Счет эскроу
Оформляю ипотеку в Сбербанке на квартиру в новостройке. Эскроу-счёт необходимо открыть в Альфа-Банке. Я являюсь клиентом Альфа-Банка, но отделений Альфа-Банка в городе нет, до ближайшего отделения — 500 км. Узнали, что эскроу-счёт можно оформить по доверенности. Выписала доверенность в электронном формате на другого человека. Доверенное лицо открыло эскроу-счёт в отделении в Московской области, было выдано заявление Депонента об открытии счета эскроу.
После этого сделка была оформлена, на этапе сделки никаких проблем не возникло, договор зарегистрирован в Росреестре. Однако через 2 недели выясняется, что деньги на эскроу-счёт не поступили, они вернулись обратно в Сбербанк. Выяснить, в чем проблема, нет никакой возможности! Операторы отвечают, что не могут дать информацию, нужно только лично с паспортом и телефоном посетить отделение (то есть по доверенности нельзя).
В рабочий день добраться до отделения нет возможности. Как узнать, открыт ли вообще был счёт? Или есть какие-то ошибки в реквизитах? Или вообще проблема в другом?
Застройщик не получил оплаты за квартиру, скоро начнутся штрафные санкции из-за некомпетентности операторов и операционнистов Альфа-Банка.
Отвратительный клиентский сервис, создали кучу проблем на ровном месте!
Эскроу счет в альфа банке как открыть
Данный сервис запущен в рамках обновленного 214-ФЗ. Обслуживание обойдется девелоперу до 5 тыс руб. в месяц.
Фото: www.raschetniy-schet.ru
Как поясняется на сайте банка, «специальный счет — инструмент контроля за целевым расходованием средств в строительстве, призванный усилить защиту дольщиков».
Портал ЕРЗ уже информировал, что до 1 сентября 2018 каждый застройщик обязан иметь такой счет в одном из уполномоченных банков (их перечень определен Правительством РФ). Каждый из этих банков вправе принимать на обслуживание девелоперские компании, отслеживать целевое назначение их платежей, оценивать общую проектную стоимость строительства.
Фото: www.pbs.twimg.com
Стоимость такого сервиса от Альфа-Банка, как и предполагалось, не превысит 5 тыс. руб. в месяц.
Для открытия специального счета в Альфа-Банке, как уточняют его представители, потребуется соответствующее заявление и минимум сопровождающих документов. Причем действующие клиенты могут просто перевести в специальный режим уже существующий счет, для чего не нужно посещать офис банка.
Фото: www.kommersant.ru
Сопровождение данного спецсчета в Альфа-Банке осуществляется в электронном формате. Отправляя платеж в системе «клиент-банк», застройщик прикрепляет подтверждающие документы в виде сканов, заверенных электронной цифровой подписью. Платежи, соответствующие критериям 214-ФЗ, исполняются в пределах суток.
Нецелевые платежи (не соответствующие подтверждающим документам или превышающие установленные законом лимиты) Альфа-Банк отклоняет. Ограничения по спецсчету следующие:
• размер авансов — не более 30% проектной стоимости;
• административные расходы — не более 10—20% проектной стоимости;
• покупка ценных бумаг — запрещена;
• предоставление ссуд и займов в обеспечение обязательств третьих лиц — запрещено.
Фото: www.iphones.ru
Другие публикации по теме:
Как дистанционно открыть эскроу-счёт: схемы продаж в условиях изоляции
Разбираем специфику продаж иногородним и иностранцам в условиях тотального карантина и методы дистанционного открытия эскроу-счетов.
Ирина Корсун
14 апр. 2020 г. • 3 min read
В условиях изоляции девелоперам стало сложнее продавать — рынок уже месяц обсуждает, как перевести продажи в онлайн, ЦБ разрешил открывать счета без физического посещения банка, а мы в Profitbase выпустили два сервиса для перевода бронирования и оформления сделок с недвижимостью в онлайн-среду.
Но продавать иностранцам и иногородним было непросто и до карантина. Как не потерять этот потребительский сегмент в текущих реалиях — рассказал директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Ёлка Девелопмент» Максим Марков.
1. Особенности проектного финансирования от ДОМ.РФ, которые важно знать при работе с эскроу-счетами
Что есть важного в типовом договоре проектного финансирования от ДОМ.РФ? Там есть две ключевые формулировки:
- «Счёт Эскроу означает любой Счёт Эскроу, открытый на основании Договора Счёта Эскроу».
- «Договор Счёта Эcкроу означает любой договор Счёта Эскроу между Кредитором в качестве эскроу-агента, Заемщиком в качестве бенефициара и Участником Долевого Строительства в качестве депонента, который заключается в связи с заключением Договора Долевого Участия между Заёмщиком в качестве застройщика и таким участником долевого строительства в отношении площадей Объекта».
То есть в типовом договоре проектного финансирования банки пытаются не прямо, но прописать, что под счётом эскроу они считают счёт эскроу открытый именно в их банке. Любой счёт эскроу открытый в другом банке, согласно условиям типового договора, не является таковым.
Почему это важно — средства дольщика, размещённые на счёте эскроу в другом банке, не учитываются при расчёте ставки кредита, которая зависит от количества денежных средств, размещенных на счетах эскроу в Банке-Кредиторе.
Соответственно нам совершенно невыгодно открывать эскроу счёт в каком-либо другом банке, кроме ДОМ.РФ, который предоставил нам проектное финансирование.
2. Как открыть эскроу-счёт жителю другого региона РФ в конкретном банке, если в регионе нет его отделений
Мы поняли, что нам нужно открывать счета эскроу в том банке, который дал нам проектное финансирование. Но что делать, если отделения этого банка есть не во всех регионах?
Итак, у нас есть покупатель из региона N, в котором нет отделения нашего банка, а нам нужно открыть для него счёт.
В чём проблема?
Проблема в идентификации гражданина — без личного присутствия открыть эскроу-счёт невозможно. А лично прийти ему некуда, потому что отделений банка в регионе нет.
Что делать?
Чтобы дистанционно открыть счёт понадобятся:
- Нотариально заверенная копия паспорта гражданина.
- Нотариально заверенная доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
- Отработанная технология документооборота (схема ниже).
Схема документооборота для дистанционного открытия счёта-эскроу:
3. Как открыть счёт-эскроу гражданину СНГ в российском банке, если границы закрыты
С гражданами стран СНГ ситуация сложнее.
Во-первых, эта история повторяет предыдущую — сохраняется проблема идентификации. Даже если в стране есть банк, который предоставил вам проектное финансирование, юридически это не поможет. Человек, пришедший и идентифицированный Альфа Банком Казахстан не является в этот момент идентифицированным Альфа Банком РФ.
Во-вторых, человек находится в юрисдикции другого государства, и если он отправит вам документы и доверенность — при пересечении границы они потеряют юридическую силу.
Резюмируем, в чём проблема:
- Без личного присутствия гражданина открыть эскроу-счёт невозможно.
- Гражданин не может находиться на территории РФ.
- Гражданин находится в юрисдикции другого государства.
- Банки и нотариат работают в юрисдикции другого государства.
Что делать?
В этом случае для дистанционного открытия счёта понадобятся:
- Нотариально заверенная копия паспорта на территории РФ.
- Нотариально заверенная на территории РФ доверенность на открытие счёта-эскроу и совершение регистрационных действий.
- Отработанная технология документооборота (схема ниже).
Технология документооборота очень похожа, но в ней у нас два нотариуса:
в первую очередь человек идёт к нотариусу в своей стране и заверяет документы, а затем в России другой нотариус заверяет переводы этих документов. Дальше ситуация выглядит примерно так же, как удалённое открытие счёта во втором сценарии, только по времени все этапы тянутся немного дольше.
Цифровая сделка — это прекрасно. Но пока рынок не может полностью перейти в онлайн.
В каких точках цикла сделки никогда не обойтись без оффлайна:
1. Банк. В России на днях могут начать онлайн-идентификацию, но если клиент из СНГ — пока покупателю всё равно нужно физически посещать отделение банка. Он в любом случае должен идентифицировать человека.
2. Нотариус. Человек в любом случае должен к нему физически прийти, чтобы оформить доверенность на открытие счёта и заверить документы.
Статья подготовлена по материалам доклада директора по управлению проектами и инвестициями ГК «Елка Девелопмент» Максима Маркова на онлайн-конференции Profitbase «5 шагов к онлайн-продажам новостроек». Смотреть запись конференции →
Получайте новые статьи на почту
Enter your email
Исследование: 45% астраханских застройщиков теряют клиентов — у них нет сайта
Аналитики Profitbase проверили сайты астраханских девелоперов, выявили их точки роста и дали советы, как сделать сайт более прибыльным. Ежемесячно в Яндекс спрашивают про покупку квартиры в Астрахани и в области более 155 000 раз. Однако, не все девелоперы эффективно пользуются спросом. У 45% девелоперов нет сайта — соответственно, потенциальный клиент не
22 февр. 2024 г. — 1 min read
Исследование: воронежские застройщики теряют клиентов из-за неполной информации на сайте
Эксперты Profitbase проверили сайты воронежских застройщиков, выявили точки роста и дали советы, как сделать сайт более прибыльным. Новостройки в регионе востребованы — за ноябрь 2023 года в Яндексе искали информацию о покупке квартиры в Воронеже более 988 000 раз. Но не все девелоперы пользуются спросом. Исследование Profitbase показало, что у 17%
15 февр. 2024 г. — 1 min read
Тренды цифровизации девелопмента в 2024
Делимся трендами цифровизации девелопмента на 2024 год, среди них: цифровизация продаж, алгоритмы управления ценообразованием и фокус на комфорт клиента в онлайн-продажах. В 2023 году по данным «РБК» спрос на агентский канал продаж на первичном рынке жилья увеличился в два раза. Большинство девелоперов не могли цифровизировать работу агентов с собственными отделами
Эскроу счет в Альфа банке
Если вы покупаете жилье, то вы, вероятнее всего, уже столкнулись с такими непонятными словами, как счет эскроу, бенефициар и депонент.
Содержание [Скрыть]
- Эскроу счет в Альфа банке
- Как открыть эскроу счет в Альфа банке
Возможно, вам даже нужно самостоятельно открыть эскроу счет в Альфа Банке – это актуально при покупке недвижимости на вторичке или готовой квартиры на первичном рынке, при оформлении ипотеки в Альфа Банк на эскроу счет оформляется открытие автоматически.
Ниже – о том, что это вообще такое, как механизм эскроу-счетов работает, какие есть ограничения и как открыть эскроу счет в Альфа Банке, если банк не будет открывать его вам автоматически.
Эскроу счет в Альфа банке
Где-то в районе 2015-го года покупателями недвижимости была замечена следующая мошенническая схема от застройщиков: последние берут деньги на постройку жилья и «пилят» его, часть денег уходит в неизвестном направлении, а другая часть все же уходит на жилье. Поскольку денег достроить это жилье у застройщика не хватает, он берет новые деньги уже на другом проекте и достраивает старое жилье на новые деньги. Новым дольщикам приходится ждать, когда у застройщика появятся другие новые клиенты и новые деньги – в общем, финансовая пирамида.
Центробанку это не понравилось, и им, совместно с Альфа Банком и другими крупными банками, был разработан механизм открытия специальных банковских счетов, при котором деньги передаются исполнителю только при определенных условиях. Эти счета назвали эскроу. Работает это так: клиент заключает договор долевого строительства, открывает эскроу-счет и вносит на него деньги, после чего несет справку об открытом счете застройщику. По договору ДДУ дом должен быть сдан, например, ровно через 3 года. В банковском договоре (и справке) написано, что если застройщик в течение 3 лет достроит дом и сдаст его в эксплуатацию – он получит деньги с эскроу-счета клиента. Если не сдаст – деньги вернутся клиенту. Поскольку открыт эскроу по всем правилам, застройщик может быть уверен, что в случае успешного строительства деньги точно ему придут – значит, можно закупать материалы и нанимать работников за счет, например, банковского кредита, потому что потом будет чем за него расплатиться. Клиент же, на которого открыт эскроу-счет, уверен, что в случае каких-то проблем у застройщика он (клиент) получит свои деньги назад.
Схема открытия эскроу-счета оказалась такой надежной, что им стали пользоваться не только для долевого строительства – на покупку недвижимости сейчас тоже открывают эскроу-счета в Альфа Банке и других банках.
Если кто-то покупает жилье на вторичке, он может открыть эскроу-счет, деньги с которого перейдут продавцу только после того, как дом по документам перейдет к покупателю. Это прекрасно решает проблему покупателей, испарившихся с деньгами.
Как открыть эскроу счет в Альфа банке
Сразу отметим, что если вы берете жилье в ипотеку, то согласно с кредитным договором открывают эскроу бесплатно и автоматически – вам ничего не нужно будет делать. В плане ипотеки все вообще максимально автоматизировано – если вы берете ипотеку у дольщика-партнера банка, вам даже не придется предоставлять договоры долевого строительства, все сделают за вас.
Если вы хотите открыть счет самостоятельно, то сначала нужно определиться с лицами и документами. Если вы заинтересовались долевым строительством – нужно сначала связаться с компанией-застройщиком и заключить с ними договор на строительство, после чего прийти в офис банка с паспортом и этим договором. Если вы хотите купить недвижимость у частного лица, вам обоим нужно прийти в отделение с паспортами, продавцу дополнительно нужно принести выписку о недвижимости из ЕГРН.
Счет открывается только в отделении банка. Вам нужно будет заполнить несколько заявлений, все бланки вам выдадут прямо в офисе. В договоре должно быть четко прописано условие, по которому счет переходит от продавца к покупателю (от бенефициара к депоненту в случае долевого строительства). После этого покупатель переводит деньги на счет или зачисляет их наличными – все, счет открыт. Когда условия будут исполнены, покупателю нужно будет обратиться в этот же офис и предоставить доказательства исполнения обязательств (тоже прописаны в договоре), чтобы получить деньги.
По эскроу-счету есть ряд ограничений.
Его не видно в приложении/личном кабинете/банкомате, то есть информацию по нему вы сможете получить только в отделении. Пополнить его на сумму, превышающую сумму сделки, тоже нельзя. Снять деньги – только с разрешения продавца и специальному заявлению (тоже заполняется в офисе). Застройщик, согласно законодательству, может потратить часть денег дольщиков на авансы (до 30%) и административные расходы (до 20%), но если обязательства не будут исполнены до конца срока, эти деньги ему все равно придется вернуть.
Комментирование закрыто.
КРЕДИТ от 200 000 рублей
Карта «100 дней БЕЗ %»
Онлайн кредит (ответ 15 мин.)
Онлайн кредит по паспорту