Смена управляющей компании в многоквартирном доме сколько голосов
Перейти к содержимому

Смена управляющей компании в многоквартирном доме сколько голосов

  • автор:

Об изменении количества голосов собственников, необходимых для принятия решения о выборе способа управления МКД, выборе УК

Напоминаем, что в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников считается правомочным принимать решение, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.

В свою очередь за принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе о выборе способа управления – управляющая организация, должно проголосовать «ЗА» более половины собственников, принимающих участие в данном собрании собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

В данном случае речь идет о простом большинстве – это более 50% голосов собственников, которое рассчитывается исходя не из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании (письмо Минстроя России от 01.12.2021 № 28612-ОГ/04 «О решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам поставленным на голосование»).

Следовательно, в настоящее время ЖК РФ устанавливает, что для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом достаточно получить голоса собственников, площадь которых в совокупности составляет более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме. Таким образом, воля большинства участвующих в собрании собственников становится общей волей всех собственников.

При этом согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления между определенной собранием управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным, если его подписали собственники, обладающие более чем 50 % голосов
от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.

Очевидно, что в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ речь идет не о простом большинстве участвующих в собрании, а о большинстве голосов от общего числа голосов всех собственников.

Из вышеизложенного видно, что наблюдается противоречие положений ЖК РФ, которое способствует возникновению ряда проблем в процессе реализации способа управления многоквартирным домом – управляющая организация. Так, например, возникает проблематичность, а порой и невозможность подписания договора управления многоквартирным домом более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, так как, по сути, половина от этого количества собственников могли отказаться от голосования, или голосовать против выбранной управляющей организации. Следовательно, заинтересованность и желание граждан, голосовавших против выбранной простым большинством собственников управляющей организации, подписывать договор управления отсутствует.

Федеральным законом от 11.06.2022 № 165-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» внесены изменения в ст. 44 и ст. 46 ЖК РФ, подлежащие применению с 01.09.2022, согласно которым для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе, выборе управляющей организации необходимо более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Указанными изменениями устранено существующее правовое противоречие положений ЖК РФ, возникающее при выборе управляющей организации и подписании договора управления многоквартирным домом с такой организацией.

С 1 сентября 2022 года изменится кворум для выбора УК на общем собрании собственников

С указанной даты повысится минимальный кворум, необходимый для выбора управляющей компании (УК) решением общего собрания собственников в МКД: такое решение может быть принято исключительно в том случае, если за избранную УК проголосовали собственники, владеющие более 50% квадратных метров всего дома (в эти 50% + входят и квартиры, и нежилые помещения, в том числе машино-места и кладовки).

В настоящий момент, формально, такое решение может быть принято и четвертью голосов дома (25%+1 голос), однако на практике у такой непопулярной УК зачастую и не получится «закрепить» МКД за собой, потому что:

  • в числе документов для изменения реестра лицензий орган ГЖН может потребовать и договор управления МКД, заключенный собственниками с УК,
  • а чтобы такой договор был заключен, он должен быть подписан собственниками более чем 50% частных площадей, согласно ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса; правда, единообразная судебная практика по этому вопросу так и не сложилась.

Таким образом, практическая польза от новой редакции ЖК РФ не вполне очевидна – с одной стороны, многолетние требования органов жилнадзора о предоставлении новой УК договора управления, подписанного собственниками более 50% площадей, уже фактически требовали кворума, установленного новой редакцией ЖК РФ, поэтому для добросовестной УК практически ничего не изменится.

Подробнее о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме – в Энциклопедии решений системы ГАРАНТ. Получите полный доступ на 3 дня бесплатно!

С другой стороны, большинство споров по поводу внезапного перехода дома к новой УК связаны совершенно не с тем, что 2-3 УК имеют в одном доме активных сторонников числом в четверть или треть голосов. Напротив, истоки конфликтов – в так называемых «нарисованных» протоколах ОСС, когда большинство бюллетеней, приложенных к протоколу ОСС, являются фальшивками. Преступники, которые готовят такие протоколы, «нарисуют» любой кворум, ведь оспорить его можно только в судебном порядке (это сложно и очень долго, притом это никак не защищает от повторного фальшивого протокола ОСС и нового судебного дела по его оспариванию), а уголовные дела по таким фактам не оканчиваются обвинительным приговором, – в том числе и потому, что предмет доказывания довольно сложен, ведь доказать сам факт подделки просто, а вот найти исполнителей практически невозможно. «Лечить» эту проблему повышением кворума – совершенно неэффективно, здесь требуется реформа.

Одним из вариантов эксперты видят перевод оформления результатов ОСС в категорию госуслуг. Такая госуслуга, во-первых, исключит или сильно уменьшит возможность фальсификаций, во-вторых, значительно удешевит проведение ОСС – ведь инициатору не нужно будет покупать данные о собственниках у Росреестра для проведения собрания (такой реестр должна вести УК, но она ведь тоже приобретает эти данные, только за счет собственников, а кроме того, УК крайне неохотно выдают реестр для ОСС о выборе новой УК, и не несут значимой ответственности, если их реестр неполон или ошибочен). Наконец, это решит проблему хранения (утери, порчи, подмены) самого протокола ОСС.

Изменён порог количества голосов для выбора управляющей компании

Изменён порог количества голосов для выбора управляющей компании

Во внеочередном выпуске онлайн-журнала «ЖКХ. Мечты сбываются» Глава Экспертного совета Ассоциации «Р1» сделала обзор подписанного президентом РФ законопроекта № 1038564-7. Елена Шерешовец проанализировала минусы и плюсы новых требований к количеству голосов собственников для выбора управляющей организации.

Федеральный закон от 11.06.2022 № 165-ФЗ вступает в силу 1 сентября 2022 года. Эксперт рассказала, что с этого срока для выбора управляющей организации потребуется набрать более 50% от общего количества голосов собственников помещений МКД. Сейчас такой процент ниже – достаточно более 50% голосов присутствующих на собрании собственников. Это значит, что решение может быть принято 25% + 1 голосов от количества всех собственников помещений МКД.

  • у председателя Совета дома больше не будет возможности подписать договор управления от лица собственников,
  • всё ещё возможна подделка подписей собственников,
  • закон усложнит выбор управляющих организаций в новостройках.

К положительным моментам Федерального закона Елена Шерешовец отнесла то, что он усложнит фальсификацию подписей, а это значит, что смена управляющих компаний будет происходить реже. Также закон уравнял условия для выбора УО и создания ТСЖ.

Подводя итог, Елена Шерешовец отметила, что недобросовестным компаниям закон не помешает до тех пор, пока на законодательном уровне не будет пересмотрена ответственность за подделку подписей.

Все новости об изменениях в порядке проведения общих собраний мы публикуем в специальной рубрике «Проведение ОСС».

Путин подписал закон о голосовании собственников жилья при выборе управляющей компании

Президент РФ Владимир Путин подписал закон, по которому увеличивается необходимое количество голосов собственников при выборе способа управления домом. Теперь для выбора компании необходимы 50% + 1 голос от общего числа голосов собственников многоквартирного дома. Документ опубликован в субботу на официальном портале правовых актов, отмечает ТАСС.

25 мая закон был принят Госдумой, Совфед одобрил закон 8 июня.

Действующее законодательство позволяет выбрать управляющую организацию простым большинством голосов собственников от участвующих в общем собрании. В соответствии с Жилищным кодексом России общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме считается состоявшимся, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Таким образом, решение по выбору управляющей организации может быть принято всего четвертью голосов всех собственников помещений (25% + 1 голос), указывается в пояснительной записке.

Как указывается в сопроводительных документах к закону, такие условия приводят к злоупотреблениям как со стороны управляющих организаций, так и со стороны собственников помещений. Чтобы решить эту проблему, количество голосов собственников было решено поднять до уровня 50% + 1 голос.

Кроме того, закон устанавливает, что решение о выборе управляющей организации напрямую закрепляется в перечне компетенций общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Также устанавливается возможность перечисления компенсации по оплате жилищно-коммунальных услуг напрямую лицам, которые такие услуги предоставляют (ресурсники, управляющие организации).

Федеральный закон вступает в силу с 1 сентября.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *