Какую перепланировку можно делать без разрешения
Перейти к содержимому

Какую перепланировку можно делать без разрешения

  • автор:

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

Вы решили провести глобальный ремонт в квартире. Но слышали, что не все работы можно делать просто так: что-то нужно согласовывать с жилищной инспекцией, а что-то вообще противозаконно. В этой статье разберем, что можно, а что нельзя делать при перепланировке.

Перепланировка квартиры: что говорит закон

В Жилищном кодексе есть раздел про перепланировку и переустройство. Согласно Жилищному кодексу РФ, перепланировка — это изменение конфигурации помещения, а переустройство — инженерных сетей и оборудования, которые нужно вносить в техпаспорт.

Если после ремонта план помещения или техническую информацию надо будет менять, то согласно кодексу , на это нужно разрешение местных органов власти — жилищной инспекции, например.

Перечень разрешенных и запрещенных переустройств и перепланировок также есть в постановлении правительства Москвы N 508-ПП . Общие правила по стране могут отличаться в зависимости от региона, поэтому рекомендуем уточнять нюансы до того, как затевать перепланировку.

Что можно делать без согласования

Если ремонт ничего по сути не изменит, никак не повредит ни конструкции дома, ни соседям, ни самим жильцам, то можно делать его без согласования. По закону, это не перепланировка или переустройство.

В целом без согласования можно:

  • Делать косметический ремонт: штукатурить и красить стены, клеить обои. Класть новую плитку или ламинат взамен старых таких же покрытий.
  • Менять двери, окна, стеклить балкон, если стены и проемы останутся нетронутыми.
  • Устанавливать новое инженерное оборудование, соответствующее по устройству и габаритам прежнему. Например, трубы или ванну.
  • Разбирать старую встроенную мебель, например, антресоли.
  • Переставлять электроплиту в пределах кухни.

Можно, но не всегда

Есть изменения, которые вроде бы разрешены, но проблемы могут возникнуть. Например, на сайте Мосжилинспекции в списке не требующих согласования есть установка антенн и кондиционеров.

Но юристы и суды разделяются во мнениях . Одни говорят, что разрешение обязательно, потому что это переоборудование. Другие считают, что тут нужно согласие только собственников дома, так как фасад — общий.

При этом, например, если дом является объектом культурного наследия, то получать разрешение на установку кондиционера надо в любом случае.

Или та же Мосжилинспекция разрешает переставлять без согласования отопительные и газовые приборы, но только если для этого не нужно прокладывать дополнительные подводящих сети.

Мы рекомендуем уточнять информацию у местных властей, если что-то вызывает сомнение.

Инструкция: как узаконить перепланировку квартиры

Что можно делать с разрешением на перепланировку

Если у вас есть разрешение на перепланировку квартиры, то вы можете:

  • Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.
  • Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения вентиляции.
  • Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов.
  • Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.
  • Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.
  • Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Что нельзя делать при перепланировке

При перепланировке не получится:

  • Устанавливать теплые полы с подключением от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления. Если трубы прорвет, заметить и остановить потоп будет трудно.
  • Переносить батареи на лоджию, балкон или веранды.
  • Пристраивать лоджии и террасы на вторых и выше этажах.
  • Делать перепланировки в аварийных домах.
  • Объединять газифицированные помещения с жилыми комнатами.

Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя №1

Особенности перепланировки квартир в Москве

В каждом регионе России свои нормативы перепланировки. В Москве согласование перепланировки проходит в МосЖилИнспекции.

Процедура самостоятельного согласования перепланировки в Москве и Московской области состоит из 8 шагов:

  1. Получение плана помещение и экспликацией помещения в БТИ.
  2. Подтверждение права собственности на квартиру в Росреестре.
  3. Подготовка проекта перепланировки и технического заключения о состоянии несущих конструкций в проектной организации с доступом СРО .
  4. Обращение в МосЖилИнспекцию для получения решения о допустимости произведения перепланировки.
  5. Проведение непосредственной перепланировки после получения разрешения от МосЖилИнспекции.
  6. Подтверждение проведенного в рамках проекта перепланировки со специалистом МосЖилИнспекции.
  7. Обращение в БТИ за новым техническим паспортом помещения после перепланировки (переустройства).
  8. Внесение изменений в Росреестр после перепланировки (переустройства) и получение актуальной выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество с отображением актуального планировочного решения.

Все эти пункты, при самостоятельном оформлении у собственника занимают, в среднем, не менее года. С сопровождением агентства по согласованию перепланировки — примерно полгода.

Алексей Паршин, Эксперт в сфере согласования перепланировок и руководитель компании GOROD

Любая перепланировка получит согласование только после подготовки грамотной и законной проектной документации на нее. Но в частных случаях, согласовать перепланировку можно и с помощью эскиза.

Например, в случае незначительного изменения в сантехническом оборудовании, и при небольшом переносе ненесущей стены и проемов в них.К запретам на перепланировку добавилось несколько пунктов, которые актуальны к началу 2023 года: любые работы с общедомовым имуществом запрещены (инженерные короба и места общего пользования). Дополнительного согласования требуют работы с несущими конструкциями и фасадами зданий.

Перепланировка должна быть вначале узаконена, лишь затем проведена в соответствии с проектом перепланировки. Иначе собственника ждет штраф. Квартира с незаконной перепланировкой может стать проблемным объектом при совершении сделок купли-продажи.

Кстати, в Москве еще в 2022 году введен мораторий на оплату штрафов за произведенную незаконную перепланировку, он действует до сих пор.Все мероприятия по перепланировке, должны соответствовать актуальной редакции постановления правительства Москвы № 508-ПП от 25.10.2011 «Об организации переустройства и или перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

Коротко о перепланировке квартиры

Можно все, что принципиально ничего не поменяет. Спокойно делайте косметический ремонт, меняйте окна, стеклите балкон. Ставьте новое оборудование аналогичное тому, что указано в техпаспорте. Переставляйте электроплиту в пределах кухни.

Всё, что изменит план квартиры и информацию в техпаспорте нужно делать с разрешения. Согласуйте работы, прежде чем менять границы помещений, строить и ломать стены, монтировать антресоль. А также перед тем, как устанавливать новое оборудование, которое не прописано в техпаспорте. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабину взамен ванны.

Нельзя делать то, что опасно. Например, запрещено делать водные теплые полы, переносить батареи на балкон, пристраивать к квартире лоджию или ставить газовые приборы в жилых комнатах. В аварийных домах практически любой ремонт будет под запретом.

Если не уверены в том, как согласовать перепланировку и надо ли это делать в вашем случае, обращайтесь к профессионалам. Это поможет не напороться на штрафы и сэкономит ваши время и нервы.

Какие перепланировки не требуют согласования? Собственникам на заметку.

Чтобы узнать ответ на вопрос, какую перепланировку можно делать в квартире без разрешения, нужно обратиться к жилищному законодательству. В ст. 25 Жилищного кодекса РФ дается определение понятий «перепланировка» и «переустройство» жилых помещений.

Переустройство – это перенос, установка или демонтаж сантехнических приборов, таких как ванна, унитаз, раковина, кухонная мойка, а также установка бытовых электроплит вместо газовых или их перемещение в границах помещения. То есть любое изменение, связанное с инженерными сетями, сантехническим и газовым оборудованием, обозначенными БТИ на плане квартиры.

Перепланировка – это устройство и закладка дверных и оконных проемов, разборка и строительство перегородок, которые отображены на поэтажном плане БТИ, в результате чего устраиваются дополнительные помещения в квартире, а у имеющихся изменяется площадь и функциональное назначение.

Так, объединение туалета с ванной, перенос кухни в коридор, увеличение комнаты за счет встроенного шкафа – это все примеры перепланировки.

Таким образом, перепланировка и переустройство – это любое изменение того, что отмечено на чертеже в техпаспорте квартиры, составленном БТИ. И без предварительного согласования перепланировку и переустройство делать запрещено.

В ст. 26 ЖК РФ так и сказано, что любая перепланировка требует соответствующего утверждения. Поэтому на вопрос, какие перепланировки можно делать без согласования, отвечаем – никакие. Любая перепланировка должна быть обязательно согласована в установленном регламентом порядке.

Если проводимые ремонтные работы не нужно узаконивать, значит, они не относятся к перепланировке или переустройству. Обычно это так называемый косметический ремонт. Более подробно этот вопрос рассмотрен нами в статье “Что считается перепланировкой квартиры”.

Перепланировка без согласования. Как о ней становится известно?

Если вы при переустройстве квартиры не производили действий по оформлению документов, это называется проведением перепланировки без разрешения, то есть фактически ваша перепланировка выполнена незаконно.

Часто нам задают вопрос, а что будет, если перепланировка была выполнена без согласования? Может быть, и не стоит согласовывать, ведь пока о ней никто не знает, то и проблем никаких нет.

За те двадцать с лишним лет, которые мы занимаемся согласованием перепланировок, мы так и не нашли ответ на данный вопрос. Здесь у каждого собственника свой путь. Ведь можно выполнить перепланировку, никто об этом не будет знать, и жить в квартире десятилетиями. А можно только начать ремонт, и жалобы от соседей или управляющей компании пойдут во все инстанции.

Если брать общее количество перепланировок, проведенных в Москве, и количество согласованных перепланировок, то это несоизмеримые числа. Ведь практически каждый ремонт включает в себя мероприятия по перепланировке. По нашему мнению, согласованных перепланировок от общего числа не более 5-10 процентов. Все остальные перепланировки незаконные, и ждут своего часа для согласования.

И понятно в чем дело. Согласование перепланировки – мероприятие затратное, и большинство собственников, уже понеся значительные затраты на ремонт, считают, что согласовать перепланировку можно «как-нибудь потом, когда будут деньги». А многие до сих пор уверены, что согласовывать ничего не нужно, ведь квартира – это их собственность, и после покупки они могут делать все, что захотят. И, вообще, до них дело никогда не дойдет. Однако это не так, дойдет.

Примеры документов БТИ в красных линиях, фото.

Красные линии в техпаспорте БТИтехпаспорт БТИ в красных линияхкрасные линии на плане БТИкрасные линии БТИ

Ситуаций, при которых может выявиться перепланировка, проведенная без согласования, достаточное количество:

  1. Самый распространенный повод – это ремонт, достаточно шумное мероприятие, которое раздражает соседей. Чаще всего о перепланировке квартиры без согласования становится известно именно по причине жалоб жильцов дома.
  2. Еще один частый случай – это «сигнал» от нижних соседей после окончания ремонта. Чем же они недовольны? Перетерпели ремонт, самое страшное позади, а теперь начинаю жаловаться. Ситуация проста – зачастую собственники, проводящие ремонт, особенно в старых квартирах, снимают весь существующий пол и заливают новую стяжку без прокладки звукоизоляции. И получается ситуация, что ремонт проведен, и, вроде, все должно быть хорошо. Но соседи – жили-жили, верхнего соседа никогда не слышали, претерпели ремонт, а теперь они будут слышать всю оставшуюся жизнь «каждый чих». Соответственно, им это не нравится, они начинаются жаловаться в жилищную инспекцию и ждать ответа на два вопроса: была ли согласована перепланировка и если она была согласована, то где звукоизоляция полов?
  3. Часто сложности возникают при продаже квартиры с перепланировкой без согласования. Большая часть квартир продается по ипотеке, а банки очень щепетильно относятся к данному нюансу. Многие банки в принципе не дают свое согласие на покупку квартир с перепланировкой. А многие дают, но с условием, что будущему собственнику необходимо будет согласовать перепланировку. Соответственно, будущий собственник будет просить скидку, как минимум, на стоимость согласования.
  4. Предыдущий пункт был к условию, что в квартире есть перепланировка, но в документах БТИ она не зафиксирована. А данный пункт отразит то, что в квартире была перепланировка, и она уже зафиксирована в документах БТИ. Здесь ситуация еще сложнее. Раньше Росреестр пропускал сделки по приобретению подобных квартир, просто обременением в свидетельстве было то, что там в графе обременения ставилась фраза «незаконная перепланировка». Теперь же есть информация, что Росреестр в принципе не пропускает сделки купли-продажи с квартирами, у которых документы БТИ с красными линиями.
  5. Следующий пункт – сигнал от «старших». Практически в каждом доме есть некие «старшие». Старшие по «подъезду», «дому». И они, наделенные некой неофициальной «властью», бдят за всем, что происходит в доме. И часто, видя ремонтные работы, активно интересуются на тему, «а что это вы тут делаете?» Никаких официальных действий они произвести не могут, но они, в силу своих знаний и активности, знают, куда жаловаться и как правильно это делать, чтобы реакция была незамедлительной.
  6. Управляющие компании. Вот это уже аргумент. Функции управляющих компаний в том, чтобы следить за состоянием домов, находящихся в их ведении. И их прямая обязанность, чтобы все перепланировки «на их участке» были согласованы. Поэтому они отслеживают все ремонтные работы, проводимые в управляемых ими домах. Кроме того, что, в целом, это правильно, есть и финансовая составляющая этой части, что сильно мотивирует управляющие компании. Жилищная инспекция осуществляет контроль за деятельностью управляющих компаний и штрафует их нещадно. И если для собственника квартиры штраф 2,5 тысячи рублей, то для управляющей компании только первый штраф 300 тысяч рублей. И какой хороший повод пополнить бюджет города не за «неправильно оформленный стенд» в холле управляющей компании, а за то, что управляющая компания не справляется со своими обязанностями, не следит за тем, что происходит в домах под их контролем, так как жилищная инспекция получает «подтвержденные» жалобы о перепланировках, ведущихся без согласования, не от управляющей компании, а от беспокоящихся за сохранность дома соседей «перепланировщика».

Выше мы перечислили основные пункты, как может выявиться перепланировка без согласования. Есть, конечно, и еще, но их уже упоминать в данном случае не будем.

Чем грозит перепланировка квартиры без согласования?

Когда перепланировка без согласования выявляется, собственнику выписывается штраф в размере 2,5 тысяч рублей. Но штраф не решает все вопросы. К штрафу прилагается «предписание». И суть его такова, что необходимо заплатить штраф и узаконить перепланировку в данный в предписании срок. То есть уплата штрафа не освобождает собственника от узаконивания перепланировки.

Если ситуация уже сложилась так, что вы должны оформить перепланировку, проведенную без согласования, мы расскажем вам, что необходимо для решения вопроса.

Первым пунктом является необходимость определения принципиальной возможности согласования перепланировки. То есть не каждую перепланировку возможно согласовать. Если ремонт в вашей квартире был проведен с нарушениями, то данную перепланировку согласовать будет невозможно. И единственный выход будет только приводить планировку в квартире в части ремонтных работ к согласуемому варианту.

Но предположим, что ваш случай согласовать возможно. Это можно понять, проанализировав документы БТИ и план перепланировки. Если документы БТИ в красных линиях, то необходимо дополнительно получить архивную копию поэтажного плана и экспликацию.

Далее необходимо разработать проектную документацию. Для уже сделанной перепланировки данная документация называется техническое заключение о допустимости и безопасности ранее выполненных работ. Этот документ имеет право разрабатывать любая проектная компания с допуском СРО, в том числе и наша.

Важный нюанс! Если при перепланировке были затронуты несущие конструкции, то данную проектную документацию имеет право разрабатывать в Москве только автор проекта дома. В Московской области ситуация может быть несколько иной, в зависимости от позиций администраций и отделов архитектуры конкретных районов.

Далее собирается дополнительный комплект документов. Об их составе вы можете узнать из статьи «Документы для перепланировки». Это может быть как справка Мосгаза (если перемещалась газовая плита), так и согласие банка на перепланировку (если квартира в ипотеке) или акты скрытых работ (если выполнялось усиление проемов, гидроизоляция мокрых зон или звукоизоляция полов) и т.д.

После этого вы получаете акт о завершенной перепланировке. И к вам на квартиру выходит техник БТИ. После замеров новая планировка будет внесена в технический паспорт. И только после этого можно считать, что перепланировка, проведенная без согласования, узаконена.

Если вы ищете больше информации об узаконивании уже сделанной перепланировки квартиры, переходите сюда.

Какие перепланировки квартиры не требуют согласования в 2024 году

Разрешение Мосжилинспекции на перепланировку — обязательный документ, если задуман серьезный ремонт, из-за которого меняется план квартиры:

  • сносятся или возводятся перегородки;
  • появляются новые проемы в стенах;
  • переносится сантехника;
  • делается кухня в коридоре;
  • объединяются балкон или лоджия с комнатой.

Все это необходимо согласовывать. Однако есть целый ряд работ, которые можно узаконить в упрощенном порядке — по эскизу. Или вообще выполнить без разрешения.

В статье расскажем, для какого ремонта не нужно получать разрешение Мосжилинспекции, хотя владельцам квартир кажется, что оно необходимо. В конце статьи — сравнительная таблица по порядку согласования наиболее распространенных ремонтных работ.

Работы, которые можно делать без разрешения

Перепланировка или переустройство — это работы, которые отражаются на плане квартиры БТИ. Например, когда появляются дополнительные помещения, а также меняется их функциональное назначение:

  • когда в квартире появляются гардеробные или одна комната делится на две и более;
  • когда кухня переносится из своего прежнего места в коридор либо кладовку;
  • когда сносится подоконный блок между лоджией и комнатой и устанавливаются французские двери;
  • когда площадь санузла расширяется за счет переноса дверей или делается новый проем в перегородке или несущей стене;
  • когда объединяются помещения – ванная и туалет, кухня и гостиная.

Это лишь малая часть тех работ, которые нужно согласовывать, а все изменения фиксировать в БТИ на плане квартире.

Есть такой ремонт, который оставляет план квартиры неизменным, и это не будет являться перепланировкой. Может показаться, что вы делаете серьезный, капитальный ремонт, но в реальности получать разрешение на него не нужно, как и готовить проектную документацию, менять план БТИ, платить госпошлины и ждать разрешение. Можно просто сделать ремонт, не обращаясь ни в какие инстанции.

Критерии, по которым можно понять, что согласование с Мосжилинспекцией не требуется:

  • перегородки внутри квартиры остаются на месте;
  • дверные и оконные проемы не переносятся;
  • сами двери остаются там, где предусмотрены на плане БТИ;
  • конструкция пола не меняется;
  • сантехника, трубы, газопровод — все остается на своих местах.

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы, какие двери установлены — распашные или раздвижные.

На плане квартиры отображается, где расположены дверные проемы, какие двери установлены — распашные или раздвижные. Если распашную дверь демонтируют и оформляют раздвижную, это перепланировка. Если заменить дверь на другую аналогичную, даже если она будет открываться в другую сторону, перепланировкой это не будет, так как на плане ничего не изменится.

Примеры работ, которые не нужно согласовывать:

  • замена электропроводки, когда нужно штробить стены;
  • прокладка новых труб для санузла;
  • выравнивание стен под покраску или под обои;
  • установка новых дверей;
  • замена окон;
  • замена ванны, унитаза, раковины, мойки;
  • отделка помещения — покраска стен, замена обоев и потолочного покрытия.

Все это не считается перепланировкой и не требует согласования даже при желании собственника квартиры. Если подать документы в Мосжилинспекцию с просьбой выдать разрешение на такие работы, она откажет. В соответствии с постановлением Правительства Москвы № 508-ПП на работы, которые не предполагают внесение изменений в план БТИ, разрешение в принципе не выдается.

Если вы сомневаетесь, нужно ли узаконивать ваш ремонт, напишите нам список предполагаемых работ. Наша консультация бесплатна. Мы точно скажем, что можно делать без разрешений, а на что его необходимо получать:

Задайте вопрос эксперту в WhatsApp

Здравствуйте! �� Вы можете задать мне любой интересующий вопрос в WhatsApp.

Получите консультацию специалиста или отправьте нам на предварительную оценку необходимые документы.

Позвоните нам

Перепланировка квартиры: 11 заблуждений и вредных советов

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Почему бы и не снести гипсокартонную стену?
Стена не несущая, «легкая», никому не мешает, ничего не подпира…Стоп! Торопиться не стоит, сначала прочитайте нашу статью!

«Какую перепланировку можно делать без разрешения?» — вопрос с подвохом. Прежде чем дать ответ, разберёмся с понятием «перепланировки» и немного коснёмся переустройства жилого помещения.

В жилищном кодекс Российской Федерации (ЖК РФ) оба понятия раскрыты в 25 статье. Рекомендуем ознакомиться с содержанием всем, кто делал или собирается делать ремонт в квартире.

Мы же резюмируем изложенную в ней информацию:

Перепланировка – это изменения, оказывающие влияние на архитектурную структуру помещения, его конфигурацию.

Переустройство – это замена, перенос и установка инженерных сетей, а также оборудования. Например, установка газовой плиты.

У перепланировки и переустройства есть общая черта: необходимость внесения изменений в технический паспорт и обязательное согласование планируемых изменений с органом местного самоуправления.

Таким образом перепланировку (и чаще всего сопутствующее ей переустройство) без согласования делать – НЕЛЬЗЯ .

Какую перепланировку можно делать без разрешения?

Но это не равнозначно тому, что без согласования изменять что-либо в квартире нельзя вообще.

Вы можете делать всё, что не требует согласования по законодательным актам.
Можно делать то, что не изменит существующую конфигурацию квартиры и инженерные системы (отопление), а также техническое оборудование. То, что не потребует вносить изменения в технический паспорт квартиры.

К сожалению, в интернете слишком много некомпетентных советов и списков того, какие изменения в квартире можно проводить без разрешений надзорных органов. Следуя изложенным в них советам, вероятнее всего, ремонт в квартире окажется незаконным.

Мы решили отобрать часто встречающиеся утверждения и коротко прокомментировать их правомерность. Возможно, сегодняшний разбор сэкономит вам нервы и деньги при будущем ремонте в квартире.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *