку и как отдельный вид вычета. Это законно.

Использовать другие вычеты, например по расходам на платное лечение или обучение детей. Такие вычеты тоже уменьшают доход от продажи квартиры.

Когда платить налог

Продавец должен заплатить НДФЛ по итогам того года, в котором получил деньги по сделке. Неважно, когда подписан договор и зарегистрирован переход права.

Чтобы отчитаться перед налоговой, надо до 30 апреля подать декларацию по форме 3-НДФЛ. А срок уплаты налога — до 15 июля следующего года.

  • Например, продавец получил деньги в декабре 2022 года, а договор прошел регистрацию в Росреестре уже в 2023 году. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 3 мая 2023 года и уплатить НДФЛ до 17 июля 2023 года.
  • Другой пример. Договор о продаже квартиры зарегистрировали в декабре 2022 года, а деньги поступили на счет продавца в январе 2023 года. Продавец обязан подать декларацию 3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2024 года, а НДФЛ уплатить не позднее 15 июля 2024 года.

Что в итоге

Способ продажи — через договор уступки или договор купли-продажи — не имеет значения, если продаете квартиру в течение первых пяти лет. Если продаете позже, то по договору купли-продажи платить НДФЛ не придется. А по договору уступки налог будет независимо от срока владения.

При переуступке доход можно уменьшить на расходы по приобретению прав на квартиру, а также на проценты по ипотеке. Дополнительно к доходу можно применить социальные вычеты — уменьшить его на расходы на обучение, лечение и фитнес.

При продаже готовой квартиры доход можно уменьшить, если включить в расходы затраты на покупку квартиры и проценты по ипотеке либо использовать вычет в размере 1 000 000 ₽. Также можно использовать остаток вычета за предыдущую квартиру и вычет по ипотечным процентам. Кроме того, доход от продажи можно уменьшить с помощью других вычетов, например по расходам на платное лечение или обучение детей.

Обложка статьи

При продаже квартиры, если она стоит на кадастровом учете, налоговая сравнит продажную стоимость с 70% кадастровой стоимости. За доход для НДФЛ примут наибольшую из сумм. Занижать цену квартиры в договоре опасно.

Что делать? Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Надежда Шорохова
Приходилось продавать жилье в новостройке? Расскажите, как все прошло:

Загрузка

Поделюсь своим опытом продажи инвест квартиры. Вводные к меня такие же: на руках был дду, и риэлторы уверяли что продать дду изи. Опишу мои выводы:
1. Сначала узнайте у застройщика сколько они берут за переоформление дду. В Питере есть застройщики кто берет 50тыс за это, есть 100тыс, а есть 2% от суммы сделки. Первые 2 условия ещё адекватно, а вот 2% может быть уже существенная сумма.
2. Не многие люди понимают что такое переуступка. Сама пыталась продавать переуступку, люди звонят по объявлению и упорно спрашивают «а когда можно прийти посмотреть».
3. Из моего опыта: переуступку можно продать, если на рынке нет предложения похожего на ваше, либо цена приятная, либо нет подобных квартир. У моем случае конкуренции было много. Я подождала пару месяцев и оформила собственность. Это не заняло много времени.
5. Насчёт продажи ипотечной квартиры. Мне риэлторы говорили, что реализовать можно любой объект. По моему опыту, проще продать если нет обременения. Это как один из «за» именно вашего объекта по сравнению с конкурентами. Но и при наличии обременения есть варианты. Можно взять кредит, закрыть ипотеку, после продажи квартиры закрыть кредит. А ещё можно найти покупателей, у которых ипотека будет в том же банке, что и у вас. Слышала, что сбер делают такое штуки очень быстро и просто.
6. Я обращалась к риэлтору, чтобы он помог мне с занижение цена продажи, чтобы платить меньше налога. Не прямо избавиться от налога, но платить поменьше. Банки эту схему знают, им на это без разницы.

Напоследок хочу от себя добавить. После продажи пожалела, что продала квартиру. Лучше бы сдавала ее. Район квартиры хороший, там мало новостроек и район обжитой. Квартиры в доме были проданы быстро, а в аренду предлагалось мало. Теперь жалею. При цене покупки и стоимости аренды квартир в том районе, моя квартира окупилась бы за 10 лет.

Платить или нет налог при переуступке права собственности

Платить или нет налог при переуступке права собственности

Сделки подобного рода всегда вызывают много вопросов у продавцов и покупателей. Главный из них: нужно или нет платить налог 13%, если вы ещё не вступили в права собственности. Надо сказать, что однозначного ответа на это вопрос нет. Все зависит от цены, по которой вы продаёте квартиру. Давайте разберёмся детально в вопросах оформления подобных сделок.

Платить или не платить?

Для начала ответим на главный вопрос, кто платит налог — продавец или покупатель. По закону этот сбор начисляется не по причине самого факта продажи недвижимости, как многие думают. Налог платится с чистой прибыли, которую вы получаете от сделки. Сумма отчислений составляет 13% для граждан России. То есть если вы купили квартиру за 3,5 миллиона рублей у застройщика на этапе котлована, а продаёте её спустя полгода уже за 4 миллиона, то вам придётся заплатить сбор с разницы в цене — 500 000 тысяч. Сумма отчислений в государственный бюджет в этом случае составит 65 000 рублей. Конечно, по сравнению со стоимостью всей сделки — деньги не большие, но бывают обстоятельства, когда и их заплатить проблематично.

Способы уменьшения суммы налога

Есть два способа уменьшить свои налоговые траты. Во-первых, если сумма продажи равна сумме ваших затрат на покупку данной квартиры, платить 13% не придётся. Естественно, тут возникает вопрос, каким образом тогда совершить прибыльную сделку. Ведь её смысл состоит в том, чтобы получить доход от перепродажи недвижимости. Давайте разберём на простом примере. Допустим, вы условились с покупателем о цене в 3,1 миллиона рублей за вашу студию. Изначально у застройщика вы приобрели её за 2,5 млн. Что необходимо сделать, чтобы не платить налог с прибыли в 600 тысяч? В договоре переуступки прав вы прописываете изначальную стоимость квартиры (2,5 млн руб.), а оставшуюся часть обязательств (600 тыс. руб.) оформляете с помощью гарантийного письма. Документ обязательно должен содержать полные паспортные данные обеих сторон и подробную информацию о самих условиях выполнения договорённостей. Также желательно заверить письмо у нотариуса, тогда вам проще будет взыскать задолженность с покупателя, если что-то пойдёт не так.

Второй способ поможет вам уменьшить сумму самого налога, но не избавит от необходимости его уплаты полностью. Этот способ подойдёт тем, кто продаёт недвижимость с большой наценкой. Налоговый вычет, максимальная сумма которого составляет 1 000 000 рублей. В таком случае формула расчёта для вас будет выглядеть так: сумма дохода (полученного при продаже) — 1 млн рублей х 0,13 (13% налог на доходы физлиц)

Тонкости оформления договора

На самом деле этот тип сделки ненамного отличатся от стандартной купли-продажи. Однако есть некоторые юридические тонкости, которые вам необходимо знать.

Вы продаёте не право собственности, поскольку его не может быть на квартиру в недостроенном объекте, а право требования на данную недвижимость. Однако в любом случае к покупателю переходят все обязательства по исполнению договора долевого участия и долги. Поэтому если существуют какие-либо нюансы, вы обязаны предупредить о них потенциального клиента, чтобы избежать претензий. Тем более, если вы рассчитываете указать в основном контракте меньшую сумму, а прибыль получить на основании гарантийного письма.

Обычно переуступка прав происходит на последних этапах строительств дома. Важно помнить, что заключить подобную сделку вы сможете только до момента подписания акта приёма-передачи. Поэтому важно выставить квартиру по адекватной рынку цене, чтобы быстрей найти покупателя.

Помимо стандартных документов, вам понадобится согласие застройщика на переуступку прав требования. Если квартира куплена в ипотеку, необходимо также согласие банка на совершение сделки и перевод оставшейся части долга на покупателя. В этом случае вам придётся собрать полный пакет документов, который предоставляется при получении займа.

И последнее, расходы на оформление сделки начинаются от 30 000 рублей. Порядка 30-50 тысяч потребуется на переоформление документов по переуступке. Около 3 000 руб. составят расходы на нотариуса. Если продаётся «ипотечное» жилье, то банк может потребовать 1-2% от суммы долга за снятие обременения с недвижимости.

Переуступка — как не прогадать

Покупка квартиры по переуступке прав – не такая распространенная сделка на рынке недвижимости, как обычная покупка квартиры в новостройке у застройщика или покупка жилья у собственника на вторичном рынке. Часто эта процедура вызывает у потенциального покупателя много вопросов и опасений, и он отказывается от выгодной сделки в пользу более дорогого, но надежного предложения. Какие риски возникают при покупке квартиры по переуступке и можно ли их избежать?

Два пути

Преимущество, благодаря которому потенциальный покупатель все же задумывается о том, чтобы приобрести квартиру по переуступке, а не напрямую у застройщика, – это цена. Обычно переуступкой квартир занимаются профессиональные инвесторы, которые вкладывают свои деньги в квартиры на начальном этапе, чтобы в будущем продать их немного дороже. Но большинство инвесторов не желают тратить много времени и сил и оформлять свои квартиры в собственность, несмотря на то что квартиры со свидетельством дороже. Таким образом, выход для них – продать квартиру по переуступке. Переуступка прав требования на квартиру может быть осуществлена двумя способами. В первом случае она производится по предварительному договору купли-продажи. Заключается договор, согласно которому уступается право требования на заключение основного договора купли-продажи квартиры, но не право требования передачи этой квартиры. Больших прав такой договор дать не может. Таким образом, квартира не продается – стороны только договариваются о возможной продаже в будущем. Стоит отметить, что уступка права возможна только в период с даты заключения предварительного договора до заключения основного. Предварительный договор не подлежит обязательной государственной регистрации. А деньги за квартиру передаются только по основному договору. Чтобы избежать обмана, не стоит отдавать деньги по предварительному договору, так как переуступка прав требования на квартиру по предварительному договору купли-продажи считается довольно рискованной сделкой: известны случаи переуступки квартиры нескольким лицам с последующим исчезновением собственника. Второй способ переуступки квартиры – по договору долевого участия в строительстве. Многие эксперты считают этот способ единственно верным и безопасным. Как известно, до тех пор пока дом не построен и не сдан, покупатели квартир, которые приобрели недвижимость в этом доме, вместо свидетельства о собственности получают договоры участия в долевом строительстве (ДДУ). Они являются достаточным условием оформления права собственности на квартиру, когда дом будет сдан. Если же состоится официальная передача этого права другому лицу, это как раз будет переуступкой квартиры. Таким образом, договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Грамотный договор

Перед уступкой права все расчеты по договору долевого участия должны быть произведены, либо же все оставшиеся расходы лягут на плечи нового владельца квартиры. По такому договору уступка права возможна только до момента подписания акта приема-передачи квартиры от застройщика к владельцу. Договор уступки, как и договор долевого участия, подлежит обязательной государственной регистрации. У нового владельца будут ровно те права, которые принадлежали бывшему. Так, в договоре переуступки важно отметить, по какому договору переуступается право и какие документы передаются новому владельцу. Цедент (тот, кто передает права) должен передать цессионарию (тот, кому передаются права) оригиналы ДДУ и документы, подтверждающие уже осуществленные им платежи по договору. Покупатель же обязуется в обозначенный срок произвести оплату. Точная сумма сделки прописывается в договоре. Также важно иметь на руках согласие застройщика на уступку и банка, если квартира была куплена в кредит. После составляется акт передачи всех документов. Такой договор подлежит государственной регистрации в Росреестре и только после этого вступает в силу с юридической точки зрения. Так как сделка не может произойти без участия застройщика, он может согласиться на переуступку, выдвинув свои условия. Комиссия застройщика обычно составляет 1–5% от стоимости приобретаемого объекта. Стороны могут поделить эти расходы между собой, либо же их берет на себя кто-то один по договоренности. Документ об оплате останется после сделки у цессионария.

Переуступка по ДДУ

Плюс заключения договора переуступки по ДДУ в том, что обеспечивается защита по 214-ФЗ. Минусом является то, что в случае если ДДУ расторгается, конечный покупатель получает назад только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия, а не ту, которая была им выплачена по договору переуступки прав. На практике же стоимость квартиры на этапе котлована гораздо меньше, чем когда дом уже почти готов. В любом случае следует указывать реальную сумму, которая была заплачена за квартиру, в договоре. Если все же договор будет признан недействительным по какой-то иной причине, то есть шанс вернуть свои деньги в полном объеме. Надо понимать, что даже если дом построен, он необязательно будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию. Поэтому при покупке квартиры по переуступке права также стоит почитать отзывы о застройщике, о его проектах, проконсультироваться со специалистами. Если квартира, которую задумано переуступить, покупалась в браке, нужно будет получить нотариально заверенное согласие жены или мужа на сделку, потому что такая квартира считается совместно нажитым имуществом. Если же по договору дольщиков двое, и предполагалось, что и муж, и жена будут собственниками квартиры, то может понадобиться присутствие обоих дольщиков на сделке.

Налоги

Согласно Налоговому кодексу, РФ любой доход, полученный гражданином России, должен облагаться налогом. Продажа квартиры по договору переуступки не является исключением. Так, продается квартира, находящаяся в собственности, или продается долевая собственность, налог все равно нужно заплатить. Но налог может быть уменьшен исходя из расходов. Необходимо заплатить налог только с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки квартиры у застройщика. Например, квартира покупается у застройщика за 3 млн рублей. Через год она продается по договору переуступки за 4 млн рублей. Налог в этом случае будет платиться с разницы в 1 млн рублей и будет составлять по закону 13% от этой суммы, то есть 130 тыс. рублей.
Конечно, если сумма покупки квартиры у застройщика и сумма продажи по переуступке на бумаге совпадают, налог равен нулю. Но в любом случае нужно подать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. В противном случае гражданину могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие налоговой декларации.

Нужно ли платить налог за переуступку. Отвечает юрист

В декабре 2018 года я продала квартиру в новостройке, приобретенную по договору долевого участия (на момент продажи дом еще не был введен в эксплуатацию). А в январе 2019 года приобрела другую. Обязана ли я платить налог за переуступленную квартиру?

Говоря юридическим языком, вы вначале приобрели право требования по ДДУ, а потом, в декабре 2018-го, его переуступили. Ведь по факту еще никакой квартиры не было. Но доход вы все равно получили и обязаны с него уплатить налог.

Однако налогооблагаемый доход при уступке прав требования по ДДУ может быть уменьшен на сумму произведенных расходов по приобретению этих прав (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) или на имущественный налоговый вычет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

При определении размера налоговой базы в соответствии с пунктом 3 статьи 210 кодекса налогоплательщик имеет право на получение налоговых вычетов при продаже имущества, а также при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

В случае если вы намерены воспользоваться налоговым вычетом – его размер составит 250 тыс. руб. (абз. 3 пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Маловероятно, что вам этот вариант подойдет, но не упомянуть об этом я не мог. К слову, вычет в случае продажи квартиры, уже сданной в эксплуатацию, составит 1 млн руб.

Второй путь. При уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством) налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение этого имущества или имущественных прав.

Теперь на понятном языке. В вашем случае необходимо разобраться, за какую стоимость вы приобретали право требования по договору долевого участия и за какую стоимость произвели уступку права требования (цессию). Совсем упрощая – посмотреть на разницу цен купли и продажи. В случае если стоимость приобретения и уступки (читай – купли и продажи) была одинакова либо стоимость уступки меньше, чем стоимость приобретения права требования, – обязанность по уплате налогов не возникает, однако обязанность по подаче декларации сохраняется.

Когда стоимость уступки по договору долевого участия больше стоимости приобретения права требования по договору долевого участия, вы должны уплатить налог с разницы сумм, которые были указаны в договорах уступки прав требования и долевого участия. Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка устанавливается в размере 13%.

(4 000 000 – 2 300 000) × 13% = 221 000 (руб.),

где 4 000 000 – стоимость уступки по ДДУ, 2 300 000 – стоимость ДДУ, 13% – налоговая ставка, а 221 000 руб. – сумма к уплате налога по доходу.

При этом ваши действия по приобретению нового права требования по договору долевого участия не имеют значения, так как это разные сделки, однако ко второму договору долевого участия применяется аналогия закона.

Если вы хотите, чтобы наш эксперт осветил какую-либо тему, интересную именно вам, пишите на электронный адрес [email protected] с пометкой «Тема для Кочергина Ю. А.». Наиболее актуальные вопросы будут детально разобраны, а материалы опубликованы на нашем портале.

В росте цен на новостройки стало меньше абсурда

Апартаменты: самим жить или деньги вложить?

Как разделить квартиру в ипотеке. Отвечает юрист

Новостройки попали в интересное положение

Куда инвестировать на рынке недвижимости

Как снять квартиру в Петербурге и сколько это будет стоить?

Можно ли заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

Как избежать рейдерского захвата вашей квартиры

Как разделить квартиру в ипотеке. Отвечает юрист

Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

Текст: Партнерский материал Фото: Алексей Александронок

Поделитесь этой статьей:
Хотите получать
свежие новости BN.ru?
Подпишитесь!

Нажимая «подписаться» вы подтверждаете, что согласны с Договором Оферты и Политикой конфиденциальности.

Подписаться

Подтвердите подписку!
Мы отправили вам письмо со ссылкой подтверждения.
Если в течение 15 минут вы не получили письмо:
– Посмотрите, пожалуйста, в папке «Спам».
– Проверьте, правильно ли вы написали свой адрес

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Консультация эксперта»

В росте цен на новостройки стало меньше абсурда
Апартаменты: самим жить или деньги вложить?
Как разделить квартиру в ипотеке. Отвечает юрист
Новостройки попали в интересное положение
Куда инвестировать на рынке недвижимости

МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ: «Жилищный практикум»

Как снять квартиру в Петербурге и сколько это будет стоить?
Можно ли заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!
Как избежать рейдерского захвата вашей квартиры
Как разделить квартиру в ипотеке. Отвечает юрист
Купля-продажа доли в квартире: особенности сделки

последние новости
  • сегодня | 15:00 Движение по Колпинскому шоссе ограничат до начала июня
  • сегодня | 12:00 На рынок Петербурга в этом году выйдут до 10 новых проектов апартаментов
  • вчера | 19:00 Главные новости на рынке недвижимости за 22 февраля
  • вчера | 18:30 Новый водовод на Васильевском острове построят к концу 2027 года
  • вчера | 18:00 Ввод арендопригодных площадей в ТЦ в 2024 году может стать максимальным за 8 лет
  • вчера | 17:15 В Кикерино обновили дом культуры
  • вчера | 16:30 Ставки аренды на рынке гибких офисов демонстрируют умеренный рост
  • вчера | 15:45 В 2023 году инвесторы начали строительство в Петербурге 77 социальных объектов
  • вчера | 15:00 В Сбере заметили снижение цен на жилье в ряде регионов
  • вчера | 14:15 Названы наиболее популярные строительные материалы для ИЖС
последние статьи
  • 16.02.2024 | 08:00 Вызовы-2024: как новостройки приспосабливаются к спаду
  • 09.02.2024 | 08:00 Аналитики BN.ru подвели итоги первого месяца года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга
  • 05.02.2024 | 08:00 Январский минимум: новостройки не устали стартовать
  • 02.02.2024 | 08:00 Свет в конце тоннеля: как банкротство помогает выбраться из долговой ямы
  • 31.01.2024 | 08:00 Красносельский перестанет быть окраиной
  • 29.01.2024 | 08:00 «Аннино Сити»: для комфортной и размеренной жизни

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *